CC BY
95
Как распорядиться общим имуществом в многоквартирном доме?
В.С. Емельянов
ведущий юрист гражданско-правового департамента юридической фирмы «Клифф»*
Прошло уже более двух лет с момента принятия нового Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (далее - ЖК РФ), однако по-прежнему многие вопросы, связанные с применением его отдельных положений, остаются без ответа и вызывают значительные сложности в их понимании и толковании как рядовыми гражданами, так и практикующими юристами и органами государственной власти, которым в процессе исполнения возложенных на них в соответствии с существующим законодательством функций приходится анализировать эти нормы.
Одним из таких вопросов является вопрос распоряжения общим имуществом собственниками помещений в многоквартирным доме. Анализу этой проблемы мы и постараемся уделить особое внимание в настоящей статье.
Так, статьей 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в доме, оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное обору-
* Информацию о деятельности компании см. на с. 72.
дование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решения об использовании общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В статье 161 ЖК РФ содержится императивное требование, касающееся обязанности собственников помещений выбрать один из указанных в пункте 2 статьи 161 способов управления многоквартирным домом, а именно либо непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, либо управление товариществом собственников жилья (да-
лее - ТСЖ), либо управление управляющей организацией.
При этом в пункте 1 статьи 135 ЖК РФ, содержащем дефиницию ТСЖ, четко указано, что товарищество собственников жилья представляет собой некоммерческую организацию, объединяющую собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
К правам, предоставляемым товариществу, относятся в том числе такие права, как:
1) заключение договоров в интересах членов товарищества;
2) в случаях если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, предоставление в пользование или ограниченное пользование части общего имущества в многоквартирном доме;
3) заключение сделок и совершение иных отвечающих целям и задачам товарищества действий (ст. 137 ЖК РФ).
Пункт 12 статьи 145 ЖК РФ, корреспондирующийся со статьей 44 этого кодекса, прямо указывает, что к исключительной компетенции общего собрания товарищества собственников жилья относится принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме, то есть фактически ему переданы полномочия по распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме.
Вместе с тем следует учитывать содержание пункта 3 статьи 135 ЖК РФ, в соответствии с которым число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в много-
квартирном доме. Анализ этого пункта, в свою очередь, позволяет сделать вывод о том, что совершенно не обязательно все собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, одновременно являются членами товарищества. Таким образом, возможны различные варианты: от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме в товариществе состоят 50, 70 процентов или 99,5 процента (не являются членами собственники нескольких квартир) и т. п. Причем следует учитывать, что обязать лицо вступить в товарищество никто не может, поскольку этим было бы нарушено его конституционное право на свободу объединений, закрепленное статьей 30 Конституции Российской Федерации1.
Как уже было указано, статья 36 ЖК РФ, определяя права собственников помещений в многоквартирном доме и пределы их осуществления, отсылает нас в том числе к отдельным положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), регулирующим вопросы владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности.
Так, в соответствии со статьей 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Таким образом, сравнительный анализ указанных норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать следующие выводы.
С одной стороны, нормы ГК РФ содержат императивное требование применительно к вопросам распоряжения общим имуществом, заключающееся в том, что такое распоряжение возможно исключительно с согласия всех участников общей долевой собственности. С другой стороны, ЖК РФ предусматривает, что товарищество собственников жилья в установленных законом пределах наделено полномочиями по распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе полно-
1 См. постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 3 апреля 1998 года № 10-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска».
мочиями по сдаче в аренду части общего имущества. При этом совершенно очевидно, что ТСЖ создается в том числе в целях распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, доходы от использования которого могут пойти на благоустройство придомовой территории, текущий и капитальный ремонты, иными словами, во благо всем собственникам помещений в многоквартирном доме. Следовательно, учитывая, что не все собственники помещений в многоквартирном доме могут быть членами ТСЖ, реализация на практике нормы, закрепляющей право ТСЖ в установленных пределах распоряжаться общим имуществом, является весьма проблематичной.
Рассмотрим этот тезис на конкретном примере.
