CC BY
26
УДК 338.435
В.И.Белоусов, доктор экономических наук, профессор (г. Воронеж)
ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ - БЛАГО ДЛЯ ГРАЖДАН ИЛИ ТЕРРИТОРИЯ ДЛЯ ЖУЛЬНИЧЕСТВА И КОРРУПЦИИ
Статья рекомендована к печати доктором экономических наук, профессором А.Ф. Демченко, кандидатом экономических наук В.Г. Шестаковым.
Аннотация. Реформа жилищного хозяйства пробуксовывает. Ориентация на демократизацию управления многоквартирными домами оборачивается в регионах и своей негативной стороной. Товарищества собственников жилья нередко в регионах превращаются в территории, где процветает жульничество и коррупция. Что там происходит и почему это побороть пока не удается? Автор статьи дает оценку масштабов поборов, помимо утвержденных Правительством РФ тарифов, с собственников жилья на примере одного многоквартирного дома в мегаполисе.
Ключевые слова: Реформа жилищного хозяйства, товарищества собственников жилья (ТСЖ), нарушения жилищного законодательства и устава ТСЖ, структура платежей и расходов ТСЖ, нормативы начисления услуг ЖКХ, надзорные органы, отписки, жульничество и коррупция.
V.l. Belousov
HOMEOWNERS ASSOCIATION, GOOD FOR THE CITIZENS OR TERRITORY
FOR CHEATING AND CORRUPTION.
Abstract. Reform of housing stalled. Focusing on democratization of management of apartment buildings wrapped in the regions and its negative side. Homeowners are often in regions turn into territory where rampantfraud and corruption. What's going on and why it has not yet managed to overcome? The author gives an assessment of levies, in addition to the RF Government approved rates, with homeowners in the example of one apartment building in the metropolis.
Key words: Reform of Housing, Homeowners Association (HOA), violations of housing laws and statutes HOA, the structure of fees and expenses HOA, regulations calculation of housing services, oversight bodies, unsubscribe, fraud and corruption.
Какие задачи ставились реформой ЖКХ.
Реформой жилищно-коммунального хозяйства в стране, посредством которой введена возможность управления многоквартирным домом самими собственниками жилья, в том числе посредством создания товариществ собственников жилья (ТСЖ), преследовались следующие цели: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
повышение качества коммунальных услуг, а также обеспечение надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;
снижение затрат, связанных с коммунальными платежами, содержанием и ремонтом дома;
реализация возможности эффективного управления денежными средствами, поступающими от собственников жилья, и контроля за их движением;
обеспечение защиты прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме в органах государственной власти, правоохранительных органах, судах, коммерческих и некоммерческих организациях, общественных объединениях и политических партиях.
По замыслу инициаторов реформы ЖКХ создание ТСЖ влечет за собой следующие преимущества:
Во-первых, собственники помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющего, управляющей компании). Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка территории, лестниц; несвоевременный вывоз ТБО, невыполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.), ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации.
Во-вторых, ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСЖ. Не надо никого ни о чем просить, обивая пороги различных инстанций. Для выполнения некоторых работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на договорных условиях жители дома (дополнительный заработок по месту жительства), для должников выполненные работы могут учитываться для соответствующего уменьшения платежей за жилищно-коммунальные услуги. Все жильцы дома (владельцы квартир, наниматели), арендаторы жилых и нежилых помещений, владельцы нежилых помещений подчиняются решению общего собрания членов ТСЖ, принимают участие в расходах на содержание и текущий ремонт мест общего пользования. Дома, в которых создаются ТСЖ, в первую очередь включаются в адресные программы капитального ремонта и благоустройства, программы по установке металлических дверей и ремонту лестничных клеток, так как в этих домах появляется хозяин, который обеспечит поддержание порядка и сохранность того, что сделано. Объединение собственников в товарищество должно служить улучшению микроклимата в доме, так как люди, участвуя в собраниях, обсуждая важные вопросы деятельности товарищества, лучше узнают друг друга, приучаются действовать сообща и в общих интересах, создавая
тем самым благоприятную атмосферу в доме и комфорт совместного проживания.
Любой член ТСЖ (собственник жилья) имеет возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества, получаемых как за счет платежей населения, так и за счет поддержки государства (льготы, субсидии, компенсации и др.). В ТСЖ действует ревизионная комиссия. Прозрачность бюджета - это по замыслу реформаторов привилегия, которой лишены жители домов, в которых не созданы ТСЖ.
В-третьих, у ТСЖ появляется возможность иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал, колясочная и т. п.), рационального использования земельного участка, предоставления рекламных площадей и др.
В-четвертых, в ТСЖ создаются условия к экономному расходованию воды, тепла, электрической энергии за счет установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий. В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, так как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. После наведения порядка в доме самими жильцами никто не будет разрисовывать стены, разбивать окна и т. д. (хозяин всегда знает цену своему труду). Как следствие, повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ, в перспективе могут быть снижены ежемесячные платежи за жилищные услуги.
В-пятых, участвуя в управлении собственным домом, жильцы сами определяют, какое именно соотношение в цене и качестве услуг для них является оптимальным.
Как видно из вышеизложенного, к основным преимуществам товарищества собственников жилья разработчики реформы ЖКХ относят возможное сокращение расходов на содержание жилого помещения и повышение качества коммунальных услуг. Но так ли это на самом деле?
Что же от этого замысла получилось на практике? Согласно данным исследованиям в
части обеспечения благоприятных условий проживания и качестве коммунального обслуживания от деятельности ТСЖ существенной положительной динамики не наблюдается [1]. На заседании Правительства Воронежской области 2 июля 2010 года губернатор Воронежской области заявил, что недовольство жителей системой ЖКХ в регионе растет, «наверняка дело в том, что люди не почувствовали улучшения качества услуг». Не получается и эффективного управления поступающими от собственников жилья денежными средствами, к управлению которыми пришли люди, использующие их нередко в своих корыстных целях. Усилилось финансовое давление на собственников жилья, по сути приведшее к их систематическому обиранию за счет различных приемов жульничества. Органы местной власти и правоохранительная система халатно относится к нарушениям жилищного законодательства и защите прав граждан-собственников жилья. Они просто не выполняют свои функции, которыми их наделило государство. Государство занимается больше агитацией и пропагандой некоррупционного поведения, однако «Васька слушает, но ест».
