CC BY
22
Касается каждого
ХОЗЯЕВА В ДОМЕ - САМИ ЖИЛЬЦЫ...
О.В.ДОЛГУШИНА,
заместитель руководителя Департамента жилищной политики
и жилищного фонда города Москвы
В Информационном центре правительства Москвы прошла пресс-конференция, посвященная созданию условий для участия жителей в управлении многоквартирными домами в свете Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК). Ольга Валентиновна Долгушина рассказала о том, что ЖК, вступивший в действие с 1 марта 2005 г., оптимизирует проводимую в Москве работу по привлечению населения к управлению домами. Правительство Москвы и лично мэр города Ю.М Лужков всегда уделяли большое внимание этим вопросам, решая их в приоритетном порядке. Еще в принятом в 1993 г. Гражданском кодексе РФ, а затем в 1996 г. в законе о товариществах собственников жилья (ТСЖ) подчеркивалась роль населения в управлении многоквартирными домами.
Предполагалось, что появится альтернатива эксплуатирующим организациям, ДЕЗам в виде управляющих компаний, ТСЖ, будет собственник, который сможет разделить с государством бремя содержания имущества. Для этого город пытался создать все условия.
Однако движения за то, чтобы собственник по закону исполнял свои обязанности, в массовом порядке не произошло. На сегодняшний день в Москве организовано 1327 ТСЖ — это только 0,1% общего фонда. Между тем как собственности у физических лиц уже более 72%. Эти цифры явно несоизмеримы.
Жилищный кодекс свел воедино все нормы, «разбросанные» раньше в разных законах. Данным документом определены три способа управления многоквартирными домами: с помощью управляющей организаци, управление товариществом собственников жилья, непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. Собственникам помещений теперь предоставлены широкие права и возможности: самостоятельный выбор способа управления многоквартирным домом, создание ТСЖ, установление размера расходов на содержание общего имущества дома и придомовой территории, а также принятие совместных решений по вопросам использования помещений общего имущества в соответствии с законодательством...
В новом ЖК с органов власти города снята обязанность предоставлять бюджетные дотации на
капитальный ремонт, как это было ранее. Теперь орган власти вправе предоставить только бюджетные дотации на эти цели. Капитальный ремонт должен производиться за счет средств собственников. Эти и другие принципы смогут обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, воспитать в жителях чувство ответственности за свое недвижимое имущество.
В пресс-конференции принял участие В.В. Аким-кии, начальник Управления координации деятельности товариществ собственников жилья и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.
О.В. ДОЛГУШИНА: Цель нашей встречи - показать, что при участии наших жителей в управлении многоквартирными домами жить в квартирах станет лучше, комфортнее и правильнее. Мы с вами сейчас живем в очень интересное время, поскольку долгожданный Жилищный кодекс принят и расставил многие точки над «и». Вам хорошо известно, что город Москва, правительство, лично мэр всегда уделяли большое внимание вопросам участия населения в управлении домами, и эти вопросы всегда решались в приоритетном порядке, особенно по сравнению с состоянием дел в других регионах, субъектах Федерации.
Неоднократно принимались государственные жилищные программы, во всех этих программах наряду с другими нормативными документами всегда подчеркивалась роль населения в управлении многоквартирными домами. Предполагалось, что наконец-то появится альтернатива эксплуатирую-щим организациям, ДЕЗам, что будут управляющие компании, ТСЖ, что появится, наконец, тот самый собственник, который сможет разделить с государством бремя содержания этого имущества. Но по объективным причинам Гражданский кодекс, который все это декларировал, был принят в 1993 г., а закон о ТСЖ - в 1996 г. Мы пытались создать все условия для этого, и создавали объективно. Однако нельзя сказать, что движение за взятие на себя ответствен-
ности за то, чтобы собственник должен исполнять по закону свои обязанности, в массовом порядке не произошло. Да, у нас в городе создано около 1,5 тысяч ТСЖ. Ну и что? Это всего лишь 0,1% общего фонда, к великому сожалению. Да, у нас есть фонд ЖСК - достаточно старый институт, который также нашел отражение в новом ЖК, и, видимо, будет развиваться. Но собственности-то у физических лиц уже более 70%. Несоизмеримые цифры! То есть 70% собственников квартир в многоквартирных домах, которые обязаны по закону нести бремя содержания своего имущества, и не только своих квартир, как вам хорошо известно, а общедолевого имущества,
— и только 0,1% собственников, которые готовы как-то обозначить эту проблему в своей жизни.
Что же даст нам ЖК, чтобы изменить эту ситуацию? Надо сказать, что город еще в 2000 г. принял программу о формировании кондоминимумов и создании ТСЖ. Эта программа действует до сих пор, и основа в ней всегда была — не только доведение до жителей информации о том, что они обязаны по закону, став собственниками, нести вот это бремя, но это и вопрос самого объекта. А чем же, собственно говоря, должен управлять собственник? В чем он должен участвовать? Где тот самый объект? Мы очень хорошо говорим: общедолевое имущество, лестничные площадки, чердаки, придомовая территория. На самом деле это совершенно конкретные объекты собственности.
