CC BY
32
НЕДВИЖИМОСТЬ
ИНВЕСТИЦИИ
В КВАДРАТЕ
РАБОТАЕТ ЛИ В НЫНЕШНИМ КРИЗИС ТАКОЙ ИНСТРУМЕНТ СОХРАНЕНИЯ И ПРЕУМНОЖЕНИЯ СРЕДСТВ, КАК ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ? НАТАЛЬЯ ДЕНИСОВА
Девальвация рубля в конце прошлого года заметно обесценила российскую недвижимость в пересчете на доллары США и евро. Однако рублевые цены на квартиры в первом квартале 2015-го в целом устояли под натиском экономического кризиса и даже выросли. Небольшое снижение средней стоимости квадратного метра, которое было все-таки отмечено на первичном рынке в нескольких крупных городах (Курск, Уфа, Оренбург и др.), не превысило 3,4%. Впрочем, от таких флуктуаций никто не застрахован и в более спокойные экономические времена.
«Рост средних ценовых показателей часто вызван активной фазой строительства жилых комплексов в городе, когда происходит быстрое повышение стоимости квадратного метра, — объясняет Павел Луценко, генеральный директор портала «Мир квартир». — А снижение чаще всего объясняется выходом новых проектов по низким стартовым ценам, из-за чего «опускается» весь рынок».
Гораздо интереснее другие показатели. Насколько рост стоимости квадратного метра в России обгоняет сейчас темпы инфляции, которая, по данным Росстата, разогналась за первые три месяца 2015 года до 7,3%? Городов, где квартиры переиграли официальную инфляцию, немало. На первичном рынке отличились Волгоград (рост за квартал — 17,2%), Сочи (15,8%) и Калуга (14,9%). Другое важное сопоставление — с процентными ставками по депозитам для физических лиц. Деньги, размещенные в январе 2015 года в одном из десяти крупнейших банков (мониторинг регулярно проводится Центробанком РФ), могли заработать для их владельца за квартал максимум 3,83%. Инвестиции в жилые «квадраты» в доброй половине российских городов приносят больше.
ТРИ НАШЕСТВИЯ
Российский рынок жилой недвижимости пережил с начала 2000-х как минимум три волны инвестиционного нашествия. Первая была зафиксирована в 2006-м, когда рост цен подогревали сужавшееся предложение и развитие ипотечного кредитования. В результате к концу года недвижимость подскочила в цене на 90%, уверяют в компании «Баркли». Вторая волна нахлынула в начале 2008 года, и это привело к росту цен на рынке на 35-40% в первом полугодии. Но потом грянул финансовый кризис, и осенью на фоне массовых заморозок проектов произошел откат назад. Тем не менее и тогда инвесторы, сумевшие найти «правильные» проекты, в долгосрочной перспективе увеличили капиталы почти вдвое. Третий массовый приход инвесторов состоялся в конце прошлого года: рынок накрыла волна ажиотажного спроса, вызванная девальвацией рубля. Сограждане несли риелторам последние деньги и даже приобретали квартиры вскладчину. По словам Екатерины Фонарёвой, коммерческого директора корпорации «Баркли», в ее практике были случаи, когда жилье покупалось по телефону, без осмотра. «К концу года доля сделок, заключаемых инвесторами в наших подмосковных проектах, превысила 50%», — уверяет Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп». «Все кризисные годы отмечены активизацией частных инвесторов, которые спасают свои деньги в недвижимости», — подтверждает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
Эксперты отмечают, что начало 2015 года оказалось более позитивным, чем ожидалось. Люди уже привыкли к новому курсу рубля, спрос со стороны инвесторов сегодня стабилен
62 БИЗНЕС-ЖУРНАЛ МАЙ #5 2015
даже несмотря на то, что застройщики практически всех сегментов подняли цены на 10-15%. Девелоперы, конечно, предлагают скидки, но многие из них просто вернулись к ценам третьего квартала 2014 года, которые были увеличены в период ажиотажа.
«Новые объекты во всех сегментах продолжают пополнять рынок, о заморозке начатых строек речь пока не идет», — рассказала «Бизнес-журналу» Екатерина Фонарёва. Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED, объясняет это тем, что девелоперы научены горьким опытом и начинают проекты только при наличии финансирования. «В 2008 году, — говорит она, — была другая ситуация: возведение ряда жилых комплексов велось по принципу пирамиды. Многие девелоперы не вкладывали деньги от продажи объектов в текущее строительство, а направляли их в последующие проекты. А сегодня крупные игроки, имеющие много проектов, уже принадлежат банкам и, соответственно, обладают финансовой устойчивостью». Это относится, например, к компаниям «Галс-Девелопмент» и «Дон-Строй» (основной акционер — Банк ВТБ) и группе ПСН (входит в структуру Промсвязьбанка).