Рассмотрим в данной статье эти результаты на локальном примере Воронежского региона (генерирующая компания ОАО «Квадра» и конкретного ТСЖ «Омега» в городе Воронеже). Рассмотрение ситуации на основе конкретного примера позволяет оценить размеры жульничества и коррупции на базе одного многоквартирного дома и даже на один квадратный метр жилья. Это, на мой взгляд, позволит заинтересованным гражданам и органам спрогнозировать и понизить масштаб обмана населения действующей системой ЖКХ на город или страну в целом , ибо подобное, судя по заявлениям в средствах массовой информации, происходит в разных вариантах в регионе и стране повсеместно.
Граждан не устраивает прежде всего возросшее финансовое давление на собственников жилья. На практике имеют место три уровня такого финансового давления: федеральный, региональный и локальный в лице ТСЖ. Главным действующим звеном в этой цепочке выступает федеральный центр, государство. Оно является инициатором повышения тарифов на услуги
ЖКХ, естественных монополий. Ежегодно такие тарифы на услуги ЖКХ растут. На 2011 год Правительством РФ уже оглашена возможность повышения тарифов до 15 процентов. Свои решения Правительство РФ объясняет повышением затрат у естественных монополий, недостатком в федеральном и региональных бюджетах средств на компенсацию затрат системы ЖКХ, растущей инфляцией, ростом цен на энергоносители на мировом рынке и другими причинами.
Из-за недостатка информации не берусь обсуждать в данной статье мотивы принимаемых Правительством РФ решений. Можно обсуждать лишь лежащие на поверхности результаты. Так, по опубликованным в прессе данным доходы богатых людей, контролирующих деятельность этих естественных монополий несмотря на экономический кризис, возросли фактически вдвое. Статистика также отмечает существенный рост в Воронежском регионе зарплат работников системы ЖКХ. А вот доходы основной массы граждан страны и Воронежского региона, судя по опубликованным данным независимых средств информации, значительно отстают от роста тарифов на услуги естественных монополий. Да еще обострились проблема доходов граждан вообще. По данным местных средств массовой информации сегодня в Воронежском регионе обострилась проблема поиска работы, на это уходит для значительного числа людей до нескольких месяцев. Аналогичное происходит в других регионах страны [2].
Уровень безработицы в России по-прежнему превышает докризисный. Согласно опубликованным данным Росстата, число уволенных работников на предприятиях, представляющих почти 2/3 всей экономики России, в апреле 2010 года на 15 процентов превысило количество уволенных в марте. Зарплаты же в стране, как и до кризиса, опять растут быстрее производительности труда, что в свою очередь тормозит увеличение занятости и экономический рост. Работодатели эксплуатируют этот фактор, предлагая, например, в Центрально-Черноземном регионе низкую зарплату 6-7 тысяч в месяц, с которой люди вынуждены по безысходности соглашаться. Следует обратить внимание, что
зависимыми от органов власти средствами информации даются и противоположные оценки, свидетельствующие о положительной динамике в изменении доходов населения. Наиболее остро проблема доходов населения характерна для сельской местности. Сегодня по нашим наблюдениям в радиусе 20-30 километров от мегаполиса фактически свернуто индивидуальное строительство жилья, заторможено развитие малого и среднего бизнеса, производительных возможностей крестьянских подворий, процветает бедность [3, 4]. Нарастают проблемы с созданием достойно оплачиваемых рабочих мест.
Иначе говоря, «обезжиривание» основной части населения со стороны федерального центра продолжается, ибо доходная часть бюджета все большего числа граждан продолжает неуклонно сжиматься, а расходная увеличивается, что и способствует росту бедности, нарушает принцип справедливости, являющийся, как известно, основой обеспечения политической стабильности общества. Социальная напряженность в обществе не падает. Свою лепту в этот процесс вносят и местные структуры ЖКХ, осуществляющие различные аферы по повышению платы за свои услуги. Размер финансового давления этих структур ЖКХ, как показывает практика, сопоставим по масштабам с политикой федерального центра.
Существенна роль в повышении платежей за предоставление услуг отопления региональных генерирующих топливных компаний. Здесь повсеместно «изобретаются» простые и изощренные методы повышения платежей, безусловно сверх норм установленных федеральным центром. Назовем некоторые махинации, замеченные в Воронежском регионе в деятельности обслуживающей г. Воронеж ОАО «ТГК-4 (ныне ОАО «Квадра») и ТСЖ «Омега» (Воронеж).
1. Так, несмотря на введенное государством не более чем 25-процентное увеличение тарифов за услуги ЖКХ, в 2010 году топливная компания ОАО ТГК-4, дислоцированная в Воронеже, необоснованно изменила действующий в регионе норматив оплаты за пользование тепловой энергии за отопление на 35 процентов в сторону увеличения. Правда сделано это было почему-то по инициативе ТСЖ «Омега», взяв-
шее на себя «заботы» по коммунальному обслуживанию дома по ул. Краснознаменная, 15. Не отстали в этом действе и другие ТСЖ в Воронеже. Нарушение установленных правил здесь проявляется в том, что оплата за предоставление отопления была превышена более чем на 25%, как отчитался в Правительство РФ губернатор Воронежской области (губернатору, вероятно, представили такую информацию). Так, исходя из представленного ТСЖ «Омега» в топливную компанию ОАО ТГК-4 необоснованно завышенного норматива потребления 0,018 гкал / кв.метр, вместо 0,013 гкал / кв.метр организация ТГК-4 начислила, скажем, на трехкомнатную квартиру, как пишет в своем заявлении собственник квартиры, доплату в феврале месяце т. г. 314 руб. 31 коп. (вместо 227 руб.). Превышение вроде бы составило немного: 1,43125 руб. на кв.метр отапливаемой площади, но в целом по дому это уже составило 20347,89 рублей в месяц. Как говорится «с мира по нитке, голому рубаха». Для сведения приводим параметры анализируемого многоквартирного дома:
1. Общее количество отпущенной ОАО ТГК-4 тепловой энергии за 2009 год - 1908,16 гкал.