Так вот, начнем с земли. Теперь в ЖК закон четко говорит: земля является общедомовой собственностью. А что такое земля - это пять метров от дома по периметру для технического обслуживания либо это какой-то конкретный участок? Это, конечно, конкретный участок, и не просто участок, но и право на него, которое должно быть зарегистрировано. Так вот, нужно сказать, что у многих жителей, которые хотели бы объединиться, чтобы управлять своим домом, не было ясности, каким же образом должен быть оформлен этот участок, каким образом нужно зарегистрировать свои права на общедолевое имущество в доме. Теперь ЖК дает исчерпывающий ответ. Он не приводит только технологию, технология остается сейчас за РФ.
Совершенно резонно вы можете спросить: а в городе кто-нибудь оформил землю в общедолевую собственность? На сегодня пока еще нет. Прошло несколько месяцев, как вошел в силу ЖК, но до сих пор нет самого механизма оформления, который должен быть принят на уровне РФ. Потому что право на объект возникает с момента его государственной регистрации. А вот государственная регистрация
- это отдельный и большой вопрос. Но спасибо нашим законодателям, которые приняли нормы, позволяющие говорить о том, что уже скоро мы начнем работу по оформлению земли по закону.
Теперь рассмотрим другие объекты общедолевой собственности. Например, может ли на этих объектах сообщество граждан делать пристройки и т.д. Да, может. То есть права расширяются, выросли полномочия общего собрания.
В ЖК воплотилась общегосударственная идея, которая должна нами осуществляться. В чем она состоит? Вот многие граждане говорят: государство хочет с себя бремя снять, а на нас, бедных граждан, переложить! И некоторые СМИ об этом пишут... Так давайте разберемся, так ли это, и какова цель государства в данной ситуации? У государства есть все основания не согласиться с этим тезисом, поскольку ст. 210-211 Гражданского кодекса напрямую обязывают собственника заботиться о своем имуществе. Но дело вот еще в чем. Мы находимся сегодня в ситуации, когда рыночная экономика вошла в противоречие с тем, что государство полностью взяло на себя заботу о содержании жилых домов. В этом вопросе есть две стороны медали.
С одной стороны, хорошо, что государство заботится, только плохо, что у него сейчас не хватает на все денег А с другой стороны - удовлетворяет ли тех, кто стал собственником, ситуация, когда они стоят в конце цепочки? Кто-то деньги насчитал, кто-то жировки распечатал, бросил им в ящичек, и граждане, со всем соглашаясь, идут и оплачивают эту сумму. А ведь в эту сумму входит многое: качество уборки территории, как часто моют подъезд и окна, не забит ли мусоропровод. Так правильно ли, что гражданин в таком жестком, централизованном управлении жилыми домами вообще никак не участвует? И поэтому сейчас во главу угла ставится не обязанность жильцов вместо государства нести расходы, а их право участвовать в управлении. То есть речь идет о децентрализации самого управлен ия многоквартирными домами. Ее цель — привлечь к управлению домами каждого жителя, а уж собственника - тем более.Это мы должны были сделать еще 12 лет назад, когда работа началась.
Хотелось бы остановиться все-таки на формах объединения жителей. В Москве создан ряд их ступеней. Если взять то, что лежит в самой основе, то первая ступень - это старшие по подъезду. Затем идут домовые комитеты, домкомы, у них уже более расширенные функции (есть постановление правительства Москвы по этому поводу). То есть член домкома не просто человек, который собирает сведения по подъезду, он уже имеет определенные полномочия — участвует в контроле. Домком теперь может участвовать в приемке дома, в выборе тех, кто будет его ремонтировать, сам принимать качество ремонта. Следующим, более высоким уровнем организации жителей является территориальная община. Это особая категория, которая объединяет людей не
на предмет каких-то имущественных отношений, а общих интересов, в частности, это осуществление контроля за качеством эксплуатации дома. И как высшая форма объединения жителей для управления домами - это ТСЖ, ЖСК и т.д.
Жилищный кодекс, наконец, свел воедино все нормы, «разбросанные» раньше в разных законах. И теперь в нем прописаны отношения собственности, вопросы функционирования ЖСК, ТСЖ, отдельно выделены вопросы управления многоквартирными домами. Эта глава для нас особенно интересна. Впервые сформулировано, а что такое управление? Есть два термина, один юридический, другой технический. Думаю, нам ближе термин юридический. Мы в свое время попытались его сформулировать, и федеральные органы с нами согласились: управление—это осуществление правомочий собственника. Можно расшифровать это и как владение, пользование, распоряжение в интересах собственника. И сразу становится понятно: если это для осуществления правомочий собственника, то кто-то должен прийти и за собственника начинать осуществлять владение, пользование, распоряжение. Ну, допустим, не владение - не живет управляющий компанией в квартирах. Пользование - ну, каким-то образом, поскольку там есть общедолевое имущество, и также распоряжение им. А в распоряжение и пользование включается вопрос эксплуатации. И значит, когда мы говорим об управлении, мы говорим о некоем способе осуществления собственником своих правомочий. Вот что такое управление.
