CC BY
72ДАУДИ Тимур Миронович,
преподаватель Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России) e-mail: timur.daudi@gmail.com
ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЕНОВАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Аннотация. В статье автором рассматриваются основные принципы проведения реновации в ряде зарубежных стран, а также плюсы и минусы данного вида обновления жилищного фонда по зарубежному законодательству. Проанализирован исторический опыт реновации, варианты осуществления обновления городской застройки, изучены современные методы реновации городской застройки в городе Москве, а также нормативно-правовые документы Российской Федерации и г. Москвы. Программа реновации осуществлялась во многих городах и странах (Пекин, Берлин, Париж). Однако, программа реновации, осуществляемая в Москве, является наиболее актуальной и современной.
Ключевые слова: жилищный фонд, реновация, капитальный ремонт, реконструкция, модернизация здания, норма жилья, городская застройка, жилищное строительство, жилищный кодекс.
DAUDI Timur Mironovich,
Lecturer of the All-Russian State University of Justice (RPA of the Ministry of Justice of Russia)
FOREIGN EXPERIENCE OF LEGAL REGULATION OF HOUSING RENOVATION
Annotation.The author considers the basic principles of renovation in a number of foreign countries, as well as the advantages and disadvantages of this type of renewal of the housing stock under foreign legislation. Historical experience of renovation, options of renewal of urban development, modern methods of renovation of urban development in Moscow, as well as regulatory documents of the Russian Federation and Moscow city were analyzed. The renovation program was implemented in many cities and countries (Beijing, Berlin, Paris). However, the renovation program implemented in Moscow is the most relevant and modern.
Key words: housing stock, renovation, major repairs, reconstruction, modernization of the building, housing norm, urban development, housing construction, housing code.
Реновация - обновление жилищного фонда (здания) путем его частичного или полного сноса и капитального жилищного строительства на высвобождаемой территории. Реновация включает в себя все виды ремонтов, реконструкцию и модернизацию зданий [7]. Безусловно, в столь важном вопросе необходимо учитывать весь ранее приобретенный опыт, анализировать проблемы, возникавшие при выполнении аналогичных работ и создавать лучшие условия для жизни граждан. Метод реновации, применяемый в Москве, более экономически эффективен, чем реконструкция или капитальный ремонт здания, кроме того, старые постройки не отвечают современным требованиям и облику столицы [1]. Полученные результаты крайне актуальны для Москвы в настоящее время в связи с активным обустройством комфортной городской
среды, отвечающей современным требованиям удобства, функциональности, доступности и технологической оснащенности для комфортного проживания граждан.
Результаты реновации в Пекине. Одним из самых долгих опытов реновации обладает Пекин. Там программа реновации ветхого и аварийного жилья действует с 1949 года. Таким образом, китайская столица уже почти 70 лет занимается вопросами реновации. По состоянию на 1949 год 2/3 жилого фонда Пекина были признаны ветхими, еще 5% - структурно опасными. Только в течение первого десятилетия было реконструировано порядка 60% жилого фонда. В настоящее время в Пекине укрепляются существующие дома, их конструкция, дома делают сейсмоустой-чивыми и энергоэффективными, улучшается водоснабжение. Снос некоторых зданий в Пекине
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 11 • 2019
также предусмотрен, причем на выселение из сносимого здания даются лишь сутки. Жестко, но достаточно эффективно [19].
В Пекине программа реновации оказалась достаточно успешной. Обновлена инфраструктура в центральных районах, улучшились условия жизни бедных слоев населения, улучшены санитарные нормы жилья. Достаточно интересным и масштабным был опыт реновации в Германии [16, 17]. Жилищные комплексы тщательно ремонтируют, усиливают и почти всегда придают новый, современный и яркий вид [20].
Реновация в Берлине. Реконструкция построек в Германии интересна для России, так как реконструируемые здания очень похожи на Московские пятиэтажки. Так называемые «немецкие хрущевки». Однако, на наш взгляд, реновация в подобном ключе в Москве невозможна в связи с плотностью населения и нецелесообразностью подобных построек в столице. Подобный вариант возможен в менее заселенных городах Российской Федерации.
Реновация проводилась и во Франции, но, как и в Германии не всегда подразумевала снос зданий. Застройка во Франции слишком плотная, поэтому разрушать фундаменты жилых домов было просто опасно для соседних, дом реставрировался без нарушения целостности и структуры. Но один из самых необычных методов реновации во Франции коснулся студенческого общежития Международного Университета [16].
