CC BY
594
Камышанский Владимир Павлович
доктор юридических наук, профессор, заведующий кафедрой гражданского права
Кубанского государственного аграрного университета
Зелюка Павел Александрович
соискатель кафедры гражданского права Кубанского государственного аграрного университета
Иванов Сергей Александрович
аспирант кафедры гражданского права Кубанского государственного аграрного университета
(тел.: 89882472201)
Суперфиций и эмфитевзис в гражданском праве: история и современность
Аннотация
Статья посвящена становлению и развитию суперфиция и эмфитевзиса в гражданском праве. В статье дается общая характеристика суперфиция и эмфитевзиса, раскрываются особенности содержания исследуемых ограниченных вещных прав.
Annotation
Article is devoted formation and development superfition and emphythesis in civil law. In article the general characteristic superfition and emphythesis is given, features of the maintenance of the investigated limited real rights reveal.
Ключевые слова: суперфиций, эмфитевзис, вещные права, право собственности, ограниченные вещные права, право застройки.
Keywords: superfition, emphythesis, the real rights, the property right, the limited real rights, the building right
асширение перечня вещных
Рправ в современном гражданском законодательстве отвечает интересам участников гражданского оборота. Наличие широкого спектра ограниченных вещных прав позволяет гораздо эффективнее осуществлять правомочия владения и пользования титульным владельцам. Не являются исключением из этого ряда такие вещные права как суперфиций и эмфитевзис. Суперфиций (superficies) буквально означает все то, что прочно связано с землей [1]. Слово эмфитевзис (emphyteusis) греческого происхождения и буквально означает насаждать, обрабатывать [2]. Суперфиций - это вещное право владения и пользования земельным участком в целях возведения на нем и эксплуатации зданий и сооружений и владения и
пользования находящимися (возведенными) на чужом земельном участке зданиями и сооружениями за плату, которое может переходить в порядке сингулярного и универсального правопреемства [3].
В римском праве суперфиций мог быть установлен как на срок, так и бессрочно [4]. В Концепции развития законодательства о вещном праве [5] предлагается ввести срочное право застройки (суперфиций) - на срок от 50 до 199 лет, который по общему правилу не подлежит продлению, по его истечению право застройки прекращается. Суперфициар получает земельный участок во владение и пользование в первую очередь для возведения и эксплуатации зданий и сооружений. При этом суперфициар обязан учитывать целевое назначение земельного участка, соблюдать градостроительные нормы и
правила и осуществить застройку в срок, указанный в договоре об установлении суперфиция.
Как отмечают И.А. Дроздов и О.М. Козырь, особенностью суперфиция является то, что "будучи возведенными на "чужой" земле, все сооружения не переходят автоматически в собственность обладателя этого вещного права. Напротив, по общему правилу, они поступают в собственность того лица, который является собственником этого земельного участка. Такая конструкция является логичным воплощением принципа единого объекта применительно к земельному участку и расположенным на нем зданиям и сооружениям" [6].
Как отмечает профессор А.Г. Гойхбарг, "в XX столетии многие европейские законодательства ввели право застройки как средство борьбы с жилищной нуждой. С установлением вещного права застройки, давалась возможность и малозажиточным людям, которые не имели средств на приобретение самого земельного участка, все же обзаводиться собственными домиками, владение которыми было обеспечено им безусловно и на довольно продолжительный срок. Собственность на землю в этих случаях оставалась за землевладельцем, а застройщик получал особе самостоятельное вещное право. Таким образом, и земли, которых собственник не хотел или не мог (напр., городские владения) продать, все же могли пойти под постройку частных домов. Выгода для собственника заключалась в том, что по окончании срока права застройки он получал свою землю обратно, увеличенную в ценности свой, благодаря возведенным на ней постройкам. Выгода для застройщика заключалась в сбережении огромной суммы, которую ему пришлось бы уплатить при покупке земли, причем ему приходилось только ежегодно уплачивать проценты на эту сумму в виде чинша зелевладельцу" [7].