2. Общеквартирная площадь дома по ул. Краснознаменной, 15 - 14216,87 кв.м.
3. Фактическая стоимость отпущенной тепловой энергии на отопление составляет -1617253 руб.80 коп.
4. Фактически оплачено жильцами дома 1795609 руб. 73 коп.
2. Генерирующая топливная компания ТГК -4 (с 2010 года носит название «Квадра») применяет и оригинальный метод делания денег из воздуха. Например, утвержденный в регионе норматив (утвержден администрацией г. Воронежа) отпуска тепла в 0,1342 гкал.на кв.метр делит на 10 месяцев, а полученный результат распространяет на 12 месяцев, то есть снимает плату в течение 12 месяцев, фактически применяя норматив 0,01342 вместо 0,01118. гкал.на кв.метр Эта, казалось бы «безобидная» афера, например, по упомянутому дому увеличивает доход «бизнесменов» (в общем из воздуха) на 262714 рублей в год. А сколько таких домов в городе?
3. Применяется и такой ход, достойный арсенала известного персонажа книги Ильфа и Петрова «Двенадцать стульев». Два года назад эта генерирущая топливная компания придумала оплату за подогрев воды. Возможно, так проще рассчитаться с водоканалом за холодную воду, используемую в трубопроводах горячей воды. Однако, этот прием влечет за собой безусловное снятие оплаты за предоставление горячей воды. Этого сделано не было. За предоставление услуги горячей воды счета продолжают выставляться до сих пор. Таким образом, потребитель за предоставление горячей воды платит, по сути, дважды. На зарегистрированного в квартире жильца переплата за горячую воду составляет составляет 190 рублей в месяц, в целом по дому с названными выше параметрами дополнительный доход «предпринимателей» составляет не менее 100000 рублей в месяц, в год это выливается в 1200000 руб. Правда, неплохо! Вообщем «спокойную коровку доят дважды».
Можно ожидать, что следующий ход инициаторов поборов, вероятно, выставление счетов оплаты газа, расходуемого на подогрев воды в отопительную систему.
Последнее звено в этой цепи финансового давления на собственников жилья - непосредственно ТСЖ. На этой территории, как свидетельствует практика, царит вакханалия и самоуправство; игнорируется жилищное законодательство; утаиваются поступления платы от собственников жилья; нерационально, в корыстных целях используются деньги; выдумываются несуществующие долги и виды платежей; завышаются сметы оплаты по договорам подряда и т. д. Понятно для достижения каких личных выгод менеджмента ТСЖ это делается: премии: доплаты к зарплате: приобретение расходных материалов для личных нужд: извлечение сверхнормативной наличности из исполнителей договоров подряда с существенно завышенной оплатой труда: осуществление ремонта в собственных квартирах за счет денег ТСЖ; использование поступлений от аренды в этих же целях и др. Подобный произвол по сообщениям прессы творится повсеместно, не только в Воронеже. В качестве примера в статье остановимся на названных направлениях деятельности воронежского
ТСЖ «Омега», которое зарегистрировано в 2007 году. Здесь замечены следующие нарушения нормальной хозяйственной практики.
1. Грубые нарушения действующего законодательства. Так согласно жилищного кодекса РФ и типового Устава руководство товарищества собственников жилья обязано ежегодно представлять на утверждение собрания членов ТСЖ стратегический план (смету) деятельности и годовой финансовый отчет. Несмотря на то, что ТСЖ «Омега» существует с 2007 года, этого ни в 2007,ни в 2008, ни в 2009 году не делалось. За такие отчеты руководство ТСЖ «Омега» выдавало вывешенные усеченные финансовые отчеты за 2008 и 2009 годы, где были скрыты от анализа поступления за три последних месяца каждого года (октябрь, ноябрь, декабрь). Так как членам ТСЖ до июля 2010 года другого документа не было представлено, будем считать эти вывешенные листки за годовые финансовые отчеты ТСЖ. Приведем и проанализируем такой финансовый отчет только за 2009 год (приводится ниже).
Отчет
Финансово-хозяйственного состояния ТСЖ за период январь-сентябрь 2009 г.
Остаток денежных средств на 01.01. 2008 г. - 3885 руб.
Доходы составили - 1076145 руб.
Расходы составили - 1058118 руб.
Остаток денежных средств на 01.10.2009 -21912 руб.
Из чего складываются расходы (руб):
1. Заработная плата по штатному расписанию без НДФЛ - 347451 руб.
2. Выплачена зарплата по договорам подряда
(сантехнические и другие хозработы) -
124106 руб.
3. Оплачены налоги по ФОТ - 179633 руб.
4. Оплачены услуги МИВЦ (выписка квитанций) - 138896 руб.
5. Оплачено за промывку отопительной системы - 7578 руб.
6. Оплачены расходы услуг банка - 4447 руб.
7. Оплачено за электроэнергию - 61963 руб.
8. Оплачено за аварийное обслуживание -73938 руб.
9. Приобретены сантехматериалы, моющие средства, инвентарь, канцтовары и т. д. - 99106 руб.
10. Оплачено за горячее водоснабжение -21000 руб.
