Российский опыт исследования истории объектовнедвижимого имущества Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 65.9(2Рос)28

О.А. Мирошникова СГГ А, Новосибирск

РОССИЙСКИЙ ОПЫТ ИССЛЕДОВАНИЯ ИСТОРИИ ОБЪЕКТОВНЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

В Российской Федерации исследованием истории объектов недвижимого имущества занимаются риэлтерские компании, причем исключительно в своих интересах, так как им невыгодно, если сделка в последующем будет признана недействительной. При этом эти компании, в основном, и не требуют отдельного денежного вознаграждения, так как они снимают с себя риски. Хотя такие проверки больше нужны покупателям, чтобы быть уверенными в приобретаемом праве собственности на объект недвижимости. Тем более нужно учесть, что в этих проверках на юридическую «чистоту» нуждаются практически все объекты недвижимости, то есть не только объекты жилого фонда, но и объекты нежилого фонда.

Проведенную проверку «истории» объекта недвижимого имущества можно и нужно оформить в виде письменного заключения. Форма и содержание заключения будут зависеть от того, «историю» какого объекта недвижимого имущества необходимо исследовать. Поэтому необходимо рассмотреть классификацию объектов рынка недвижимости.

Классификацию проводят, используя следующие четыре правила деления объема понятий:

- В одной и той же классификации необходимо применять одно и то же основание;

- Соразмерность деления - сумма членов (видов, разновидностей, групп) классификации должна равняться объему изучаемого класса;

- Члены классификации должны взаимно исключать друг друга, т. Е. Не пересекаться;

- Непрерывность и последовательность подразделения на виды, подвиды и так далее.

Иерархический метод классификации - последовательное (по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы предметов. При этом глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать несколько ступеней. Например, производственные здания по признаку этажности делятся на одно-, двух- и многоэтажные (первая ступень). Последние, в свою очередь, по виду освещения подразделяются на строения с естественным, искусственным и совмещенным освещением (вторая ступень) и так далее [1].

В зависимости от целей недвижимые объекты можно классифицировать по различным признакам. Так, в странах Европы недвижимость подразделяют на три группы:

Категория А - недвижимость, используемая собственником для бизнеса:

- Специализированные объекты для ведения определенного вида бизнеса;

- Универсальная недвижимость - обыкновенные здания для продажи или аренды.

Категория Б - недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода.

Категория В - избыточная недвижимость (в резерве).

В США выделяют пять типов недвижимости:

- Жилая - для личного использования (потребления);

- Коммерческая - для бизнеса, включая и продажу;

- Производственная;

- Инвестиционная - для вложения капитала;

- Специального назначения [2].

Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов. Налоговая классификация предусматривает выделение четырех категорий недвижимости:

- Коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход;

- Личная жилая собственность;

- Предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью;

- Объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.

Выделяют также рекреационную недвижимость сферы отдыха, институциональную - здания правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и другого специального назначения.

Фасетный метод классификации, предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды), имеет следующие особенности:

- Наличие только одной ступени классификации;

- Разделение множества объектов может осуществляться разным признакам; высокая информационная насыщенность.

При общей классификации недвижимого имущества степень дробления может ограничиваться, исходя из принципа разумной целесообразности, достаточного для углубленного анализа состояния объектов и рыночной их оценки. В данной работе подробно рассмотрена классификация фасетным методом по одному признаку - целевому назначению [1].

Объект недвижимости - это любой товар, жестко связанный с участком земли, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения (без утраты его потребительной стоимости).

Объекты рынка недвижимости классифицируются следующим образом:

1. Рынок жилья, включающий:

- Квартиры в многоквартирных домах;

- Индивидуальные жилые дома (коттеджи);

- Помещения постоянного проживания в домах отдыха, гостиницах [2].

2. При классификации земель берут в расчет их назначение и категории. Так, выделяют:

- Сельскохозяйственные земли (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, целина);

- Земли населенных пунктов (городов, рабочих, курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов);

- Земли сельскохозяйственного назначения;

- Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

- Земли особо охраняемых территорий и объектов;

- Земли лесного фонда;

- Земли водного фонда;

- Земли запаса;

- Земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения [3].

3. Рынок нежилых помещений включает:

а) коммерческую недвижимость, в том числе:

- Гостиницы, мотели, дома отдыха;

- Бизнес-центры, офисные помещения;

- Торговые центры, магазины;

- Рестораны и другие объекты общественного питания;

б) промышленную недвижимость, в том числе:

- Заводские помещения;

- Паркинги, гаражи;

- Офисы, склады;

в) помещения научно-исследовательских организаций;

г) недвижимость социально-культурного назначения, в том числе:

- Больницы, поликлиники;

- Школы, детские сады;

- Здания административных учреждений;

- Культовые сооружения (церкви, монастыри) [4].