Расселив студентов в другие корпуса, префектура округа отдала старое здание перед сносом молодым художникам. Все желающие могли прийти в бывшее общежитие и оставить частичку себя в виде граффити. Данный проект был очень популярен, участвовали не только художники Парижа, но и других городов. Здание стало на время настоящим музеем современного искусства [15].
Реновация в Париже. Новая программа реновации жилой застройки в городе Москве была принята в феврале 2017 года. Данная реновация является в какой-то степени продолжением ранее рассмотренной, но усовершенствованной. Новая программа реновации является очень масштабной, по предварительным расчетам план по строительству и переселению граждан стартовых площадок должен быть выполнен с 2017 по 2021 год. В целом программа реновации рассчитана на 20 лет. Насчитывается 236 стартовых площадок реновации, причем учтен предыдущий опыт реновации в России. В список на снос попали 5171 дом, причем решение о включении дома в программу реновации принималось не 90 только Пра-
вительством Москвы, но и голосованием самих москвичей на портале «Активный Гражданин».1
Для оценки Государственной жилищной программы реновации2 в качестве основных показателей для расчета оценки экономической эффективности, а также сравнения различных инвестиционных вариантов программы и выбора наиболее оптимального из них необходимо использовать статические и динамические показатели экономической эффективности [19].
1. Статические показатели:
- сумма бюджетных инвестиций (budgetinvestment) X Bli;
- сумма доходов от бюджетных инвестиций (returnoninvestment) X RH ;
- денежный поток (monetaryflows) (X MFi) и чистый денежный поток (очищенный от налогов clean) (X MFic);
- необходимость в бюджетных инвестициях (necessity) X Bli;
- прибыль от реализации (profit) PR (X RH -
X Bli);
- чистая прибыль (netprofit) NEPR NEPR (PR*(1-TR)), где (1) - TR (taxrate) - ставка налогообложения;
- срок окупаемости (payback) РT - минимальный временной интервал (от начала программы реновации), за пределами которого интегральный эффект становится в дальнейшем неотрицательным, определяется: РТ = (X Bli / X MFic ) (2) -рентабельность (норма прибыли) RBI- удельная прибыль на каждый вложенный в проект рубль рассчитывается: RBI = (NEPR / X Bli) (3) - запас финансовой прочности F: F=(PR/X RH) (4) - соотношение рыночной цены жилых объектов программы реновации к их приведенной себестоимости, или к удельным затратам на отселение жителей в рамках программы.
2. Динамические показатели: Государственная жилищная программа реновации стартовала в 2017 году и рассчитана на 15 лет до 2032 года, поэтому бюджетные инвестиции в программу в 2017 году и последующие ежегодные бюджетные инвестиции до 2032 года будут иметь разную временную стоимость[3]. Следовательно, для объективной оценки эффективности, необходимо выполнить соотношение разнесенных во времени денежных потоков к единому моменту времени путем дисконтирования. Допустим, ставка дисконтирования d в процентах годовых, и если шаг рас-
1 Постановление Правительства Москвы от 2 мая 2017 г № 245-ПП «Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве».
2 Постановление Правительства Москвы от 1 августа 2017 г. N 497-ПП «О программе обновления жилищного фонда в городе Москве».
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 11 • 2019
четов по времени составляет п дней, то дисконтирующий множитель рассчитывается следующим образом: f = 1 (1+( d 100))С (5) где , t = п/365, тогда для периода времени дисконтированный денежный поток будет fi • МР1с.
Основные динамические показатели экономической эффективности Государственной жилищной программы реновации следующие: чистая текущая стоимость NPV - сумма текущих эффектов за рассматриваемый расчетный период, приведенная к начальному шагу, или превышение интегральных результатов над интегральными затратами, определяется:
NPV = (X (Я • МР1с)) (6) индекс доходности VI - отношение суммы положительных приведенных денежных потоков к сумме отрицательных приведенных денежных потоков: VI = Х(Я • МР1с+ / (X (Я • МР1с- )) , где (7) МР1с+ - положительная часть денежного потока в ьом периоде, очищенная от налогов; МР1с- - отрицательная часть денежного потока в ьом периоде; Я - коэффициент дисконтирования в ьый период; внутренняя норма прибыли (внутренняя рентабельность) РЫ - норма дисконта, при которой экономическая эффективность равна приведенным бюджетным инвестициям (чистая текущая стоимость равна 0).
