CC BY
83
Инна
ЛУКЬЯНОВА
Когда
в товарищах согласья нет
Обслуживание элитных домов и прилегающих к ним территорий превратилось в доходный, подчас полукриминальный бизнес — при пассивности жильцов. Личным опытом, как противостоять самоуправству ТСЖ и УК и организовать управление домом или поселком рационально и по закону, поделились глава Комитета Госдумы по жилищной политике и "ЖКХ Галина Хованская, адвокат певицы Лолиты Милявской и другие заинтересованные лица.
Песня Лолиты
На смену квартирному вопросу, который, как известно, испортил москвичей, пришел вопрос жилищный. Проблемы, связанные с управлением жилым помещением в многоквартирном доме (содержание и ремонт общедолевого имущества, уборка территорий, вывоз мусора и пр.) затрагивают любого собственника независимо от его социального статуса.
Один из разработчиков жилищного законодательства и автор поправок, укрепивших позиции собственников жилья в борьбе за свои права, глава Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская с проблемой ТСЖ знакома не понаслышке: «В своем доме мы ликвидировали ТСЖ, которое нам навязали без нашего ведома. По Москве несколько лет назад было создано очень большое количество — до 90% — фальшивых ТСЖ, когда разнарядка спускалась в префектуры, проводили якобы заочные собрания собственников и зачастую подделывали протоколы учреждения ТСЖ. А сейчас у нас УК. Она работает по ставкам, утвержденным правительством, и это хороший вариант».
Певица Лолита Милявская, владеющая квартирой в жилом комплексе «Таганская площадь», оказалась в схожей ситуации. Прошедшим летом ТСЖ «Таганская площадь» обратилось в суд о взыскании с Лолиты почти полумиллиона рублей за предоставленные жилищные услуги.
Светлана Ботонькина, адвокат певицы: «Лолита в этом доме не жила, а когда начала делать ремонт, ей единовременно вручили 27 квитанций на сумму 450 тыс. руб. Все квитанции были на оплату членских взносов и вступительных взносов в ТСЖ, и еще какие-то целевые платежи: ремонт паркинга, например. Естественно, Лолита спросила, откуда эти начисления, если она никогда не вступала в ТСЖ?»
Оказалось, что когда ТСЖ создавали в 2009 году, на общем собрании якобы было принято решение считать всех собственников членами товарищества с момента его создания. Светлана Ботонькина: «Это, конечно, незаконно, и получается, что ТСЖ собственникам навязали». Тогда Лолита и ее адвокат запросили у ТСЖ договоры с подрядными организациями, на основании которых они выставляют счета за обслуживание и ремонт общего имущества, документы, подтверждающие перечисление средств этим подрядчикам.
Светлана Ботонькина: «ТСЖ — некоммерческая организация, она не должна работать в целях извлечения прибыли. А содержать администрацию ТСЖ с их зарплатами, оплачивать канцелярские товары в сумме 16 тыс. руб. в месяц Лолита не собирается».
Ни одного ответа на свой запрос, в соответствии с постановлением правительства от 23.09.2010 №731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», Лолита, по словам ее адвоката, не получила. Управляющая ТСЖ «Таганская площадь» Вера Назарова объяснила это отсутствием должного количества бумаги, чтобы отвечать на все входящие запросы.
После того как Лолита выиграла суд с ТСЖ по поводу платежей, она подала иск о признании создания ТСЖ незаконным. Светлана Ботонькина: «Как только
товарищество собственников жилья (Тсж) — одна из форм объединения владельцев квартир или домов для управления и обслуживания жилой недвижимости.
управляющая организация
оказывает жилищные услуги. Ее функции может выполнять само Тсж, имеющее собственную сервисную службу, за работой которой следит правление и председатель из числа собственников или же нанятый правлением управляющий. Если Тсж не справляется с сервисной задачей, то по решению общего собрания собственников передает эту функцию сторонней управляющей компании (УК).