Эмфитевзис - вещное право владения и пользования чужим земельным участком за плату с извлечением из него плодов и доходов, поступающих в собственность обладателя вещного права, которое может переходить в порядке сингулярного и универсального правопреемства [8]. В римском праве эмфитевзис был по общему правилу бессрочным. Однако стороны могли ограничить его сроком (хотя и весьма длительным); в этом случае от них требовалось ясно выраженное требование считать данное право за эфитевзис, а не за имущественный наем [9].
Проект Гражданского уложения Российской
империи предусматривал введение института наследственного оброчного владения, по сути представляющего собой эмфитевзис. Согласно ст. 927 проекта Гражданского уложения по праву наследственного оброчного владения одно лицо (оброчный владелец) имеет вечное и срочное наследственное владение в имении другого лица с обязанностью уплачивать этому последнему ежегодный оброк деньгами или произведениями земли. Предполагалось, что данное право не могло устанавливаться на срок менее тридцати шести лет [10].
Предполагалось, что наследственное оброчное владение заменит собственность для населения, нуждающегося в земле и не имеющего возможности приобрести самостоятельные поземельные участки. Как отмечает редакционная комиссия, "оно является как бы особым способом п о к у п к и з е м л и и п ред с т ав л я е т д а же существенные выгоды в сравнении с приобретением земли в собственность, так как оброчный владелец, вместо единовременной затраты часто значительной суммы на покупную цену, сохраняет свой наличный капитал и может употребить его на приобретение инвентаря ... Во всяком случае, положение оброчного владельца выгоднее положения, собственника купившего землю в долг, так как проценты на капитал и проценты погашения выше того оброка, который должен быть уплачиваем отдельным владельцем.
В Концепции развития законодательства о вещном праве [11] (далее - Концепция) также предлагается ввести право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), которое по общему правилу будет бессрочным, а по соглашению сторон может быть установлено на срок не менее 50 лет. Возникает вопрос: целесообразно ли ввести в гражданское законодательство России такие ограниченные вещные права на земельные участки, как эмфитевзис и суперфиций?
Эмфитевзис может найти применение в первую очередь для использования земельного участка для обработки земель, ведения сельскохозяйственного производства (как в коммерческих, так и в некоммерческих целях). Как заметил Е.А. Суханов, эмфитевзис является, по сути, бессрочной арендой [12]. Именно с этой точки зрения следует обсуждать вопрос о целесообразности введения в гражданское законодательство такого вещного права, как эмфитевзис. В частности, предлагая заменить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками для государственных и муниципальных учреждений, органов власти, авторы Концепции предлагают сделать это право
_106
ОБЩЕСТВО И ПРАВО • 2011 • № 3 (35)
бессрочным (императивно) и безвозмездным (в изъятие из общего правила) [13]. Но ведь для государственных и муниципальных учреждений и органов власти существует право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Зачем же создавать новую конструкцию вещного права, а затем делать из нее существенные исключения для указанных субъектов?! Эмфитевзис может стать компромиссом между отчуждением государством земельных участков в частную собственность и передачей их в аренду.
Суперфиций может быть предоставлен в том случае, когда лицу необходимо использовать земельный участок не для производства сельскохозяйственной продукции или использования иных природных свойств и качеств земли, а для строительства на нем различного рода объектов и их последующей эксплуатации. Право застройки (суперфиций), известное римскому праву, стало развиваться в начале ХХ в. в связи с бурным ростом городов. До этого периода право на использование земельного участка для возведения на нем строения можно было приобрести от собственника участка лишь на основе договора аренды. Собственник строения как наниматель земельного участка находился в полной зависимости от землевладельца-наймодателя. Он не имел права продать строение без согласия землевладельца, на участке которого оно было возведено. Когда истекал срок аренды, строение по требованию собственника участка подлежало сносу.
Как пишет С.Н. Братусь, "концентрация населения в городах и связанный с этим рост жилищной нужды вынудили буржуазное государство ограничить всевластие земельных собственников и обеспечить лицам, возводящим строения на чужих земельных участках, более устойчивые права на эти строения. Такая устойчивость достигалась путем предоставления застройщику вещных прав на участок земли вместе со строением, т. е. путем создания права застройки" [14].