При необходимости возможно рассчитывать и другие показатели стабильности внутренней нормы прибыли. Для объективной оценки экономической эффективности Государственной жилищной программы реновации большую значимость приобретает достоверность данных по объемам инвестиционных вложений и доходам, распределенным по времени[1]. Реновацию в Москве, по мнению автора статьи, можно сравнить с реновацией, проводимой в Пекине. Довольно жесткой реновацией, но имеющей положительные результаты, видные невооруженным глазом. Реновация необходима Москве, ведь новые постройки отвечают современному темпу жизни и требованиям, обеспечивающим комфортную и безопасную городскую среду[20]. Дополнительно выведены формулы расчета оценки экономической эффективности и изучены различные инвестиционные варианты[2].
Необходимо разработать методику оценки Государственной жилищной программы реновации в качестве основных показателей для расчета оценки экономической эффективности, а также сравнения различных инвестиционных вариантов программы и выбора наиболее оптимального из них необходимо использовать статические и динамические показатели экономической эффективности^]. В странах с развитой рыночной экономикой накоплен значительный опыт решения
жилищных проблем. Остановимся вначале на общих тенденциях в решении жилищных проблем в стра нах с развитой рыночной экономикой[14].В настоящее время в этих странах на воспроизводство жилищного фонда приходится в среднем 23-25% валовых инвестиций (в США около 30%) и от 20 до 25% личных накоплений граждан. Однако в последнее время наметилась тенденция к сокращению инвестиций в новое жилищное строитель-ство[10]. Это вызвано, с одной стороны, сокращением спроса на жилье наиболее обеспеченной части населения, с другой - снижением спроса со стороны менее обеспеченных категорий населения^, 9].
В ряде стран, таких, как Франция, Австрия, Швеция, Дания и др., увеличиваются объемы государственного жилищного строительства и создаются системы государственных субсидий и льготных кредитов на покупку или строительство жилья[11]. Это делается для того, чтобы удовлетворить жилищные потребности населения с низкими доходами.Кроме того, во многих развитых странах происходит перераспределение инвестиций с нового строительства на реконструкцию и модернизацию жилищного фонда[12]. По оценкам специалистов, доля инвестиций на эти цели, например, в Канаде, Дании, приблизилась к 50% объема средств, расходуемых на новое строительство. В США эта доля превышает 40%. При этом возрастает роль требований к качеству жилищного фонда[4, 5]. В связи с этим строительные и проектные фирмы практически во всех развитых странах активно изучают современные требования населения к удобству и уровню качества жилищ[6].
В странах с рыночной экономикой жилищное строительство осуществляется в основном за счет частных инвестиций. По данным Института мировой экономики и международных отношений РАН, доля государственного сектора в жилищном строительстве этих стран колеблется в пределах от 1,5-2% (США) до 5- 18,5% (Италия, Франция). За счет средств населения (собственных и заемных) строятся или покупаются индивидуальные или односемейные дома, а также квартиры в многосемейных домах[18].
Список литературы:
[1] Акопян Г.Л., Касьянов В.Ф., Колобова С.В. Реновация жилой застройки в городе Москве / Интеграция, партнерство и инновации в строительной науке и образовании [Электронный ресурс]: сборник материалов VI Международной научной конференции (г. Москва, 14-16 ноября 2018 г.) / М-во науки и высшего образования Рос. Федерации, Нац. исследоват. Моск. гос. строит.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 11 • 2019
унт. — Электрон. дан. и прогр. (9 Мб). — Москва : Издательство МИСИ - МГСУ, 2018.
[2] Борковская В.Г. Стратегические исследования проблем строительной отрасли в результате вступления России в ВТО. Интернет-Вестник ВолгГАСУ. Сер.: Политематическая. 2014. Вып. 2(33). С.26.
[3] Борковская В.Г., Баев А.А., Драпкина Е.И. Методика уточнения классов профессионального риска. Материалы Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы защиты окружающей среды и техносферной безопасности в меняющихся антропогенных условиях» - «Белые ночи 2014» г. Грозный. стр. 41.
[4] Гоц Е.В. К вопросу о понятии и основных способах защиты прав участников контрактной системы в Российской Федерации // Образование и право. 2017. № 7. С. 78-84.
[5] Гоц Е.В. К вопросу об ответственности в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд в современной России // Образование и право.
2016. № 11. С. 176-179.
[6] Гоц Е.В. Контрактная система в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд в России // Образование и право. 2016. № 10. С. 92-101.
