CC BY
62
системная работа с инновациями, включая управление интеллектуальной собственностью, взаимодействие с государственными фондами поддержки НИОКР и инноваций, разработку методов и формирование процедур оценки инновационного потенциала, создание и поддержку венчурных фондов и прочей инфраструктуры - технопарков, ИТЦ, бизнес-инкубаторов.
один из главных источников генерации инноваций - малый инновационный бизнес - сегодня в России находится в неблагоприятных условиях. количество вновь создаваемых малых инновационных компаний с каждым годом все снижается, а уровень технологий, которые они продвигают, становится менее конкурентоспособным. Большинство успешных малых и средних инновационных предприятий было создано в начале 1990-х гг., т. е. на основе научного потенциала СССР.
В контексте мирового развития и с учетом возможностей государственной политики и предпринимательского сектора по адаптации науки и инновационной сферы к мировым тенденциям ситуация в сфере высоких технологий в России в перспективе до 2015-2020 гг. для России может развиваться, по крайней мере, по четырем вариантам.
1. Инерционный, пессимистический. Сохранение современных тенденций низкой фактической приоритетности научной и инновационной деятельности в общих приоритетах государства и частного сектора приведет к постепенной деградации научных коллективов по широкому спектору фундаментальных и прикладных исследований, в том числе формирующих новый технологический уклад. Это может означать окончательное закрепление за Россией статуса топ-ливно-сырьевого придатка мирового постиндустриального ядра, с постепенной потерей долгосрочных основ конкурентоспособности технологически сложных отраслей четвертого технологического уклада (авиа- и ракетостроение, атомная промышленность, энергомашиностроение), формирующих производственную основу обороноспособности страны.
2. Инерционный оптимистический. Доходы от сырьевого экспорта все больше используются (при активной государственной поддержке) для модернизации базовых отраслей обрабатывающей промышленности, транспорта и связи, а также для подтягивания отраслей информационного комплекса в регионах до показателей городов и регионов-лидеров. Реализация стратегии экономического рывка с опорой на технологические наработки лидеров развитого мира, в том
числе через механизм прямых иностранных инвестиций наукоемких Тнк, может обеспечить существенную экономию времени и средств, но требует высокого уровня обоснованности и гибкости экономической политики, выстраиваемой с учетом долгосрочных тенденций мирового развития.
3. Умеренно оптимистический вариант предполагает возможность нарастания постепенной позитивной динамики в госсекторе науки при условии его эффективной трансформации и создания «центров превосходства» на прорывных направлениях нового технологического уклада с перспективой создания экономически значимых открытий и новшеств во второй половине прогнозного периода. к этому же сценарию можно отнести возможность перехода ряда крупных компаний России, в том числе топливно-энергетических, на инновационный путь развития, к чему их подталкивает ожесточенная конкуренция на мировых рынках, все более связанная с обладанием научно-техническими знаниями, качеством человеческого капитала и реализацией организационно-управленческих инноваций. Сочетание этих тенденций в государственном и частнопредпринимательском секторах позволило бы провести глубокую технологическую модернизацию производственного аппарата добывающих и перерабатывающих отраслей, сферы услуг и жилищно-коммунального хозяйства с опорой на национальных производителей. Этот вариант требует резкой активизации и повышения эффективности государственной научной и инновационной политики.
4. Оптимистический, но наименее реалистичный вариант предполагает наряду с решением вышеперечисленных задач возможность создания мощного ядра экономически жизнеспособных отраслей хайтека четвертого и пятого технологических укладов и превращения на этой основе России в крупного производителя и экспортера высокотехнологичной продукции.
Во всех вариантах невозможно автаркическое развитие каких-либо наукоемких отраслей, без привязки к глобальному рынку, но маловероятна полноценная полномасштабная интеграция российских производителей в мировой рынок хайтека. Так или иначе, Россия скорее всего не сможет противопоставить США, странам ЕС, Японии и Китаю полного набора отраслей массового конкурентоспособного производства технологически сложных товаров и услуг.
список литературы
1. Мировая экономика: прогноз до 2020 года / под ред.
А. А. Дынкина. М.: Магистр, 2007. 429 с.
УДК 332.856
ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ РИЭЛТЕРСКИХ ОРГАНИЗАЦИЙ в ГОРОДЕ ПЕНЗЕ в 2002-2007 гг.
Д. С. ПОНОМАРЕВ
Пензенский государственный педагогический университет им. В. Г. Белинского кафедра менеджмента и экономических теорий
В статье обсуждаются вопросы функционирования региональных риэлтерских агентств как представителей торговли недвижимостью. Рассмотрены вопросы оценки эффективности работы агентств, виды их деятельности, спектр риэлтерских услуг и их примерная стоимость на региональном рынке.
