CC BY
261
ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРАВ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ В ОТНОШЕНИИ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
Рассматривается проблема осуществления правомочий товарищества собственников жилья, заключающаяся в том, что вопрос об определении правовой природы института управления общим имуществом многоквартирного дома федеральным законодательством не урегулирован.
Товарищество собственников жилья {далее — ТСЖ) — самая известная на сегодняшний день форма самоорганизации жильцов многоквартирного дома. По совокупности норм Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) ТСЖ в многоквартирном доме осуществляет управление общим имуществом на основании ЖК РФ и устава. .
Целью введенного ЖК РФ института управляющей многоквартирным домом организации является улучшение качества жизни граждан. Управление многоквартирным домом включает в себя организацию процесса выполнения работ и оказания услуг по надлежащему содержанию многоквартирного дома и земельного участка, на котором расположен дом и иные объекты недвижимости» связанные с жилым домом, по ремонту общего имущества в многоквартирном доме и обеспечению граждан коммунальными й другими услугами, а также иную деятельность, определяемую собственниками помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 135 ЖК РФ ТСЖ является некоммерческой организацией, представляющей собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, созданной для совместного управления, обеспечения эксплуатации, а также владения, пользования и распоряжения в установленных законом пределах комплексом имущества в многоквартирном доме. Так как ТСЖ признается юридическим лицом, то соответственно оно наделено правом иметь в собственности имущество и распоряжаться им для достижения целей, указанных в уставе некоммерческой организации, то есть использовать движимое и недвижимое имущество в предпринимательских целях для извлечения прибыли. Регистрация ТСЖ как юридического лица дает ему право вести уставную и коммерческую деятельность, а также требовать возмещения своих расходов от собственников и владельцев независимо от их членства.
Ст. 135 ЖК РФ называет ТСЖ некоммерческой организацией. По сути же полномочии оно может заниматься разнообразными видами коммерческой деятельности и получать прибыль,
В соответствии со ст. 137 ЖК РФ ТСЖ выполняет работы, предоставляет услу~ ги, продает и передает во временное пользование имущество. Оно может строить, перестраивать, эксплуатировать имущество, пользоваться кредитами, сдавать имущество в аренду. В числе договоров, разрешенных ТСЖ к использованию, имеется
весь спектр сделок, предусмотренных ГК РФ. При этом статус организации как некоммерческой оказывается очень удобным: она имеет права коммерсанта, а обязанности обывателя в случаях, если это не нарушает нрава и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.
В связи с этим необходимо определить круг объектов недвижимого имущества, которым ТСЖ имеет право распоряжаться, поскольку в противном случае это может вести к нарушению прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме.
В ч. 1 ст. 135 ЖК РФ говорится о том, что ТСЖ владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме. Возникает вопрос: как товарищество может владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом, если последнее принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме? Ведь это собственники владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом. Противоречия в данном случае очевидны.
В соответствии сп..З ст. 213 ГК РФ некоммерческие организации являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.
На основании п. 1 ст. 151 ЖК РФ в собственности ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.
Поскольку на ТСЖ распространяются нормы ГК РФ о юридических лицах, то налицо законодательное противоречие, заключающееся в том, что такое товарищество, с одной стороны, в соответствии со ст. 213 ГК РФ приобретает право собственности на общее имущество многоквартирного дома, а с другой — в законе закреплено, что оно создается для управления общим имуществом.
Исходя из того, что собственники передают принадлежащую им долю общего имущества многоквартирного дома в собственность ТСЖ (для управления), а в ст. 137 ЖК РФ определено, что ТСЖ имеет право продавать и иным образом распоряжаться имуществом товарищества, то, следовательно, оно может продать общее имущество многоквартирного дома. Однако доля общего имущества, принадлежащего собственнику, не может быть отчуждена отдельно от самого жилого помещения.
По общему правилу права на переданное имущество подлежат государственной регистрации, но поскольку ТСЖ является объектом отношений между участниками (членами организации) и самой организацией, правомерность такой передачи для ТСЖ фиксируется в его уставе.
В настоящий момент собственность в многоквартирном доме определена только в ст. 36 ЖК РФ, размер долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме предусмотрен ст, 37 ЖК РФ—такая доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в многоквартирном доме. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площади
мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме «следует судьбе» права собственности на помещение, принадлежащее собственнику. То есть если собственник продает свою квартиру, то к покупателю (новому собственнику) переходит не только право собственности на эту квартиру, но и право собственности на принадлежавшую продавцу долю в праве общей собственности на имущество дома. В этом случае доля нового собственника в праве общей собственности признается равной доле прежнего собственника. При этом собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
. Следовательно, собственники при вступлении в члены ТСЖ не вправе вносить в качестве взноса принадлежащую им долю в общем имуществе многоквартирного дома, а соответственно, у ТСЖ не может возникнуть право собственности на данное имущество.
То есть, если это предусмотрено в уставе ТСЖ, взносы для вступления в члены такого товарищества могут быть только денежные или иным образом выраженные, а общее имущество в силу самого факта создания ТСЖ на основании закона передается только в его управление. .
Гражданским законодательством не предусмотрены специальные виды прав, на основании которых ТСЖ могло бы управлять имуществом.
