CC BY
95
По нашему мнению, в ближайшей перспективе нас ожидает появление новых стандартов, как для бухгалтера, так и для аудитора, при этом будут вводиться все новые IT-продукты, которые позволят оптимизировать работу экономических работников.
Список литературы
1. Об утверждении программы «Цифровая экономика Российской Федерации [Электронный ресурс]: Распоряжение Правительства РФ № 1632-р от 28.07.2017 г. - Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru
2. Булыга Р. П. Трансформация профессий бухгалтера и аудитора под влиянием «фактора информатизации» / Р. П. Булыга // Экономика и экономические науки. - 2017. - № 1. - С. 6-23
3. Глушко Д. А. Интегрированная отчетность и перспективы ее внедрения в Российской Федерации / Д. А. Глушко // Учет. Анализ. Аудит. - 2016. - № 1. -С. 126-130.
4. Кузубов С. А. Форсайт финансовых профессий: бухгалтер и аудитор (итоги круглого стола) / С. А. Кузубов // Корпоративные финансы. - 2016. -№ 4. - С. 6-8
5. Макаров И. Н. Знание, время и государственно-частное партнерство: реалии информационной экономики/ И. Н. Макаров // Креативная экономика. -2011. - № 4 (52). - С. 9-15
Бугрова А. В.
магистрант
Северо-Западный институт управления - филиал Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации г. Санкт-Петербург, Россия
ВЫБОР МЕТОДОВ И ПОДХОДОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Аннотация. Практика оценочной деятельности ставит немало вопросов, требующих детального регламентирования и в немалой степени от того, каким оперативным будет отклик, на эти запросы зависит будущее не только самой оценки собственности, но и имущественных отношений в целом. В данной статье рассмотрен выбор правильного подхода для оценки недвижимости. Проанализированы характерные особенности каждого метода. Выявлена и обоснована необходимость использования различных подходов даются их определения, формулируются основные характеристики.
Ключевые слова: недвижимость, оценка недвижимости, неспециализированное имущество, специализированное имущество, рынок недвижимости.
Bugrova A. V.
master student
of North-Western Institute of management-branch of the Russian presidential Academy of national economy and public administration
St. Petersburg, Russia
SELECTION OF METHODS AND APPROACHES OF REAL ESTATE VALUATION
Abstract. The practice of valuation activity raises many issues that require detailed regulation and, to a large extent, the future of not only the valuation of property, but also property relations as a whole depends on how fast the response will be. This article describes the choice of the right approach for real estate valuation. The characteristic features of each method are analyzed. Identified and justified the need to use different approaches are their definitions, formulated the main characteristics.
Keywords: real estate, real estate appraisal, non-specialized property, specialized property, real estate market.
Недвижимость занимает особенное место в элементах рыночной экономики, которая выступает в качестве средств производства и предмета либо объекта потребления. Основой личного существования является недвижимое имущество граждан и служит базой для развития организаций всех форм хозяйственной деятельности. В России происходит активное развитие и формирование рынка недвижимости, все большее число граждан, предприятий и организаций принимают участие в операциях с недвижимым имуществом.
Оценочная деятельность в России заработала свое активное развитие в начале девяностых годов, вместе с переходом экономики страны на отношение в рыночном формате. В связи с быстрым и бурным развитием рынка недвижимого имущества, особую значимость приобрела деятельность оценщиков недвижимого имущества.
Сложилась необходимая инфраструктура, сегодняшний мировой рынок недвижимого имущества приобрел отчасти цивилизованные формы. Все большее значение приобретает определение цены конкретного объекта недвижимого имущества. Для расчета рисков и прогнозирования прибыли. Сказанное определяет, актуальность данной работы по выбору подхода оценки недвижимости.
Оценка недвижимого имущества, может быть использована при принятии таких стратегически важных задач, как купля-продажа недвижимости. К примеру, квартиры, гаража или помещения для предприятия. Так же собственное потребление, определение залоговой ба-
зы, использование жилой недвижимого имущества в качестве поддерживаемого проекта с задачей получения прибыли и вложения средств.
Задача данной работы - это изучение методики оценки стоимости недвижимого имущества. Выполнение расчета оценки недвижимого имущества, которая должна быть куплена либо продана на рынке, в качестве базы для всех классов и категорий недвижимого имущества, применяется расчет стоимости реализации либо рыночная стоимость. При этом для специализированного недвижимого имущества в большинстве случаев, определяющим метод расчета стоимости, будет затратный метод, базирующийся на рыночных данных. Решающее значение имеют задача выполнения работ по оценке и характеристики оцениваемой имущества, для выбора соответствующей базы оценки.