Глядя на этот отчет нетрудно заметить, что доля зарплаты руководства (менеджмента) ТСЖ «Омега» составляет 60,1 % от суммы всех поступивших денег от собственников жилья (нужно сложить расходы на зарплату (п.1+2+3) и разделить на поступления (651150:1076145). Да еще зарплата есть в статьях 5 и 8. Как говорят «аппетит растет во время еды». Чем не кормушка? Вряд ли в России можно найти другую отрасль деятельности, где достигнут подобный уровень зарплаты наемных работников. Кроме того, как видно из данного отчета, не представлена собственникам жилья и информация о поступлениях за три последних месяца каждого года. Как были распределены (потрачены) эти скрытые деньги в заключении ревизионной комиссии (заключение малограмотно: не дан даже элементарный баланс доходов и расходов) не отражено. Вот такая процветает в этом ТСЖ непрозрачность.
Если анализировать приведенный отчет дальше по фактору эффективности и законности расходования средств собственников жилья, то ревизионную комиссию не насторожила даже выплата 140 тысяч рублей (причем без учета стоимости материала и запасных частей) за услуги по текущему ремонту сантехнического оборудования (в подвале просто заменено нескольких десятков метров труб малого диаметра на больший). И «ежу» понятно, что с целью последующего дележа произошло завышение оплаты труда как минимум на порядок. Не жирновато ли?
Обозначенный здесь механизм увода денег известен. На заседании расширенного правления ТСЖ «Омега» года шла речь и о других договорах, по которым возможны такие же сомнительные платы, но анализ эффективности этих плат в акте ревизионной комиссии (по требованию ряда членов ТСЖ она все же провела работу) отсутствует, что может свидетельствовать о некомпетентности ревизионной комиссии либо о состоявшемся сговоре (предложение провести независимую экспертизу финансовой деятельности ТСЖ «Омега» его председателем гру-
бо отвергнуто). Значит есть чего опасаться? В акте ревизионной комиссии все же есть упоминания о грубых нарушениях финансово-хозяйственной дисциплины, которые заслуживают как минимум увольнения председателя ТСЖ с должности, но почему-то отнесенные в разряд несущественных и позволяющих оценить работу по управлению ТСЖ удовлетворительной. Можно и дальше называть факты неэффективного и незаконного расходования средств в этом ТСЖ, которые наводят на мысль, что ТСЖ используется в качестве удобной «кормушки» людей, подвязавшихся к расходованию денег собственников жилья за его обслуживание.
В общем, обозначенная непрозрачность финансового отчета повлекла собой подозрение на незаконное, либо нецелевое и не эффективное использование руководством ТСЖ денег собственников дома. При этом улучшения коммунального обслуживания дома по сравнению с прежней управляющей компанией практически не наблюдалось. Даже доски объявлений в подъездах вывесить ума не хватило (загрязняют стены наклеенными объявлениями). Произведенные покраски лавочек, посадка растительности, установка ограждений и т. д. сделаны, как выяснено, отдельными собственниками дома по своей инициативе и собственные средства. А ТСЖ «Омега» лишь отчиталось за якобы проведенную работу и вероятно кого-то оформило и выплатило деньги за это. В просьбе показать документы по закрытию договоров инициативной группе из числа собственников жилья отказали.
Есть проблемы и стратегического характера. Вот структура доходов ТСЖ (для примера, поступлений на счет ТСЖ «Омега») согласно выставляемых им извещений собственникам квартир:
1. Плата за жилое помещение, в том числе:
1.1. Содержание и ремонт жилья
1.2. Лифт
1.3. Техосвидетельствование лифтов
2. Вывоз твердых бытовых отходов
3. Водоснабжение, в том числе:
3.1. Холодное
3.2. Горячее
4. Водоотведение, в том числе:
4.1. Холодной воды
4.2. Горячей воды
5. Прочие услуги, в том числе:
Домофон.
Средства, поступающие по статьям 1.2, 1.3, 2, 3, 4, 5 сразу перечисляются поставщикам этих услуг. До 2010 года средства за услуги отопления накапливались на счетах ТСЖ. Сейчас в Воронеже плата за услуги отопления осуществляется напрямую региональной топливной компании ОАО «Квадра». Из состава поступлений на счет ТСЖ видно, что основной статьей расходов на надлежащее управление является статья 1 «Содержание и ремонт жилья». Принятый собранием собственников в ТСЖ «Омега» норматив ежемесячной платы по данной статье составляет 7 рублей за квадратный метр квартиры собственника жилья (общая сумма для анализируемого дома равна 1194217 руб в год). Эти деньги просто проедаются менеджментом ТСЖ и фактически, как показывает практика, не используются для поддержания жилья в нормальном эксплуатационном состоянии. Не создаются резервы на текущий и капитальный ремонт дома. Такие резервы необходимо ежегодно закладывать в стратегический план ТСЖ, что не делается. Пока дом новый, он не требует интенсивного ремонта и «проедание» стратегического запаса сходит с рук руководству ТСЖ. Как свидетельствует практика, в старых домах эти средства уже проедены и на жалобы собственников жилья о необходимости проведения ремонта руководители ТСЖ отвечают, что денег на ремонт нет. Более того, в регионе идет борьба управляющих компаний (ТСЖ) за овладение правами на обслуживание новых или домов с осуществленным капитальным ремонтом. Так, в Железнодорожном районе г. Воронежа квитанции на оплату услуг ЖКХ выставили жильцам только что отремонтированного дома сразу три управляющие компании, которые вопреки решению собственников жилья в этом доме каким-то образом «сделали» документы о якобы проведенных собраниях собственников жилья, принявших решения по обслуживанию дома именно данной управляющей компанией. Этот случай в городе не единичен.
Важно отметить и такую тенденция. В эти 7 рублей на квадратный метр обслуживаемого жи-
лья входят и общедомовые расходы на воду, свет в подъездах и т. д. Менеджмент ТСЖ позволяет себе повысить и этот норматив, выставляя плату на эти расходы дополнительно, путем корректировок. С помощью таких незаконных корректировок распределяются среди добросовестных плательщиков и долги собственников, не платящих за услуги ЖКХ. Руководство ТСЖ таким незаконным образом уходит от забот работы с задолжниками посредством судебных исков, как это предусмотрено законом. Все это указывает на то, что деятельность нынешних ТСЖ нацелена не на улучшение и сокращение расходов на коммунального обслуживание, а наоборот, на изыскивание способов извлечения из собственников жилья дополнительной платы. Например, повторно взыскивается ТСЖ «Омега» плата за пользование горячей водой. Эти деньги остаются у ТСЖ и на что-то расходуются.
