Укрупненная классификация объектов недвижимости Текст научной статьи по специальности «Право»

Укрупненная классификация объектов недвижимости

А.В. Григорьев

генеральный директор общества с ограниченной ответственностью «РМС-ОЦЕНКА», сертифицированный в соответствии с ISO/IES 17024: 2003 международный эксперт по оценке недвижимости со специализацией по Российской Федерации, действительный член OSE, РОО

П.П. Козин

оценщик общества с ограниченной ответственностью «РМС-ОЦЕНКА».

П.А. Козин

заместитель генерального директора общества с ограниченной ответственностью «РМС-ОЦЕНКА», сертифицированный в соответствии с ISO/IES 17024: 2003 международный эксперт по оценке недвижимости со специализацией по Российской Федерации, международный эксперт-строитель со специализацией по Российской Федерации, действительный член OSV, OSE, РОО, член правления НП «Партнерство РОО», доктор технических наук, профессор

Классификация объектов недвижимости имеет большое как теоретическое, так и практическое значение, прежде всего для их оценки. В настоящее время в литературе встречаются различные виды укрупненных классификаций объектов недвижимости [1,

5, 6]. Необходимость комплексного подхода к исследованию объектов недвижимости, совершенствования имеющихся стандартов оценки [7, 8], учета требований появившихся в последнее время новых нормативных документов, в частности [4], требуют доработки и уточнения существующих классификаций объектов недвижимости.

Под объектами недвижимости (недвижимым имуществом, недвижимостью) будем понимать совокупность недвижимых вещей с соответствующим пакетом прав и обременений. Иначе, объекты недвижимости - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, участки леса, а также здания, сооружения, инфраструктура, коммуникации или насаждения, то есть все то, что прочно связано с землей и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению с соответствующим пакетом прав и обременений (рис. 1). В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации [3] к объектам нед-

вижимости также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество, которое может быть не связано прочно с землей, но подлежит особой государственной регистрации.

Классификация объектов недвижимости -распределение (разбиение) объектов недвижимости по набору независимых оснований или признаков классификации на соответствующие виды или группы.

Исходя из анализа литературных источников [1, 4, 5, 6], требований российских и международных стандартов оценки [7, 8], а также из практики оценки объектов недвижимости, последние укрупненно могут классифицироваться по следующему набору независимых основных признаков или оснований (рис. 1):

• по типу сущности;

• по видам основных элементов;

• по наличию или отсутствию основных элементов и их доработок;

• по составу основных элементов;

• по функциональному назначению;

• по виду жилой застройки;

• по виду нежилой застройки;

• по специализации;

• по доходности;

• по времени экспозиции.

БЛОКНОТ ПРАКТИКА

Этот перечень классификационных признаков не является исчерпывающим и при необходимости может быть либо дополнен другими независимыми основаниями классификации, либо сокращен.

По типу сущности, как детально показал Е.С. Озеров [5], объекты недвижимости представляют собой совокупность физической и юридической сторон. Это разбиение подчеркивает то обстоятельство, что объекты недвижимости являются не только объектами материального мира, но и имеют определенные пакеты прав и обременений, которые подлежат оценке.

По видам основных элементов объекты недвижимости разделяют [5] на землю, улучшения (застройка), права и обременения.

По наличию или отсутствию основных элементов земля может быть свободной или с застройкой (улучшениями). При этом термин «застройка», взятый, в частности из [4], может быть введен в предлагаемую укрупненную классификацию объектов недвижимости вместо термина «улучшения» как более близкий и понятный российскому читателю. Под застройкой (в частности здания, сооружения, инфраструктура и коммуникации, насаждения и другое) понимается все то, что сделано руками человека, потребовало вложения его труда и расходования ресурсов, а также занимает какой-нибудь участок и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба его назначению.

По наличию или отсутствию доработок элементов застройка может быть [1] готовой; требующей завершения строительства (так называемая, «незавершенка» или «недострой»), требующая ремонта, реконструкции или сноса.

