CC BY
48
\ зарубежные инвестиции \
Инвестиции в Новом Свете
Привлекаемые низкими ценами на недвижимость, иностранцы продолжают приобретать жилье в США. За 2011 год количество сделок с недвижимостью наших соотечественников на территории Америки выросло не менее чем на 40%.
Татьяна НАУМОВА
* Индекс цен на жилье по 20 крупнейшим городам США, рассчитываемый по методике Карла Кейса и Боба Шиллера, — ежеквартальная оценка изменения цен на отдельные односемейные дома в США. Публикуется рейтинговым агентством Standard & Poor's.
Год рекордов
Согласно данным TheMoveChannel.com (поискового портала номер один по зарубежной недвижимости), США опередили Испанию и стали самым популярным направлением для покупателей недвижимости. В некоторых штатах, например, во Флориде, Калифорнии и Неваде, дома продают по самым низким ценам за последние 15 лет! По данным TheMoveChannel.com, в местечке По-инсиана (штат Флорида) трехспальный дом можно купить за $55 тыс., а в городке Киссимми (в том же штате) — че-тырехспальную виллу с садом в 30 минутах от океана — за $100 тыс. Если говорить о более известных местах Флориды, то двуспальные квартиры в Вест-Палм-Бич, в центре города, с самым хорошим месторасположением (в здании с охраной, тренажерным залом, бассейном, библиотекой и зоной для проведения банкетов) со всей встроенной техникой, сантехникой и ремонтом стоят около $240-270 тыс. При этом аналогичную квартиру, но подальше от центра города, уже можно приобрести за $87 тыс. В среднем по Америке, согласно исследованию второго по популярности в США портала о недвижимости Zillow.com, цены на недвижимость упали на 25% по сравнению с пиковыми показателями июня 2006 года. Если взять более широкий временной диапазон и посмотреть на динамику в период с 2005 года, то текущий спад
ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В США ПАДАЮТ
Индекс цен на жилье Кейса-Шиллера%
220-
200 180 160 140 120
2005
2006
2007
по своей длительности и глубине приближается к показателям Великой депрессии, когда цены снизились на 25,9% в течение пяти лет.
Впрочем, активизировались не только нерезиденты. Домашний спрос также начинает расти. Согласно данным американской Национальной ассоциации риелторов (National Association of Realtors, NAR), в прошлом году объем продаж семейных домов в Соединенных Штатах увеличился почти на 2% по сравнению с 2010 годом. Одновременно с этим ипотечные ставки остаются рекордно низкими. По данным NAR, средняя годовая ставка по кредиту со сроком погашения 30 лет составляет 3,9%, 15 лет — 3,2%, 5-10 лет — около 3%.
«Все это делает рынок жилья страны крайне привлекательным для инвесторов», — отмечает Маргарет Келли, главный исполнительный директор ведущей франчай-зинговой компании RE/MAX (глобальная сеть недвижимости, состоит из более чем 70 суб-франчайзеров, с 90 тыс. аффилированных независимых специалистов продаж; штаб-квартира в Денвере). Как показывает последний отчет RE/MAX, спрос на недвижимость в США неуклонно растет. Максимальный рост был отмечен в ноябре 2011 года, когда спрос на 8,1% превышал показатели за ноябрь 2010 года. Вместе с тем сокращается предложение.
Поэтому неудивительно, что некоторые регионы и города США в прошлом году и вовсе показывали рекордные уровни продаж недвижимости. Так, согласно данным Ассоциации риелторов Майами (MAR), продажи в этом солнечном городе в 2011 году в условиях падения цен достигли рекордного уровня, увеличившись практически на 50% в годовом исчислении. Общий объем продаж в округе Майами-Дейд в прошлом году составил 24 тыс. 929 домов. Это на 46% больше показателя 2010 года и на 4% выше докризисных уровней 2005 года. Председатель совета MAR Марта Помарис отмечает, что рынок Майами восстановился быстрее, чем ожидалось, и «готов к дальнейшему развитию и двузначному росту цен в 2012 году».