ПРАВИЛА ИНВЕСТИРОВАНИЯ
Стоимость недвижимости растет по мере снижения строительных рисков, поэтому принятый в эксплуатацию дом всегда дороже, чем возводимый объект. В течение строительного цикла, который в среднем составляет полтора-два года, цены в новостройках увеличиваются на 20-30%, по данным компании «Химки Групп». Специалисты МИЭЛЬ советуют покупать квартиру за полгода до ввода дома в эксплуатацию и продавать через полгода после ввода. Подобные сделки дают инвесторам больше уверенности. «Если брать новостройку высокой стадии готовности, то риски сводятся к минимуму, именно поэтому сейчас на рынке раскуплено очень много квартир в почти достроенных домах», — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Наиболее ликвидно компактное по площади жилье, которое имеет сравнительно небольшой бюджет. Особенно востребованы одно- или двухкомнатные квартиры площадью 35-40 и 50-60 кв. м соответственно. Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», противопоставляет им многокомнатные квартиры с «лишними» квадратными метрами. По словам эксперта, они не пользовались стабильным спросом даже в относительно спокойные времена. «Для продажи таких активов требуется много времени — а значит, есть риск не перепродать их по той цене, которая принесет прибыль», — соглашается Анна Чижова, генеральный директор компании «Домус финанс».
Оптимально, если покупка совершается в проекте комплексного освоения, когда одновременно с жильем строится инфраструктура. Особенно привлекательна недвижимость, которая реализуется в зоне развития транспортно-инфраструктурных проектов. Открытие новых трасс, пересадочных узлов и станций метро значительно повышает стоимость расположенных по соседству объектов. Например, рядом со строящимся ЖК «Солнечная система» в подмосковных Химках появится транспортно-пересадочный узел, поэтому доходность этого проекта может перекрыть стандартные 20-30% годовых.
Один из рисков для инвестора в жилую недвижимость — недострои и долгострои. По словам Дмитрия Котровского, партнера девелоперской компании «Химки Групп», они сегодня весьма высоки из-за резкого роста себестоимости строительства, а также вследствие ценового демпинга, которым в борьбе за спрос занимается до 80% девелоперов. В связи с этим эксперты советуют рассматривать квартиры только в проектах хорошо зарекомендовавших себя застройщиков. Лучше всего, чтобы на момент сделки уже было реализовано несколько очередей.
Александр Зубец, генеральный директор компании «Новые Ватутинки», рекомендует внимательно изучить документацию. Желательно вкладывать деньги в проекты, реализующиеся по 214-ФЗ с уже полученным разрешением на строительство. Если банк выделяет средства на возведение конкретного жилого комплекса и сам является финансовым партнером проекта, то вероятность успешного завершения строительства выше. «Точно так же обстоят дела и с ипотечным кредитованием, — дополняет Лариса Швецова, генеральный директор компании «Ривер Парк». — В условиях, когда банки практически не выдают кредиты на ранних стадиях строительства, возможность получить их на этапе котлована — доказательство того, что девелоперу доверяют». Эксперты также напоминают: сейчас проекты строятся в основном на деньги дольщиков, а это значит, что чем больше квартир продано в доме, тем ниже риски «замораживания» строительства.
АНДРЕЙ
ЗАРУЕВ
УПРАВЛЯЮЩИЙ ПАРТНЕР MADISON ESTATE
Если цена квартиры вырастет за год на 20%, то она в любом случае — инвестиционная. Вопрос в том, что именно будет расти в цене. Думаю, стоит рассматривать объекты в «неперегретых» местах — как вариант, там, где через год-два откроется метро. Есть исключительные случаи — например, ЖК «Искра Парк» — комплекс апартаментов в Москве на Ленинградке, где цена квадратного метра была 150 тыс. рублей. Апартаменты каким-то чудом перевели в квартиры — и стоимость выросла до 300 тыс. рублей. Все, кто купил квартиры на стадии котлована, разбогатели ровно в два раза.