Если это управляющая компания, значит, она заключает договор со всеми собственниками - так говорится в ЖК. Если управляющая компания исключена из схемы, то сами собственники должны договориться. Вопрос только в том, что впервые в жилищном законодательстве указано, что каждый собственник становится участником этого договора, т.е. если есть 100 квартир, то есть и 100 участников договора. А если договор заключен от лица, то собственником выступает сам город: если это нежилые помещения - то в лице Департамента имущества, если жилые — то в лице Департамента жилищной политики. И как я уже сказала, основное нововведение ЖК - это именно вопрос к подходу об управлении многоквартирными домами. Причем взято за основу все, что было наработано за эти годы к моменту выхода ЖК. Что-то, конечно, не сработало в законе о ТСЖ, что-то где-то нужно было подправить и т.д. И это сделано. Наконец, прозвучала норма о том, что договор на управление должен быть заключен на дом в целом. А что такое дом? Это земля, это объекты в виде жилых и нежилых помещений, объекты общедолевого имущества. Вот это все и является объектом управления, все вместе. Только таким образом, заключая договор управления, можно на
сегодня на законодательной основе управлять многоквартирным домом. Что такое собственник? Это сами жители.
Кстати, еще один миф или легенда, который иногда граждане в своем понимании интерпретируют: я же не купил, откуда же у меня деньги, я же приватизировал, почему же я должен как собственник что-то содержать, мне же бесплатно дали. В менталитете наших граждан есть такое: раз я что-то бесплатно получил, все остальное мне тоже должно быть бесплатно или со скидкой. Ничего подобного. В законе и в самом договоре написано, что статьи такие-то разъяснены и гражданин подписывается, что согласен. А там разъяснено только то, что ты становиш ься полноценным собственником и обязан неети бремя ответственности содержания не только своего имущества, но и всего того имущества, которое при надлежит тебе на правах общедолевой собственности.
Я могу говорить на эту тему очень долго, но я ценю ваше время. Позвольте только мне как юристу внести небольшую ясность, предваряя, можетбыть, ваши последующие вопросы о том, что такое право общедолевой собственности. Некоторые считают: вот если мы собственники дома, имеем участок и общедолевое имущество, у нас там должна быть своя доля, и вообще - покажите мне этот кусочек. Данному вопросу уже не один век. Потому что доля в праве — это вещь виртуальная, она называется идеальной долей. От этого идет очень много проблем и непонимания. Все совместные собственники, которые имеют квартиры в собственности в доме, называются совместными собственниками, их доля не подлежит выделению: она действительно чисто виртуальная. И когда мы спрашиваем жителя, чем же он реально владеет, никто не отвечает правильно!
Каждый из собственников владеет и пользуется всем этим имуществом и имеет на него равные права. Другое дело, зачем эта доля определяется. А дело в том, что собственники должны договориться, как ею пользоваться и как ее оплачивать. Вот в чем правовая основа общедолевой собственности. И тогда становится понятно, что мы все равные собственники, но общими мы называемся потому, что мы несем и равную ответственность, и равные права. Мы можем сами договориться, и государство не имеет права в это вмешиваться. Закон говорит: если собственники не договорились, следующим этапом будет только суд. То есть градации между собственниками нет, они все равны перед законом. А если человек говорит, что это бремя ему не по силам, то тогда пусть расприватизи-рует квартиру и передаст ее в собственность городу. И тогда наниматель, имея за спиной государство, может ни о чем не беспокоиться, только платить плату за найм. А правомочия собственника будет осуществлять город.
Вопрос. Раньше товариществам и кондоминиму-мам говорили, что им принадлежат чердаки, подвалы, лестничные пролеты. И надо создать малое предприятие, товарищество, и доходы с них использовать на оплату квартплаты. Раньше именно такой вариант обсуждался, а что же сейчас? Те же арендаторы, которые занимают подвалы, они, наверное, должны платить товариществу?
О.В. ДОЛГУШИНА: Арендная плата, если это город, идет только в бюджет, мы ничего не можем с вами сделать, это закон. Вы сказали: товариществу, кондоминимуму на праве собственности принадлежит земля, общедолевая собственность и т.д. Товариществу ничего не принадлежит, принадлежит собственникам. Товарищество только управляет этим имуществом. Когда приходит председатель товарищества, который считает, что это все его, и он может делать все, что угодно, нам начинают жаловаться. А ведь он назначен только для управления общим имуществом и кондоминимумом.Деловтом, чтокондоминимум, наверное, навсегда ушел из терминологии общественных объединений, нет теперь такого слова в нашем законодательстве, хотя само слово хорошее, латинское, означает «объединение собственников». Но, тем не менее, решили от него отказаться. Конечно, чтобы управлять имуществом, можно нанимать организацию, даже выбрать ее без конкурса. Если создать производство или услугу, это другое дело, но сейчас, вы правы, закон позволяет очень многое. Допустим, есть помещение, которое можно использовать каким-то образом, есть возможность сделать пристройки. Конечно, нужно зарабатывать деньги, потому что это позволит облегчить бремя содержания. Все, что законом не запрещено, все разрешено. Все это хорошо, но давайте смотреть в корень - земли-то пока нет у собственника в собственности. Здесь налицо одно из заблуждений. Многие считают, что право собственности на землю у домовладельцев возникает без всего, вот просто есть участок, мы объединились, есть имущественный комплекс, у нас в силу закона права возникли. Да ничего подобного. Сейчас в городе производится межевание, внесение в кадастр, поэтому сначала надо определиться с объектом, а потом уже предлагать, как этот объект использовать, чтобы извлекать определенную прибыль.