В советский период право застройки имело свою специфику и представляло собой переходящее по наследству и отчуждаемое вещное право на городской участок земли, состоящее в использовании участка для целей возведения на нем строения (здания, сооружения) [15]. При этом единственным основанием возникновения права застройки согласно ст. 71 ГКРСФСР 1922 г. является договор - ни завещанием, ни судебным решением, ни давностью право застройки не могло быть установлено [16].
Однако закрепленное ГК РСФСР 1922 г. право
застройки Постановлением ВЦИК и СНК РСФСР от 01.08.1932 [17] было отменено для государственных и кооперативных организаций, в котором установлено, что с изданием данного Постановления все земельные участки, переданные государственными и кооперативным учреждениям, предприятиям и организациям на праве застройки, считаются предоставленными им на праве бессрочного пользования. 26 августа 1948 г. Президиум Верховного Совета СССР принял Указ "О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов" [18], на основе которого Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 01.02.1949 [19] были внесены соответствующие изменения в российское законодательство, в частности, утратили силу ст.ст. 71 - 84 ГК РСФСР 1922 г., регулировавшие отношения застройки.
Как пишет А.В. Копылов, "Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 01.02.1949 имел обратную силу в отношении ранее заключенных договоров о праве застройки, которые были отменены, а дома, выстроенные на этом титуле, считались принадлежащими застройщикам на праве личной собственности" [20]. Таким образом, застройка как отдельный институт вещного права была упразднена и больше в нашем гражданском законодательстве уже не упоминалась.
Вместе с тем анализ зарубежного законодательства и современного состояния складывающихся на российском рынке имущественных отношений позволяет сделать вывод о том, что он нуждается в более совершенной системе вещных прав. Изначально отделившись в римском праве от найма, суперфиций в ХХ в. был возрожден для предоставления застройщикам больших гарантий по сравнению с правами арендаторов земельных участков. Обязательственное право аренды земельного участка в действующем российском законодательстве предоставляет определенные права для застройщика, но не содержит существенных гарантий их сохранения в течение длительного срока.
Например, в ст. 272 ГК РФ предусмотрено, что в определенных случаях суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок. Можно привести примеры из судебной практики, когда после окончания срока договора аренды земельного ^ участка для эксплуатации здания арендатор ^^
107
продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), и, уведомив об отказе от договора аренды, администрация потребовала возвратить земельный участок. Отказывая в удовлетворении такого требования, суды исходили из того, что положения ст. 272 ГК РФ следует применять в совокупности с нормами
ст. 36 ЗК РФ, которой собственникам объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приобретение прав на такие земельные участки. Администрация пытается добиться освобождения земельного участка от арендатора, являющегося собственником находящегося на этом участке объекта недвижимости, лишив последнего тех гарантий и компенсаций, которые предусмотрены законодательством при изъятии недвижимости и земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Следовательно, если собственник здания не отказывается от приобретения прав на спорный земельный участок, то администрация не вправе требовать возврата этого участка [21].
В Концепции предлагается закрепить срочное право застройки (суперфиций) и установить, что предусмотренный сторонами срок по общему правилу не подлежит продлению, а по окончании права застройки все строения, сооружения вместе с земельным участком остаются у собственника земельного участка без какой-либо компенсации суперфициару [22]. На сегодняшний день некоторые современные авторы отмечают тенденцию к так называемому "возрождению в рамках прецедентного права института суперфиция" [23].
Как отмечает О.Ю. Скворцов, "из текста судебных актов видно, что суд рассматривает строение как принадлежность главной вещи -автостоянки (в целях чистоты исследования сделаем допуск и предположим, что суды под автостоянкой понимают имущественный комплекс, доминантой которого является земельный участок). Таким образом, это логика классического суперфиция. Однако известно, что российский правопорядок игнорирует суперфиций. Более того, в российском правопорядке земельный участок и находящееся на нем здание (строение) рассматриваются как самостоятельные объекты недвижимости, самостоятельные объекты оборота и вполне могут иметь различную правовую судьбу и разных
собственников [24]. И все же, - как отмечает автор, - разрешение казуса произошло по модели . суперфиция - все, что построено на земельном участке, принадлежит собственнику этого земельного участка" [25].В данном случае произошло "столкновение" идеологий двух концепций, одна из которых нашла свое выражение в институте спецификации, другая - в институте суперфиция. При этом суд фактически отдал предпочтение последнему.
