CC BY
162
СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ РАЗВИТИЕ
ТЕРРИТОРИЙ
Классификация объектов недвижимого имущества в зависимости от степени ликвидности
Classification of the types of real estate in alignment with their liquidity
Классификация объектов недвижимости имеет важное как теоретическое, так и практическое значение прежде всего для их оценки. Отсутствие в настоящий момент в российской практике классификации объектов недвижимости в зависимости от уровня ликвидности имущества создает определенные сложности для участников рынка (специалисты по оценке, банковские специалисты и др.) В результате произведенного анализа существующих распространенных классификаций объектов недвижимости представлена авторская классификация недвижимости в зависимости от степени ее ликвидности.
Ключевые слова и словосочетания: недвижимое имущество, классификация, ликвидность, факторы, доходность, специализация, спрос
Classification of the types of real estate is very important for their assessment. Lack of classification of types of real estate in alignment with their liquidity makes the work of the market players (assessors, bank experts, etc.) tedious. The author analyzes the existing classifications of the types of real estate and provides his own classification in accordance with the liquidity of the objects of property
Keywords: real estate, classification, liquidity, factors, profitability, specialization, demand
В настоящее время в литературе встречаются различные виды укрупненных классификаций объектов недвижимости. Особенно актуальным в оценочном и банковском сообществе является вопрос об отсутствии классификации объектов недвижимости в зависимости от степени ее ликвидности.
В практике банковской работы с обеспечением уровеня ликвидности определяется эмпирически, субъективно и чаще носит формальный характер. Зачастую для принятия решения о кредитовании банк имеет представление только о количественных параметрах залога, в то время, как ликвидность залога остается неизученной. Во многом это объясняется агрессивной кредитной политикой, когда при принятии решения о залоге того или иного вида имущества акцент делается на стоимости объекта и меньше внимания уделяется оценке ликвидности и другим характеристикам залогового обеспечения [4, с. 47].
Таким образом, вопрос классификации объектов недвижимости в зависимости от ее ликвидности является весьма актуальным.
Целью проводимого исследования является анализ существующих классификаций объектов недвижимости и предложение авторской классификации недвижимости в зависимости от степени ее
Секисов
Вадим Анатольевич
Аспирант кафедры экономики и бухгалтерского учёта Забайкальского государственного университета
VadivA. Sekisov
Post-graduate student at the Department of Economics and Accountancy of Zabaikalsky State University
e-mail: SekisovVA@yandex.ru
УДК 33
ликвидности.
В соответствии с данной целью были поставлены следующие задачи:
- рассмотрение традиционных классификаций объектов недвижимости;
- анализа понятия «ликвидность имущества» и определение факторов, оказывающих влияние на нее;
- предложение авторской классификации разделения недвижимого имущества в зависимости от уровня ее ликвидности;
Институт недвижимости получил современное правовое оформление в 1995 году, когда вступил в силу новый Гражданский кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ), действующий с внесенными в него изменениями и дополнениями по настоящее время.
Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, и иное имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам. [1]
Классификация объектов недвижимости - распределение (разбиение) объектов недвижимости по набору независимых оснований или признаков классификации по соответствующим видам или группам.
Объекты недвижимости можно классифицировать по следующему набору независимых основных признаков или оснований.
1. По типу сущности: физическая и юридическая сторона.
По типу сущности, как детально показал Е.С. Озеров, объекты недвижимости представляют собой совокупность физической и юридической сторон. Это разбиение подчеркивает то обстоятельство, что объекты недвижимости являются не только объектами материального мира, но и имеют определенные пакеты прав и обременений, которые подлежат оценке [3, с. 145].
2. По функциональному назначению: с жилой застройкой, с нежилой застройкой, суда и иное имущество.
Жилая застройка - это застройка соответствующих земельных участков объектами жилого назначения.
Нежилая застройка - это застройка земельных участков объектами нежилого функционального назначения. По виду жилая застройка может представлять собой:
• жилые дома и дома специального назначения;
• гостиницы, дома для приема гостей, центры обслуживания туристов.
• дачи, коттеджи, садоводческие домики;
По виду нежилая застройка может быть [4]:
• промышленной;
• культуры и искусства;
•административной (государственные административные, офисные, банковские, научноисследовательские, проектные и подобные здания и комплексы);
• складской;
• религиознокультовой (церкви, монастыри и т. п.);
• медицинскооздоровительной;
• торговой, общественного питания и бытового обслуживания;
• спортивноразвлекательной;
• сельскохозяйственной;
• в виде инженерной, транспортной инфраструктуры и коммуникаций;
• другой (территории военных объектов, для складирования отходов и т. п.).
3. По специализации: специализированные: специализированные и неспециализированные.
Неспециализированные объекты недвижимости - это объекты недвижимости, которые не ограничиваются
определенным видом использования и продаются на конкурентном, активном и открытом рынке. В оценке данных объектов применяются все подходы и методы оценки. Зачастую неспециализированные объекты недвижимости являются более ликвидными, чем специализированные на соответствующих рынках. Специализированные объекты недвижимости - это такие объекты, которые ограничены конкретным видом функционального использования и имеют пассивный, неконкурентный, закрытый рынок либо вообще такового не имеющие. При оценке подобных объектов недвижимости может быть применен ограниченный набор подходов, методов оценки, причем зачастую требуется их модификация или доработка [5, с. 97].
4. По доходности: доходные и недоходные
Социально-экономическое развитие территорий
Доходными или недоходными объектами недвижимости могут быть объекты как с жилой, так и с нежилой застройкой, как специализированные, так и неспециализированные [7, с. 146].
