CC BY
35
Подмосковный городок...
Цены на рынке новостроек Подмосковья до конца года могут вырасти на 5-7%, притом что средняя стоимость жилья в ближнем Подмосковье составляет сегодня 60-100 тыс. руб. за 1 кв. метр.
Мила Запрещенные высотки
БойковА Московская область несколько лет удерживает лидер-
ство по объему строительства жилья. В январе-июне этого года, по данным Мособлстата, здесь ввели в эксплуатацию 2,266 млн кв. м, что является самым высоким показателем в Российской Федерации (и на 25,5% больше итогового показателя за аналогичный период прошлого года). В 2011 году было сдано 7,686 млн кв. м новостроек, в 2012 году (за минусом отошедших с 1 июля Новой Москве территорий) — 6,885 млн кв. м. Согласно «Сведениям о параметрах реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», в этом году в Подмосковье планируется ввести 6,55 млн кв. м жилья.
Сергей Хорошков, генеральный директор Гк «МИЦ»: «На сегодня Московская область является самым застраиваемым регионом и лидирует по объемам жилья, ежегодно вводимого в эксплуатацию. Дефицит свободных площадок и ограничение объемов строительства в столице привели девелоперов в ближнее Подмосковье. Сегодня в условиях все возрастающей конкуренции застройщики делают ставку на качество строительства и интересную концепцию проекта. Преобладают проекты комплексного освоения территорий, точечная застройка уходит в прошлое. Тенденция этого года — усиление контроля со стороны местных властей над обеспечением новых жилых комплексов объектами социальной инфраструктуры».
Инвестиционный договор — распространенная форма соглашения о строительстве объектов недвижимости, заключаемая инвесторами с органами местного самоуправления, в том числе предусматривающего обязанность последних по предоставлению земельных
участков инвесторам (застройщикам), при условии передачи в муниципальную собственность по окончании строительства части построенного жилья либо других объектов социальной и инженерной инфраструктуры и благоустройства.
Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet: «В Московском регионе в последние несколько месяцев наблюдалось затишье, обусловленное ожиданием выборов губернатора. Знаковым стало введение в марте этого года тогда еще врио губернатора Андреем Воробьевым моратория на многоэтажное строительство в Балашихе. Сегодня возможен пересмотр нормативов по плотности застройки и уменьшение этажности во всем Подмосковье. (Напомним, что Андрей Воробьев приостановил выдачу разрешений на строительство многоэтажного жилья на период
ФОТОБАНК ЛОРИ
до окончания ревизии действующих инвестконтрактов на возведение 17 млн кв. м жилья — в связи с переизбытком новостроек и недостатком социально-бытовой и транспортной инфраструктуры в регионе. Ревизия не должна коснуться проектов, находящихся на стадии строительства. — Ред .). Так как г-н Воробьев уже избран губернатором, то изменения скоро последуют. Безусловно, будет проводиться политика, направленная на улучшение социальной и транспортной инфраструктуры в проектах».
Мнения экспертов рынка относительно того, чем в перспективе обернутся для массового покупателя ограниче-
ние по этажности новостроек и ревизия инвестконтрактов в Подмосковье, разошлись.
Марии Литинецкой, генеральному директору компании «Метриум Групп», эти правительственные меры представляются чрезмерными: «Если в Москве в запрете на высотки я все-таки вижу больше плюсов, то в области эта инициатива может серьезно повлиять на рынок новостроек. Ограничение по высотности приведет к снижению плотности застройки и объемам продаваемой площади. При этом стоимость участка не уменьшается, расходы на подведение коммуникаций возрастают (при мало- и среднеэтажной застройке затраты будут в разы
\ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ КЛИМАТ \
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 11 (139) 2013
73
ПОЧТИ СТАБИЛЬНАЯ ОБЛАСТЬ
Динамика средних цен предложения в новостройках Московской области
__ $/кв. м __ Тыс. руб./кв. м (правая ось)
Источник: «Пересвет- выше, чем при многоэтажной). Соответственно, себесто-
Инвест».
имость 1 кв. м увеличивается минимум в 2 раза, то есть на 40-50%, учитывая, что до сих пор Подмосковье застраивалось 17-25-этажными домами. Таким образом, в случае уменьшения объемов строительства девело-перам придется компенсировать свои затраты за счет либо увеличения цены, либо продажи своей земли. Девелоперский бизнес становится все менее интересным. На мой взгляд, данная инициатива не до конца продумана. Проблема дефицита доступного жилья до сих пор стоит остро, и ограничение по высотности может только усугубить ситуацию».
Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пере-свет-Инвест», считает маловероятным, что нововведение по ограничению этажности застройки повлияет на рост стоимости предложений. Рынок новостроек области уже достаточно насыщен, и уровень конкуренции продолжает расти.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU, уверен, что рост цен на жилье из-за запретов на строительство высоток Подмосковью не грозит, как и дефицит предложения. Объема предложения новостроек в регионе, включая малоэтажные, более чем достаточно для удовлетворения спроса. А в недалеком будущем часть спроса на жилье в области может оттянуть на себя столица, в том числе и за счет Новой Москвы.
Цены на новостройки Подмосковья в сентябре продемонстрировали нехарактерную для начала делового сезона отрицательную динамику.-
Фактически новые власти Подмосковья взяли пример с Москвы: Сергей Собянин также начал свою деятельность с пересмотра строительных инвестконтрактов. В столице этот процесс стартовал в ноябре 2010 года и только сейчас подходит к концу, поэтому обещание подмосковных чиновников проверить все инвестконтракты в регионе за четыре месяца вызывает сомнения. Тем более что объемы строительства в области в разы превышают московские показатели. Опираясь на столичный опыт, можно предположить, что на «перетряску» строительной отрасли у правительства Подмосковья уйдет не менее двух лет.
Но, как бы там ни было, в отличие от Москвы, где запреты на строительство сократили и без того ограниченный объем предложения, в Подмосковье покупатели жилья из-за ревизии инвестконтрактов не пострадают. В столице нехватка коммерческого жилья начала ощущаться задолго до ужесточения градостроительной политики — еще в 2005-2007 годах в общем объеме строительства резко выросла доля социального жилья, а рынок жилья эконом-класса переместился в область, так как московская земля стала слишком дорогой. Затем наступил кризис, когда застройщики вообще боялись запускать новые проекты. Поэтому к 2010 году в Москве уже существовал дефицит предложения жилья, и затеянная новой городской администрацией ревизия инвестконтрактов только усугубила имеющиеся проблемы.
В отличие от Москвы Подмосковье страдает не столько от недостатка, сколько от переизбытка предложения, область лидирует по объемам ввода жилья в стране. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» IRN.RU, на рынке новостроек Московской области представлено более 850 домов общей площадью около 14,7 млн кв. м — это в 6-7 раз больше, чем в Москве строится за год. Помимо многоэтажек в Подмосковье возводят огромные объемы малоэтажного жилья (1,7 млн кв. м загородных и малоэтажных домов, почти 10 млн кв. м коттеджей и 2,9 млн кв. м таунхаусов), о запрете на строительство которого речь пока не идет.
Благодаря этим запасам временные запреты на строительство Подмосковье перенесет достаточно легко — выставленного на продажу жилья хватит на несколько лет. Можно даже сказать, что курс на ограничение строительства в регионе, взятый еще предшественником г-на Воробьева Сергеем Шойгу, фактически спас местный рынок недвижимости от затоваривания.
Ближнее Подмосковье: цены снижаются
По наблюдению экспертов компании «Домус финанс», цены на новостройки ближнего Подмосковья в сентябре продемонстрировали нехарактерную для осени — периода деловой активности — отрицательную динамику: средняя стоимость 1 кв. м снизилась в 13 из 15 городов, на которые приходится наибольший объем первичного рынка жилья области и Новой Москвы (в Балашихе, Подольске, Красногорске, Химках, Железнодорожном, Мытищах, Видном, Королеве, Долгопрудном, Реутове, Пушкине, Московском и Щербинке). Такая динамика обусловлена продолжающимся выводом на рынок новых проектов на начальной стадии строительства.
Объем предложения нового жилья в 15 городах ближнего Подмосковья (список выше плюс Одинцово и Люберцы) в сентябре увеличился на 7% по количеству квартир и составил к концу месяца 28,68 тыс. единиц. Беспрецедентный прирост объемов нового жилья за месяц, в частности, зафиксирован в Реутове: +133%. Здесь на рынок вышел новый объект — микрорайон 6А, а также дополнительный объем квартир в строящихся микрорайонах «Новокосино 1» и «Новокосино 2». На этом фоне средняя стоимость нового «квадрата» в городе снизилась на 8% и впервые за длительный период времени опустилась
ниже психологической отметки в 100 тыс. руб. Заметно выросло в сентябре предложение новостроек и в Долгопрудном (+50%), где в продажу поступил новый объем жилья в ЖК «Московские водники». Небольшое снижение количества новостроек по итогам месяца было отмечено лишь в двух городах: в Щербинке — на 12% и в Одинцове — на 6%.
