Некоторые проблемы деятельности риэлтерских фирм при сопровождении сделок с недвижимостью Текст научной статьи по специальности «Право»

ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ

Вестн. Ом. ун-та. 2007. № 3. С. 141-143.

УДК

Е.Л. Невзгодина

Омский государственный университет им. Ф. М. Достоевского

НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ РИЭЛТЕРСКИХ ФИРМ ПРИ СОПРОВОЖДЕНИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Illegality of usage of so-called «exclusive» contracts with clients in realtor firms’ activity is substantiated.

При заключении сделок купли-продажи недвижимого имущества субъекты гражданского права (и прежде всего граждане при заключении сделок купли-продажи жилых помещений) в большинстве случаев обращаются к помощи риэлтерских фирм или отдельных риэлтеров, имеющих статус индивидуального предпринимателя, которые, будучи профессионалами, действительно могут оказать квалифицированную помощь покупателю - в подборе искомой недвижимости, продавцу - в подборе покупателя, обеим сторонам сделки - в подготовке документов и совершении сделки.

Однако при этом нужно иметь в виду следующее. Прежде всего, в соответствии с сформулированным в ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) принципом свободы гражданско-правового договора, стороны такового свободны в своем решении заключать или не заключать договор, с кем заключать и на каких условиях.

В связи с этим юридически неправомерна широко распространенная практика риэлтерских фирм, заключающих с обратившимися к ним клиентами (потенциальными продавцами) так называемые эксклюзивные договоры на продажу недвижимости (чаще всего речь идет

о квартирах и жилых домах). В соответствии с условиями этого договора, фирма отбирает у клиента подлинники правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, обязывает его не заключать договор его продажи помимо фирмы и, более того, практически обязывает клиента продать это имущество на условиях, указанных в договоре, заключаемом с фирмой, и тому покупателю, которого найдет фирма.

Если в риэлтерскую фирму обращается будущий покупатель, с ним тоже нередко заключается договор, обязывающий его купить недвижимость у продавца, которого найдет фирма, и запрещающий покупателю действовать самостоятельно.

Такого рода договоры, нередко навязываемые клиентам риэлтерами, в принципе противозаконны. Никто не может принудить собственника продать дом, квартиру или другое недвижимое имущество

© Е.Л. Невзгодина, 2007

142

Е.Л. Невзгодина

на «чужих» (в частности, фирмы) условиях, никто не может диктовать ни продавцу, ни покупателю выбор партнера по сделке, покупную цену и другие условия договора.

С риэлтерской фирмой возможно заключение только договора на возмездное оказание посреднических и иных услуг (по оформлению документов, необходимых для совершения сделки, по подбору требуемого недвижимого имущества и партнера по сделке, сопровождения сделки и др.). Именно за это платит клиент, но он остается совершенно свободным в решении вопроса о заключении или неза-ключении договора, который может заключить только сам клиент (или надлежаще уполномоченный им представитель). После нахождения приемлемого варианта уже только сами собственник и покупатель решают каждый для себя -заключать договор или не заключать и на каких условиях.

Передача риэлтерской фирме правоустанавливающих документов на недвижимое имущество не может быть обязанностью клиента - собственника этого имущества. С согласия клиента (и только с его согласия) такие документы могут быть переданы фирме на хранение, что отражается в договоре на оказание услуг или в отдельном договоре хранения документов и должны быть возвращены клиенту немедленно по первому его требованию. В случае отказа фирмы от немедленного возврата документов собственник может истребовать их в судебном порядке и одновременно взыскать с фирмы возникшие у него в связи с этим убытки, в том числе упущенную выгоду, а клиент-гражданин1 также потребовать и денежной компенсации морального вреда, поскольку данный договор об оказании услуг гражданину (потребителю) фирмой полностью подпадает под действие ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» [1].

Клиент (покупатель или продавец) в любое время без объяснения причин может отказаться от исполнения заключенного с риэлтерской фирмой договора об оказании услуг (как и от заключения договора купли-продажи недвижимости), в полном соответствии с п.1 ст. 782 ГК РФ и (для граждан) также ст. 32 Закона Рос-

сийской Федерации «О защите прав потребителей».

Интересы риэлтерской фирмы на этот случай могут быть гарантированы включением в договор об оказании услуг стоимости отдельных услуг, оказываемых фирмой, в том числе и услуг по подбору жилого помещения или иной недвижимости, партнера по сделке, и эти услуги, будучи оказанными, подлежат оплате клиентом даже при условии отказа его от совершения сделки купли-продажи этого имущества. Правило п. 1 ст. 782 ГК РФ, обязывающее заказчика при отказе от исполнения договора по оказанию услуг оплатить исполнителю фактически понесенные расходы, конкретизируется применительно к заказчикам (клиентам фир-мы)-гражданам в ст. 32 вышеназванного Закона РФ, в силу которой «потребитель вправе расторгнуть договор о выполнении работы (оказании услуги) в любое время, уплатив исполнителю часть цены пропорционально части выполненной работы (оказанной услуги) до получения извещения о расторжении указанного договора и возместив исполнителю расходы, произведенные им до этого момента в целях исполнения договора, если они не входят в указанную часть цены работы (услуги)». При этом договор, заключаемый клиентом с фирмой, может содержать условие о внесении аванса или о предварительной частичной или полной оплате услуг фирмы.

В литературе есть мнение о том, что смысловым аналогом «эксклюзивного» договора с собственником продаваемой квартиры, гарантирующим риэлтерские фирмы от неоплачиваемой потери рабочего времени в случае, когда собственник квартиры в последний момент откажется от совершения сделки купли-продажи, может служить предварительный договор, конструкция

которого в общем виде предусмотрена в ст. 429 ГК РФ. При этом указывается, что по такому договору стороны (собственник квартиры и риэлтерская фирма) могут обязываться заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором [2].

Представляется, однако, что конструкция предварительного договора купли-продажи жилья в данном случае (в отно-

Некоторые проблемы деятельности риелторских фирм...

143

шениях риэлтер - клиент) неприменима по причине несовпадения субъектного состава предварительного и основного договоров купли-продажи жилого помещения. Предварительный договор может быть заключен, но только между продавцом и покупателем как будущими сторонами основного договора. Для заключения такого договора достаточно простой письменной формы, государственная регистрация его не производится, поскольку данный договор непосредственно не направлен на переход права собственности на жилое помещение на покупателя, а лишь обязывает стороны совершить сделку продажи этого помещения в будущем.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить

договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Однако все изложенные правила в данном случае относятся к предварительному договору между продавцом и покупателем, но не с риэлтерской структурой.

ПРИМЕЧАНИЯ

1 Здесь и далее имеются в виду граждане - клиенты риэлтерских фирм, выступающие в качестве потребителей, т.е. заключающие договоры купли-продажи недвижимости для личных, семейных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. При заключении гражданами договоров в рамках предпринимательской деятельности действие Закона РФ «О защите прав потребителей» на них не распространяется (см. преамбулу вышеназванного Закона).

ЛИТЕРАТУРА

[1] Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 ((в

ред. Федеральных законов от 09.01.96 № 2-ФЗ, с изменениями от 17.12.99 № 212-ФЗ, от

30.12.01 № 196-ФЗ, от 22.08.04 № 122-ФЗ, от

02.11.04 № 127-ФЗ, от 21.12.04 № 171-ФЗ, от

27.07.06 № 140-ФЗ, от 16.10.06 №160-ФЗ, от

25.11.06 №193-ФЗ).

[2] См.: Кичихин А.Н., Марткович Н.А., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность. М., 1997. С. 241.