На рынке недвижимости коммерческой отводится очень маленькая часть. В основном, 90 процентов, это рынок жилой недвижимости, остальные 10 процентов - коммерческая недвижимость. К ней относятся здания и помещения, призванные служить для целей производства. Это цеха, заводы, фабрики, мастерские и тому подобное. Также сюда относятся всевозможные офисы, торговые площади и все другие площади, которые приспособлены не для жилья, а для ведения любых дел, бизнеса, складирование товаров,

торговли или оказания услуг. Классификации коммерческой недвижимости уделяется все большее внимание, поскольку бурное развитие рынка предполагает наличие критериев и методики оценки того или иного объекта.

Из выше указанной классификации объектов рынка недвижимости можно разработать три основные формы заключений:

Форма 1. Заключение по объекту жилого фонда.

Форма 1.1 Заключение по объекту жилого фонда (комната, квартира в многоквартирном доме).

Форма 1.2 Заключение по объекту жилого фонда (индивидуальный жилой дом (коттедж)).

Форма 1.3 Заключение по объекту жилого фонда (помещение постоянного проживания в доме отдыха, гостинице)

Форма 2. Заключение по земельному участку.

Форма 3. Заключение по объекту нежилого фонда.

Но проведение проверок «истории» в большей части относится к жилой недвижимости. Поэтому в первую очередь необходимо разработать единую форму заключений по объектам жилого фонда.

В содержательной части заключения по объекту жилого фонда должно быть указано:

- Заказчик;

- Уполномоченный эксперт;

- Дата проведения экспертизы;

- Объект (например, комната или п-комнатная квартира, где п -количество комнат в квартире);

- Адрес объекта;

- Технические данные объекта (общая площадь, жилая площадь, этаж, этажность дома, материал стен дома, номера на поэтажном плане, инвентарный номер объекта, кадастровый номер объекта, наличие перепланировки или переоборудования);

- Вид права собственности на объект;

- Правообладатели (ФИО, дата рождения, паспортные данные, место регистрации);

- Правоустанавливающие документы;

- Правоудостоверяющие документы;

- Дата и номер регистрации прав собственности;

- Права третьих лиц на объект;

- Права несовершеннолетних и недееспособных лиц на объект;

- Аресты, обременения (ограничения) на объект;

- Права супругов и прочие права на объект;

- Представители собственника.

Все указанные пункты должны подтверждаться соответствующими документами, представленными уполномоченным экспертом по нотариально удостоверенной доверенности, полученной от собственника, или документами, полученными собственником лично. В конце заключения

обязательно формулируются рекомендации, выводы по собранной информации, указываются возможные риски.

Также, помимо письменного развернутого заключения, но на его основе, можно выдавать гарантийный сертификат объекта, в котором будет указываться только адрес объекта, ФИО собственника(ов) и результативная часть проведенного исследования. Сертификат будет гарантировать добросовестному приобретателю объекта недвижимого имущества до истечения срока исковой давности по недействительным сделкам (три года или до года), что нет обстоятельств, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В настоящее время в России необходимо урегулировать эту сложившуюся ситуацию и, ответив на самые основные вопросы решить:

- Какая организация (или государственный орган) будет предоставлять подобную услугу, ведь ее нужно развивать для различных видов объектов недвижимости и создавать целую систему проведения таких проверок;

- Какая организация (или государственный орган) будут давать гарантию и нести ответственность при совершении исследований «историй» объектов сделки и после, а также следить за их проведением и контролировать этот процесс;

- Какая организация (или государственный орган) будет вести учет получения этой полной информации, систематизировать ее и создавать базу данных;

- Какой организация (или государственному органу) будут доставаться доходы от проведения проверок, ведь такие услуги стоят достаточно дорого и государство может пополнить свой бюджет еще одной статьей доходов.

Из выше сказанного видно, что государству, а именно, законодательной власти, нужно срочно решать этот вопрос. Нельзя оставлять без внимания еще одно бурно развивающееся направление в сфере недвижимости. Для того, чтобы его регулировать, целесообразно иметь контролирующий орган разработать автоматизированную систему предоставления гарантированной информации, и оказывать влияние на развитие рынка недвижимости в целом.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Шабалин, В.Г. Сделки с недвижимостью / В.Г. Шабалин. - Спб.: Экономис, 2003. - 124 с.

2. Объекты рынка недвижимости [электронный ресурс]. - Режим доступа: - http: www.Rosnedvigimost.ru

3. Земельный кодекс Российской Федерации - М.: ИКФ Омега, 2003. - 96 с.

4. Российская Федерация Правительство. Об утверждении формы единовременного Федерального Государственного Статистического Наблюдения за деятельностью организации, оказывающих посреднические услуги в операциях с недвижимостью от 4.02.1998 г № 10: Постановление Правительства Российской Федерации // Консультант Плюс.

© О.А. Мирошникова, 2007