Недостатки в работе ТСЖ просматриваются и в других направлениях финансово-хозяйственной деятельности:
не формируются страховые и другие фонды для обеспечения, например, неизбежного капитального ремонта;
приобретается оборудование без предусмотренной Уставом процедуры согласования этих затрат;
явно завышены затраты на моющие средства, канцелярские расходы, сантехнические материалы (99106): руб.) при отсутствии документов учета расхода этих материалов и другие расходы.
Не приведены данные о проводимой инвентаризации имущества ТСЖ (1 раз в год 1 октября по действующим правилам бухучета).
Не имеется данных о системной работе с задолжниками ТСЖ (учет, предъявление письменных претензий, взыскание задолженности в судебном порядке...).
В финансовом отчете не отражены данные о поступлениях и расходах арендной платы арендаторами собственности ТСЖ.
Отсутствует информация о затратах и источниках финансирования ремонта офисных помещений и другие.
2. Не проводится сверка фактически отпущенного тепла с предварительно начисленной
и оплаченной, придумывают различные дополнительные платы, что приводит к завышению стоимости услуг ЖКХ.
Вот примеры. Как установлено в ходе проведенной инициативной группой проверкой в течение двух лет (2008-2009 годы) руководством ТСЖ «Омега» не проводилась сверка взаиморасчетов с топливной компанией ОАО ТГК-4 по факту оказанных отопительных услуг. В резуль-
Председатели ТСЖ постоянно публично заявляют о каких-то миллионных долгах товарищества поставщикам услуг. Инициативной группой осуществлена в 2010 году проверка фактического наличия одного из таких «долгов» ТСЖ «Омега» за сентябрь 2009, выставленного собственникам квартир в феврале 2010. Как установлено в ходе проверки за сентябрь 2009 г. долга в природе вообще не существовало: оплата за отопление жильцам о дома ОАО ТГК-4 за этот месяц не начислялась ( акт приема-передачи тепловой энергии от 30.09.2009 года № 13866). Однако, имея на руках этот документ, председатель ТСЖ «Омега», тем не менее, спустя 5 месяцев совершает следующую махинацию. Обращается в МИВЦ ТГК-4 с просьбой (письмо за № 38 от 25.02.2010 года) о корректировке оплаты теп-
тате обнаружена существенная переплата собственников жилья за отопление. Так, проверка по итогам 2009 года показала, что стоимость фактически полученной тепловой энергии для обогрева каждой из 12 проверенных квартир оказалась на: 6,5 - 7,0 % ниже, чем это предъявлено в платежных извещениях ОАО ТГК-4 за этот год (Таблица 1), то есть имело место завышение платы.
1.
ла за якобы имеющийся долг сентября 2009 года. В соответствии с этим письмом ОАО ТГК-4 в феврале 2010 г. в графе «корректировка» начисляет недоплату за сентябрь 2009 г. Эта мнимая корректировка жильцами была оплачена. После обоснованных заявлений по этому поводу некоторых собственников жилья дальнейшая корректировка была отменена. Тем не менее собственникам жилья деньги по итогам этой аферы не были возвращены. Председатель ТСЖ к тому же заявила, что эти деньги она все равно «сдерет» с жильцов.
Таким образом, в результате незаконных действий ТСЖ «Омега», например, общая сумма переплат за услуги по отоплению поквартир-но (расчет произведен по 12 квартирам) составила 7887,54 рублей. (Таблица 2.)
Таблица
Размеры предьявленной ТГК-4 и фактически предоставленной тепловой энергии за 2009 год
поквартирно
№ Общая Стоимость полученной Оплаченная Фактическая
кварт. отапливаемая тепловой энергии по жильцами Переплата
площадь проведенному стоимость (+),
квартиры, нами расчету, руб. тепла Недоплата
в кв. метрах по извещениям ТСЖ, руб. (-)
18 41,63 4736,30 5046,25 +309,95
28 41,75 4749,95 5061,21 +311,26
33 41,40 4710,13 5019,08 +308,95
52 48,25 5489,46 5849,14 +359,68
54 62,0 7053,82 7515,42 +461,60
56 48,29 5494,01 5853,76 +359,75
60 47,90 5449,64 5806,24 +356,60
65 61,02 6942,32 7429,95 +487,63
70 61,80 7031,10 7491,11 +460,01
71 49,30 5608,92 5975,97 +367,05
87 62,70 7133,46 7600,23 +466,77
178 60,60 6894,54 7345,69 +451,15
Таблица 2.
Общая сумма переплат за услуги по отоплению поквартирно
3 квартиры Общая сумма переплаты, руб. Переплата за 2009 год по отоплению (из табл.1), руб. Переплата по результатам незаконной корректировки за сентябрь 2009 г., руб.
18 521,68 309,95 211,73
28 523,62 311,26 212,36
33 519,51 308,95 210,56
52 605,10 359,68 245,42
54 776,93 461,60 315,33
56 605,36 359,75 245,61
60 600,22 356,60 243,62
65 797,99 487,63 310,36
70 774,32 460,01 314,31
71 617,79 367,05 250,74
87 785,66 466,77 318,39
178 759,36 451,15 308,21
Не имея общедомовых счетчиков воды, тепла председатели ТСЖ увеличивают плату за холодную и горячую воду по своему усмотрению, скажем, производя корректировки по количеству фактически проживающих жильцов, которые зарегистрированы по другим адресам (имеют там собственность, квартиранты) и там уже оплачивают все услуги. Такой произвол в ТСЖ творится несмотря на то, что имеется федеральный нормативный документ, согласно которому начисление платежей за коммунальные услуги производится лишь на лиц, зарегистрированных в данной квартире.