В. В. АКИМКИН: Я хочу добавить: для того чтобы использовать общее имущество в коммерческих целях, не нужно уже создавать малое предприятие, как это было 10-15 лет назад. Жилищный кодекс, да и прежний закон о ТСЖ, который уже отменен, давал и дает право собственникам жилья использовать эти помещения, чердаки, подвалы (если они
являются техническими, в кодексе записано, что они являются общим имуществом в случае, если в них расположены коммуникации, инженерное и техническое оборудование) и стены дома в коммерческих целях. Для этого всего лишь требуется решение большинства членов товарищества.
Вопрос. Скажите, а в Москве много домов, которые упраыяются жильцами?
О.В. ДОЛГУШИНА: Не жильцами, а ТСЖ. На сегодняшний день в Москве создано 1327 товариществ, из них управляют домами чуть больше половины, остальные заключили договора либо с ДЕЗом, либо с какой-либо подрядной организацией. Небольшая часть товариществ, где-то около 20%, пока в размышлениях, какую форму управления домом им принять.
Вопрос. Департаментом были распространены уставы домкомов, и в соответствии с предложенным документом на эти самодеятельные организации возлагались функции по контролю за содержанием жилого фонда, т.е. эксплуатацией, ремонтом и т.д. Этими вопросами должны заниматься управляющие компании. Не означает ли появление такого документа, что власти хотят перыожить организационную работу на домкомы? Имеется в виду, что с 1 января 2006 г. вступит в силу Федеральный закон о местном самоуправлении, и в таком случае насколько будут правомочны положения домовых комитетов, как могут работать домкомы, если их уставы не регистрируются, соответственно - нет удостоверений ?
И второй вопрос - по управляющим компаниям. До 1 марта 2006 г. все жители должны определиться по управляющим компаниям. Но как можно получить информацию по ним, если ни в районных, ни в окружных СМИ нет информации об этом? Я сама член домкома, поэтому знаю это не понаслышке. Мы не можем получить информацию о том, во сколько обходится эксплуатация здания, ремонт, штатное расписание, т.е. сколько нам нужно, допустим, электриков. И список управляющих компаний нам не предоставляется. В то же время, если мы не определимся до 1 марта, муниципалитет решает этот вопрос за нас, а мы бы этого не хотели.
О.В.ДОЛГУШИНА: Не все так быстро и просто на самом деле. Но вот первый вопрос слышать немножко странно, потому что не функция контроля записана за домовым комитетом, а участие в контроле. Это очень важно. Потому что функция контроля - это очень обязывающая, серьезная, и, конечно, никто на домовые комитеты контроль не возлагал. С какой стати? Жители помогать нам должны, а мы
что, хотим, чтобы они нам все контролировали? Для этого и существуют органы исполнительной власти. Участие в контроле — да. Что такое участие в контроле? Домовой комитет видит ситуацию на месте лучше всех, информирует, принимает участие во всех заседаниях по этому поводу. Все эти формы помогают ему именно участвовать в контроле, но органы контроля ни в коей мере не снимают с себя свои функции.
Вопрос. Как известно, все ТСЖ в Москве испытывают колоссальные трудности с получением права собственности на участки земли. Если не привязывать это к новому ЖК, а исходить из старого закона о ТСЖ, почему Москва достаточно откровенно препятствовала этому процессу?
О.В. ДОЛГУШИНА: Не знаю, почему у вас сложилось впечатление, что Москва препятствовала. По-моему, Москва как раз пыталась в опережение всех нормативных документов РФ предложить свою схему. И мы это сделали! Я как непосредственный участник этого процесса на протяжении многих лет могу сказать, как тяжело и по шажкам это все решалось. Сначала должны были определиться, кто же, наконец, рисует этот земельный участок, делает этот эскизный проект, кто за это платит, кто накладывает на существующие схемы, нет ли обременения и т.д. Чтобы объединить Москомархитектуру, земельный комитет, наши усилия, управы, префектуры, чтобы все это свести воедино, потрачены годы. И вот теперь мы определились хотя бы с межеванием. А ведь мы запрашивали из бюджета на межевание 300 млн руб., а выделили нам 30 млн. А вы говорите: город препятствовал... Мы просили денег, чтобы город размежевать, чтобы префектуры могли сказать жителям: у нас есть определенные участки. А не потому, что над ними кто-то с мечом стоял. Это была чисто наша инициатива. И хорошо, что сейчас у нас в ст. 6 Водного закона ЖК более четко прописано, что в кадастр надо внести. Я знаю, что годами не могли оформить даже аренду земельного участка товарищества, но, с моей точки зрения, город здесь никак не препятствовал, а пытался помочь.
Вопрос. Ранее на пресс-конференции заместитель руководителя Департамента земельных ресурсов сообщил, что поступают жалобы от членов ТСЖ на руководителей ТСЖ, которые используют землю, отведенную под ТСЖ, в своих коммерческих целях: строят парковки и т.д. Как бы вы прокомментировали эту ситуацию?