Сегодня самое время присмотреться к залоговым активам. Банки в любом случае вынуждены избавляться от непрофильных объектов. Нужно искать собственников, которые купили недвижимость в кредит и сейчас не справляются с выплатами. Внимание нужно обратить на все, что стоит 150 тыс. рублей. Про элитную недвижимость лучше пока забыть — это не инвестиционные вложения.
БИЗНЕС-ЖУРНАЛ МАЙ #5 2015 63
НЕДВИЖИМОСТЬ
КРЫМСКИЙ ПЕРЕВОРОТ
Инвестиции во вторичную недвижимость — нетипичный ход для частного инвестора, однако на некоторых региональных рынках этот фокус проходит. Так, по данным маркетингового агентства «Маркет-Крым», всего за один год с момента вхождения Крыма в состав РФ однокомнатные квартиры в старом фонде Севастополя подорожали более чем в два раза. Аналитики агентства подсчитали: перед мартовским референдумом 2014 года усредненная стоимость «квадрата» в севастопольских «однушках» на вторичном рынке составляла $880, а в марте 2015-го — $1,6 тыс. При этом эксперты отмечают, что тренд неравномерен и каждый тип жилья показывает свою динамику. Наибольший прирост продемонстрировали так называемые малосемейные квартиры — 101%. Меньше всего подорожали однокомнатные хрущевки — 69%.
Между тем эксперты не идеализируют ситуацию. По данным федерального портала «Мир квартир», инвестиционный спрос на недвижимость Крыма по сравнению с прошлым годом упал на 30-40%. «Об устойчивой ситуации можно будет говорить только тогда, когда будут разрешены политические, экономические и юридические проблемы, построен Керченский мост, а также инфраструктура, необходимая для проживания и отдыха», — прокомментировал генеральный директор портала Павел Луценко. «Думаю, реальный всплеск интереса к крымской недвижимости еще впереди, — говорит Ирина Могилатова (TWEED). — Рынок на полуострове еще не устоялся, но потенциал огромный: здесь сложились уникальные климатические условия и есть все предпосылки для развития качественных проектов».
ОЛИМПИЙСКИЙ РЕЗЕРВ
Пока больше оптимизма инвесторам внушает Сочи, где представлен широкий выбор проектов для вложений — от экономкласса до премиального. После прошедшей в 2014 году зимней Олимпиады инфраструктура города значительно улучшилась. Новые трассы и городские объекты, оптимизированный сервис и объединенная зона катания на Красной Поляне — все это поднимает интерес туристов, а с ним и цены на недвижимость.
«На сегодня рост цен на жилье находится в пределах 10% в год, доходность от сдачи недвижимости в аренду составляет около 15% годовых, — рассказывает Самир Джафаров, коммерческий директор компании 11 Invest. — Например, в ЖК «Катерина Альпик» можно приобрести студию около 32 кв. м за 4 млн руб. Доход от сдачи в аренду после вычета всех расходов составляет около 600-650 тыс. рублей в год».
По данным портала «Мир квартир», в первом квартале 2015 года средняя цена квадратного метра сочинских новостроек выросла на 15,8% и составила 65 тыс. рублей. По словам риелторов, наиболее интересны для инвестирования квартиры и апартаменты в новостройках, особенно комфорт- и бизнескласса. На вторичном рынке Сочи тоже можно подобрать квартиру, которая вырастет в цене. Она должна располагаться в относительно новом доме, недалеко от моря, объектов инфраструктуры и транспортных артерий.
Как бы то ни было, вложения в жилую недвижимость с инвестиционными целями — это не спринтерский «забег», и судить о перспективах по одному лишь кварталу не стоит. щц Разумный горизонт здесь — от полутора лет и больше. ИВ
ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ В ГОРОДАХ РОССИИ И ИХ ДИНАМИКА В I КВАРТАЛЕ 2015 ГОДА
Первичный рынок Вторичный рынок
ГОРОД СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ КВ. М, ТЫС. РУБ. ГОРОД СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ КВ. М, ТЫС. РУБ.
