CC BY
900
Государственное управление. Электронный вестник
Выпуск № 59. Декабрь 2016 г.
Экономические вопросы управления
Сажина М.А., Зарайская О.А.
Недвижимость в науке и практике
Сажина Муза Аркадьевна — доктор экономических наук, профессор, факультет государственного управления, МГУ имени М.В. Ломоносова, Москва, РФ.
Зарайская Ольга Анатольевна — кандидат экономических наук, ассистент, факультет государственного управления, МГУ имени М.В. Ломоносова, Москва, РФ. E-mail: ZarayskayaOA@spa. msu. га SPIN-код РИНЦ: 5232-3966
Аннотация
В статье раскрывается содержание недвижимости как экономической категории. Рассмотрены различные подходы зарубежных и отечественных специалистов к понятию недвижимости. Отдельно проанализированы юридические определения недвижимости со времен римского права до наших дней. Предложена классификация видов недвижимости, а также выделены их специфические особенности. Кроме того, авторами были исследованы вопросы, связанные с формированием и функционированием рынка недвижимости.
Ключевые слова
Недвижимость, объект недвижимости, недвижимость как товар, недвижимость как актив, инвестиционная недвижимость, рынок недвижимости, регистрация недвижимости.
Недвижимость как экономическая категория занимает важное место в экономической теории. Прежде всего, земля и объекты недвижимости, расположенные на ней, являются богатством всей страны, играющим огромную роль в жизни общества. Во-вторых, недвижимость выступает элементом воспроизводственного процесса, влияющим на стабильность экономики и ее рост. В-третьих, недвижимость — это один из важнейших показателей жизненного уровня населения, экономической безопасности и стабильности государства. Следовательно, недвижимость является существенным элементом экономических отношений.
Недвижимость как объект экономических отношений обладает уникальными свойствами.
Функционирование недвижимости как экономической категории порождает совокупность экономических отношений, обусловленных экономическими интересами общества — государства, компаний, трудящихся, что придает ей экономическую и социальную значимость. Действительно, недвижимость — это основа, на которой зиждется вся хозяйственная деятельность и жизнь общества. Она необходима: каждому человеку в качестве места для проживания (квартира, дом) или отдыха (дача, приусадебный участок); хозяйствующему субъекту как важнейший фактор
Государственное управление. Электронный вестник
Выпуск № 59. Декабрь 2016 г.
производства (в виде зданий, сооружений, земли). Недвижимость выступает в качестве
пространственной среды для функционирования субъектов экономики, базы для
размещения капитала в физической форме. Она становится крупнейшим
экономическим ресурсом в процессе обмена, создает необходимые условия для
мобильности рабочей силы.
Понятие «недвижимость» впервые появилось в римском праве, в соответствии с нормами которого недвижимыми считались те вещи, которые невозможно переместить в пространстве без вреда для них. К недвижимости относились земля и строения, расположенные на ней1.
В разных странах существуют разные толкования недвижимости.
Так, во Франции к недвижимости по ее природе относятся земля и стоящие на ней строения, урожай на корню, леса. Недвижимость по назначению — это машины, инструменты и сырье, используемые на предприятии, сельскохозяйственные орудия и скот в имении (хотя по природе они являются движимыми). Если эти объекты выделяются из состава имения, то они рассматриваются как движимость. Кроме того, под понятие недвижимости попадают установленные на землю вещные права — сервитут, узуфрукт, ипотека. Причина выделения этой группы состоит в том, что законодательство устанавливает единый правовой режим для всех ситуаций, в том числе и для передачи прав на недвижимое имущество2.
Интерес представляет и регулирование взаимоотношений в связке «земля — строение». Особое значение во Франции имеют сельскохозяйственные земли, поэтому строения являются принадлежностью земли. Соответственно, сделки с такими земельными участками отличаются большой сложностью (в частности, требуется разрешение специальной государственной службы, имеющей право преимущественной покупки)3. Гораздо проще сделки с объектами недвижимости, где их главным элементом (средством достижения цели) являются строения и помещения. Допускается даже устная форма сделки без нотариального удостоверения. Однако чаще используется письменная нотариальная форма4.