Традиционно наибольшим спросом пользуется недвижимость в городах Московской области в пределах 30 км -от МКАД.
МЕТРО СТИМУЛИРУЕТ РОСТ ЦЕН
Средняя цена предложения новостроек в городах Московской области в ceнтябре 2013 года,* тыс. руб. за 1 кв. м
Потенциал подорожания новых квартир есть пока только в Люберцах и Котельниках — благодаря тому, что сюда в ближайшее время реально дойдет метро.
Повод к введению моратория на высотность жилых зданий в Московской области — непродуманная застройка Балашихи.
Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»: «Вывод недорогого предложения на этапе котлована по-прежнему сдерживает рост средних цен на новое жилье в Подмосковье. При этом падение стоимостных показателей в большинстве городов по итогам сентября не превысило 2%. В некоторых городах, например в Люберцах, средняя стоимость метра растет вопреки увеличению объемов предложения. Причина — обещание скорого открытия станций метро «Жулебино» и «Лермонтовский проспект».
Самыми дорогими по стоимости жилых новостроек за МКАД, по наблюдению аналитиков компании «Домус финанс», в сентябре традиционно выступили Реутов, Московский (Новая Москва) и Красногорск. В Реутове средняя цена «квадрата» составила 94,72 тыс. руб. (-8% к показателю августа); в Московском — 92,65 тыс. (-2%), а в Красногорске за месяц стоимость практически не изменилась (-0,4%) — 92,28 тыс. рублей.
«В последнее время разница между стоимостью новостроек Новой Москвы и Подмосковья сокращается, — отмечает ксения Гришковец. — Так, в августе этого года средняя цена 1 кв. м в новостройках Новой Москвы была выше аналогичного показателя Подмосковья на 13,5%, а в августе прошлого года — более значительная — 15,6%».
По данным аналитиков компании «Домус финанс», самая высокая полная средневзвешенная стоимость квартир на первичном рынке к началу октября зафиксирована также в Реутове — 7,16 млн руб., несмотря на то что за месяц средняя цена нового жилья здесь уменьшилась сразу на 5%. На 2 месте — Красногорск (5,91 млн руб.; -0,6%
ФОТОБАНК ЛОРИ
к показателю августа). Замыкают тройку городов с самым высоким ценником на новые квартиры Люберцы (5,65 млн руб.; +1%).
Павел Лепиш: «Несмотря на существенное падение стоимости «квадрата», зафиксированное по итогам первого осеннего месяца в Реутове, этот город по-прежнему возглавляет рейтинг городов ближнего Подмосковья с самыми недоступными квартирами в новостройках. Здесь наблюдается почти столичный уровень цен на квартиры, что вполне оправданно близостью расположения к Москве и хорошей транспортной доступностью города».
В список городов с самой доступной многоэтажной недвижимостью Московской области попали Электроугли (ЖК «Светлый», 24 км от МКАД, однокомнатные квартиры площадью 29-44 кв. м предлагают по ценам от 1,4 до 2 млн руб.) и Пушкино («Новое Пушкино», 17 км от МКАД, «однушку» площадью 29 кв. м здесь можно купить за 1,75 млн руб., а цены на трехкомнатные квартиры начинаются от 3,45 млн).
В целом весь нынешний год не внушает оптимизма продавцам областных новостроек.
Павел Лепиш: «Динамика цен на новостройки в ближнем Подмосковье в первые девять месяцев 2013 года была разнонаправленной и определялась в основном внутренними факторами: изменением объемов предложения, улучшением или ухудшением транспортной ситуации в конкретном населенном пункте, развитием инфраструктуры. Максимальное падение средней цены 1 кв. м в новостройках с начала года зафиксировано в Пушкине (-14%), где резко выросли объемы недорогого предложения».
Львиная доля потенциала среднерыночного роста цен пришлась на прошлый год.
Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood: «В течение 2012 года на рынке новостроек Московской области при активизации строительной деятельности и увеличении объемов предложения отмечался высокий уровень покупательского спроса, что послужило сохранению уровня цен.
Однако и в 2012 году ценовая динамика на первичном рынке носила неравномерный характер. Если в первой половине года наблюдалось удорожание в среднем на 1% в месяц, то с переходом объектов Новой Москвы в отдельную статистику была отмечена коррекция в сторону снижения цен (в Московской области. — Ред .) В дальнейшем темпы роста существенно замедлились и составляли в среднем 0,4% в месяц».