Часть УК созданы на фундаменте бывших ДЕзов, часть — аффилирована с застройщиками жилья. Эксперты советуют выбирать те компании, которые входят в Единый реестр управляющих организаций Москвы. Такие УК получают от столичного правительства субсидии и способны обеспечить невысокую стоимость жилищных услуг.
жилищная услуга — услуга по содержанию, ремонту и обслуживанию общедолевого имущества (лестничных площадок, лестниц, лифтов, коридоров, технических этажей, чердаков). перечень общедолевого имущества определен ст. 36 п. 1 жК рФ. Конкретный список объектов общедолевой собственности в доме, а также размер их финансирования определяет общее собрание собственников.
КоММУнАльнАя услуга — услуга по поставке коммунальных ресурсов: электроэнергии, тепла, газа, воды.
Процедура смены управляющей компании в ТСЖ
Управляющая компания - организация, оказывающая услуги и осуществляющая работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании договора с ТСЖ
апелляционный суд поддержит решение, мы обратимся в УФНС №46, которая занимается регистрацией и ликвидацией юридических лиц, и в выписке ЕГРЮЛ будет сделана запись, что решение о создании ТСЖ признано недействительным. А дальше мы предлагаем собственникам создать Совет дома и заключить договор с управляющей компанией, которая оказывает жилищные услуги (см. вынос) по ставке правительства Москвы, которые на текущий год составляют 25 руб. за 1 кв. м. Коммунальные же услуги собственнику оптимально оплачивать напрямую ресурсоснабжающим организациям».
Основания для расторжения договора с управляющей компанией (УК):
® Истечение срока Отказ в предоставлении информации или ® Невыполнение ® Оказание услуг не в
действия договора непредставление ее в течение 5 рабочих дней услуг или работ или ненадлежащего
Рч
т
Создать
инициативную
группу
Потребовать договор или акты на выпол нение работ, управления или обслужива ния, которые имеют отношение к дому и тщательно их изучить
пункты договора не в1 ются, то можно инициировать его расторжение
Инициировать собрание собственников, на котором принять решение о расторжении договора с прежней УК и подписании его с новой
«5
Составить договор с новой УК, соблюдая принцип паритетности (равноценный объем прав 1 у ТСЖ и УК)
шИГ
М!
Выбрать
новую У?
«4>-
М
Решение о смене УК принимается не менее чем двумя третями
Для начала работы с новой УК необходимо в установленные сроки проинформировать ряд организаций о расторжения договора с прежней УК и подписании с
Сообщить в банк о прекращении перечислений средств на
РИА«НОВОСТИ»
Методология борьбы
поправки в жилищное законодательство значительно облегчили положение собственников в борьбе за свои права и деньги.
согласно постановлению правительства от 06.05.2011 №354 «о предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», вступившего в силу 1 сентября 2012 года, собственник получил право оплачивать коммунальные услуги — газ, воду, электроэнергию — напрямую поставщику, минуя посредничество в виде Ук или Тсж. Для этого надо посетить абонентский отдел в соответствующей организации, которая поставляет конкретную услугу в регионе (для москвы — это оло «Мосгаз», оло «Мосводоканал», оло «Мосэнергосбыт»), и заключить прямой договор на поставку, после чего собственнику присвоят лицевой счет и выдадут необходимые квитанции. Кроме того, на основании ст. 154 п. 3 ЖК РФ управляющая организация, будь это ТСЖ или УК, обязана заключить с каждым собственником договор на оказание жилищной услуги — обслуживание общедолевого имущества. обязательным для собственника, согласно ст. 154 п. 2 ЖК РФ, является только содержание общедолевого имущества пропорционально общей площади своей квартиры и оплата коммунальных услуг — электроэнергии, воды и газа. Еще раз напомним, что, согласно ст. 36 п. 1 ЖК РФ, к общедолевому имуществу относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки. объекты общедолевой собственности определяются и утверждаются общим собранием собственников. Им же определяется перечень услуг и работ по содержанию общедолевого имущества и размер финансирования (п. 17 «Правил содержания общего имущества», утвержденный постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491). «ТсЖ обязано каждый год на общем собрании утверждать годовые планы по обслуживанию и текущему ремонту общедолевой собственности, — поясняет СВЕТЛЛНЛ БоТОНЬКИНЛ. — В этих планах обозначаются суммы, которые собственники готовы потратить за пользование общим имуществом. И если они эту сумму утверждают, она делится пропорционально общей площади квартиры каждого собственника». Если ТсЖ или УК никаких планов с собственниками