На наш взгляд, активно развивающийся рынок строительства жилья и иных объектов социальной инфраструктуры городов и других населенных пунктов вызывает настоятельную необходимость введения в действующее российское законодательство права застройки в качестве самостоятельного вещного права. Разработка и внедрение в гражданское законодательство права застройки в качестве самостоятельного вещного права позволит придать гораздо большую устойчивость правовому положению застройщика и будет способствовать снижению рисков потерь вложенных в строительство объекта инвестиций по сравнению с правовым положением застройщика-арендатора земельного участка.
1.Бартошек М. Римское право: понятие, термины, определения. М., 1989. С. 305.
2.Дернбург Г. Пандекты. Т. 1. Ч. 2. С. 259; Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М., 2000. С. 82.
3.См., например: Концепция развития законодательства о вещном праве: проект рекомендован Президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (протокол от 18.03.2009 № 3) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. № 4. С. 155; Копылов А.В. Указ. соч. С. 130.
4.Копылов А.В. Указ. соч. С. 130. С. 142.
5.Концепция... // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. № 4. С. 154.
6.Дроздов И.А., Козырь О.М. О вещных правах на земельные участки и иные природные объекты (анализ положений Концепции развития законодательства о вещном праве). С. 59.
7. Гойхбарг А. Г. Хозяйственное право РСФСР! Т. 1. Второе изд. М., Петроград, 1923. С. 80 -
108
ОБЩЕСТВО И ПРАВО • 2011 • № 3 (35)
8.См., например: Концепция... // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. № 4. С. 156; Копылов А.В. Указ. соч. С. 87.
9.Копылов А.В. Указ. соч. С. 130. С. 87.
10.Проект Гражданского уложения. С. 332.
11.Концепция...// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. № 4. С. 156.
12. Суханов Е.А. Ограниченные вещные права // Суханов Е.А. Гоажданское право частное право / отв. ред. В.С. Ем. М., 2008. С. 299.
13.Концепция...// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. № 4. С. 158.
14.Гражданское право. Т. 1 / под ред. М.М. Агаркова и Д.М. Генкина. М., 1944. С. 282 - 283.
15.Гойхбарг А.Г. Хозяйственное право РСФСР! Т. 1. Второе изд. М., Петроград, 1923. С. 80.
16. Гражданский кодекс РСФСР (комментарий) / под ред. А.Г. Гойхбарга, И.Г. Кобленца. Изд. 2-е. М., Ленинград, 1925. См.: С. 112.
17.О предоставлении учреждениям, предприятиям и организациям обобществленного сектора земельных участков для строительства на праве бессрочного пользования: Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 01.08.1932: утратило силу в связи с изданием Постановления Совмина РСФСР от 26.11.1982 № 608// СУ РСФСР 1932. № 66. Ст. 295.
18.Ведомости Верховного Совета СССР. 1948. № 36.
19. О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года "О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов": Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 01.02.1949 // Ведомости Верховного Совета РСФСР 1949. № 8.
20.Копылов А.В. Указ. соч. С. 158.
21.См., например, постановления Федерального арбитражного суда СевероКавказского округа от 18.03.2009 по делу № А32-13378/2008, от 22.01.2009 по делу № А32-4369/ 2008-50/28// СПС "КонсультантПлюс".
22.Концепция... // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. № 4. С. 154 -155.
23.См., напр.: Скворцов О.Ю. Права на недвижимый объект "неразрешенного" строительства: победа суперфиция над спецификацией // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2008. № 11. С. 132.
24.Добавим, что в настоящее время в российском законодательстве последовательно проводится реализация принципа единого объекта применительно к земельному участку и расположенной на нем недвижимости с тем, чтобы исключить их раздельную правовую судьбу и принадлежность разным лицам.
25.Скворцов О.Ю. Указ. соч. С. 131.
109
