CC BY
78HOA or management company Shokhin V. (Russian Federation)
ТСЖ или Управляющая компания Шохин В. Е. (Российская Федерация)
Шохин Владимир Евгеньевич /Shokhin Vladimir - магистрант, факультет экономики и менеджмента,
Саратовский государственный технический университет им. Гагарина Ю. А., г. Саратов
Аннотация: в статье анализируются способы управления многоквартирным домом с целью определения их роли в создании достойных условий проживания граждан. Abstract: the article analyzes the ways of managing the apartment building in order to determine their role in creating decent living conditions for citizens.
Ключевые слова: жилище, право собственности, собственник помещений,
управление многоквартирным домом, товарищество собственников жилья (ТСЖ). Keywords: shelter, property right, owner, management of block of flats, community of realestate owners.
Имея единую для них задачу направления своей деятельности, у этих организаций существуют принципиальные отличия по своим структурам и принципами построения.
ТСЖ это не коммерческие организации, созданные собственниками многоквартирных домов для эксплуатации и ремонта своей общей собственности в многоквартирном доме. Состав правления ТСЖ избирается общим собранием собственников из числа самих жителей дома, и очень часто они не имеют необходимого профессионального опыта и знания многочисленных законов и постановлений правительства в сфере управления жилищно-коммунальным хозяйством, различных строительных и эксплуатационных норм и правил [2, гл. 13, ст. 135]. При этом у ТСЖ нет достаточного количества материальных и технических ресурсов, необходимых для нормального проведения ремонтов их общей собственности.
Управляющие компании это коммерческие предприятия, созданные с целью получения прибыли от своей деятельности, а потому состоят из профессионалов своего дела, имеющих опыт и широкие знания в юридических вопросах, связанных с деятельностью ЖКХ. Этим они выгодно отличаются от ТСЖ. Собственная производственная база, обученный и аттестованный персонал руководителей и специалистов-ремонтников вместе с возможностью аккумулирования на своих счетах достаточно больших денежных средств позволяет им грамотно и качественно производить весь объем работ, связанных с управлением общей собственности в многоквартирных домах.
Но наличие прорех в существующих законах и в собственной совести некоторых руководителей УК позволяет им путем различных махинаций получать незаконные громадные прибыли. Регулярно средства массовой информации сообщают о выявлениях злоупотреблений в жилищном хозяйстве.
Создание Товарищества Собственников Жилья осуществляется на общем собрании собственников многоквартирного дома, на нем должны присутствовать представители, обладающие большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме [2, гл. 13, ст. 136]. Для этого создается инициативная группа для подготовки необходимых документов, а именно: устава товарищества, проекта протокола и решения общего собрания, сведения о кандидатах в члены правления и ревизионную комиссию, предварительно получают от них согласие на участие в этих органах.
Первое общее собрание по созданию Товарищества Собственников Жилья проводится в форме совместного присутствия всех собственников помещений многоквартирного дома, на нем необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом.
Инициативная группа должна уведомить абсолютно всех собственников помещений о проведении вышеуказанного собрания.
По итогам проведенного собрания необходимо составить протокол, который подписывается председателем и секретарем собрания, а также всеми его участниками, имеющими право голоса на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 46 Жилищного Кодекса РФ предусматривает: итоги голосования доводятся до сведения собственников не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений [2, ст. 46, п. 3].
Правоспособность Товарищества Собственников Жилья появляется с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация Товарищества Собственников Жилья осуществляется в соответствии с законодательством «О государственной регистрации юридических лиц» [1, ст. 13.1].
Государственная регистрация юридических лиц осуществляется путем внесения записи в единый государственный реестр юридических лиц и представляет собой акт уполномоченного на то органа [3, гл. 12, пар. 3].
Для государственной регистрации юридического лица в регистрирующий орган предоставляется подписанное заявителем заявление о государственной регистрации юридического лица установленного образца. Заявление, предоставляемое в регистрирующий орган, удостоверяется подписью уполномоченного лица, подлинность которой должна быть засвидетельствована у нотариуса. На основании статьи 9 Федерального закона РФ от 08.08.2001 года № 129-ФЗ при государственной регистрации юридического лица заявителями могут являться руководитель постоянно действующего исполнительного органа регистрируемого юридического лица или другое лицо, имеющие право без доверенности действовать от имени юридического лица; учредитель (учредители) юридического лица при его создании; руководитель юридического лица, выступающий учредителем регистрируемого юридического; конкурсный управляющий или руководитель ликвидационной комиссии (назначенный судом) при ликвидации юридического лица; иные лица, действующие на основании полномочий, предусмотренных Федеральными законами, или актом специально уполномоченного на то государственного органа или актом органа местного самоуправления [1, ст. 9].