О.В. ДОЛГУШИНА: С момента начала существования ЖСК сразу же пошли жалобы на недоб-
росовестных председателей, до сих пор существует эта ситуация, когда мнение жителей игнорируется, с некоторыми обходятся неправильно. Может быть, надо в таком случае провести общее собрание, устранить нарушения в управлении. Мы говорим, что, безусловно, есть право распоряжения этим участком по решению общего собрания. Но реалии таковы, что наши граждане несмотря на все законодательство и всякие ревизионные комиссии в ТСЖ и ЖСК, все равно далеки от процесса управления. Ваш пример - это яркая иллюстрация того, как далек рядовой житель от принятия решений по управлению своим домом. Я думаю, что если сейчас в городе будет принята несколько иная схема с максимальным привлечением жителей, тогда мы скажем: жалобы будут, наконец, исключены, да и то не всегда. А злоупотребления, безусловно, есть, особенно если управляют сами жильцы из числа собственников жилья, а не управляющая компания. Будем шаг за шагом идти вперед!
Вопрос. Л что же конкретно делать?
О.В. ДОЛГУШИНА: Закон исполнять. Гарантия исполнения - решение общего собрания.
Вопрос. Эти жалобы, о которых только что говорилось, касаются новостроек, но там, где ТСЖ образовано застройщиком, жильцы не являются формально даже членами ТСЖ. О чем же идет речь?
О.В. ДОЛГУШИНА: Я совершенно согласна, что такое может быть. Думаю, Виталий Васильевич расскажет полностью о наших предложениях по управлению, в том числе по новостройкам.
В.В. АКИМКИН: Я постараюсь ответить на вопрос: а что делать, если управление в доме-новостройке создано застройщиками ТСЖ, и председатель этого ТСЖ злоупотребляет своим положением, не подпускает к управлению членов товарищества или собственников. Для решения таких случаев ЖК теперь отвечает ясно и прямо. Первое — если в товариществе членами являются собственники, которые обладают менее 50% голосов или 50% долей в праве на общее имущество, то в этом случае такое товарищество не имеет права управлять домом и должно быть ликвидировано. Право на ликвидацию такого товарищества предоставлено не только членам, но и собственникам помещений в доме. В этом случае надо обращаться в префектуру с тем, чтобы префектура провела конкурс на управление этим домом, предоставила по конкурсу управляющую организацию, а потом уже собственники в течение года могут еще раз провести собрание, проголосовать - то ли за
эту организацию либо выбрать другую. Право голоса остается все время за собственниками. А если что-то у вас не получается, мы разъясним префектурам, мы помогаем проводить такие собрания. Теперь необязательно голосовать на общем собрании, можно проводить его заочно, путем сбора подписей. Сбор подписей регламентирован ЖК: как нужно заблаговременно предупреждать о проведении такого заочного голосования, какие вопросы решаются, когда заканчивается срок приема подписей.
Хочу сказать, что многие проблемы возникают от индифферентности собственников, равнодушия их ко всему. Они считают, что во всем должна разобраться власть и принять решение. Но теперь уже не во всех вопросах территориальные органы власти имеют право разобраться. В том числе и в вопросах установления гражданско-правовых отношений с управляющей организацией. Многие вопросы теперь должны решаться в судебном порядке.
Вопрос. Какие финансовые вопросы находятся в распоряжении ТСЖ\ управляющих компаний?
О.В.ДОЛГУШИНА: ТСЖ может распоряжаться деньгами, которые поступают на расчетный счет ТСЖ как платежи населения, т.е. от собственников квартиры. Платежи юридических лиц — это платежи собственников и арендаторов нежилых помещений, а также и нанимателей, они в этом случае тоже должны вносить плату на расчетный счет ТСЖ. Если жильцы дома имеют право на бюджетные дотации, в этом случае бюджетные дотации должны поступать на расчетный счет товарищества в соответствии с заключенными договорами.
Вопрос. После 1 марта есть дома-новостройки, домау в которых жители не являются собственникамиу у них еще не оформлены права собственности. Собственником квартиры является застройщик. Как им быть?
О.В. ДОЛГУШИНА: Застройщик не является собственником квартиры, потому что право собственности возникает с момента государственной регистрации.
Вопрос. А кто же будет нанимать до 1 марта управляющую организацию?
О.В.ДОЛГУШИНА: Органы власти. Все вопросы, связанные с выбором управляющей компании до момента проведения собрания, до того как собственники стали реальными собственниками по закону, должна принять власть, выбрать управляющую компанию и назначить ее. Будущие собственники
должны будут с ней заключить договор. А когда станут реальными собственниками, они проводят собрание и решают: либо оставить эту организацию, либо принять решение о выборе другой организации. Они могут взять, к примеру, газету «Из рук в руки» и выбрать,что захотят.
Я хотела бы также ответить на вопрос о выборе управляющей организации и способа управления. По ЖК теперь установлено три способа управления: управление управляющей организацией, управление ТСЖ или ЖСК и непосредственное управление многоквартирным домом, когда роль управляющей организации выполняет общее собрание собственников. Этот способ возможен, наверное, только в малоквартирных домах. Если не проведено собрание, то органы власти обязаны по конкурсу назначить управляющую компанию, с которой все собственники должны будут заключить договор управления на срок не более одного года. По истечении одного года собственники должны провести собрание и либо утвердить эту управляющую организацию, либо утвердить другую и заключить с ней договор на срок не более 5 лет.