При расчете стоимости недвижимого имущества для продажи. Или сдачи в аренду, в течение ограниченного периода времени, когда недвижимость выставляется на открытый рынок для продажи в сроки, существенно меньшие адекватному маркетинговому периоду для данного типа недвижимого имущества, в качестве базы оценки для всех классов и категорий недвижимости применяется стоимость ограниченной реализации. При этом теряется часть средств, вложенных в недвижимость.
Классификация основных целей, для которых производится оценка недвижимого имущества.
- Определение стоимости для ПФ, трастовых фондов по управлению недвижимым имуществом.
- Определение стоимости земли и зданий, для использования их в качестве обеспечения кредитных обязательств.
- Определение стоимости для продажи недвижимости либо ее покупки.
- Определение стоимости для продажи недвижимости в течение ограниченного промежутка времени.
- Определение стоимости для публикации в проспекты Фондов.
- Определение стоимости для составления отчётности, финансовой и бухгалтерской.
- Определение стоимости для решения вопросов при поглощении или слиянии компаний.
Могут иметь место и другие цели оценки, при этом их формулирования и возможные базы оценки должны согласовываться клиентом.
Примерами для чего нужна оценка имущества могут послужить следующие примеры. После выяснения цели оценки, требуется установить, к какой категории и классу относится оцениваемое имущество.
Цели оценки выделяют два класса имущества:
- Неспециализированное имущество.
- Специализированное имущество.
Неспециализированное имущество - это все виды имущества, кроме тех, которое попадает под определение специализированное имущество. Существует общий спрос, с учётом которого становится возможной модернизация, которая обычно покупается, продаётся либо арендуется на открытом рынке для получения прибыли. Так же можно использовать её для аналогичных целей. Либо в качестве инвестиций, либо для развития, либо в качестве незанятого имущества для единичного владения.
При вложении капиталов инвестора в недвижимость, он должен осознавать риск потери своих вложений. Прибыль так же напрямую зависит от процента риска. Чем больше риск, тем больше возможная сумма прибыли. Так же вложение в недвижимость может привести к потерям. При оценке недвижимого имущества, занимаемой непосредственно владельцем для использования в экономической деятельности
недвижимого имущества.
А специализированная собственность - в силу своего специального характера редко, продаётся на открытом рынке для её использования только одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть бизнеса.
Рассмотрим примеры специализированного имущества:
- Здание музеев и библиотек, а так же другие подобные помещения, какие-либо принадлежат общественному, государственному сектору.
- Больницы и центры проведения досуга. Отсутствуют конкурентный рыночный спрос, со стороны организаций. Сегодня же и на это место претендует рынок индивидуальных предпринимателей. По стране существует миллионы организаций по оказанию медицинской помощи. Желающих использовать эти типы имущества в данной местности.
- Учебные заведения, такие как школы, исследовательские институты, на которые отсутствует рыночный конкурентный спрос со стороны других организаций.
Специализированное и неспециализированное имущество в свою очередь, систематизируется по категориям, зависящим от целей владения. Подобный принцип классификации используется для оценки.
Основная задача для отчета, определить вариант для наиболее эффективного этапа ее развития. На первом этапе необходимо провести анализ территории участка, где будут рассмотрены ее плюсы и недостатки. Следующим блоком идет обзор аренды, спроса, ближайшее окружение. После формирования расчетов проекта, определяется тип, класс и его оббьем. Массовая оценка недвижимого имущества- это особый подход, по которому оценка производится по определенной методике: для запрашиваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его стоимости.
Свои специальные зоны применения имеет общая оценка. Оценка квартир является примером такой оценки «по справке Бюро Технической Инвентаризации основанная на затратном методе. Выполняется она государственным органом и используется для определения налогов и сборов. Оценка, однако, бюро технической инвентаризации не ориентируется на рыночную стоимость. Вследствие этого не требуется рыночная информация, для ее построения.
Различие между понятиями фактической продажной цены и рыночной стоимости, следует подчеркнуть. Цены разделяются на стоимость продавца, стоимость покупателя и стоимость реализации.
