CC BY
110
Вестник Омского университета. Серия «Право». 2008. № 3 (16). С. 137-139. © Е.Л. Невзгодина, 2008
УДК 347
ЗАДАТОК И СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Е.Л. НЕВЗГОДИНА
Обосновывается недопустимость обеспечения задатком исполнения договоров между клиентами и риэлтерскими структурами.
Приобретая недвижимость, покупатели в большинстве случаев обращаются к помощи риэлтеров.
Очевидно, что каждая риэлтерская фирма заинтересована в стабильности отношений, возникающих с клиентом, и добивается этого различными способами, в том числе путём обеспечения исполнения обязательств. Эти попытки, как правило, мало согласуются с законом, и в случаях, когда споры с клиентами впоследствии переносятся в суд, фирмы терпят убытки.
«Нет более “тёмной” сферы для риэлтера, чем способы обеспечения исполнения обязательств, - в этом убедится любой юрист, ознакомившись с практикой агентств недвижимости, - справедливо отмечается в литературе. - Чего только не встретишь в договорах: задаток называют залогом, деньги принимаются агентствами “на хранение” с правом выплаты из них расходов, задаток обязуются вернуть в десятикратном размере и т. п.».
В текст типового договора, заключаемого фирмой с потенциальным покупателем недвижимости, нередко включается обязанность покупателя «оплатить продавцу выбранный с помощью фирмы объект и в качестве гарантии своих намерений произвести предоплату этого объекта фирме путём дачи задатка в размере десяти (пятнадцати, двадцати и т. п.) тысяч рублей». При этом в договоре подчеркивается, что «при окончательном расчёте сумма предоплаты входит в стоимость покупаемого объекта».
Если клиент (покупатель) впоследствии отказывается от всех предложенных фирмой на выбор вариантов (т. е. фактически растор-
гает договор с фирмой в одностороннем порядке без исполнения), фирма отказывается возвратить ему эту уплаченную при заключении договора сумму со ссылкой на то, что неисправная сторона, давшая задаток, не имеет права требовать его возврата по ст. 381 ГК РФ. Клиент либо мирится с этим, либо (чаще) обращается с иском в суд, требуя от фирмы вернуть уплаченную им сумму в счет исполнения несостоявшегося договора купли-продажи.
Анализ судебной практики показывает, что позиция судов по этой категории споров неоднозначна. Иногда суды отказывают в иске, руководствуясь ст. 381 ГК РФ; чаще -признают убедительными доводы истца о том, что фирма не смогла предложить ему устраивающий его вариант, и удовлетворяют иск; а в некоторых случаях - удовлетворяют иск частично, обосновывая это тем, что задаток - это вид неустойки, и потому к нему применима ст. 333 ГК РФ об уменьшении размера теряемого неисправным истцом задатка.
Думается, что во всех трех приведенных вариантах судебных решений дается неверная квалификация истребуемой по иску суммы в качестве задатка. Наименование этой суммы задатком в договоре клиента с фирмой не означает, что это действительно задаток.
Соглашение о задатке в силу ст. 380 ГК РФ всегда предполагает и обеспечивает какое-то иное, имущественное (денежное хотя бы для одной из сторон) обязательственное правоотношение, и выдача задатка всегда является частичным исполнением этого, уже возникшего из договора (сделки) и существующего обязательства. Соответственно, по-
скольку договора купли-продажи недвижимости ещё нет, не может быть и обеспечивающего его исполнение задатка.
Не представляются убедительными и встречающиеся в судебной практике ссылки риэлтеров на легитимность задатка, обеспечивающего исполнение их договоров с клиентами, путём обоснования возможности присутствия одних функций задатка - в данных договорах, а других - в имеющем быть в будущем договоре купли-продажи недвижимости. Нельзя разрывать функции задатка на разные договоры: стилистический анализ текста нормы ст. 380 ГК РФ однозначно свидетельствует о том, что один и тот же задаток может обеспечивать исполнение лишь одного и того же договора.
Таким образом, уплачиваемая клиентом риэлтеру сумма в несколько тысяч рублей при заключении с ним договора на оказание риэлтерских услуг не может квалифицироваться как задаток в счет несостоявшегося договора купли-продажи недвижимого имущества. Судам следует квалифицировать эту сумму как неосновательное обогащение фирмы за счет клиента и удовлетворять иск последнего о возврате этой суммы по правилам гл. 60 ГК РФ во всех случаях, т. е. независимо от причин, по которым сделка купли-продажи не состоялась.