[7] Касьянов В.Ф. Реконструкция жилой застройки городов. Москва. 2005. С. 5-14.
[8] Мамедов С.Н. Актуальные вопросы реализации конституционного права на неприкосновенность жилища // Семейное и жилищное право.
2017. № 2. С. 37-38.
[9] Миронов В.О. Государственно-правовые отношения России и Белоруссии в 1917-1922 гг. // Государство и право. 2004. № 12. С. 70-76.
[10] Миронов В.О. Оценка результативности предупреждения преступлений, совершаемых в исправительных учреждениях // Российский криминологический взгляд. 2010. № 2. С. 377-380.
[11] Миронов В.О. Прокурорские гарантии реализации прав и свобод человека в России // Актуальные вопросы образования и науки. 2012. № 3-4. С. 26-29.
[12] Миронов В.О. Чехословацкая Федерация: историко-правовые аспекты // Актуальные вопросы образования и науки. 2011. № 1-2. С. 27-31.
[13] Олимпиев А.Ю., Гаврюшкин Ю.Б. Противодействие посредничеству во взяточничестве в истории России и законодательстве зарубежных стран // Вестник Московского университета МВД России. 2014. № 4. С. 89-98.
[14] Олимпиев А.Ю., Галузо В.Н. О некоторых аспектах определения понятия «результаты оперативно-розыскной деятельности» в Россий-
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 11 • 2019
ской Федерации // Право и государство: теория и практика. 2016. № 4 (136). С. 130-134.
[15] Олимпиев А.Ю., Галузо В.Н. Об истории развития таможенного законодательства России (с 1649 г. по нынешнее время) // Право и жизнь. 2015. № 6. С. 95.
[16] Олимпиев А.Ю., Галузо В.Н., Канафин Н.А. Оперативно-розыскная деятельность в системе правоохраны в Российской Федерации (теоретико-правовой аспект) // Право и жизнь.
2015. № 11-12. С. 127.
[17] Терешина Н.П. Экономическая оценка инвестиций [Электронный ресурс]: учебник / Н.П. Терешина, В.А. Подсорин. Электрон. текстовые данные. — М.: Учебно-методический центр по образованию на железнодорожном транспорте,
2016. — 272 с.
[18] Шестак В.А. Криминологические аспекты развития системы предупреждения преступности в вооруженных силах российской федерации, других войсках, воинских формированиях и органах // Москва, 2012. 283 с.
[19] Шестак В.А. О необходимости разработки теоретической модели антикриминогенного обеспечения воинского правопорядка // Военно-юридический журнал. 2013. № 4. С. 15-30.
[20] Шестак В.А. Отдельные вопросы предупреждения преступных посягательств в сфере экономики // Lex Russica. 2007. Т. LXVI. № 5. С. 951-958.
Spisok literatury:
[1] Akopyan G.L., Kas'yanov V.F., Kolobova S.V. Renovaciya zhiloj zastrojki v gorode Moskve / Integraciya, partnerstvo i innovacii v stroitel'noj nauke i obrazovanii [Elektronnyj resurs]: sbornik materialov VI Mezhdunarodnoj nauchnoj konferencii (g. Moskva, 14-16 noyabrya 2018 g.) / M-vo nauki i vysshego obrazovaniya Ros. Federacii, Nac. issledovat. Mosk. gos. stroit. unt. — Elektron. dan. i progr. (9 Mb). — Moskva : Izdatel'stvo MISI - MGSU, 2018.
[2] Borkovskaya V.G. Strategicheskie issledovaniya problem stroitel'noj otrasli v rezul'tate vstupleniya Rossii v VTO. Internet-Vestnik VolgGASU. Ser.: Politematicheskaya. 2014. Vyp. 2(33). S.26.
[3] Borkovskaya V.G., Baev A.A., Drapkina E.I. Metodika utochneniya klassov professional'nogo riska. Materialy Mezhdunarodnoj nauchno-prakticheskoj konferencii «Aktual'nye problemy zashchity okruzhayushchej sredy i tekhnosfernoj bezopasnosti v menyayushchihsya antropogennyh usloviyah» - «Belye nochi 2014» g. Groznyj. str. 41.
[4] Goc E.V. K voprosu o ponyatii i osnovnyh sposobah zashchity prav uchastnikov kontraktnoj sistemy v Rossijskoj Federacii // Obrazovanie i pravo.
2017. № 7. S. 78-84.
