CC BY
20
ПОРЯДОК ВЕЩЕЙ
НЕДВИЖИМОСТЬ
ВЗЯТЬ
МАСШТАБОМ
НАТАЛЬЯ
ДЕНИСОВА
В официальных документах понятие «комплексного освоения территорий» (КОТ) «прописалось» относительно недавно — в 2007-м, когда чиновники Минрегионразвития определили его как строительство не менее миллиона квадратных метров жилья на площадке от 100 гектаров за срок, не превышающий десять лет. Однако сейчас из-за отсутствия нормативов и регулирования КОТ критерии размылись, и девелоперы стали интерпретировать это понятие на свой лад, относя к нему в равной степени как масштабные проекты на несколько сотен га, так и относительно скромные — на 25-30 гектаров. «Застройщики сейчас склонны называть так любой проект, предполагающий строительство 100 тысяч квадратных метров и более, — говорит Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group. — Однако ключевое отличие КОТ от простого строительства районов, пусть даже очень больших, — в возведении всех необходимых коммуникаций «с нуля», в чистом поле. А такое порой невозможно без государственно-частного партнерства и лояльного отношения госмонополий».
Государство всерьез взялось за КОТ в российских регионах тогда же, в 2007 году. В соответствии с постановлением правительства1 было отобрано 22 экспериментальных проекта КОТ для семнадцати субъектов РФ. «Эта программа предполагает строительство в общей сложности 60 миллионов квадратных метров жилья», — говорит Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».
1«Обэкспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства» (№ 265 от 05.05.2007).
Идея комплексного освоения территорий в мире тиражировалась не раз. В США фактически на пустом месте вокруг «градообразующих предприятий» — казино — возник Лас-Вегас. В южноафриканском Кейптауне отстроили на европейский лад район Сенчури-Сити, в Индии с нуля возвели самый благополучный город Чандиарх.
В российском градостроительстве в 1990-е годы в основном делали ставку на точечную застройку, а о «комплексности», широко практиковавшейся во времена СССР, по-настоящему вспомнили лишь к середине 2000-х.
Пока из этих планов не реализована и половина. Тем не менее определенные подвижки есть, проекты с объемом застройки более 100 тыс. кв. метров развиваются в Санкт-Петербурге, Казани, Новосибирске, Уфе, Владивостоке, Екатеринбурге и других городах. «Когда на карте города вместо «серых пятен» и морально устаревших построек появляются современные кварталы с жилыми домами, продуманными дворовыми территориями и социально значимыми объектами — это повышает статус локации в целом», — считает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED.
Девелоперы уже давно приняли эстафету. Только на Урале сейчас насчитывается более 40 проектов КОТ. Стройка ведет-
68 БИЗНЕС-ЖУРНАЛ НОЯБРЬ #11 2015
ся на 20 площадках, где должно появиться около 24 млн кв. метров жилья. Еще 2 3 участка находятся в стадии подготовки (15 млн кв. м). По данным Glorax Development, в крупных городах региона до 45% квартир и домов реализуется в рамках проектов комплексного освоения. «Лидер по числу проектов КОТ — Екатеринбургская агломерация, — говорит Руслан Сырцов, коммерческий директор Glorax Development. — Там их семь, рассчитаны они на 19 с половиной миллионов квадратных метров жилья. Следом идет Уфа: пять проектов на два с половиной миллиона метров».
Благодаря реализации масштабных проектов одним из самых преобразившихся городов России в последнее время стала Казань, считают в федеральной риелторской компании «Этажи». А такие крупные события, как празднование тысячелетия города и проведение всемирной Универсиады, только подогрели интерес к столице Татарстана, в результате чего она сейчас занимает третье место в рейтинге стоимости квартир в новостройках среди городов-миллионников.
Особенно интересно выглядит казанский проект комплексного освоения «Иннополис», стартовавший летом этого года. Это будет новый «умный» город для 155 тыс. человек, где первым делом возводятся инфраструктурные объекты — и только потом жилые. Проект планируют реализовать в три стадии, каждая предполагает одновременное создание примерно 20 тыс. рабочих мест.