Торговля недвижимостью является одним из самых выгодных бизнесов во всем мире. Рынок недвижимости - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Последние годы стали для российского рынка недвижимости периодом наиболее динамичного развития. На протяжении нескольких лет во всех его сегментах наблюдается высокая деловая активность. Существенно увеличился приток капиталовложений в жилищное строительство. Продолжалось бурное развитие рынка загородной недвижимости. Быстрыми темпами возводились современные торговые и офисные комплексы. Вместе с тем, серьезно возрос уровень требований, предъявляемых клиентами к потребительским характеристикам объектов, уровню сервиса и спектру предоставляемых услуг. Повышение инвестиционной привлекательности рынка недвижимости привело к появлению на нем новых «игроков» и значительному усилению конкуренции. Наименовать основных участников рынка недвижимости сложно, так как на сегодня нет единого, принятого всеми критерия рейтинга компаний. К сфере недвижимости себя относят:
- строительные компании,
- инвестиционно-стоительные компании,
- девелоперские компании,
- риэлтерские организации (РО) или риэлтерские агентства.
Риэлтерская деятельность - осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо с его представителем или доверенным лицом) предпринимательская деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок (купля, продажа, мена, аренда, рента, управление) с недвижимым имуществом (земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями) и правами на него. Или иначе - это профессиональная деятельность, направленная на совершение операций по отчуждению недвижимого имущества и (или) прав на него.
Лицензирование риэлтерской деятельности отменили в 2002 г. Те РО, которые образовались до этого времени, имели лицензию, для получения которой всем сотрудникам необходимо было иметь высшее образование и пройти курсы риэлтеров.
В 2004 г. Пензенская областная ассоциация риэлтеров (здесь и далее - ПОАР) включала в себя 9 сертифицированных риэлтерских организаций (РО), а всего в Пензе уже действовало около 160 РО, которые в основном специализировались на рынке жилой недвижимости, однако были и РО, занимающиеся продажей коммерческой недвижимости и земельных участков. В 2004 г. в Пензе можно было получить «Сертификат соответствия в области работы с недвижимостью», и таких РО в Пензе было 12.
В 2004 г. в Ассоциацию риэлтеров Пензенской области (ПОАР) входили: «Пенза-Дом», «Альянсъ», АН «Небоскреб» - ЧП Лазутин, «Апрель-милле-ниум+», АН «Престиж», ЧП Харчикова, Концерн «Интех», Лидер, ЮНК. В том же году к ведущим риэлтерским организациям, кроме входящих в ПОАР, можно было отнести: «Титул-эксперт», «Сити-риэл-ти», «Аллегро», «Нэкст», «Натали», «Омега-плюс», ООО «Агентство Недвижимости», ЧП Кутузова (выбыли из Ассоциации), ЧП Чумаков, «Топаз 95», ЧП Кутузова, ООО «Партнер».
К 2007 г. ситуация несколько изменилась: к 9 зарегистрированным агентствам ПОАР присоединились «Авакс», «АккорДом», «Атлас», «Золотой Шанс», «Лунный свет», «Мир недвижимости», «Мобил Трэйд, Жилье», «Оникс», «Пенза-ипотека», «Спектр Недвижимости», «Форт-М» и «Фортуна». На 1.12.2007 общее количество РО, входящих в ПОАР, составляет 22 наименования.
Сфера деятельности РО в г.Пензе в 2002-2007 г.:
- операции с жилыми и нежилыми помещениями,
- помощь в выдаче и оформлении кредитов,
- реализация коммерческой недвижимости и земельных участков,
- перевод жилой недвижимости в нежилую,
- федеральные программы,
- сотрудничество с застройщиками,
- реализация старых квартир в зачет новых.
Агентства недвижимости получают прибыль как
посредники между продавцом и покупателем. Обмен квартир экономически невыгоден, поскольку две стороны одинаково заинтересованы. Отказываясь делать обмен, риэлтеры таким образом удваивают прибыль, поскольку тогда каждая из сторон выступает как покупатель и выплачивает определенный процент за покупку квартиры. Сбор за услуги с продавца нелогичен с экономической точки зрения, так как в таком случае резко упадет предложение недвижимости через агентства. Продавцу выгоднее будет реализовывать недвижимость без содействия посредников, и покупателю, соответственно, придется приобретать недвижимость «из рук в руки». Поэтому специалисты по недвижимости организовывают свою работу таким образом, что продавцу особых усилий прилагать не надо, денежных затрат чаще всего никаких, и покупателю, желающему приобрести жилье, ничего не остается как идти в агентство и уплачивать обязательные 3-5 %.
