CC BY
137
21 (204) - 2011
СОЦИАЛЬНАЯ СФЕРА
УДК: 657:332.8
ОСОБЕННОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Д. И. ХАЙРУЛЛИНА, аспирант кафедры бухгалтерского учета и аудита E-mail: iana5587@mail. ru Институт экономики, управления и права, г. Казань
В статье отмечается, что новая жилищная политика в условиях приватизации жилья обеспечила формирование класса собственников недвижимости. Это в свою очередь сделало особенно актуальной проблему обслуживания и управления жильем. Рассмотрены порядок выбора способа управления в многоквартирном доме, особенности функционирования товарищества собственников жилья, а также преимущества и недостатки ТСЖ.
Ключевые слова: хозяйственные товарищества и общества, кондоминиум, товарищество собственников жилья.
Хозяйственные товарищества и общества — наиболее распространенная и универсальная форма объединения и обособления имущества для самых различных видов деятельности. Именно преобладание хозяйственных товариществ и обществ (компаний и корпораций по терминологии англоамериканского права) характеризует развитый рыночный оборот. Указанная категория юридических лиц охватывает ряд организационно-правовых форм коммерческих и некоммерческих организаций, имеющих как общие черты, так и различия.
Хозяйственные товарищества и общества обладают общей правоспособностью, приобретают право собственности на имущество, полученное в результате их деятельности.
Общим для всех хозяйственных товариществ и обществ является деление их уставного (складочного) капитала на доли, права на которые прина-
длежат участникам. Обладание долей в уставном капитале позволяет, с одной стороны, участвовать в управлении делами организации и распределении получаемой ею прибыли, а с другой — ограничивает собственные риски участников товарищества (общества), связанные с предпринимательской деятельностью юридического лица.
Права и обязанности участников хозяйственных товариществ и обществ также схожи. Они вправе в той или иной форме участвовать в управлении делами юридического лица, получать информацию о его деятельности, принимать участие в распределении прибыли и получать ликвидационный остаток — часть имущества юридического лица, оставшуюся после расчетов с кредиторами ликвидированного юридического лица, либо стоимость этого имущества. Участники хозяйственного товарищества и общества обязаны вносить вклады в уставный (складочный) капитал в порядке и размере, установленных учредительными документами, и не разглашать конфиденциальную информацию о деятельности товарищества или общества. Однако между хозяйственными товариществами и хозяйственными обществами имеются и существенные различия.
Хозяйственные товарищества являются договорными объединениями, создаваемыми двумя или более лицами для совместного ведения предпринимательской деятельности под именем юридического лица. Поскольку как минимум один участник любого товарищества является полным
товарищем, т. е. несет ответственность по обязательствам товарищества всем своим имуществом, такие участники заинтересованы в личном ведении дел юридического лица. Одновременно это создает дополнительные гарантии прав кредиторов товарищества. Товарищество в отличие от общества не может быть создано одним лицом (являться «компанией одного лица»).
Хозяйственные общества представляют собой организации, создаваемые одним или несколькими лицами путем объединения и обособления части их имущества для ведения предпринимательской деятельности. Здесь гарантией прав кредиторов является имущество юридического лица (в частности, его уставный капитал), поскольку только засчетнего, а не за счет имущества учредителей, могут быть удовлетворены требования кредиторов общества. Таким образом, в хозяйственных обществах степень обособления имущества (имущественной ответственности) юридического лица от имущества учредителей существенно выше, чем в хозяйственных товариществах. Это объясняет их удобство как формы организации предпринимательской деятельности и широкое распространение в современном обороте.
Хозяйственные общества традиционно называют объединениями капиталов, в то время как хозяйственные товарищества — объединениями лиц. Отношения между участниками товарищества, каждый из которых вправе вести его дела (если речь идет о полных товарищах), предполагаются более доверительными, нежели отношения между участниками хозяйственных обществ.
Различная трактовка понятий товарищества представ-ленавтабл. 1.
По мнению автора, товарищество —
Таблица 1
Трактовка понятия «товарищество»
Автор Определение
А. Азриелян (Большой бухгалтерский словарь) Товарищество — объединение нескольких лиц для совместной деятельности.
Внешнеэкономический словарь терминов, под редакцией И. Фоминского Товарищество — объединение двух и более лиц, которые складывают свои капиталы с целью ведения деловых операций
Л. Кураков Товарищество — это объединение физических и юридических лиц для совместной экономической деятельности
это объединение собственных средств нескольких участников ради совместного ведения дел.