[5] Goc E.V. K voprosu ob otvetstvennosti v sfere zakupok tovarov, rabot, uslug dlya obespecheniya gosudarstvennyh i municipal'nyh nuzhd v sovremennoj Rossii // Obrazovanie i pravo. 2016. № 11. S. 176-179.
[6] Goc E.V. Kontraktnaya sistema v sfere zakupok tovarov, rabot, uslug dlya obespecheniya gosudarstvennyh i municipal'nyh nuzhd v Rossii // Obrazovanie i pravo. 2016. № 10. S. 92-101.
[7] Kas'yanov V.F. Rekonstrukciya zhiloj zastrojki gorodov. Moskva. 2005. S. 5-14.
[8] Mamedov S.N. Aktual'nye voprosy realizacii konstitucionnogo prava na neprikosnovennost' zhilishcha // Semejnoe i zhilishchnoe pravo. 2017. № 2. S. 37-38.
[9] Mironov V.O. Gosudarstvenno-pravovye otnosheniya Rossii i Belorussii v 1917-1922 gg. // Gosudarstvo i pravo. 2004. № 12. S. 70-76.
[10] Mironov V.O. Ocenka rezul'tativnosti preduprezhdeniya prestuplenij, sovershaemyh v ispravitel'nyh uchrezhdeniyah // Rossijskij kriminologicheskij vzglyad. 2010. № 2. S. 377-380.
[11] Mironov V.O. Prokurorskie garantii realizacii prav i svobod cheloveka v Rossii // Aktual'nye voprosy obrazovaniya i nauki. 2012. № 3-4. S. 26-29.
[12] Mironov V.O. CHekhoslovackaya Federaciya: istoriko-pravovye aspekty // Aktual'nye voprosy obrazovaniya i nauki. 2011. № 1-2. S. 27-31.
[13] Olimpiev A.Yu., Gavryushkin YU.B. Protivodejstvie posrednichestvu vo vzyatochnichestve v istorii Rossii i zakonodatel'stve zarubezhnyh stran // Vestnik Moskovskogo universiteta MVD Rossii. 2014. № 4. S. 89-98.
[14] Olimpiev A.Yu., Galuzo V.N. O nekotoryh aspektah opredeleniya ponyatiya "rezul'taty operativno-rozysknoj deyatel'nosti" v Rossijskoj Federacii // Pravo i gosudarstvo: teoriya i praktika. 2016. № 4 (136). S. 130-134.
[15] Olimpiev A.Yu., Galuzo V.N. Ob istorii razvitiya tamozhennogo zakonodatel'stva Rossii (s 1649 g. po nyneshnee vremya) // Pravo i zhizn'. 2015. № 6. S. 95.
[16] Olimpiev A.Yu., Galuzo V.N., Kanafin N.A. Operativno-rozysknaya deyatel'nost' v sisteme pravoohrany v Rossijskoj Federacii (teoretiko-pravovoj aspekt) // Pravo i zhizn'. 2015. № 11-12. S. 127.
[17] Tereshina N.P. Ekonomicheskaya ocenka investicij [Elektronnyj resurs]: uchebnik / N.P. Tereshina, V.A. Podsorin. Elektron. tekstovye dannye. — M.: Uchebno-metodicheskij centr po obrazovaniyu na zheleznodorozhnom transporte, 2016. — 272 c.
[18] Shestak V.A. Kriminologicheskie aspekty razvitiya sistemy preduprezhdeniya prestupnosti v vooruzhennyh silah rossijskoj federacii, drugih vojskah, voinskih formirovaniyah i organah // Moskva, 2012. 283 s.
[19] Shestak V.A. O neobhodimosti razrabotki teoreticheskoj modeli antikriminogennogo obespecheniya voinskogo pravoporyadka // Voenno-yuridicheskij zhurnal. 2013. № 4. S. 15-30.
[20] Shestak V.A. Otdel'nye voprosy preduprezhdeniya prestupnyh posyagatel'stv v sfere ekonomiki // Lex Russica. 2007. T. LXVI. № 5. S. 951-958.
ЮРКОМ ПАНИ
^^ www.law-books.ru
Юридическое издательство «ЮРКОМПАНИ» издает научные журналы:
• Научно-правовой журнал «Образование и право», рекомендованный ВАК Министерства науки и высшего образования России (специальности 12.00.01,12.00.02), выходит 1 раз в месяц.
• Научно-правовой журнал «Право и жизнь», рецензируемый (РИНЦ, Е-1лЬгагу), выходит 1 раз в 3 месяца.
V
f
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 11 • 2019