FOR
SALE
Помощь американским должникам
Президент США Барак Обама объявил о снижении комиссий по ипотечным кредитам, обеспеченным гарантиями правительства, передает BFM.Ru со ссылкой на Reuters. В настоящее время ставки по кредитам находятся на исторически низком уровне в 4%, однако многие не в состоянии рефинансировать кредиты (около 11,1 млн американцев должны больше, чем стоит их дом). План Обамы, в частности, предусматривает со-
shutterstock/photasstock
В 2011 году сделки с «проблемной собственностью» составили 35% от всех продаж на рынке вторичного жилья.
кращение страховых взносов по кредиту с 1 до 0,01%, а ежегодная комиссия снижается до 0,55%. Именно из-за страховых взносов многие заемщики столкнулись с трудностями при рефинансировании. По данным The Wall Street Journal, проблемы с ипотекой есть даже у председателя ФРС США Бена Бернанке, который взял кредит на шесть лет, дважды его рефинансировал, однако до сих пор должен банку $672 тыс. Задолженность Бернанке по 30-летнему кредиту составляет около 80% от стоимости квартиры.
Продажи недвижимого имущества на вторичном рынке США выросли в январе 2012 года на 4,3% в месячном исчислении, о чем свидетельствуют данные NAR. Руководитель NAR Лоуренс юн надеется, что покупатели начали пользоваться благоприятными условиями для приобретения домов: «Рынок вторичной недвижимости находится в стадии равновесия в настоящий момент. Однако большое количество домов, конфискованных банками за долги, продолжает негативно влиять на ситуацию в жилищной отрасли (обуславливая снижение цен. — Ред .).
#
Сверхуспешным прошлый год стал и для Лас-Вегаса. Город-казино установил рекорд по продаже домов в 2011 году. Более 48 тыс. домов были проданы в прошлом году — это самое высокое количество сделок за последние 11 лет. Средняя стоимость за квадратный метр упала ниже $1 тыс.
Обречены на рост?
Впрочем, и экспертов, утверждающих, что американскому рынку жилья потребуются годы для восстановления, также предостаточно. Так считает профессор Йельского университета Роберт Шиллер, который является автором индекса Standard & Poor's Case (Shiller Home Price Index — композитный индекс — отражает ежемесячную динамику изменений средней цены на жилье в 20 наиболее развитых регионах страны) — наиболее достоверного источника информации о ситуации в секторе недвижимого имущества в США. «Информация о том, что рынок недвижимости США достиг дна, вводит в заблуждение инвесторов.
\ зарубежные инвестиции \
виза за $500 тыс.
В ноябре 2011 года был подготовлен законопроект, согласно которому трехлетние визы получат все иностранцы, которые потратят на покупку недвижимости в США не менее $500 тыс. Это предложение — часть большого пакета поправок к действующему иммиграционному законодательству, направленному на привлечение дополнительных иностранных инвестиций в США. Примечательно, что авторами пакета выступили два сенатора из разных партий — демократ от Нью-Йорка ЧАРльЗ ШумЕР
и республиканец от Юты мАЙк лИ. При этом недвижимость, приобретаемая нерезидентами, должна быть полностью оплачена — не разрешается брать ипотечный кредит или заем под залог домашнего имущества. кроме того, объект должен быть куплен по цене, превышающей актуальную оценочную стоимость. И наконец, покупатель должен жить в купленном доме по крайней мере 180 дней в году, при этом обязательной является оплата американского налога на прибыль (в том числе и на доход, получаемый из-за рубежа).
Источник: данные Национальной ассоциации риелторов США.
* Кондоминиум — совместное владение единым объектом, чаще всего домом или другим недвижимым имуществом. Российским эквивалентом кондоминиума можно считать товарищество собственников жилья.
ДОМ НА ОДНУ СЕМЬЮ I
Табл. 1. Популярные объекты у покупателей-нерезидентов
ОБЪЕКТ ДОЛЯ, %
Дом на одну семью 61
Квартира или доля в кондоминиуме* 26
Дом в блокированной застройке 10
Коммерческая недвижимость 3
К сожалению, этого не случится еще несколько лет. Я не вижу ни одной причины думать, что цены сейчас начнут идти вверх», — уверен г-н Шиллер.