Вопрос. Что касается новой застройки, более-менее ясно. А вот что касается старой застройки... Тут ситуация такая: был собственник какого-то жш1ья в виде государства, в этом здании первый этаж отдан под магазины. Вот создали в этом доме ТСЖ. Что будет с этой организацией, если она взят магазин в аренду у города? Второй вопрос: если все здание переходит в собственность ТСЖУ то что будет с помещением?
О.В. ДОЛГУШИНА: Начнем с того, что в собственности ТСЖ ничего нет. Общее имущество находится в собственности всех собственников помещения, а у ТСЖ дом находится в управлении. А что будет с этим помещением, которое город сдает в аренду, — так и будет, наверное, сдавать в аренду. Ведь город тоже собственник, вы поймите правильно, имеет право продавать свою собственность, сдавать в аренду. Надо еще посмотреть: может быть, это помещение подвальное. У нас до 1991 г. и после часть первых этажей сдавалась в аренду вместе с подвалами. А в подвалах находятся трубы, вентили, насосные, бойлерные. Так вот передача этих подвалов в аренду незаконна без решения общего собрания. Хочу обратить ваше внимание, что если собственникн не проголосовали, то такое решение неправомерно.
Вопрос. Какие формы объединения жильцов и управления жилищного фонда представляются наиболее перспективными и заслуживают поддержки со стороны московского правитыьства?
O.B. ДОЛГУШИНА: В Москве существуют различные формы объединений: домовые комитеты, территориальные общины, ТСЖ. По количеству у нас больше домовых комитетов — около 3 тысяч. Товариществ — 1372, они создавались с 1993 г. Домкомы у нас создаются всего два года. Территориальных общин у нас пока 180, но они, правда, объединяют несколько домов, кварталов и даже микрорайонов. Домкомы - интересная форма участия жителей в содержании и ремонте дома. Мы уже создали необходимую инфраструктуру для их деятельности, в каждой управе создана согласительная комиссия, которая должна рассматривать все претензии и жалобы домовых комитетов. Далее мы планируем передать в функции согласительных комиссий работу с ТСЖ. У них возникает очень много проблем во взаимоотношениях с районными службами, ДЕЗом, ЕИРЦ, диспетчерскими, мусоровывозящими, аварийно-восстановительными службами. Так вот мы теперь записываем в ведение этих согласительных комиссий работу с ТСЖ.
Вопрос. Просим рассказать подробнее о таком понятииу как придомовая община. И второй вопрос: есть придомовая территория, и собственники решают, быть там цветочнице или стоянке для автомобилей. Какова процедура решения таких вопросов?
О.В. ДОЛГУШИНА: Территориальная община
- это организация общественного самоуправления жителей. С выходом 131-го закона об организации местного самоуправления территориальные общины подпадают под ведение муниципалитетов, органов местного самоуправления. И с 1 января 2006 года должны перерегистрировать свои уставы. Территориальная община - это такое некоммерческое объединение жителей нескольких домов или кварталов, которые могут участвовать в решении вопросов местного значения: благотворительная помощь малоимущим, участие в контроле за содержанием и эксплуатацией, работа с пенсионерами, организация досуга жителей, подростков, другие вопросы социального значения. То есть они в отличие от домкомов более направлены на решение социальных задач.
Ну, а по вопросу, как принимать решение по придомовой территории — на это ЖК дает однозначное решение. Любое решение, связанное с использованием общего имущества, принимается, если за него проголосовали собственники, обладающие не менее чем двумя третями голосов. А голос
- это площадь помещения. Если проголосовали больше чем две трети голосов, то в кодексе сказано, что остальные собственники должны подчиниться решению этого собрания. Так решаются и вопросы, связанные с установлением размера оплаты за услу-
ги по содержанию и ремонту дома. Раньше размер оплаты устанавливался управляющей организацией или правительством Москвы. Сейчас это право дано общему собранию, и если управляющая организация назначила свои цены и их не утвердило общее собрание, эти цены нелегитимны и не подлежат исполнению. С 1 марта никакая управляющая компания, никакое ТСЖ не вправе устанавливать никакие платежи без решения общего собрания.
Но ЖК дает ответ и на еще один вопрос - а что делать управляющей организации, по каким ценам работать, если общее собрание по утверждению цены не проведено либо не утвердило никакие цены. Тогда управляющая организация должна действовать по ценам, утвержденным правительством Москвы. За прошлый год цена была утверждена в размере 9 руб. 60 коп. за один кв. метр в месяц, в этом году скоро выйдет постановление правительства о цене в 12 руб. 14 коп.
Вопрос. Просим уточнить проблемы с тарифами. Было принято постановление Правительства России по тарифному регулированию, там есть вопрос об инвестиционной составляющей и о том, что тарифы должны быть экономически обоснованы. Как в этом случае жители и управляющая компания будут действовать в рамках этого постановления ?