не обсуждает, а по факту выставляет суммы на оплату, собственник, согласно постановлению №731, имеет право запросить управляющую организацию продемонстрировать подрядный договор, подтверждающий стоимость конкретной услуги. Если управляющая организация таких документов не предоставляет, собственник имеет право обратиться в жилищную инспекцию или в суд с иском об истребовании документов, «но лучше сразу в правоохранительные органы или прокуратуру, — советует СВЕТЛЛНЛ БотоНЬКИНЛ. — Большую часть нужных документов ТСЖ представило именно туда». Если представленный ТСЖ или УК договор на оказание жилищной услуги вызывает сомнение, собственник имеет право вносить в него коррективы, требовать подрядные договоры, подтверждающие стоимость той или иной услуги. Никто не вправе обязать собственника заключить договор в том виде, в котором он был предоставлен ТСЖ или УК. Если ТСЖ или УК на каком-либо основании отказывается заключать договор на оказание жилищной услуги с собственником или не желает предоставить подрядные договоры, подтверждающие коммерческую цену данной услуги, собственник до момента заключения корректного договора может оплачивать жилищные услуги в размере ставки, ежегодно утверждаемой муниципалитетом. Соответствующее постановление об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения, как правило, размещается на официальных сайтах местных администраций. Также уточнить размер ставки можно, позвонив в городской департамент ЖКХ и благоустройства. Дополнительные услуги в виде озеленения территории, экологического покрытия площадки для выгула собак или участия в строительстве трассы для квадроциклов на общедолевой территории собственнику никто навязать не может.
Дополнительной услугой также является вызов слесаря или сантехника в жилое помещение собственника. Ремонт текущего крана, засор в канализации или замена розетки оплачивается дополнительно согласно прейскуранту, который управляющие организации, согласно постановлению №731, должны размещать на собственных интернет-сайтах или официальном сайте муниципалитета.
Богатые наследники
Часть управляющих организаций, оказывающих жилищные услуги собственникам жилья, являются наследием застройщика. Обычно именно эти организации навязывают собственникам высокие цены на оказание жилищных услуг. Такое случается в большинстве новых многоквартирных домов и длится до тех пор, пока собственники сами не примут решение поменять форму управления.
Константин Крохин, председатель союза жилищных организаций Москвы, несколько лет назад стал одним из первых, кто изгнал УК «Горжил-комплекс», аффилированную с московским департаментом инвестиционного строительства (ДИПС), из жилого комплекса «Аркада-Хаус», расположенного в Москве по адресу ул. Островитянова, 4.
В то же время председатель уверен, что формат ТСЖ позволяет получать максимальный эффект с точки зрения соотношения «цена-качество». В ТСЖ управляют коллегиальные органы (правление и общее собрание), состоящие из жителей, заинтересованных в снижении тарифов и сохранности общедомового имущества.
Это, безусловно, идеальный вариант, возможный только в случае, когда председатель правления ТСЖ — рачительный хозяин, соблюдающий закон и строго выполняющий решения общего собрания собственников (которое и является высшим органом управления ТСЖ).
Однако в собственниках и кроется основная проблема. Собрать кворум, необходимый для принятия стратегических, важных решений, практически невозможно. Инертностью большинства и пользуются недобросовестные бизнесмены.