Показателен тот факт, что заявление по названным поводам группы собственников жилья председатель ТСЖ «Омега» отказалась принять, оскорбляя заявителей и запретив присутствующей при подаче заявления паспортистке письменно подтверждать факт подачи этого заявления. По этому поводу ведь есть федеральный нормативный документ о правилах работы с заявлениям граждан, есть и ответственность за его нарушение. Поражает также активное, преимущественно эмоциональное сопротивление председателя ТСЖ «Омега» в части приведения своей деятельности в соответствии с требованиями законодательства и это настораживает.
3. Имеют место нарушения законодательства при создании ТСЖ, причем, не только в Воронеже, но и по стране (сообщалось в средствах массовой информации по Москве, где люди про-
сто не знают, что их дома обслуживает какой-то ТСЖ).
Так, например, ТСЖ «Омега» как товарищество собственников жилья зарегистрировано с нарушениями. Ибо п. 1 статьи 143 ЖК РФ, п.5,7 устава ТСЖ «Омега» определяет, что членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме только на основании заявления о вступлении в товариществе собственников жилья. Таких заявлений в так называемом ТСЖ «Омега» не существует. Зато произошла подмена оснований при регистрации данного ТСЖ. Оно было зарегистрировано не на основе заявления собственников о вступлении в ТСЖ, а на основании протокола собрания собственников лишь о выборе формы управления домом.
Это обстоятельство влечет за собой и другие нарушения. Например, при подготовке собрания ТСЖ «Омега» в 2010 году в виде опроса, он был проведен не среди членов ТСЖ (этих членов просто не существовало), а среди некоторых собственников дома. Причем собственников по выбору председателя ТСЖ, в том числе, среди видимо, лишь числящихся в качестве собственников (не проживающих, сдавших квартиры в аренду и т. д.). При данном опросе председателем ТСЖ были исключены те собственники дома, которые требовали приведения управления домом в соответствии с законодательством. А согласно того же ЖК (статьи 32 и 49) и
120
определения Конституционного суда (Постановление № 10-П от 3 апреля 1998 г.) собственники жилья имеют равные права перед законом с членами ТСЖ.
Членам ТСЖ так и не представлен предусмотренный законом стратегический план деятельности ТСЖ на 2010 год, а, значит, не отвечает элементарным требованиям и смета расходов и доходов ТСЖ на 2010 год. Стратегический план обосновывает позиции и содержание планируемых работ. Если не ясно содержание и объем планируемых работ, то все цифры в смете проставлены по принципу «пол, палец, потолок». Это указывает не только на низкую компетентность руководства ТСЖ, но и создает возможности нецелевого использования средств. Кроме того, в представленной все же смете просматриваются противоречия, скажем, в штатном расписании ФОТ составляет 40750 руб., а в смете уже 529750 руб, завышены страховые взносы по пенсионному и другим видам страхования и т. д. Нет распределения по кварталам (смета без подписей и печатей ТСЖ прилагалась к документам опроса при подготовке заочного собрания.
Получается в итоге такая неприглядная картина. Если просуммировать перечисленные выше цифры дополнительно взимаемой платы в результате махинаций системы ЖКХ (генерирующая компания +ТСЖ) по многоквартирному дому общей жилой площадью 14216 кв.метров, то дополнительная финансовая годовая нагрузка (помимо платы по утвержденным в регионе тарифам) на собственника жилья составляет примерно 168 рублей на квадратный метр квартиры, то есть дополнительные доходы всех структур ЖКХ ( незаконные или полузаконные поборы) лишь по одному многоквартирному дому превышают по проведенной оценке 2 млн.рублей в год. Такова оценка масштабов жульничества (бытует еще термин «пристойное воровство») нынешней системы ЖКХ лишь на примере одного 240 квартирного дома в г. Воронеже. В пересчете на мегаполис получится пугающая цифра этих поборов, если рапространить ее на 59 млн. квадратных метров жилья всего г. Воронежа, значительная часть которых обслуживается новоявленными ТСЖ. При такой доходности (все по К. Марксу)
за счет поборов с собственников жилья действующая ныне система ЖКХ будет их воинственно защищать, нарушая законы, обходя инструкции, давая взятки контролирующим структурам и т. п. Вызывает недоумение защита этого жульниче-стваи и аферизма со стороны так называемых компетентных органов. Там пока никто не удосужился произвести оценку масштабов поборов с граждан, что ставит большой вопрос в оценке компетентности чиновников этих органов, семьи которых также успешно обирает эта же система ЖКХ. Попытку разобраться в этом деле недавно сделал губернатор Воронежской области, предложивший, наконец, проанализировать состояние платежей за услуги ЖКХ. Может это и позволит изменить тенденцию. Пока же появились факты придумывания новых поборов, помимо названных выше.
Какова реакция структур регионального сообщества на эту вакханалию в деятельности ТСЖ. Начнем с граждан, собственников жилья. Они чаще всего занимают пассивную позицию, возможно в силу непонимания системы платежей вследствие ее искусственной запутанности. Отдельные все же граждане и инициативные их группы обращаются по поводу нарушений законодательства и незаконного роста платы за услуги ЖКХ, пишут в различные инстанции, иногда митингуют, но, как правило, не встречают должного понимания в регионах. Их в конечном итоге плохо слышат или не слышат вовсе. На улицы выходят отдельные смельчаки. Но даже если выйдут тысячи, у политиков найдется отговорка «это не отражает-де мнения народа, который голосует за нас, а не за кучку несогласных». У органов власти в ходу отписки и прочий бюрократический «футбол», ибо чтобы предметно реагировать, необходима соответствующая квалификация. Она, видимо, отсутствует, ибо кадры не учат правильно работать. Разговоры о наведении должного порядка в деятельности ЖКХ идут, но воз, как говорят, и поныне там же.