Волгоград 51,4 (+17,2%) Санкт-Петербург 119,4 (+15,2%)
Сочи 65,0 (+15,8%) Ростов-на-Дону 65,9 (+14,5%)
Калуга 61,2 (+14,9%) Хабаровск 76,8 (+12,5%)
Чебоксары 51,1 (+12,9%) Калининград 66,6 (+12,5%)
Иваново 45,5 (+12,8%) Казань 72,2 (+10,7%)
Рязань 44,9 (+12,2%) Краснодар 57,1 (+10,1%)
Нижний Новгород 70,9 (+11,7%) Сочи 77,2 (+9,5%)
Ростов-на-Дону 62,4 (+11,0%) Тверь 52,0 (+9,5%)
Калининград 60,6 (+10,5%) Саратов 48,9 (+8,9%)
Казань 63,1 (+9,6%) Волгоград 55,2 (+8,2%)
Краснодар 47,2 (+9,6%) Ижевск 50,6 (+8,0%)
Барнаул 50,2 (+8,8%) Москва 235,0 (+8,0%)
Москва 234,7 (+8,6%) Рязань 50,0 (+7,8%)
Пенза 48,7 (+7,9%) Иваново 50,3 (+7,2%)
Самара 55,3 (+6,9%) Тула 61,1 (+7,1%)
Саратов 35,5 (+6,5%) Кострома 46,0 (+7,0%)
Санкт-Петербург 102,3 (+6,2%) Новосибирск 67,8 (+6,9%)
Новосибирск 57,1 (+5,8%) Ульяновск 45,5 (+6,8%)
Тверь 47,7 (+5,2%) Чебоксары 52,0 (+6,8%)
Воронеж 49,7 (+5,0%) Самара 66,9 (+6,0%)
Кострома 47,4 (+4,8%) Нижний Новгород 71,5 (+5,5%)
Брянск 34,5 (+3,9%) Воронеж 51,9 (+5,4%)
Тольятти ▼ 43,7 (+2,9%) Ставрополь 39,7 (+5,4%)
Хабаровск ▼ 77,1 (+2,8%) Иркутск 62,0 (+5,2%)
Омск ▼ 43,4 (+2,7%) Пермь 58,4 (+4,9%)
Красноярск ▼ 58,4 (+2,5%) Ярославль 57,0 (+4,5%)
Ярославль ▼ 52,8 (+2,3%) Калуга 67,5 (+4,1%)
Ижевск ▼ 44,7 (+2,2%) Курск 46,6 (+4,0%)
Ульяновск ▼ 40,4 (+2,2%) Липецк 49,7 (+3,9%)
Киров ▼ 44,2 (+1,9%) Брянск ▼ 42,2 (+3,8%)
Челябинск ▼ 44,5 (+1,4%) Красноярск ▼ 61,6 (+3,6%)
Белгород ▼ 65,6 (+1,2%) Барнаул ▼ 51,3 (+3,6%)
Тюмень ▼ 60,4 (+1,1%) Уфа ▼ 68,2 (+3,5%)
Ставрополь ▼ 38,5 (+0,7%) Омск ▼ 50,5 (+2,6%)
Иркутск ▼ 51,6 (+0,6%) Челябинск ▼ 46,8 (+2,5%)
Пермь ▼ 54,0 (+0,3%) Тюмень ▼ 66,4 (+2,3%)
Владимир ▼ 41,9 (0,0%) Смоленск ▼ 50,1 (+2,3%)
Екатеринбург ▼ 69,3 (-0,6%) Пенза ▼ 48,7 (+2,2%)
Липецк ▼ 43,3 (-1,4%) Екатеринбург ▼ 73,5 (+2,1%)
Смоленск ▼ 47,5 (-1,9%) Оренбург ▼ 52,7 (+1,5%)
Тула ▼ 48,3 (-2,3%) Тольятти ▼ 48,6 (+1,0%)
Оренбург ▼ 44,4 (-3,3%) Белгород ▼ 67,3 (+0,7%)
Уфа ▼ 58,5 (-3,3%) Киров ▼ 51,1 (+0,1%)
Курск ▼ 42,6 (-3,4%) Владимир ▼ 50,5 (-0,5%)
Примечание: города ранжированы по динамике средней стоимости квадратного метра жилой недвижимости (приводится в скобках) по сравнению с предыдущим кварталом. Зеленым цветом выделены города, где рост средней стоимости квадратного метра жилой недвижимости в первом квартале 2015 года обогнал официальную инфляцию — 7,3%.
Красным цветом — где он оказался ниже ставок по депозитам для физических лиц — 3,83% в пересчете на квартал (по данным мониторинга Центробанка РФ, максимальные ставки по депозитам десяти крупнейших банков России в январе 2015 года составили 15,33% годовых).
Источник: «Бизнес-журнал» по данным портала Mirkvartir.ru
64 БИЗНЕС-ЖУРНАЛ МАЙ #5 2015