Порядок получения прибыли риэлтерскими организациями (РО) на государственном уровне не регулируется. Коммерческие структуры могут заниматься любой деятельностью, не запрещенной законом, с целью получения прибыли. Законодательством урегулированы вопросы, касающиеся порядка создания, организационно-правовых форм, налогообложения субъектов предпринимательской деятельности. Государство обеспечивает защиту конкуренции, определяет пределы монополии, контролирует порядок уплаты налогов и обязательных платежей. Что касается, налогов, то деятель-
ность по операциям с недвижимостью, позволяет уплачивать смешной налог, не нарушая при этом закона.
Основные виды сделок на рынке недвижимости г. Пензы в 2005-2007 гг. (в % соотношении): жилой фонд - 75 %; нежилой - 15 %; земля - 10 %. Что касается выбора жилья потенциальными покупателями, то ситуация здесь складывается следующая. Практически все будущие новоселы мечтают жить в кирпичном доме, но не каждый может это себе позволить. Выбор в пользу панельного дома отдают 40 % покупателей, связано это с причиной их относительной дешевизны. Порядка тех же 40 % покупателей вообще не задумываются о том, из какого материала построен дом. В 2006 г. в Пензе были построены 2 дома с использованием технологии монолитного домостроения, в 2007 году таких строений уже было около десятка.
Оценивая эффективность функционирования РО, необходимо в первую очередь определить характерные особенности собственно агентской деятельности как вида деловой активности, чтобы впоследствии учитывать их при оценке результатов. Так, в последнее время агентства недвижимости расширяют спектр оказываемых услуг, принимая на себя функции банков (в части ипотечного кредитования), страховых организаций (в части гарантии права собственности), адвокатских контор (в части юридической экспертизы документов и правовой поддержки клиента). Приветствуя подобное развитие сервиса, его, тем не менее, неправомерно было бы рассматривать как составляющую агентской деятельности.
По своей экономической сущности агентская деятельность занимает промежуточное положение между чистым оказанием услуг и торговыми операциями. Вся деятельность агентства может быть рассмотрена как расширенный перечень различных услуг информационных, юридических, финансовых, оказываемых потребителю. Особенностью агентской деятельности, вытекающей из специфики организации процесса оказания услуг, является отсутствие временной задержки между фактом реализации услуги и ее оплатой. Это объясняется тем, что сама организация процесса, подразумевающая передачу денежных средств через агентство от покупателя продавцу предполагает автоматический контроль за оплатой услуг самого агентства. Таким образом, агентства недвижимости одни из немногих предприятий, практически не знающие проблемы неплатежей, столь актуальной в наше время.
Следует отметить еще одну важную особенность агентской деятельности. Она не подразумевает (по крайней мере, теоретически) никакого вложения собственного капитала для проведения деловых операций, что существенно отличает ее от торговой деятельности даже в период развитого товарного кредита. Анализируя типовую структуру затрат риэлтерского агентства можно выделить:
1. Постоянные расходы, включающие:
- арендную плату за помещение;
- офисные расходы (канцелярия, связь, и т. п.);
- заработная плата штатных работников.
2. Переменные расходы, включающие:
- агентские вознаграждения;
- налоги.
3. Условно-переменные затраты (таких как, например, реклама), дискретно изменяющихся при возрастании оборотов предприятия.
Опрос обычных покупателей Пензы (опрошено более 300 человек), принявших решение о приобретении квартиры, показал, что они при выборе риэлтерской организации ориентируются по следующим показателям (приводим сводный перечень критериев оценки масштаба деятельности РО, акцентируя внимание читателя, что представляемый список не ранжирован по степени значимости):
1. Член ПОАР или РГР (Российская Гильдия Риэлтеров); работники сертифицированы.
2. Наличие юридической службы.
3. Количество сотрудников.
4. Количество филиалов в разных районах города.
5. Количество предлагаемых услуг основных и дополнительных (оказание комплекса услуг - от аренды до ипотеки).
6. Страхование сделок и профессиональной ответственности риэлтера.
7. Заключение партнерских соглашений с финансовыми структурами.
8. Наличие дисконтных программ.
9. Бесплатные консультации.
10. Количество предложений в базе, количество эксклюзивных предложений.
11. Объем рекламы.
12. Наличие сайта.
13. Объем продаж в шт. сделок, в сумме (руб.).
Показательно, что экономическую эффективность
деятельности самой риэлтерской организации передает только пункт 13 (который РО не "выставляет напоказ"), тогда как наиболее успешные РО обычно воспринимаются клиентами уже по 4-5 критериям из приведенных 13. Не последнюю роль в оценке деятельности риэлтерской организации играют добрые отзывы клиентов. Если клиенты возвращаются снова и снова, рекомендуют своих агентов коллегам, друзьям, партнерам, значит, работа в РО была проведена на высшем уровне.
Спектр риэлтерских услуг, предоставляемых РО в г.Пензе:
1. Купля-продажа квартир.