Форма заявления установлена в Постановлении Правительства РФ от 19 июня 2002 года № 439 «Об утверждении форм документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, и требований к их оформлению» (приложение 1, код формы заявления № Р11001). Приказом Федеральной налоговой службы от 1 ноября 2004 года № САЭ-3-09/16 утверждены методические рекомендации по порядку заполнения документов, используемых для государственной регистрации юридических лиц. В п. 4.11. приказа определено, что при предоставлении заявления о государственной регистрации Товарищества Собственников Жилья в сведениях об учредителях указываются данные о членах правления товарищества.
С заявлением необходимо предоставить следующие документы: протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, в нем отражается решение о создании юридического лица, учредительные документы: устав, в котором описаны структура и органы управления данного юридического лица, также документы, подтверждающие оплату госпошлины за государственную регистрацию юридического лица.
Примерный список документов для регистрации Товарищества Собственников Жилья:
1. Устав юридического лица.
2. Решение о создании общества, протокол учредительного собрания с обязательным включением в текст пункта об органах управления.
3 Копии паспорта и Свидетельства о присвоении ИНН уполномоченному общим собранием осуществить регистрацию ТСЖ.
Вышеуказанный список в различных регистрационных органах в различных регионах страны может быть иным. Поэтому необходимо также иметь документы и о многоквартирном доме, в котором создается Товарищество Собственников Жилья, копии технического паспорта дома, договора купли-продажи квартир, свидетельства о праве собственности, информацию об общей площади всех помещений, площади каждой из квартир.
За государственную регистрацию юридического лица оплачивается государственная пошлина в соответствии с законодательством о налогах и сборах. Федеральным законом от 2 ноября 2004 года № 127-ФЗ в Налоговый кодекс введена глава 25.3 «Государственная пошлина». Кодексом устанавливается размер государственной пошлины - за государственную регистрацию юридического лица, она составляет 4000 рублей 00 копеек.
Срок государственной регистрации юридических лиц не может превышать более чем 5 рабочих дней с момента подачи документов в регистрирующий орган.
На основании статьи 11 ФЗ от 08.08.2001 года № 129-ФЗ регистрирующий орган не позднее одного рабочего дня с момента государственной регистрации выдает заявителю документ, подтверждающий факт внесения записи в государственный реестр юридических лиц (форма и содержание документа устанавливаются Правительством РФ).
Факт внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц подтверждается выдачей документов установленной формы; документами, подтверждающими факт внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц, являются Свидетельство о государственной регистрации юридического лица по форме № Р51001, свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц по форме № Р50003.
Орган регистрирующий юридическое лицо в срок не позднее 5 рабочих дней с момента государственной регистрации предоставляет в порядке, установленном Правительством РФ, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц, в государственные внебюджетные фонды для осуществления регистрации юридического лица.
После регистрации товарищества необходимо открыть банковский счет Товарищества Собственников Жилья в одном из банков по выбору и предоставить данные о его создании предыдущему управляющему органу многоквартирного дома. Передача дома в управление Товарищества Собственников Жилья осуществляется специально созданной комиссией, с участием представителей органов управления товарищества. Здание передается на баланс Товарищества Собственников Жилья по акту приемки-передачи с приложением (технической документации на многоквартирный дом) [5, ст. 12].
В дальнейшем Товарищество Собственников Жилья должно произвести регистрацию права общедолевой собственности на имущество в многоквартирном доме для правильного исчисления величины сумм уплачиваемых налогов на имущество. На основании статьи 244 Гражданского Кодекса РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого, из собственников помещений (общедолевая собственность) [4, ст. 425]. Собственность в многоквартирном доме определена исключительно в ст. 36 Жилищного Кодекса РФ, а требования ст. 131 Гражданского Кодекса РФ устанавливают: право собственности подлежит государственной регистрации. Размер долей в праве общей собственности
на общее имущество в многоквартирном жилом доме определяется на основании статьи 37 Жилищного Кодекса РФ, эта доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в многоквартирном доме. Общая площадь жилого помещения состоит из всех суммы площадей такого помещения, включая площади мест для вспомогательного пользования, предназначенных для хозяйственно-бытовых и иных нужд собственников помещений многоквартирного дома, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас [5, ст. 7].
Доля общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на помещение, принадлежащее собственнику такого помещения. Доля нового собственника в праве общей собственности признается равной доле предыдущего собственника.
Литература
1. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья», 15 июня 1996 года. No 72-ФЗ.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 13.07.2015) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (Ч. 1). - Ст. 15.
3. Источники жилищного права // Жилищное право: Учебное пособие. — М.: Дашков и Ко, 2008. — 376 с.
4. Жилищное право Российской Федерации. Учебник для ВУЗов / Титов А. А. 4-е изд., 2013 г., 498 с.
5. Данилов Е. Жилищные споры по новому ЖК РФ: комментарии, практика, образцы документов. 9-е изд., перераб. и доп. - М.: КНОРУС, 2008. - 528 с.
6. Правовое обеспечение системы государственного жилищного надзора в Российской Федерации. Монография / Баранов Виктор Алексеевич, Гущин Василий Васильевич, Дроздова Ирина Александровна. Издательство: Проспект. 2015, 152 с.