По мнению Светланы Ботонькиной, «ТСЖ очень привлекательно для мошенников, потому что можно, не оказывая услуги, зарабатывать деньги за счет членских взносов и ставок на оказание жилищных услуг, которые бывают совершенно непредсказуемы: где-то 50 руб. за 1 кв. м, где-то 90, а бывает, и 500 рублей.
Раньше дом Лолиты обслуживала ГУП ЭВЖД, работающая по ставкам правительства — 25 руб. за 1 кв. м. Но с июня 2012 года эстафету переняло ООО «РСУ-Сервис», принадлежащее управляющей ТСЖ «Таганская площадь» Вере Назаровой, и ставка сейчас составляет 58 руб. за 1 кв. м. С ее же компанией заключен договор на охрану дома».
Совет дома, который теперь предлагают создать Лолита и ее адвокат, является еще одной — пока не широко распространенной — формой объединения собственников. «Совет дома, как и ТСЖ, имеет председателя, членов Совета дома, которых избирают на общем собрании собственников, — объясняет Светлана Ботонькина. — Но главное отличие в том, что Совет дома не образует юридического лица и не имеет своего расчетного счета, на котором аккумулируются деньги. Все платежи — оплата собственниками жилищно-коммунальных услуг — сразу идут на счет УК. Поэтому ни у кого не возникает соблазна воспользоваться этим счетом и распорядиться финансами по своему усмотрению».
Главное — правильно выбрать управляющую организацию. Лучше всего отдавать предпочтение тем из них, которые входят в Единый реестр управляющих организаций Москвы. Такие организации получают от столичного правительства субсидии, что самым благоприятным образом сказывается на ценах: ставка на оказание жилищных услуг в Москве на 2012 год составляет 25 руб. за 1 кв. м. Кроме того, одним из условий помещения компаний в реестр является жесткое соблюдение ими законодательства. В частности, постановление №731 обязывает публиковать детальную финансовую информацию об услугах — на собственных сайтах или сайте городского департамента ЖКХ и благоустройства. Благодаря этому собственники жилья получили возможность знать, за что они платят.
По всем статьям
Что же делать, если ТСЖ или УК не стремятся соблюдать закон? Светлана Ботонькина: «Законодательству, в первую очередь, не хватает норм персональной ответственности членов правления ТСЖ за свои действия. Основная масса людей обращается в суд по случаям фальсификации документов не только при создании ТСЖ, но и в процессе его деятельности. Это подделка протоколов заочных собраний, заседаний правления, в которых, ссылаясь на протоколы фактически несостоявшихся общих собраний, принимают решения, непосредственно связанные с материальным положением собственников. И никакой серьезной ответственности за это для правления не предусмотрено. Должна быть и административная ответственность, и уголовная».
Кто-то возразит, что существует норма в Уголовном кодексе, предполагающая ответственность за подделку документов. Такая статья действительно есть, но, по словам Светланы Ботонькиной, «касается она подделки удостоверений и иных официальных документов», так что вышеописанные деяния под нее не подпадают.
За УК введен муниципальный контроль на основании Закона г. Москвы от 11.07.2012 №39 «О наделении органов местного самоуправления муниципальных округов отдельными полномочиями города Москвы»: муниципалитетам теперь дозволено «нагрянуть как гром» — проводить проверку УК без предупреждения. Приняты поправки и в Жилищный кодекс, расширяющие полномочия жилищной инспекции (ст. 20 ЖК РФ в редакции от 25.06.2012), которая теперь вправе отменять решения общего собрания собственников (зачастую сфабрикованные), снимать председателя правления ТСЖ, обращаться в суд в связи с неправомочными действиями правления. За несоблюдение норм закона (например, за сокрытие информации) инспекция может наложить на ТСЖ крупный штраф — до 300 тыс. рублей.
Однако юрист фирмы «Юст» Михаил Чугунов считает, что многое зависит от человеческого фактора: «Норм в законодательстве, регламентирующих различные сферы деятельности, более чем достаточно. И даже если мы примем еще одну, более жесткую, она не заставит ни ТСЖ, ни прокуратуру, ни жилищных инспекторов в полную силу исполнять свои обязанности — если они сами этого не захотят и если граждане своими активными действиями не понудят их к этому».