2. Расселение, съезд, разъезд.
3. Аренда жилых и нежилых помещений.
4. Купля-продажа нежилых помещений.
5. Приватизация, наследственные дела, узаконива-ние самовольных строений, перепланировок; перевод жилых помещений в нежилые.
6. Юридическое сопровождение сделок.
7. Реализация государственных сертификатов.
8. Сделки по земельным участкам.
9. Консультации по недвижимости.
10. Управление недвижимостью.
Анализ стоимости услуг РО при продаже и при документальном сопровождении сделок. Из 134 риэлтерских организаций (РО), зарегистрированных в г. Пензе на июнь 2007 г., были выбраны 36 наиболее крупных и известных (прежде всего, это члены Пензенской областной ассоциации риэлтеров ПОАР), что составляет около 27 % от общего числа РО г. Пензы. Анализ деятельности указанных РО показал, что 13 из них (36 % от общего числа исследуемых) обозначают цену своих услуг на продажу/покупку в виде процента от стоимости - от 1 до 5 %, средняя стоимость такой услуги 2,7 %. Остальные 23 РО (64 % обследуемых) сообщают, что продавец ничего им не платит, они просто делают наценку на озвученную продавцом стоимость, которая в 2007 г. составляла от 30 до 50 тыс. рублей (минимальная -1 тыс. руб.). Некоторые из РО вообще не обозначают сумму сделок.
Стоимость услуг в пензенских РО по сопровождению сделки колеблется от 2 000 до 10 000 руб., таким
образом, средняя стоимость этой услуги по 36 исследованным риэлтерским организациям г.Пензы составила 6 400 р.
ПРОГНОЗ ситуации развития региональных агентств:
• Небольшие агентства будут усиливать свою специализацию на одном из видов работ, организовывать альянсы или уходить с рынка.
• Можно ожидать укрупнение риэлтерских организаций, вызванное необходимостью обеспечить значительные объемы сделок в сочетании со снижением издержек.
• Активное развитие рынка торговой недвижимости в регионах продолжится, поскольку и торговые операторы, и инвесторы, закрепив свои позиции в столице, заинтересованы в увеличении своей доли рынка и продажах по всей России. Вполне возможно, РО обратят более пристальное внимание на операции с коммерческой недвижимостью, избрав его первоочередным видом деятельности.
УДК 332.856
возможные пути повышения эффективного функционирования риэлтерских агентств: вопросы организации качественного сервиса
Д. С. ПОНОМАРЕВ
Пензенский государственный педагогический университет им. В. Г. Белинского кафедра менеджмента и экономических теорий
В статье рассмотрены проблемы предоставления услуг на рынке недвижимости, охарактеризованы особенности регионального рынка услуг риэлтерских агентств (РА), определены эффективные приемы деятельности пензенских РА, предложены вероятные направления развития деятельности риэлтерских организаций, способствующие увеличению их эффективного функционирования.
Риэлтерство - профессиональная деятельность, направленная на совершение операций по отчуждению недвижимого имущества и (или) прав на него. Виды риэлтерской деятельности (виды услуг риэлтеров из проекта федерального закона) включают деятельность риэлтера:
- в качестве агента или поверенного;
- в качестве комиссионера;
- в качестве дилера;
- в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;
- по организации торговли недвижимым имуществом;
- по доверительному управлению недвижимым имуществом;
- по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.
В настоящее время в целях повышения своих конкурентных преимуществ многие риэлтерские агентства (здесь и далее - РА) ставят во главу угла вопросы организации качественного сервиса (обслуживания клиентов). изменяющееся законодательство, уровень просвещения граждан и другие факторы ставят перед
РА новые задачи, заставляют создавать новые инструменты ведения бизнеса.
Сама по себе риэлтерская деятельность чрезвычайно динамична и изменчива. Российский рынок недвижимости уникален, он формировался в иных условиях, нежели западный. Условия работы менялись и меняются здесь крайне быстро. Соответственно, меняются состав и качество работы сотрудников агентств недвижимости. Существует определенный закон, согласно которому в любой сфере бизнеса всегда есть 20 % так называемых «держателей» брендов - успешных компаний, в чьих руках находится 80 % всех имеющихся клиентов. Соответственно, остальным 80 % организаций, работающим в данной области, остается делить между собой оставшиеся 20 % заказов.
Профессиональные стандарты качества ведения бизнеса риэлтеров играют ведущую роль в гармонизации отношений между клиентами и «цивилизованными игроками» рынка. Гарантия их успешного взаимодействия и желанного результата - соблюдение ряда этических правил. Для успешного функционирования риэлтерской организации важно учитывать три основных элемента сервиса:
• наличие компетентной системы сервиса;
• наличие стандартов для элементов этой системы;