О.В. ДОЛГУШИНА: Постановление вышло раньше ЖК, поэтому надо провести экспертизу на предмет его соответствия ЖК. Прежде всего, в ЖК сказано, что размер цены за содержание и эксплуатацию должен быть установлен в соответствии с законодательством, т.е. должны быть нормы и правила расчета цен за услуги по техническому обслуживанию. Такие нормативы у нас есть, они утверждены и в РФ. Что значит — экономически обоснованные? Надо провести экспертизу. На этот случай у нас есть в городе две организации. Первая - Нормативно-исследовательская станция при правительстве Москвы - это ГУ, которое создано в целях установления тарифов за жилищно-коммунальные услуги. Есть еще и другая организация - федеральный ГУП «Центр нормирования информационных систем», он находится на Мясницкой и уже на федеральном уровне разрабатывает нормативы по расчету цен на жилищно-коммунальные услуги. Обе эти организации лицензированы, по заявке властей или жителей, ТСЖ, управляющей организации могут провести обоснованную экспертизу и дать заключение.
Вопрос. Вот смотрите, магазин арендует у города помещение. Срок аренды кончается. В этом доме есть ТСЖ. Имеет ли оно право участвовать в конкурсе на аренду этого помещения. Есть у него приоритет?
О.В. ДОЛГУШИНА: Конечно. У нас есть закон г. Москвы, принятый в 1998 году, №8-28 «О правах ТСЖ на управление объектами нежилого фонда, принадлежащего городу Москве». В этом законе четко определено, что ТСЖ имеет преимущественное право на аренду свободных от обязательств жилых помещений. В вашем случае, если договор аренды закончился, и это помещение должно быть передано по конкурсу другим организациям, то товарищество имеет приоритетное право на получение этого помещения в аренду. Другое дело, как будет устанавливаться арендная плата. В этом законе, кстати, сказано, что товарищество имеет преимущественное право на выкуп нежилого помещения. Но в 2002 г. вышел закон РФ о приватизации объектов недвижимости и в нем сказано, что теперь все равны перед законом и никто не имеет преимущественного права по выкупу объектов нежилого фонда.
Вопрос. Правильно ли то, что 72% собственников обязаны участвовать в управлении домами, из них только 0,1%реально участвуют ? Как правительство Москвы собирается стимулировать собственников исполнять вот эту свою обязанность?
О.В. ДОЛГУШИНА: Объясню ситуацию: 72% частных собственников - это те граждане, которые стали собственниками в многоквартирных домах в результате приватизации или купли-продажи. У города в собственности осталось всего примерно 28%. Первое, что мы сделали, это в 2000 году Москва приняла Комплексную городскую программу о формировании кондоминимумов и создании условий для образования ТСЖ. Ну, кондоминимумов нет, но многоквартирные дома-то остались. В рамках этой программы мы сделали очень много, правда, результаты оставляют не очень много места для радости. Но тем не менее нам все-таки удалось создать инфраструктуру в городе, созданы методические кабинеты в каждом округе, они являются хорошим информационно-просветительским ядром, помогающим жителям. Был закон правительства г. Москвы №8-28 о том, что товарищество может получить в приоритетном порядке помещение в аренду. Главный же стимул заключается в том, что кто, как не собственник, заинтересован в том, чтобы его собственность надлежащим образом содержалась? И вот ЖК отводит государству маленькую роль, отдает все бразды правления собственникам.
Когда мы проводили оценку деятельности ДЕЗов по сравнению с теми незначительными ТСЖ, которые у нас созданы в городе, стало видно, что даже внешне там отличается все, в подъездах все по-другому: цветы, зеркала. Войдешь в дом, обслуживаемый ДЕЗом, там все, увы, по-другому. Менталитет
меняется у жителей дома. Они общаются, совместно решают какие-то вопросы. Люди даже по-другому закрывают дверь в подъезд. Это очень показательно. В обычных домах хлопают дверью, не обращая внимания. А в домах ТСЖ даже рукой прикрывают, не ждут доводчика, потому что знают, что за эту дверь они будут платить. В домах ТСЖ стоимость квартир где-то в среднем на 20-30%, а то и на 50% больше, чем в домах, обслуживаемых ДЕЗом. А это разве не показатель, это заставляет задуматься - участвовать в управлении домом или нет.
Вопрос. Можно ли обозначить те условия, которые были созданы для участия жителей в управлении домами?
О.В. ДОЛГУШИНА: Прежде всего, как я уже сказала, была создана информационная инфраструктура, которая позволила проводить разъяснительную работу среди жителей, т.е. объяснять жителям «за» и «против». Это тоже очень важно, когда люди со знанием дела работу осуществляют. Кто знает дело, тот не знает страха!
Второе - это создание нормативной базы. Мы утвердили примерный устав товарищества, порядок предоставления бюджетных дотаций, программу создания ТСЖ, порядок формирования объектов общего имущества в многоквартирном доме. Ведь раньше у нас были вопросы, а что делать с нежилыми помещениями, которые городу то ли принадлежат, то ли не принадлежат? Этими постановлениями мы разрубили «гордиев узел» и определили, что в каждом доме должен быть учрежден перечень объектов общего имущества, по которому никто, кроме собственников, не имеет права принимать никаких решений. И более того, определили, что если в доме создано ТСЖ, то товарищество решает на общем собрании, как эффективно использовать имущество, чтобы заработать дополнительные деньги. Выпустили постановление правительства, чтобы товарищества смогли строить мансарды, могли зарабатывать деньги на содержание дома, извлекать коммерческую выгоду, которая будет направлена на ремонт дома, благоустройство территорий.