Различают коммерческие и некоммерческие товариществаи общества (рис. 1).
Специфической разновидностью некоммерческих организаций являются некоммерческие товарищества, иногда ошибочно отождествляемые с потребительскими или производственными кооперативами.
Создание некоммерческих товариществ явилось следствием проведения масштабной приватизации государственного (муниципального) жилья, передачи гражданам в собственность земельных участков в садоводческих, дачных и тому подобных кооперативах.
В Жилищном кодексе РФ (ст. 135) товарищество собственников жилья трактуется как некоммерческая организация, основной целью создания которой не может быть извлечение прибыли. Это объединение собственников помещений в многоквартирном доме, созданное для:
— совместного управления комплексом недвижимого имущества в этом доме;
— обеспечения эксплуатации этого комплекса;
— владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищных фондов являются совладельцами либо пользователями внеквартир-ного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Общим имуществом кондоминиума являются предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования. Общее имущество кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума. Для совместного использования такого имущества ст. 291 Гражданского кодекса РФ был предусмотрен новый вид некоммерческих организаций —товарищества собственников жилья. Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищество собственников квартир (жилья). Деятельность
товарищества собственников жилья регулируется и Федеральным законом от 12.01.1996. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях».
Основная цель организации товарищества собственников жилья — обеспечение эффективного совместного управления использованием общего имущества, входящего в состав кондоминиума.
Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, атакже иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) объединяет собственников помещений, расположенных в доме, либо домах, если товарищество организуется на базе нескольких домов, расположенных на едином земельном участке.
Товарищество собственников жилья может осуществлять предпринимательскую деятельность. Однако поскольку ТСЖ является некоммерческой организацией, такая деятельность может осуществляться лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых создано товарищество, с обязательным отражением в уставе всех конкретных видов осуществляемой предпринимательской деятельности. Доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, подлежат использованию только на цели, для реализации которых организовано товарищество, и не распределяются между домовладельцами, за исключением случаев ликвидации товарищества.
В настоящее время одним из важных вопросов является то, каким образом определить способ управления своим домом. Жилищный кодекс предлагает несколько вариантов управления:
— непосредственное управление;
— товарищество собственников жилья;
— управляющая организация.
По мнению С. А. Атаманенко, способ управления жилым домом можно определить по следующей схеме (рис. 2).
У собственников помещений в многоквартирном доме есть право самостоятельно решать все общие вопросы управления своим домом без
Рис. 2. Выбор способа управления многоквартирным домом
При непосредственном управлении собственниками помещений на основании решения их общего собрания должны заключаться договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности (рис. 3).
Такие договоры являются двухсторон -ними. Все или большинство собственников помещений в многоквартирном
создания товарищества собственников жилья или жилищного кооператива и без привлечения управляющей организации.
В качестве уполномоченного лица может быть выбран один из собственников помещений в многоквартирном доме. Его полномочия будут основываться на решении общего собрания, которое обязательно должно быть отражено в протоколе общего собрания. Также уполномоченным может быть лицо, не входящее в число собственников помещений.
Собственники помещений
доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. При этом для признания такого договора заключенным необходимо, чтобы его подписали более половины собственников помещений в данном многоквартирном доме. Реализация способа непосредственного управления многоквартирным домом исключает возможность привлечения профессиональной управляющей организации. Лицо, имеющее с собственниками помещений возмездные договоры оказания услуг по содержанию дома и по его ремонту, в зависимости
Ресурсоснабжение организации
Собственники помещении
1 Собств помег енники цений
Делегируют полномочия одному из собственников, который, действуя по доверенности, от имени не менее 50% собственников заключает
Обслуживающие организации
Рис. 3. Договорные отношения при непосредственном управлении
от предмета договора должно квалифицироваться как подрядчик или исполнитель услуг.
На взгляд автора, путь непосредственного управления сложен и тернист, так как для принятия любого решения надо организовывать собрания.
Анализ данной формы управления позволил выделить ее положительные и отрицательные стороны. К положительным относятся следующие моменты:
— нет коллективной ответственности;
— не надо ставить общие домовые счетчики на потребляемые энергоресурсы;
— собственник лично осуществляет контроль за тарифами и качеством коммунальных услуг;
— проще, чем в товариществе собственников жилья и управляющей компании контролировать расходование средств на содержание общего имущества дома.