Свои еще недавно позитивные прогнозы на заокеанскую недвижимость пересмотрел и «оракул из Омахи» Уоррен Баффет. В ежегодном послании к акционерам своей инвесткомпании Berkshire Hathaway от 25 февраля этого года он признался, что «был совершенно не прав» год назад, когда заявил, что восстановление жилищного сектора США начнется в течение года. «Этот важнейший сегмент экономики, включающий не только строительство, но и смежные отрасли, остается в угнетенном состоянии», — считает американский миллиардер. Отмечая при этом, что депрессия на рынке жилья является основной причиной медленного роста занятости в США.
Не ожидают улучшения ситуации и российские специалисты, по крайней мере в этом году. «В 2012 году рынок недвижимости США не станет интересным для инвестиций. Самое раннее — это середина 2013 года. Президент Барак Обама обещал рефинансировать subprime-кредиты (низкокачественные. — Ред.) под 4%. Сейчас даже местные фонды недвижимости не спешат с инвестированием — выжидают. В США рынок сильно сегментирован, есть точки subprime, где «плохих» кредитов очень много (например, Калифорния и Флорида), и есть рынки, такие как Нью-Йорк, где таких кредитов — минимум.
«Фонды недвижимости будут формировать свои портфели из квартир экономкласса стоимостью до $350 тыс. в небольших городах и до $500 тыс. — в мегаполисах. Из коммерческих объектов наиболее перспективны вложения в студенческие общежития,
ФЛОРИДА — САМЫЙ ПОПУЛЯРНЫЙ ШТАТ
Табл. 2. Популярные штаты у покупателей-нерезидентов
ШТАТ ДОЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ-НЕРЕЗИДЕНТОВ, %
Флорида 31
Калифорния 12
Техас 9
Аризона 6
Другие 42
номера в отелях, находящиеся под управлением крупных операторов», — комментирует ситуацию на рынке американского жилья Игорь Индрик-сонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills, британской компании, оказывающей услуги на рынке элитной жилой недвижимости.
Кроме того, некоторые данные свидетельствуют о том, что американский рынок недвижимости может «нырнуть» еще глубже (цены снизятся еще больше). Так, согласно данным американского Федерального агентства по финансированию жилья (регулятор ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac), в IV квартале 2011 года цены на недвижимость в США упали на 2,4% год к году, так как главный интерес инвесторов — более дешевая отчужденная недвижимость (вследствие конфискации, реквизиции или принудительной продажи имущества в целях взыскания долга). А это в свою очередь отражалось на стоимости «обычных» домов — цены понижались. Как показывают данные исследования NAR, сделки с «проблемной собственностью», которая в основном включает в себя отчужденную недвижимость, составили 35% от всех продаж на рынке вторичного жилья.
По данным американской компании RealtyTrac, специализирующейся на продаже проблемной недвижимости, в январе один дом из 624 объектов недвижимости находился в стадии принудительной продажи за неуплату по ипотеке. Эксперт RealtyTrac Дарен Бломквист ожидает «увеличения количества принудительных продаж на 25% в текущем году». В 2011 году банкиры конфисковали более 800 тыс. домов в США. Следовательно, более миллиона проблемных объектов недвижимости будет выставлено на продажу в следующие 12 месяцев.
Иностранец правит балом
В 2011 году в целом по США иностранцы обеспечили около 8% всех заключаемых сделок с недвижимостью, что в суммарном выражении равно $82 млрд. И если в 2007 и 2008 годах Калифорния лидировала по объемам покупок жилья нерезидентами, то три года назад пальму первенства захватила и теперь удерживает Флорида, на которую приходится 31% всех покупок, осуществляемых иностранцами в США. Другими штатами, популярными среди «зарубежных» покупателей, являются Техас, Аризона, Иллинойс, Теннеси и Нью-Йорк, — об этом пишет портал FoxBusiness.com.