Под готовой застройкой понимается застройка, строительство (ремонт или реконструкция) которой полностью завершено, и готовая к эксплуатации.

Основные элементы юридической сущности (права и обременения) объектов недвижимости могут быть в виде их определенного пакета или отсутствовать (рис. 1).

По составу основных элементов свободная земля может быть в виде земельных участков, участков недр, обособленных водных объектов, участков леса и т. п.; застройка - в виде зданий, сооружений, инфраструктуры и

коммуникаций, насаждений и прочее; права -в виде собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды и т. п.; обременения - в виде сервитутов, зонирования, охраны памятников, ипотеки и прочее.

По функциональному назначению объекты недвижимости можно разделить на три большие группы: с жилой застройкой, нежилой застройкой, а также суда, космические объекты, иное имущество.

Жилая застройка - это застройка соответствующих земельных участков объектами жилого назначения.

Нежилая застройка - это застройка земельных участков объектами нежилого функционального назначения.

По виду жилая застройка может представлять собой [4]:

• жилые дома и дома специального назначения;

• дачи, коттеджи, садоводческие домики;

• гостиницы, дома для приема гостей, центры обслуживания туристов.

Жилые дома (усадебные, одно-, двухквартирные, блокированные дома типа «таун-ха-уз», многоквартирные), дома специального назначения (для престарелых и семей с инвалидами, общежития) предназначены для постоянного проживания.

Дачи, коттеджи, садоводческие домики предназначены для сезонного проживания.

Гостиницы, дома для приема гостей, а также центры обслуживания туристов используются для временного проживания.

По виду нежилая застройка может быть [4]:

• административной (государственные административные, офисные, банковские, научно-исследовательские, проектные и подобные здания и комплексы);

• культуры и искусства;

• торговой, общественного питания и бытового обслуживания;

• промышленной;

• складской;

• спортивно-развлекательной;

• медицинско-оздоровительной;

• религиозно-культовой (церкви, монастыри и т. п.);

• сельскохозяйственной;

• в виде инженерной, транспортной инфраструктуры и коммуникаций;

Вопросы подписки по тел. (095) 129-0001

97

• в виде зеленых насаждений (парки, скверы, сады и т. п.);

• другой (территории военных объектов, для складирования отходов и т. п.).

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты также могут быть вписаны в предлагаемую классификацию, но со своей спецификой, в частности, земля как основной элемент физической сущности отсутствует, но всегда присутствует необходимость особой государственной регистрации этих объектов.

По специализации все объекты недвижимости можно разделить на две большие основные группы: неспециализированные и специализированные.

Неспециализированные объекты недвижимости - это такие объекты недвижимости, которые не ограничиваются конкретным видом использования и продаются на открытом, конкурентном, активном, симметричном рынке. В оценке таких объектов могут быть применены все имеющиеся подходы, методы и техники оценки. Как правило, неспециализированные объекты недвижимости на соответствующих рынках являются более ликвидными, чем специализированные.

Специализированные объекты недвижимости - это такие объекты, которые ограничены конкретным видом функционального использования и имеют закрытый, неконкурентный, пассивный или асимметричный рынок, либо вообще такового не имеющие. При оценке подобных объектов недвижимости может быть применен ограниченный набор подходов, методов и техник оценки, причем зачастую требуется их модификация или доработка.

По доходности [5] объекты недвижимости также можно условно разделить на две основные группы: доходные и недоходные объекты. Доходными или недоходными объектами недвижимости могут быть объекты как с жилой, так и с нежилой застройкой, как специализированные, так и неспециализированные.

По времени экспозиции при продаже объекты недвижимости можно разделить на объекты недвижимости с рыночным и нерыночным временем экспозиции (более подробно см. [5]).

Для неспециализированных, доходных, с рыночным временем экспозиции объектов недвижимости, если не установлено другое, как правило, должна определяться рыночная стоимость. Поэтому разделение объектов недвижимости по специализации, доходности и времени экспозиции является фундаментом для определения вида оцениваемой стоимости, прежде всего в разрезе ее «рыночности» (либо рыночная стоимость объекта недвижимости, либо другой вид стоимости - специальная стоимость или стоимость, отличная от рыночной).