Отрицательными являются следующие моменты:
— не создается юридическое лицо, как в товариществе собственников жилья;
— труднее накапливать средства на оплату счетов, например, для будущего ремонта крыши или капитального ремонта внутренних инженерных сетей;
— для старых домов данная форма наиболее приемлема, поскольку требует больших капиталовложений наремонт общего имущества.
Это самая демократическая форма управления — решение принимается всеми жильцами, но более она подходит для малоквартирных домов.
Другой путь — создание товарищества собственников жилья. ТСЖ позволяет наиболее полно реализовать права собственников помещений многоквартирного дома по управлению и распоряжению
общей собственностью, делает наиболее прозрачной схему поступления и расходования средств, собираемых с собственников и нанимателей помещений в доме, создает благоприятные возможности для привлечения инвестиций и улучшения условий проживания. По мнению С. А. Атаманенко, управление товариществом собственников жилья можно представить следующим образом (рис. 4).
Один из вопросов, который всегда интересует жителей при создании ТСЖ, — это членство в нем, которое носит добровольный характер. Поэтому ни один из собственников квартир не может быть принужден к вступлению в товарищество собственников жилья.
Для создания ТСЖ необходимо волеизъявление 51 % голосов от общего числа собственников. Причем следует обратить внимание, что количество
Рис. 4. Управление товариществом собственников жилья
приватизированных квартир в доме должно быть также не менее 51 %. В противном случае представитель нанимателей, являясь собственником, не отдаст свой голос за создание товарищества собственников жилья, так как в этом не заинтересован. Ведь представитель нанимателей, став членом товарищества, как собственник социальных квартир не сможет иметь большинства голосов. А так как большинство голосов будет у собственников квартир, то при отсутствии противоречий между ними ТСЖ будет действовать под контролем собственников квартир и выражать их интересы.
С собственниками, не являющимися членами товарищества собственников жилья, товарищество должно заключать отдельные договоры на обслуживание на условиях, утвержденных общим собранием.
Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:
— нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
— нескольких близко расположенных зданий, строений или сооружений — жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Товарищество может заниматься хозяйственной деятельностью и использовать общее имущество дома в интересах всех собственников. Например, ТСЖ вправе сдавать в аренду подвальные или иные помещения фирмам под офисы и магазины, а наружные стены дома и крыши — для размещения рекламы. Полученные от хозяйственной деятельности средства могут быть использованы только на нужды товарищества (на ремонт дома, на создание резервного фонда оплаты коммунальных услуг и т.д.). Для выполнения некоторых работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществам разрешено привлекать на договорных условиях жителей дома, что является дополнительным заработком для них.
Не менее важным в настоящее время является вопрос о смене способа управления многоквар-
тирным домом. Основная причина — соотношение цены и качества услуг. Как правило, смена управляющей компании происходит из-за некачественной работы, которая в итоге отражается на отношениях собственника с арендаторами и влияет на желание арендаторов продлевать отношения с собственником. Чтобы сменить способ управления многоквартирным домом, необходимо провести общее собрание собственников, на котором должно быть принято соответствующее решение. Для этого выбирается инициативная группа, которая определяет повестку дня и заблаговременно (не менее чем за 10 дн.) оповещает собственников квартир о проведении собрания. При этом голосование может проводиться как в очной, так и в заочной форме. По окончании собрания составляется протокол, где прописывается согласие собственников на смену способа управления домом. В принятии решения о смене способа управления должны участвовать все собственники, решение принимается большинством голосов. Если жильцы хотят сменить управляющую компанию на товарищество собственников жилья, то на этом же собрании утверждается устав товарищества, выбирается ревизионная комиссия, правление и председатель правления, которому поручается оформление всей необходимой документации по созданию товарищества собственников жилья.
В случае если собственников не удовлетворяет способ управления многоквартирным домом посредствам ТСЖ, они могут принять решение о ликвидации товарищества. Схема добровольной ликвидации товарищества включает в себя несколько этапов.
Первый этап: решением общего собрания членов товарищества, принятым большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на собрании членов товарищества или их представителей, назначается ликвидационная комиссия либо единоличный ликвидатор и устанавливаются порядок и сроки ликвидации.
Второй этап: ликвидационная комиссия (ликвидатор) обязана обнародовать в органах печати, в которых публикуются данные о государственной регистрации юридических лиц, сведения о ликвидации товарищества, о порядке и сроке заявления требований его кредиторами.