Реакция непосредственно руководителей ТСЖ. При обнаружении явных нарушений законодательства реакция имеется, но своеобразная. Например, ТСЖ «Омега», вынуждено было частично устранить недостатки, правда, с новыми
нарушениями: провело заочное собрание, подтасовало нужные результаты, но продолжает свою политику на незаконное начисление платежей, не прошедших утверждения собранием собственников и просто незаконных, берет на себя право отказывать в приеме и рассмотрении заявлений собственников жилья, совершает другие неуважительные пассажи (вплоть до оскорблений и угроз) к разрушителям их своевластия и своеволия. Удивляет, например, обнаруженная в ходе заседания 5.12.2009 расширенного правления малограмотность Председателя ТСЖ «Омега» по основными правовыми и организационными вопросами управления деятельностью ТСЖ. Разве можно считать допустимым проявившееся на заседании, что Председатель Правления ТСЖ «Омега» пыталась в нарушении Устава ТСЖ «Омега» при отсутствии письменного отчета о деятельности Правления ТСЖ и заключения ревизионной комиссии одобрить свою деятельность. Понятно, что в 2008 году такая тактика в силу пассивности Правления и членов ТСЖ сработала, но ее пролонгирование в 2010 году могло привести к нежелательным последствиям: ликвидации ТСЖ вышестоящими городскими органами, привлечению к ответственности должностных лиц ТСЖ.
Реакция поставщиков услуг. Отписки.
Реакция в регионе федеральных органов надзора за соблюдением прав потребителей: отписки, попытки обвинить и оскорбить граждан, обратившихся по фактам нарушения их прав. Подобная малограмотность не только удивляет, но и настораживает: нужен ли гражданам подобный надзор за соблюдением их прав. Польза от переписки с учреждениями по надзору за соблюдением прав граждан разве только в том, чтобы поупражняться в эпистолярном жанре. ЖКХ и ТСЖ стали территориями жульничества и коррупции. Творящиеся там злоупотребления являются следствием проявления финансовых интересов конкретных структур и людей, которые способны подавлять позывы к истине и справедливости. На этом и основана нынешняя потеря (подмене) надзорными и правоохранительными органами своих функциональных свойств, изложенных в законодательстве и политических документах. Эти службы к сожа-
лению, выполняют роль адвокатов нарушителей прав потребителей. Получается, что у бюрократических формирований свои интересы, а у рядовых граждан свои. В этом мнении я, увы, не одинок. Обращаю, например, внимание на мнение аналитиков [5] «иссякает сама вера народа в возможность переделки неудобной для жизни и отсталой во многих отношениях страны». И это лишь одна из последних публикаций.
Реакция органов власти и управленияреги-она. Там также в обиходе преимущественная ориентация на отписки и переадресовки организациям, которые поднаторели в отписках. Никакие оценки масштабов жульничества в системе ЖКХ их не настораживают. Предположения из этого факта можно делать разные.
Реакция региональных органов внутренних дел. Для их деятельности характерна халатность. Дело доходит до абсурда. Например, не желают просматривать видеозапись, когда на заявителя нарушений совершается покушение перед смотрящими на место преступления видеокамерами. Не желают искать участников поджога квартир граждан, причастных к выявлению нарушений, даже когда называют номер машины, доставившей поджигателей к месту совершения преступления.
Реакция органов районной прокуратуры. Для их деятельности по фактам нарушения законодательства характерны переадресовки и отписки со стандартным текстом: прокуратура не находит достаточных оснований для принятия мер прокурорского реагировании. Или если Вы считаете, что Ваши права нарушены, то обращайтесь в суд.
Реакция прокуратуры удивляет своей циничностью и политической близорукостью. Прокуратура по определению должна реагировать на случаи нарушения законодательства, даже если они не нарушают прав отдельных граждан. Правила (законы, нормы) устанавливает государство. Прокуратура по определению с момента ее основания в России является оком государевым. Нарушение законов осуществляется, как правило, в каких-то корыстных целях и может приводить к анархии и политическим последствиям.
Прокуратура также обязана реагировать на нарушения в хозяйственной деятельности и прав граждан. Граждане, хоть и в понимании многих
122
чиновников «стадо баранов», которых куда-то надо гнать как недоразвитых, читают все же и понимают федеральные и региональные документы, знакомы с Конституцией страны, способны к размышлениям и знают в основном свои права.
А вот про свои обязанности, судя по ответам на обращения граждан, прокуратура иногда забывает в силу непомерных амбиций или нежелания прислушиваться к гражданам по каким-то иным соображениям, а то и просто по халатности... Так, в ходе так называемой проверки по вышеприведенным фактам прокуратура Ленинского района Воронежа даже не запросила ряд указанных в обращении документов (информационное письмо об обнаруженных нарушениях ЖК и типового устава ТСЖ; не утвержденных общим собранием ТСЖ смет и финансовых отчетов, где налицо умышленное сокрытие платежей собственников; документа о самоуправстве при начислении несуществующего долга и др.), что свидетельствует об отсутствии у прокуратуры даже намерений серьезного рассмотрения проблем во взаимоотношениях населения со структурами ЖКХ (это был просто тест на добросовестность, который прокуратура не выдержала).