Битва «Княжичей»
Три года назад, когда в ТСЖ «Княжичи» — поселка таун-хаусов, расположенного в 6 км от МКАД по Можайскому шоссе, — сменилась власть, на счетах и в кассе ТСЖ было около 2 млн руб. профицита. Сейчас примерно столько же на ТСЖ висит штрафов, долгов и судебных выплат.
О том, что в правлении поменялся председатель, собственники узнавали случайно, когда приходили оплачивать членские взносы и коммунальные платежи. В кабинете их по-хозяйски встречал Кирилл Юшкевич — корпулентный мужчина с белорусским гражданством. Не будучи владельцем таунхауса, он вошел в состав правления (право собственности на «его» жилое помещение в поселке «Княжичи» было оформлено на офшорную компанию «Симпсон Трейдинг Лимитед»).
«Это явное нарушение закона, — говорит Галина Хованская. — К 1 марта 2012 года уставы всех ТСЖ должны были быть приведены в соответствие с ЖК, в котором говорится, что только собственник может быть избранным в правление ТСЖ, но не его представитель».
ОЛЕГ ВЛАСОВ
За три года работы председателя правления ТСЖ «Княжичи» Кирилла Юшкевича накопилось несколько миллионов долгов — он месяцами не оплачивал поставку коммунальных услуг и содержание газового хозяйства, стоящего на балансе ТСЖ.
Ставка на оказание жилищной услуги в Москве в текущем году составляет -25 руб. за 1 кв. метр.
Впрочем, никто и не избирал Юшкевича в правление. Когда два собственника вышли из состава правления, предприимчивый Юшкевич сам себя «передвинул» по списку вверх вместо того, чтобы объявить довыборы.
Вскоре жильцы «Княжичей» почувствовали первые неудобства. Специалистов, которые знали коммуникации поселка досконально и обладали высоким уровнем квалификации, председатель правления уволил. Вместо этого закрутилась карусель обслуживающего персонала: мало кто из работников оставался в поселке больше чем на месяц. Контракт с ЧОПом был расторгнут без согласия собственников и членов ТСЖ. Взамен
ИНФОРМА1 АГЕНТСТ1
НОЕ
1
I 1
-
появились контролеры, ограниченные функциями консьержей и полностью зависимые от правления.
Минувшей весной правление предложило увеличить размер членских взносов на 35%. Только вместо ожидаемых перспектив благоустройства поселка предлагалось увеличить штат администрации правления ТСЖ и существенно повысить им зарплаты. Несмотря на то что собственники жилья проголосовали против повышения членских взносов, им через некоторое время
Необходимо ввести законодательные нормы персональной ответственности членов правления ТСЖ за свои действия.-
Глава Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская с проблемой ТСЖ знакома не понаслышке: «В своем доме мы ликвидировали ТСЖ, которое нам навязали без нашего ведома».
пришли платежки, где в дополнение к членским взносам и коммунальным платежам добавилась графа «общедомовые нужды».
«Общедомовые нужды (ОДН) — это коммунальные расходы на содержание общего имущества, определенного законодательством: крыша, лифты, подъезды, чердаки и подвалы, которые оплачивает каждый собственник пропорционально общей площади своего помещения, — объясняет Галина Хованская. — Раньше ОДН входили в графу «содержание и ремонт дома», сейчас графу просто расщепили — коммунальные расходы вывели отдельно. Что касается таунхаусов, нет там никаких общедомовых расходов!»
С более серьезным нарушением столкнулись собственницы таунхаусов Наталья Волченкова и Марина Цветкова. Во время оформления прямых коммунальных договоров с ОАО «Мособлгаз» выяснилось, что за ними числится серьезная задолженность по оплате поставок газа.