В многоквартирном доме существует подвальное помещение, относящееся к общему имуществу в соответствии со статьей 36 ЖК РФ, которое при определенных обстоятельствах может быть использовано в качестве офисного или складского помещения. Большинство членов ТСЖ согласны с предложением сдавать это помещение в аренду третьему лицу. Однако существует ряд лиц, являющихся членами ТСЖ, которые выступают против такого предложения. Также имеется ряд лиц, не являющихся членами ТСЖ и одновременно являющихся собственниками помещений в доме, а соответственно, имеющих право на долю в праве общей долевой собственности на общее имущество.
Пункт 4 статьи 146 ЖК РФ предусматривает, что решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным этим законом к компетенции общего собрания, в соответствии с пунктами 2, 6, 7и 12 части 2 статьи 145 ЖК РФ принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества (пункт 12 «Принятие решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме»). Таким образом, содержание пункта 4 статьи 146 ЖК РФ входит в прямое противоречие со статьей 246 ГК РФ.
Кроме того, в последнее время у собственников помещений многоквартирного
дома в лице председателя ТСЖ все чаще возникают вопросы, связанные с возможностью регистрации права собственности ТСЖ на отдельные объекты, относящиеся к общему имуществу в многоквартирном доме, для дальнейшего долгосрочного распоряжения этим имуществом в интересах членов ТСЖ согласно статье 137 ЖК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон). Таким образом, для заключения договора аренды сроком от года и более необходимо зарегистрировать этот договор в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). При этом следует учитывать следующее: в соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое помещение или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Если буквально трактовать содержание анализируемых норм материального права, то сторонами договора должны быть, с одной стороны, заинтересованное лицо -арендатор, а с другой стороны - все собственники помещений в многоквартирном доме - арендодатели, право собственности которых в силу закона возникло с момента государственной регистрации их права на отдельные помещения в многоквартирном доме. Однако совершенно очевидно, что заключить договор с множественностью лиц на стороне арендодателя, когда в качестве арендодателей выступают около 500 физических лиц, по меньшей мере затруднительно, а скорее, даже нереально.
К тому же, в этом случае возникает еще один вопрос.
В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Федерального закона государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на этот объект в ЕГРП. Из этого следует, что для государственной регистрации договора аренды в ЕГРП необходимо, чтобы сначала в реестр была внесена запись о праве общей долевой собственности лица (лиц) на конкретный объект недвижимого имущества. К сожалению, ответ на этот вопрос российское законодательство нам не дает.
Помимо всего прочего, совершенно очевидно, что в рассматриваемой ситуации необходимо учитывать, что количество собственников помещений в многоквартирном доме, как правило, очень велико и по объективным причинам их состав довольно-таки часто изменяется в связи с отчуждением помещений, что, в свою очередь, с одной стороны, влечет необходимость внесения соответствующих изменений в договор, а с другой стороны, может вообще привести к необходимости расторжения договора в связи с несогласием нового собственника помещения таким образом распоряжаться своей долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Кроме того, конечно же следует обратить внимание и на чисто технические сложности, связанные с верным исчислением доли
каждого собственника при регистрации его права в ЕГРП.
Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Таким образом, при регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме необходимо верно рассчитать размер долей всех собственников, а в случае реконструкции отдельного помещения - пересчитать все доли.
Очевидно, что такой механизм распоряжения общим имуществом совершенно неприемлем в силу его неэффективности и практической нереализуемости. В то же время по указанным нами основаниям государственная регистрация права собственности ТСЖ на помещения, относящиеся к общему имуществу, также являлась бы незаконной и противоречащей статье 36 ЖК РФ, а также статье 23 Федерального закона.
Учитывая изложенное, можно сделать вывод о том, что в настоящее время наиболее оптимальным способом реализации своих прав собственниками помещений в многоквартирном доме является заключение краткосрочных (до одного года), не подлежащих государственной регистрации договоров аренды с условием об их пролонгации на тот же период в случае, если стороны не уведомили друг друга об ином по истечении срока действия договора.