Вся представленная классификация не дает возможности определения степени ликвидности актива на открытом рынке. Существует множество формулировок понятия «ликвидность», но все они сводятся к описанию следующих отличительных свойств:
1. Ликвидность - это мера быстроты конвертации неденежного актива в деньги (по определению, максимально ликвидный актив), следовательно, мера ликвидность непосредственно связана со сроком экспозиции.
2. Ликвидность - это мера уровня соответствия рыночных потребностей в объектах, обладающих совокупностью потребительских свойств, востребованных рынком, и свойств объекта, выставляемого на рынок. Т.е. совокупность полезных свойств объекта, присущих объекту, делает его востребованным на рынке, а спрос на него напрямую связан с его ликвидностью.
3. Ликвидность - это мера емкости рынка, т.е. показатель, определяющий количество объектов недвижимости, которое может поглотить рынок при определенных условиях за какой-то промежуток времени без значительного колебания цен (т.е. сделки совершаются по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).
Таким образом, в определении ликвидности связываются три параметра: 1. рыночная стоимость (как база для определения залоговой стоимости); 2. срок экспозиции; 3. емкость рынка.
Резюмируя все вышесказанное, можно дать следующее определение ликвидности: под ликвидностью понимается вероятность выбытия объекта по данной стоимости в данный срок экспозиции при данном соотношении емкости и насыщенности рынка [9].
В практике банковской работы с обеспечением уровень ликвидности определяется формально и носит балльный характер, когда уровень ликвидности определяется исходя из суммирования баллов, определяемых экспертно и зависящих от различных параметров. Иногда внешний или внутренний оценщик (сотрудник банка) указывает в оценочном отчете либо экспертном заключении степень ликвидности без какого-либо обоснования. Количественной мерой измерения ликвидности имущества является срок экспозиции на рынке. Скорость реализации зависит от востребованности данного конкретного объекта, то есть от его полезности (ценности) для потенциальных покупателей. Срок экспозиции - срок, в течение которого объект оценки может быть выставлен для продажи на рынке с целью обеспечения его отчуждения по оптимальной цене и продолжительность которого зависит от соотношения спроса и предложения на подобное имущество, количества потенциальных покупателей, их покупательной способности [3].
Основными факторами, определяющими степень ликвидности недвижимого имущества, являются наличие / отсутствие спроса на рынке, уровень специализации объекта, возможность извлечения дохода от объекта (сдача в аренду). Таким образом, можно выделить отдельную классификацию объектов недвижимого имущества в зависимости от степени ликвидности имущества. Данная классификация составлена из допущения, что ликвидными объектами признается имущество со сроком экспозиции до одного года, низколиквидным имуществом - имущество, срок реализации которого превышает данные сроки (табл. 1)
Вид недвижимости Степень ликвидности Факторы
спрос степень специализации объекта способность генерировать доход
нежилая ликвидное высокий/ средний специализированные / неспециализированные вероятно
низколиквидное низкий / средний специализированные маловероятно
жилая ликвидное высокий / средний специализированные маловероятно
низколиквидное низкий специализированные маловероятно
Таблица 1 Классификация объектов недвижимого имущества в зависимости от степени ее
ликвидности
Классификация дает возможность определить ликвидность всего недвижимого имущества различного функционального назначения.
Так, для жилой недвижимости определяющим и единственным фактором отнесения ее к ликвидному имуществу является наличие спроса, т.к. использование жилой недвижимости имеет строго определенное назначение и в большинстве своем не является источником поступления дохода. Для нежилой недвижимости, помимо потенциального спроса, основными факторами являются степень специализации и возможность генерирования дохода объектом. Так, например, складское помещение в развитом районе города является специализированным объектом и может не предусматривать наличие высокого спроса, но учитывая потенциальную возможность сдачи его в аренду, объект следует признать ликвидным. И, наоборот, складское помещение, которое находится в отдаленном районе города, не пользующееся спросом у арендаторов, следует признать низколиквидным по причине невозможности сдачи его в аренду и, как следствие, возможной продажи в допустимые сроки (до 1 года).
Данная классификация способна помочь участникам рынка, оценщикам, банковским специалистам делать более обоснованные выводы по определению уровня ликвидности недвижимого имущества различного функционального назначения.
Библиографический список
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51 ФЗ (ред. от 03.07.2016 г.)
2. Власенко Т.В., Тимченко Ю.В. Классификация объектов недвижимости на рынке // ФГБОУ ВПО Ростовский государственный строительный университет (Ростов-на-Дону) - 2015, №1, стр. 10;
3. Гагауз В.Н, Минимулин Д.В. Подходы к определению ликвидности залогового имущества // «Банковское обозрение. Best practice», 2015, № 1
4. Гагауз В.Н. Система координат залогового обеспечения // Оценочная деятельность (Москва) - 2013, № 2, стр 45-50.
5. Григорьев А.В., Козин П.П., Козин П.А. Укрупненная классификация объектов недвижимости // Имущественные отношения в РФ (Москва) - 2005, № 7, стр 96-99
6. Гусак А.С. Вопросы классификации объектов недвижимости для целей управления // Актуальные вопросы экономических наук (Новосибирск) - 2009, № 4-3, стр 117-122;
7. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2003.
8. Рягузова С.Е. Объекты недвижимости. Понятие, признаки, виды // Интерэкспо Гео-Сибирь (Новосибирск) - 2013, № 3, стр 13-22;
9. Электронный ресурс - http://www.estimatica.info.