ксения Гришковец: «В течение 2012 года на рынке новостроек Московской области была отмечена положительная ценовая динамика, за исключением июля (снижение на 1,1%), когда из границ области вышел целый ряд территорий, и ноября (-0,7%) — месяца традиционных новогодних акций и скидок. За прошлый год стоимость 1 кв. м на рынке новостроек области повысилась на 8,6% (в декабре 2012 года средний уровень цены 1 кв. м составил 72 354 руб.). Рынок первичного жилья Подмосковья в целом был стабилен, а рост цен на недвижимость отыгрывал инфляцию.
За период с декабря 2012-го по август 2013 года включительно стоимость 1 кв. м практически не изменилась (+0,39%; см. рис. — Ред .)».
Мария Литинецкая: «Диапазон средней стоимости жилья в ближнем Подмосковье варьируется на сегодня в пределах 60-100 тыс. руб. за 1 кв. метр».
Рядом с метро
Елена Ржавская: «В ближайшей перспективе на рынке новостроек Подмосковья ожидается стабильная ситуация с возможным усилением покупательской активности, что послужит росту цен в пределах 5-7% до конца года».
Мария Литинецкая: «Существенный рост, скорее всего, будет зафиксирован только в Люберцах и Котельниках, который обусловлен открытием новой станции метрополитена, запланированным на конец этого года».
А вот дальнейшая перспектива положительной динамики цен на новостройки в городах области, куда дотянут столичные ветки метрополитена, не выглядит, по мнению олега Репченко, так уж бесспорно. Как заявил эксперт в одном из интервью в начале октября, рост стоимости недвижимости, расположенной рядом с такими станциями, может составить до 20%, но только в том случае, если станции появятся в реальности, — одних разговоров о метро для существенного роста цен недостаточно. Руководитель IRN.RU напомнил о некоторых конкретных фактах обещаний властей разных уровней провести метро в тот или иной областной город — и их пересмотре. Так, накануне выборов губернатора Подмосковья, в августе, Министерство транспорта Московской области представило проект развития легкого наземного метро, линии которого должны пройти вдоль существующих железнодорожных путей. Планируется построить к 2025 году 124,9 км линий с 48 станциями. Однако сразу после выборов губернатора Подмосковья и мэра Москвы уже в конце сентябре в центральных СМИ появилась информация со ссылкой на столичных специалистов о нецелесообразности продления Калужско-Рижской линии до Мытищ: эта ветка и так перегружена, поэтому появление новой станции в таком густонаселенном городе может привести к коллапсу — давкам на промежуточных станциях.
Но даже если планы по проведению метро начнут осуществляться, то потенциал роста, вероятнее всего,
будет исчерпан на этапе строительства обещанной станции. Только слухи о строительстве метро обуславливают удорожание местных новостроек на 2-5%. Если разговоры не выливаются в конкретные дела, то прибавка нивелируется за счет скидок и торга. Если люди видят, что работы начались и станция точно будет построена в какой-то осязаемый срок — они готовы приплачивать. (В Москве появление метро в отдаленных районах — Митине, Строгине — поднимало цены на 10-15%. Однако в Подмосковье транспортная проблема стоит острее, чем в столице, поэтому и прибавка к стоимости жилья может быть более существенной и достигать 20%; чем труднее было добираться до населенного пункта до открытия станции, тем больше вырастут цены.) После открытия станции рост цен уже незначителен: стоимость
Одни из самых дешевых новостроек в ближнем Подмосковье — в городе Пушкино.
Подмосковье страдает от переизбытка предложения — область лидирует по объемам ввода жилья в стране.
Больше всего в этом году подешевели новостройки в Пушкине (-14%), где резко выросли объемы предложения на начальной стадии строительства.
жилья успевает достичь максимума на этапе строительства, и к моменту начала функционирования фактор метро теряет свое влияние.
Что касается долгосрочных перспектив областного первичного рынка в целом, то несколько в более выгодном положении могут оказаться территории Подмосковья, граничащие с Новой Москвой.
Сергей Хорошков: «С присоединением новых территорий, города, прилегающие к границам Новой Москвы, получили новый импульс для развития. В будущем по мере освоения новых территорий такое выгодное соседство скажется и близостью столичных объектов инфраструктуры, и транспортной доступностью, что в конечном итоге поспособствует более быстрому росту цен на объекты недвижимости в этих городах».
\ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ КЛИМАТ \
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 11 (139) 2013
77