Схожие процессы переживает и курортный девелопмент, оживившийся в России в эпоху санкций. Так, в УК «Фонд Юг» считают: после олимпийского проекта в Большом Сочи немалым потенциалом для комплексных ноу-хау обладает Краснодарский край. Например, осенью этого года состоялся официальный старт проекта КОТ «Резиденция Анаполис» (100 тыс. кв. м) в 5 км от Анапы. Проект позиционируется в премиальном сегменте и предполагает освоение курортно-рекреационной территории мультиформатной застройкой. Инвестиции составят почти 4 млрд рублей. Средняя стоимость квадратного метра с отделкой здесь — 100 тыс. руб. Для сравнения: бюджет покупки на сопоставимые по качеству объекты в ближнем Подмосковье выше на 57%, в Москве — на 153%.
— Проект курорта — это отдельный формат КОТ, который подразумевает наличие инфраструктурных «якорей», жилья, гостиниц, апартаментов, — говорит Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL. — Основное препятствие для его развития в России — это климатические условия и довольно короткий сезон. Например, в Геленджике есть подобные проекты, но их реальная ценность проявляется только в период с мая по сентябрь.
И все-таки о широком распространении проектов КОТ по всей России говорить преждевременно: основная активность девелоперов фокусируется на обеих столицах. В Подмосковье проекты комплексного освоения формируют 21% предложения в новостройках (34 проекта — уже в продаже, 22 — на подходе). В Санкт-Петербурге доля проектов КОТ в общем объеме строительства достигает 50%. «Уже начато около 60-70 крупных строек на 50-60 миллионов квадратных метров, — рассказывает Руслан Сырцов. — Большая часть проектов КОТ реализуется в экономклассе». Один из первых масштабных проектов Северной столицы — ЖК «Балтийская жемчужина», рассчитанный на 30 тыс.
жителей. Под его реализацию в 2004 году город выделил 205 га земли в Красносельском районе. Всего здесь построят более миллиона квадратных метров недвижимости; привлекаются инвестиции из Китая. Другой проект КОТ — ЖК «Юнтолово» — реализует идею малоэтажной застройки. На участке площадью 437 га строят 2,2 млн кв. метров жилья, рассчитанных на 70 тыс. человек. Концепция направлена на снижение плотности застройки, улучшение качества жизни, создание дружелюбной атмосферы внутри малоэтажных кварталов, их насыщение продуманной инфраструктурой и общественными пространствами.
По мнению Сергея Лобжанидзе, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой», развитие проектов КОТ занимает от пяти до пятнадцати лет, в зависимости от объемов и количества очередей строительства. Размер инвестиций также варьируется и зависит от региона, коммуникаций и выделения мощностей. «Например, в случае с Москвой вложения в проект на 100 тыс. кв. метров могут составить от 8 млрд рублей», — прикидывает эксперт. По сведениям Дмитрия Котровского («Химки Групп»), мега-
В 2007 году государство инициировало комплексное освоение территорий в регионах, отобрав 22 экспериментальных проекта. Все вместе они предполагают строительство 60 млн м2 жилья. Пока из этих планов не реализована и половина
проект только на первоначальном этапе требует от 2,5 млрд рублей.
Из-за растянутых во времени сроков реализации КОТ стартуют в одной экономической ситуации, а развиваются в другой — с чем и столкнулся рынок сегодня. По некоторым данным, несколько девелоперов уже сообщили о прекращении работ, темпы строительства отдельных проектов снизились на 15-20%, а на рынке земельных участков появилось больше предложений. Как рассказали в «БЕСТ-Новострое», очереди строительства стали дробиться, детали проектов, находящихся на стадии проектирования, пересматриваются в пользу более рациональных решений с точки зрения архитектуры и квартирографии.
Однако пока до массовой заморозки дело не доходит. «Вообще, проекты КОТ считаются наиболее устойчивыми в условиях кризиса, так как они имеют диверсифицированный функционал», — замечает Михаил Якубов из JLL. К тому же стадия рецессии обычно заранее закладывается в первоначальную стратегию и финансовый план: ведь рынок цикличен, а комплексное освоение территорий — история долгая, так что за время реализации проекта ему наверняка придется пережить период экономического спада. И девелоперы щв обычно к нему готовы. НЙ1
БИЗНЕС-ЖУРНАЛ НОЯБРЬ #11 2015 69