На наш взгляд, предложенная укрупненная классификация имеет практическое значение, так как предоставляет возможность реализации следующих направлений исследования объектов недвижимости:

1) изучение и укрупненное описание объектов недвижимости на основе предложенного в классификации комплексного структурного подхода; разработка детальных классификаций каждого элемента и вида застройки объектов недвижимости;

2) определение вида оцениваемой стоимости;

3) выбор подходов, методов и техник для оценки конкретных объектов недвижимости.

Литература

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб.: ПИТЕР, 2004.

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. М.: ТК Велби, Издательство «Проспект», 2003.

4. Приказ Комитета по градостроительству и архитектуре администрации города Санкт-Петербурга от 15.12.2004 № 112.

5. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. С-Пб.: Издательство «МКС», 2003.

6. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России. Теория, проблемы, практика. М.: Экономика, 2000.

7. Международные стандарты оценки -2003. М., 2004.

8. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами рыночной деятельности. Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519.

Вопросы подписки по тел. (095) 129-0001

Основания

классификации

| По типу сущности |

По видам основных элементов

По наличию или отсутствию основных элементов и их доработок

По составу основных элементов

По функциональному назначению

По виду жилой застройки

По виду нежилой застройки

По специализации

По доходности

По времени экспозиции при продаже

Объекты недвижимости

Физическая сущность (недвижимые вещи)

Юридическая сущность (пакет прав и обременений)

Свободная

Земельные

участки

Участки недр

Обособленные водные объекты

Участки леса

Застройка (улучшения)

Права

С застройкой (улучшениями)

Готовая

Т ребующая завершения строительства

Требующая

ремонта

Требующая

реконструкции

Требующая

сноса

Имеются

Отсутствуют

Здания

Сооружения

Инфраструктура, коммуникации

Насаждения

Собственности

Хозяйственного ведения

Оперативного управления

Аренды

Обременения

Имеются

Отсутствуют

Сервитуты

Зонирование

Охрана памятников

Жилая застройка Нежилая застройка

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, иное имущество (вместо земли требуют особой государственной регистрации)

Жилые дома (усадебные, одно- двухквартирные, блокированные дома типа «таун-хауз», многоквартирные), дома специального назначения (для престарелых и семей с инвалидами,

__________________________________________________________________общежития) - для постоянного проживания_____________________________________________________________________

Дачи, коттеджи, садоводческие домики - для сезонного проживания Гостиницы, дома приема гостей, центры обслуживания туристов - для временного проживания

Административные (государственные административные, офисные, банковские, научно-исследовательские, проектные и т. п.) здания и комплексы

__________________________________________________________Культуры и искусства__________________________________________________________

________________________________________Торговые, общественного питания и бытового обслуживания_________________________________________

_____________________________________________________________Промышленные_______________________________________________________________

_______________________________________________________________Складские________________________________________________________________

_______________________________________________________Спортивно-развлекательные________________________________________________________

______________________________________________________Медицинско-оздоровительные________________________________________________________

_________________________________________________________Религиозно-культовые___________________________________________________________

_________________________________________________________Сельскохозяйственные___________________________________________________________

________________________________________Инженерная, транспортная инфраструктура и коммуникации__________________________________________

__________________________________________________________Зеленые насаждения____________________________________________________________

_________________________________________________________________ДРУ™6__________________________________________________________________

Неспециализированные (не ограниченные конкретным видом использования и продающиеся на открытом, конкурентном, активном, симметричном рынке)

Специализированные (ограниченные конкретным видом функционального использования и имеющие закрытый, неконкурентный, пассивный или асимметричный рынок, либо

вообще такового не имеющие)

Доходные

Недоходные

С рыночным временем экспозиции С нерыночным временем экспозиции

Рис. 1. Укрупненная классификация объектов недвижимости

45

45