Удивленные дамы предъявили показания счетчиков и квитанции Сбербанка, подтверждающие, что все это время они исправно оплачивали коммунальные услуги, перечисляя деньги за газ на счет ТСЖ «Княжичи». В газовой службе пожали плечами: разбирайтесь с ТСЖ, нам ничего не перечисляли.
Обратились в прокуратуру. В своем объяснении председатель Юшкевич написал, что не перечислял деньги в Мособлгаз по причине использования собственниками для оплаты ЖКУ квитанций неустановленного образца.
Прокуратура объяснением удовлетворилась, и тему закрыли, даже не поинтересовавшись, с каких пор образцы квитанций Сбербанка имеют статус неустановленных. А Юшкевич получил возможность при любом удобном случае говорить собственникам, что прокуратура в его деятельности нарушений не выявила, хотя, по мнению Михаила Чугунова, в совершенных действиях может содержаться состав не одного преступления: «Несоответствие квитанции единым образцам может быть установлено
только сотрудником банка, производящим оформление платежа. В этом случае он может предложить плательщику исправить (заполнить новую) квитанцию или сделать это самостоятельно (за дополнительную плату). Если платеж проведен, денежные средства поступили на счет ТСЖ, то не имеет правового значения наличие отдельных недостатков квитанций. В данной ситуации ТСЖ было обязано перечислить поступившие от граждан денежные средства ресурсоснабжающим организациям.
Действия ТСЖ могут быть квалифицированы как неосновательное сбережение и мущества, что дает гражданам право требовать возврата этого имущества на основании ст. 1102 ГК РФ и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст.ст. 1107 и 395 ГК РФ. В рассматриваемой ситуации действия председателя ТСЖ также могут быть квалифицированы как мошенничество (ст. 159 УК РФ), если председатель похитил денежные средства, полученные от граждан, или как самоуправство (ст. 330 УК РФ), если деньги, полученные от граждан, числятся на счетах ТСЖ, но не перечисляются ресурсоснабжающим организациям».
Финальным аккордом правления Юшкевича стало отключение в поселке газораспределительной подстанции (ГРП) Ростехнадзором. Выяснилось, что на протяжении последних полутора лет правление ТСЖ не оплачивало Мособлгазу работу по техобслуживанию ГРП и газовых трубопроводов, стоящих на балансе ТСЖ, хотя все это время собственники исправно вносили плату за эксплуатацию газового хозяйства.
В итоге Мособлгаз в одностороннем порядке прервал договор с ТСЖ «Княжичи» и обратился в Арбитражный суд с иском о выплате долга. А также направил в Ростехнад-зор письмо о том, что потенциально опасные объекты на территории крупного микрорайона остались без надзора и эксплуатации. Суд удовлетворил иск Мособлгаза, поэтому к штрафу Ростехнадзора добавились судебные возмещения Мособлгазу в размере 500 тыс. рублей.
«Единственно разумный выход в любой подобной ситуации — собирать немедленно общее собрание, менять правление и коллегиально решать проблему, — советует Галина Хованская. — Если же собственников ничего не волнует, и они в такой патовой ситуации не смогут собраться, тогда извините».
Но собственников сложившаяся ситуация все-таки волновала. Впервые за много лет, по предложению инициативной группы, 20 сентября 2012 года собрался кворум, и собрание членов ТСЖ состоялось. Правда, правление прикладывало максимум усилий, чтобы мероприятие сорвать, и в указанный день даже распространило листовки о том, что собрания не будет. Тем не менее жильцы единодушно проголосовали за переизбрание правления.
На следующий день вновь избранный председатель противостоял бывшему, который неожиданно наотрез отказался передать дела и даже вызвал полицию, обвинив новое правление в нарушении общественного порядка и в угрозе жизни. Опись документов в присутствии участкового и полиции принесла удивительные плоды. Ни одного документа финансовой отчетности за последние три года не нашлось. По свидетельству опытных борцов с «черными председателями», борьба только начинается.