Выпустили также постановление о предоставлении бюджетныхдотаций. Тоестьмы определили, что бюджетные дотации товарищества должны получать наравне с ДЕЗом. Потом мы выпустили постановление, чтобы во всех отношениях в системе ЖКХ товарищества работали в одинаковых условиях по сравнению с ДЕЗом, в любых вопросах, не только по бюджетным дотациям. Во взаимоотношениях с ресурсоснабжающими, подрядными организациями, при использовании диспетчерских, аварийно-восстановительных служб.
Вы скажете, вроде бы вот созданы все равные условия, а почему-то товарищества не идут. Мы этим вопросом занимаемся постоянно. Почему же не идут? Я не буду себя винить, но так повелось, что менталитет русский достаточно медлительный. Как говорится, долго запрягаем, но быстро ездим. Наверное, мы потом поедем быстро, а сейчас мы пока еще запрягаем. Запрягаем мы уже несколько лет. Обучаем глав управ, специалистов в управах и префектурах, пытаемся повлиять на их менталитет. Многое, конечно, удалось в этом отношении сделать, но менталитет до конца еще не поменялся. К сожалению, мировоззрение не поменялось и в головах наших жителей. Они считают, что представители органов власти на местах должны всем управлять, «рулить», а жители должны только лишь исправно платить.
Жители считают, что всем должна управлять власть, они же будут только жаловаться, сами палец о палец не стукнут. Не всегда выходит, что на местах выполняются постановления, получается, что действуют другие силы и работают иногда они не по закону, а по неким понятиям, которые сложились за долгие десятилетия деятельности в условиях социалистического режима, централизованной системы управления. ЖК здесь, кстати, очень много сделал, чтобы отделить одно от другого. Здесь ясность полная, что власть должна решать одно, а жители другое. Но ЖК еще молодой, ему всего несколько месяцев, мы поработаем еще, нам же нужно было выпустить множество нормативно-правовых актов, чтобы реализовать положения кодекса. В ближайшее время он будет запущен так, как нужно, а на следующей пресс-конференции, которая может быть пройдет через год, что-нибудь у нас обязательно изменится в лучшую сторону.
Вопрос. Можно уточнить, что конкретно нового принесет новый ЖК?
О.В. ДОЛГУШИНА: Первое - общее собрание собственников помещений правомочно решить любые вопросы, связанные с управлением дома, не спрашивая об этом у органов власти. В кодексе написано, что решение общего собрания выше любых решений, если оно принято в рамках закона, если за него проголосовало определенное число собственников.
Второе - установление цены за содержание и эксплуатацию. Только общее собрание вправе установить цену. А Правительство Москвы вправе установить цену только в том случае, если общее собрание не проведено или общее собрание не приняло решение.
Третье — это то, что договор управления обязан заключить каждый собственник.
Четвертое - договор управления должен содержать перечень объектов общего имущества.
Пятое — решение общего собрания обязательно для выполнения всеми собственниками, в том числе и теми, кто не участвовал в собрании или по каким-то причинам голосовал против.
Шестое — органы власти вправе выбрать управляющую организацию лишь только в случае, если общее собрание не проведено.
Седьмое - если выбрана управляющая компания по конкурсу и назначена органами власти, то органы власти обязаны в течение года созвать общее собрание. Раньше этого не было - за созыв собран ия в дальнейшем ответственны органы власти.
Восьмое — управляющая организация обязана ежегодно отчитываться о своей финансовой деятельности перед собственниками. Это должно быть зафиксировано в договоре управления в обязательном порядке. Не менее чем раз в год, если иное не указано в договоре управления. И если организация не отчитывается, она может быть заменена.
Девятое — договор управления должен устанавливаться одинаковым для всех собственников, и многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Наконец, есть еще норма, на которую следует обратить внимание — что делать с капитальным ремонтом. Вот существует такое понятие, как бюджетные дотации на капитальный ремонт, обязанность властей по его проведению. Теперь в новом ЖК такой обязанности у властей нет. Есть только запись, что орган власти вправе предоставить бюджетные дотации на капитальный ремонт. Отсюда следует, что если на дом не предоставлены деньги из бюджета, то этот капитальный ремонт должен производиться за счет средств собственников, и не имеет значения, по каким основаниям гражданин получил квартиру в собственность: приватизировал ее или купил. Он обязан в любом случае нести стопроцентные расходы по капитальному ремонту.
Материм подготовили к печати Владимир ВАРНАКОВ и Александр УЖЕГОВ
ОТ РЕДАКЦИИ. Завершилась пресс-конференция О. В. Долгушиной, но очевидно до полного решения поднятых ею проблем еще очень далеко, а в этом могут помочь предложения и пожелания наших читателей. Связаться с правительством Москвы можно по телефону прямой связи 200-67-30. Заданные вами вопросы будут использоваться при планировании пресс-конференций.