По данным Gordon Rock, количество сделок, совершаемых нашими соотечественниками на территории Америки, выросло не менее чем на 40% по сравнению с 2010 годом.
Коммерческая недвижимость: эра «зданий-зомби»
Рынок деловой недвижимости США по-прежнему нестабилен. «Сектор находится под влиянием затянувшегося финансового кризиса и общей слабости экономики. Поскольку неопределенность и нестабильность длятся уже не один год, многие компании оставили до лучших времен планы по расширению площадей и переезду в новые офисы. Девелоперы, с одной стороны, боятся
рисковать в условиях отсутствия стабильного спроса со стороны арендаторов, а с другой — им стало сложнее получать финансирование в банках, которые ужесточили условия кредитования», — проясняет ситуацию директор компании Pleiada International Вадим Оришак.
Многие коммерческие здания простаивают. Например, в Миннеаполисе объем пустых офисных площадей достигает уже примерно 19,5%. «Здания-зомби» — именно так предлагают именовать пустующие офисы в деловом центре города профессионалы в сфере коммерческой недвижимости.
Все это не может не отражаться на планах американских строителей. В прошлом году в США было начато возведение всего 56 млн кв. футов (примерно 5,2 млн кв. м) новых офисных площадей, — свидетельствуют данные McGraw-Hill. Это является минимальным объемом с начала сбора соответствующей статистики в 1960 году! «Коммерческая недвижимость подвержена ярко выраженной цикличности, когда периоды подъема чередуются с периодами спада. Эти периоды находятся в прямой зависимости от состояния экономики. Максимальной точки рынок достиг в 2006-2007 годах, а с 2008-го пошел на спад. Сейчас мы как раз наблюдаем нижнюю точку рынка, которая характеризуется минимальной активностью деве-лоперов», — пояснил подобную неутешительную динамику г-н Оришак.
В то же время консалтинговая компания из Калифорнии Green Street Advisors (лидер по исследованиям в сфере недвижимости и анализу ипотечных инвестиционных трастов) зафиксировала всплеск интереса к инвестиционным трастам, которые вкладывают средства в коммерческие объекты.
По данным RE/MAX, сегодня небольшой офис (примерно 70 кв. м) практически в центре Сиэтла, в новом здании с охраной и ремонтом, но без мебели обойдется в $225 тыс. Звукозаписывающая студия площадью 160 кв. м, которая легко может быть перепрофилирована в обычный магазин, стоит $675 тыс. (включая парковку и охрану). Кстати, условия для развития малого бизнеса в США очень либеральные. Между Штатами и Россией существует договор об избежании двойного налогообложения: а значит, имея бизнес в США, вы будете платить только «американские» налоги.
При этом существуют штаты, которые и вовсе не взимают местные налоги, например Невада или Техас. В некоторых штатах местные налоги достигают 10%, в частности в Пенсильвании. Свободное валютное законодательство — еще одно огромнейшее преимущество США перед другими странами для ведения бизнеса: удобно иметь возможность конвертировать деньги в любую валюту мира и совершать в ней сделки без ограничения.
Менее оптимистичными видятся перспективы американского рынка коммерческой недвижимости из России. «В краткосрочной перспективе мы не ожидаем резкого роста цен на рынке коммерческой недвижимости в США, поскольку экономическая ситуация в США, да и во всем мире, остается непростой. Мы наблюдаем признаки улучшения, но дальнейшее развитие событий напрямую зависит от того, насколько быстро власти США смогут вывести страну из кризиса. В условиях подъема экономики бизнес начнет расти, а новых площадей будет недостаточно из-за небольшого количества начатых в кризис проектов, что приведет к росту арендных платежей и, соответственно, увеличению доходности коммерческой недвижимости», — считает Вадим Оришак.
Более 48 тыс. домов были проданы в 2011 году в Лас-Вегасе.
В Миннеаполисе объем пустых офисных площадей достигает примерно 19,5%.
\ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ КЛИМАТ \
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 5 (121) 2012
81