Не думаю, что прокуратуре неизвестно, что деятельность структур ЖКХ сопровождается обиранием населения, коррупцией, что угрожает экономической и политической стабильности в стране. Это обстоятельство сформировало понятную гражданам озабоченность Президента и Премьера РФ. Кризис, как известно, привел к: увеличению поборов при снижении уровня зарплат и рабочих мест. Экономическое «обезжиривание» населения продолжается, что и вызывает беспокойство политической элиты страны, прежде всего за свое будущее. Вот и Генеральный Прокурор страны клятвенно обещал руководству раздавить «эту синюю гидру-коррупцию». Но судя по получаемым отпискам низовых прокуратур, все это лишь сотрясение воздуха и надувание щек. Ибо контроль за этими процессами, вероятнее всего, в стране уже потерян. Коррупцией пронизаны не только верхние эшелоны власти, но уже и весь низ хозяйственной деятельности. В управление ТСЖ приходят люди, далекие от мыслей решать пробле-
му ЖКХ в соответствии с задачами, поставленными в федеральных законах и других нормативных актах. Халатность прокуратуры лишь усугубляет проблему, если это просто халатность. Проблема может привести к катастрофе неожиданно. В юности я наблюдал погром на центральном рынке города Воронежа. Имевшее место в обществе напряжение сработало неожиданно в результате одной элементарной провокации. Голодный мальчик украл с прилавка фрукт, продавец нерусского происхождения поймал его и начал бить. В конфликт тут же вмешалась толпа и начала дикий погром и грабеж торговых рядов. Убит в этом конфликте был один человек: звали его Яша, грузин по национальности. Он был добрым парнем, подрабатывал на базаре (помогал моей матери, работавшей в найме у собственников товара), но не успел убежать. Был и ответный бунт и в Тбилиси. Не дай бог это случится вновь, например, взбунтуются женщины, которым станет, в силу в том числе и непомерных платежей за услуги ЖКХ, нечем кормить детей. Это страшная картина. Поэтому необходимо не спать на работе, а противодействовать ограблению населения этими проходимцами. Именно этими людьми сейчас ведется активный поиск сомнительных методов обирания собственников жилья... Сегодня у многих граждан складывается устойчивое мнение, что правоохранительная система сама погрязла в этом коррупционном действе, иначе трудно объяснить бездействие если не как содействие коррупции...
Подведем некоторые итоги. Коррупционное давление системы ЖКХ на население продолжается. Сейчас, полагаю, важно понять: на каком уровне цивилизации в преодолении жульничества и коррупции находится наше российское общество. Каменный, медный, железный века, доиндустриальное общество закончились не потому, что закончились камень, медная и железная руда или истощилась мускульная энергетика человека и животных. Эти эпохи канули в Лету потому, что человечество обрело новые знания и умения и начало их применять для освоения новых технологических укладов (использовании энергии воды, пара, электричества, атомов, энергии, заложенной в информационных и нанотехнологиях), а значит соответствующих им
бытовых укладов, способствующих повышению качества жизни человека. Поразившая Россию коррупция на всех уровнях общественной жизни, безусловно, также не исчезнет из нашей памяти и обихода как метод обогащения некоторых распорядителей ресурсов. Однако в силу получения знаний о ее причинах, выработки и их применения на всех уровнях власти и управления методов преодоления все же возможно значительное ослабление влияние коррупции на наше бытие, что существенно повысит качество жизни граждан (в развитых странах это произошло). Мы как-то остановились в оцепенении и страхе от вылезшего их всех щелей щупалец этого «дракона», показываем на него пальцем, много говорим, но проявляем пассивность и трусость и как граждане, и как органы власти в движении к достижению нового, ожидаемого качества жизни: применении накопленных знаний борьбы с проявлениями коррупции, обслуживающей интересы конкретных людей, которые опутаны этой коррупционной цепочкой. Этот небольшой обзор практики в одном регионе страны и на базе одного дома свидетельствует, что расплодившиеся до невероятных масштабов чиновничьи органы нашего общества просто игнорируют выполнение своих обязанностей, функций по борьбе с коррупцией. В этих условиях усилия Президента и Правительства РФ по борьбе с коррупцией наталкиваются на глухое, скрытое противодействие. Получается, что их голос действительно является пока голосом «вопиющего в пустыне». А граждане являются просто бесправными заложниками расплодившегося жулья. Отсюда предложение Президента РФ сократить на 20 процентов штаты чиновничества и милиции (думаю, достаточно оставить половину) выглядят как один из способов понижения уровня коррупции, ибо размножение чиновничества лишь усиливает коррупцию.
Решение этой проблемы: ослабления коррупции в региональном ЖКХ, на мой взгляд, все же есть. Оно, полагаю, в законодательном запре-
щении структурам ЖКХ начислять плату помимо того, что показывают счетчики предоставления услуг (технической проблемы установки счетчиков сегодня нет, есть противодействие жульничающих структур), запрещении руководителям ТСЖ что-либо начислять без решения общего собрания собственников. При этом общие расходы должны идти по статье «Эксплуатационные расходы», смета которых утверждается собранием собственников и ими же контролируется ее рациональное исполнение. ТСЖ должно заниматься таким образом, как это и предусмотрено в нормативных актах государства, сохранением средств собственников жилья, нормальным обслуживанием квартир, а не организацией поборов для решения собственных нужд и повышением своей зарплаты. В нашем примере грубо нарушено в корыстных целях все, что можно нарушить в действующем жилищном законодательстве. Да, там есть проблемы, как, например, борьба с неплательщиками. Но работа с ними должна идти через суды и судебных приставов, а не путем наложения «оброка» на добросовестных собственников.
Литература:
1. Гусев, А.Б. Состояние рынка услуг по управлению многоквартирными домами /А.Б. Гусев // Интернет-журнал «Капитал страны». - 2010, 23 февраля.
2. Лемешко, Дмитрии. Снова садимся на нефтяную иглу / Дмитрий Лемешко. - Lenta.ru, 28 мая 2010.
3. Белоусов, А.В. Развитие сельских подворий на черноземах и преодоление сельской безработицы /А.В. Белоусов, В.И. Белоусов // Интернет-журнал «Капитал страны». - 27.05.2010.
4. Белоусов, А.В. Качество жизни сельских граждан и планирование устойчивого развития сельских территорий Черноземья /А.В. Белоусов, В.И. Белоусов, В.Е. Шевченко // Берегиня.777. Сова. - 2010. - № 2.
5. Шипов, Ф. Эра пофицизма / Ф. Шипов //Аргумен-
ты и факты. - № 31 от 10 августа 2010 г.
124 -I