До сих пор речь шла о судебных спорах, по которым истец (клиент фирмы) требует вернуть уплаченную фирме сумму, неверно квалифицированную в договоре на оказание риэлтерских услуг в качестве задатка, причём в ситуации, когда истец сам отказался от исполнения договора. Такой иск во всех случаях подлежит удовлетворению. В то же время судам приходится рассматривать и иски клиентов, настаивающих на том, что переданная ими фирме сумма, названная в договоре задатком, именно таковым и является. Это происходит в случаях, когда фирма не выполняет своей обязанности по подбору устраивающего клиента варианта сделки в установленный договором срок, и клиент обращается в суд с иском к фирме, требуя вернуть данный ей «задаток» в двойном размере. И в этих случаях, по изложенным выше соображениям, данная сумма не является задатком, и поэтому судам следует отказывать в иске о взыскании такой суммы в двойном размере.
На практике нередко возникает и вопрос о том, возможно ли обеспечение задатком исполнения предварительного договора о последующей продаже недвижимого имущества, заключаемого по правилам ст. 429 ГК РФ лично потенциальными продавцом и покупателем (безотносительно к тому - заключается договор при содействии риэлтерской фирмы или без такового).
В юридической литературе этот вопрос обсуждается (Витрянский, Скловский, Егоров, Цыганков и др.), высказываются полярные взгляды по нему.
Неудивительно, что при таком разнобое мнений в научной литературе та же неразбериха царит в судебной практике.
Между тем и в данном случае, т. е. в обеспечении любого предварительного договора, не может быть задатка, и прежде всего потому, что предварительный договор - всегда неимущественный, а одной из обязательных функций задатка является обеспечение исполнения денежного обязательства. Не будет здесь и других функций задатка. Поэтому можно будет опять же говорить о предварительном платеже, который можно будет взыскивать обратно (но в одинарном размере!) как неосновательное обогащение.
Более того, когда речь идёт о договоре купли-продажи жилых помещений или предприятий (п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560, п. 3 ст. 433 ГК РФ), следует иметь в виду, что договор считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации, что уже само по себе исключает легитимность задатка, одной из функций которого является доказательство заключения договора, до такой регистрации. Соглашение о задатке, имея акцессорный характер, оказывается здесь ничтожным в связи с отсутствием основного обязательства. При этом причины неисполнения основного договора не имеют значения, так как незаключенный договор не порождает обязательств сторон по его исполнению.
При заключении договоров купли-продажи иного недвижимого имущества обязательна письменная форма, несоблюдение которой влечет недействительность сделки. Соответственно, и любые ссылки сторон в судебных спорах на то, что наличие задатка является доказательством заключения договора купли-продажи недвижимости, безос-
новательны. Задаток, действительно, может служить одним из доказательств самого факта заключения договора, причём даже при несоблюдении требуемой законом письменной формы договора, на что справедливо обращал внимание О.С. Иоффе, но лишь в случаях, когда письменная форма, а тем более государственная регистрация договора не являются обязательным условием факта его заключения (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Таким образом, применительно к действующему законодательству ответ на вопрос о возможности обеспечения задатком предварительного договора (а точнее - возникающего из него обязательства) может быть только отрицательным. Невозможно при заключении предварительного договора обеспечить задатком и основное обязательство, ибо его ещё нет, оно может возникнуть только из основного договора и, следовательно, не ранее заключения основного договора -купли-продажи недвижимости.
Получается, что при существующей в ГК РФ конструкции задатка и предварительного договора последний может быть обес-
печен в своем исполнении неустойкой, но не задатком.
В некоторых случаях риэлтеры, учитывая юридическую «зыбкость» квалификации в качестве задатка взимаемых с потенциальных покупателей денежных сумм в доказательство серьёзности их намерений, пытаются обеспечить включение в предварительные договоры с клиентами (или между клиентами - продавцом и покупателем) условие о том, что в случае отказа впоследствии покупателя от заключения договора купли-продажи задаток трансформируется в отступное (ст. 409 ГК РФ). В принципе, задаток может превращаться в отступное (использоваться в качестве такового). Однако для этого необходима легитимность прежде всего самого задатка. Поскольку же по обоснованным выше причинам ему нет места ни в отношениях риэлтеров с клиентами, ни в предварительных договорах, то и условие о трансформации задатка в отступное на случай неисполнения давшей его стороной договора клиента с риэлтером (на оказание услуг) или стороной предварительного договора лишено смысла.