Третий этап: осуществляются расчеты с кредиторами.
Четвертый этап: после завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс, который утверждается на
общем собрании членов товарищества соответствующим решением, принятым большинством голосов от общего числа присутствующих на собрании членов товарищества или их представителей. Ликвидационный баланс должен быть согласован с органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц. Ликвидация ТСЖ считается завершенной, а товарищество — прекратившим существование после внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц.
При смене товарищества собственников жилья на управляющую компанию и наоборот собственникам квартир следует четко понимать разницу между ТСЖ и управляющей компанией. Товарищество собственников жилья — это юридическое лицо, которое имеет регистрацию и сдает отчеты в налоговую инспекцию по всем денежным потокам, а также гарантирует соблюдение прав собственников, которые это товарищество создали. Управляющая компания — это юридическое лицо, которое оказывает определенные услуги. Когда жители выбирают способ управления, они должны сознавать, что управляющая компания отвечает только за свой ряд вопросов и за те управленческие функции, которые ей поручили собственники.
В экономической литературе выделяют различные виды преимуществ и недостатков товарищества собственников жилья. По мнению автора, их целесообразно разделить на две группы.
К основным преимуществам товарищества собственников жилья можно отнести следующие.
— товарищество собственников жилья может управлять общим имуществом в нескольких многоквартирных домах. Уменьшаются общие затраты на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества, а также на содержание товарищества собственников жилья. ТСЖ становится реальным конкурентом в сфере управления многоквартирными домами;
— упрощена процедура принятия решений по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом;
— возможность принятия решения о сдаче в аренду, самостоятельно осуществлять содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Уменьшаются затраты собственников помещений из-за льготного налогообложения;
— льготное налогообложение;
— большая вероятность, что товарищество собственников жилья не будет банкротом.
Для собственников помещений преимущества заключаются в следующем: собственники не
отвечают за неисполнение обязательств другими собственниками, товарищество собственников жилья защищает права и интересы собственников, возможность обжаловать деятельность товарищества собственников жилья на общем собрании.
К основным недостаткам товарищества собственников жилья можно отнести следующие:
— возникают сложности при определении размеров обязательных платежей при управлении общим имуществом нескольких многоквартирных домов;
— количество членов товарищества собственников жилья должно превышать 50 % доли голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме;
— требуются дополнительные взносы (членские) на содержание общего имущества и юридического лица. Это негативно сказывается при принятии собственниками решения о создании товарищества собственников жилья;
— налоговые органы воспринимают самостоятельное содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме работниками товарищества собственников жилья как коммерческую деятельность с вытекающими из этого последствиями;
— отсутствуют помещения для размещения сотрудников товарищества собственников жилья.
Недостатки для собственников помещений:
— незначительно увеличивается размер обязательных платежей;
— возможны злоупотребления со стороны руководителя товарищества собственников жилья.
Анализ деятельности уже существующих жилищных товариществ в городах России показал целесообразность их создания при наличии следующих условий.
1. Добрая воля местных властей, возможность сотрудничества с ними.
2. Хорошее техническое состояние дома.
3. Имеется возможность увеличивать поступление средств на содержание и эксплуатацию после организации товарищества.
4. Высокие доходы собственников квартир — членов товарищества.
5. Возможность более рационального использования имеющихся средств.
Итак, можно сделать вывод, что преимуществ в самостоятельности все же больше, чем недостатков, с которыми всегда можно справиться. Собственники квартир, организуя товарищество, вступают в долевое владение всем домом. Это означает, что
решение всех вопросов, связанных с содержанием дома, берут на себя жильцы — владельцы квартир.
Разумеется, если в качестве способа управления выбрано товарищество собственников жилья или управляющая компания, то придется немного переплачивать. Зато взамен жильцы получают грамотное управление домом, общим имуществом, качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг.
Список литературы
1. Атаманенко С. А., Городец С. Л. Настольная книга председателя и бухгалтера ТСЖ. Ростов н/Д: Феникс. 2009.
2. Городов O.A. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Проспект. 2007.
3. Гражданский кодекс РФ (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ.
4. Гражданский кодекс РФ (часть вторая): Федеральный закон от26.01.1996 № 51-ФЗ.
5. Жилищный кодекс РФ: Федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ.
6. Мездрикова Т. В. Бухгалтерский учет в ТСЖ. Новосибирск. 2008.
7. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации: Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЭ.