В целом право управления, которым наделяется ТСЖ, схоже с правом оперативного управления. Юридически получение права на оперативное управление долями закрепляется путем регистрации самого ТСЖ как юридического лица. В ЖК РФ не оговорено, что управление будет являться оперативным. Однако из определения ст. 296 ГК РФ следует, что учреждение в отношении закрепленного за ним имущества осуществляет в пределах, установленных законом, в соответствии с целями деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им. .
Правомочия, которыми наделяется ТСЖ в соответствии с законодательством, свидетельствуют о том, что право ТСЖ в отношении общего имущества многоквартирного дома это ограниченное вещное право. Однако передача собственниками ТСЖ правомочия распоряжения принадлежащей долей общего имущества многоквартирного дома свидетельствует о том, что право собственности оказывается «расщепленным» в отношении реализации правомочия по распоряжению
долей общего имущества. Данная часть правомочий собственника передается товариществу.
Еще одна проблема, тесно связанная с вопросом перечня имущества, которым ТСЖ может распоряжаться, заключается в том, что имущество, передаваемое в
аренду или по другим сделкам в пользование третьих лиц, должно быть индивидуально определено, кроме того, сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации.
В соответствии с п.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Можно охарактеризовать эти помещения как вспомогательные, хотя в законодательстве отсутствует такое определение, но совершенно очевидно, что самостоятельного значения они не имеют. Правовой режим вспомогательных помещений в многоквартирном доме — ограниченно оборотоспособное недвижимое имущество. .
Таким образом, в общее имущество дома входят помещения, которыми в силу их функционального назначения невозможно распоряжаться даже ограниченно, поскольку эти объекты неразрывно связаны с системами жизнеобеспечения дома.
Такое имущество не может быть не только отчуждено, но и передано в пользование, поскольку это будет нарушать возможность эксплуатации и обслуживания дома и помещений в нем. В соответствии со ст. 606, п. 1 ст. 611, ст. 691 ПС РФ по договору аренды или ссуды имущество передается во временное владение и (или) пользование в состоянии, соответствующем назначению имущества. Подвалы, чердаки и другие технические помещения должны быть всегда доступны для эксплуатирующих слулсб, использование их иными лицами не допускается.
На наш взгляд, технические помещения наряду с конструктивными элементами и внутридомовым оборудованием являются просто общим имуществом дома, их дюке нельзя отнести к недвижимому имуществу (нежилым помещениям). Использование общего имущества дома (размещение рекламы, спутниковых антенн и другого телекоммуникационного оборудования, переоборудование чердаков и подвалов), безусловно, должно осуществляться с согласия домовладельцев или их объединения, но оно не будет являться сделкой с недвижимостью.
ТСЖ может извлекать прибыль только,из индивидуально определенных помещений. Это возможно в построенных в последние годы жилых домах, имеющих развитую инфраструктуру. Общее имущество таких домов могут составлять бассейны, магазины, административные помещения. Примером распоряжения общим имуществом может служить аренда нежилого помещения у ТСЖ. Договорные условия такой аренды в основном соответствуют условиям аренды нежилого помещения, за исключением того обстоятельства, что такая аренда не будет нарушать права и законные интересы собственников многоквартирного дома.
Частные собственники общей долевой собственности При сдаче в аренду пртшя гтттпжятттегл им нежилого помещения зачастую в качестве условий аренды выдвигают ряд требований, исполнение которых должно обеспечить коллективу собственников надлежащее содержание всего жилого дома, облегчить бремя расходов на жилье членам ТСЖ. В частности, в качестве условий договора аренды, кроме оплаты согласованной стоимости аренды, часто предусматриваются обязанности арендатора по ремонту систем жизнеобеспечения жилого дома, кровли и чердачных помещений, установка усиленных дверей и домофонов в подъездах, ремонт лифтового хозяйства, благоустройство придомовой территории и др.
Таким образом, проанализировав правомочия ТСЖ в отношении общего имущества многоквартирного дома, мы выяснили, что существует законодательное противоречие, заложенное в самом определении ТСЖ, которому законодатель необоснованно представляет широкий круг полномочий в отношении общего имущества собственников дома. Кроме того, мы наметили проблему законодательного закрепления правомочий ТСЖ в части управления общим имуществом жилого дома, поскольку законодатель оставил без внимания законодательное определение правовой природы института управления общим имуществом многоквартирного дома. Данные обстоятельства вносят дополнительные проблемы в процесс реализации ТСЖ предпринимательской деятельности, а также ущемляют права собственников жилого помещения в таком доме.
Список литературы
1. Рыжов, А. БВнедрение норм Жилищного кодекса РФ об управлении многоквартирными домами / А. Б. Рыжов // Жилищ, право. 2006. № 2. С. 26-33.
2. Литовкт, В. К Концепция развития жилищного законодательства / В. Н. Ли-товкин // Жилищ, право. 2004. № 3. С. 3-28.
3. Каменева, Е. А. К вопросу о развитии института эффективного собственника жилья / Е. А. Каменева // Жилищ, право. 2006. № 8. С. 2-6.
4. Коряковцев, В. Г. Товарищество собственников жилья как одна из форм управления многоквартирным домом / В. Г. Коряковцев. М., 2006.
5. Панкратова, О. Н. Учет жилых зданий в товариществах собственников •яшпт.д / О. Н. Панкратова, Ю. Н. Снопок // Бухгалт. учет. 2006. № 8. С. 39-44,
6. Пискунова М. Назначение и правовой режим нежилых помещений // Юрист 2004. №11..