Стоимость продавца - сумма, получаемая в результате совершения сделки. Стоимость покупателя - общая сумма всех трат на покупку квартиры. Стоимость реализации - это сумма денег, которую покупатель, отдает продавцу за квартиру.
Сделка может не страховаться либо страховаться. Траты на оформление сделки, могут распределяться разными способами между ее участниками. Вследствие этого, на стоимость реализации влияют многие факторы, а цены продавца и покупателя сильно зависят от условия сделки. Если у продавца есть посредник, то его оплата уменьшается из цены реализации и вычитает стоимость продавца, и наоборот оплата покупателем услуг своего посредника увеличивает стоимость покупателя по отношению к цене реализации. На эти цены влияет оформление сделки, аналогичным образом. Стоимость продавца и покупателя могут значительно различаться. Вследствие этого целесообразно моделировать именно зависимость цены реализации от многих параметров квартиры.
Основной законодательной базой является, федеральный стандарт оценки. Обязательно наличие справок о перепланировках реконструкций, а так же для дальнейшего проведения анализа недвижимого имущества. Осмотр просто необходим. Право подтверждающий документом являются документ купли продажи, парение, наследство и прочие. Документы, на основании которых было получено это право. Кадастровый паспорт это выписка из государственной кадастровой базы недвижимости содержащий всю информацию об объекте. Для того что бы выявить изменения которые были проведены собственником. Или подтвердить их отсутствие. Банк на основании данных рисков требует технический паспорт сроком выдачи не более года. В нем содержится параметры, сведения о правообладателе. Расположение объекта на территории, поэтажный план, расшифровка площадей помещений. Параметры, такие как кадастровый номер, инвентарный номер.
Изучение сегмента рынка не жилой недвижимости. Анализ рынка состоит из нескольких пунктов. Первый изучение сегмента, где находится данный объект. Второе это изучение района, анализ влияние инфраструктура на стоимость объекта, анализ региона и развитие данного региона.
Рынок недвижимости это сектор национальной рыночной экономики, представляющий совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов оперирующих на рынке. Также процессов создание, потребления и использования объектов недвижимости.
Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества зависит от таких факторов, которые определяют среднюю, либо более вероятную стоимость его продажи на рынке. При нормальных условиях сделки, в соответствии со своим определением. Они могут быть подразделены на объективные и субъективные факторы, на первом уровне классификации.
Объективные факторы рассматриваются при определении рыночной стоимости недвижимости. Что касается субъективных факторов, они связаны с поведением конкретного покупателя, в части неопределяемой непосредственно ее экономическими условиями продавца либо посредника при заключении сделки.
Много вопросов ставит перед законодателями практическая деятельность оценочной деятельности, требующих детального рассмотрения и регламентирования. От того, каким своевременным будет отдача, на эти запросы зависит будущее не только самой оценки имущества, но и имущественных отношений в целом.
Список литературы
1. Гражданский кодекс, часть 3 от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ, принят ГД ФС РФ 01 ноября 2001 г. (редакция от 03 июня 2016 г.) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: http://www.xonsultant.ru
2. Гражданский кодекс, часть 2 от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ, принят ГД ФС РФ 22 декабря 1995 г. (редакция от 02 февраля 2016 г.) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: http://www.:consultant ru
3. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ, принят ГД ФС РФ 22 декабря 2004 г. (редакция от 31 декабря 2016 г.) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: http://www.:consultant.ru
4. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон Российской Федерации № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. - Режим доступа: URL: http://www.:consultant.ru
5. О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон Российской Федерации от 27 июля 2016 г. № 157-ФЗ. - Режим доступа: URL: http://www.xonsultant.ru
6. Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1) [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2017 года № 256. - Режим доступа: URL: http://www.xonsultant.ru
Волкогон В. А.
к. э. н, доцент, Калининградский государственный технический университет, Калининград, Россия Кузин В. И. к. э. н., Институт отраслевой экономики и управления, Калининградский государственный технический университет, Калининград, Россия
ОСОБЕННОСТИ ПОДБОРА ПОКАЗАТЕЛЕЙ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ ЦЕЛЕВЫХ ПРОГРАММ РАЗВИТИЯ РЫБОХОЗЯЙСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА
Аннотация. В статье обосновываются подходы к выбору показателей оценки реализации и эффективности целевых программ развития рыбохозяй-ственного комплекса. Рассматриваются требования к показателям, предъявляемые предприятиями, инвесторами и органами государственного управле-