1 Габараев А.М. Понятие и признаки недвижимости // Актуальные проблемы научной мысли: Сборник статей Международной научно-практической конференции. Уфа: Научный Центр «Аэтерна», 2014. С. 121-124.
2 Нечипор И.В., Казиханов М.Э., Рачков А.В. Международный опыт управления жилой недвижимостью // Современные тенденции в экономике и управлении: новый взгляд. 2016. № 40-2. С. 136-142.
3 Петрушкин В.А. Дефиниции системы оборота недвижимости // Актуальные проблемы экономики и права. 2014. № 2 (30). С.147-155.
4 Бойкова М. Мир хижин и дворцов // Прямые инвестиции. 2012. № 12 (128). С. 86-88.
Государственное управление. Электронный вестник
Выпуск № 59. Декабрь 2016 г.
В Германии существует более узкое понятие недвижимости5. Прежде всего, выделяется лишь две категории вещей: «земельный участок» и «движимость»6. Недвижимыми вещами являются земельные участки, включая существенные их составные части7. К ним относятся вещи, прочно связанные с землей (строения, растения на корню, высаженные в почву семена), и права собственности на участок8. Каждая из этих частей может быть обособленным, самостоятельным объектом права. По целевому назначению к недвижимости относятся и так называемые принадлежности земельного участка: производственные сооружения (мельницы, кузницы, пивоварни и т. п.), сельскохозяйственные средства производства9. Такие принадлежности не являются составной частью главной вещи, а лишь предназначены служить ее хозяйственной цели10.
Не включаются в состав земельного участка объекты, связь которых с почвой является временной. То же самое относится к строениям и другим сооружениям, связанным с данным земельным участком и используемым управомоченным лицом для осуществления им своего права на чужой земельный участок.
Особо в законодательстве Германии регулируется правовой статус изолированных помещений (в отдельных случаях и этажей зданий). В качестве недвижимого имущества признаны жилые и нежилые помещения11. Причем земельный участок и оборудование здания являются принадлежностями здания, а квартира (помещение) в здании рассматривается как объект особого права, зависящий от права общей собственности на здание. То есть единство объекта недвижимости базируется на понятии главенства.
Наиболее детальный перечень объектов, относимых законодательством к недвижимому имуществу, приводится в Гражданском кодексе Испании (ИГК)12. Наравне с традиционными видами недвижимости (земля, строения, различного рода
5 Тужилова-Орданская Е.М. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России. М.: Буквовед, 2007. С. 228-235.
6 Бергманн В. Введение к пониманию германского Гражданского уложения // Гражданское уложение Германии. М.: Wolters Kluwer Russia, 2008. С. 55-58.
7 Шевырин А.А. К вопросу о понятии недвижимости в гражданском праве // Право и экономика. 2014. № 3 (313). С. 73-76.
8 Бергманн В. Указ. соч. С. 55-58.
9 Шеметова И.Ю. Недвижимость как имущественный объект. Место недвижимости среди других вещей в гражданском праве // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 8 (155). С. 30-37.
10 Бергманн В. Указ. соч. С. 58-61.
11 Шлотгауэр М.А. О правовом регулировании оборота жилой недвижимости за рубежом // Вестник Омского университета. Серия «Право». 2007. № 4 (13). С. 87-92.
12 Шорников Д.В. Первый взгляд на Испанский Гражданский кодекс // Сибирский юридический вестник. 2010. № 2 (49). С. 90-95.
Государственное управление. Электронный вестник
Выпуск № 59. Декабрь 2016 г.
сооружения, прикрепленные к земле и не отделимые от нее без нанесения ущерба их
целостности) называются весьма специфические вещи (статуи, живопись и иные
объекты пользования или украшения, помещенные на строениях или унаследованные
собственником недвижимости в такой форме, которая свидетельствует о намерении
соединить их накрепко с недвижимостью)13.
К недвижимости относятся также так называемые «реальные права» — концессии публичной собственности и сервитуты. Но, несмотря на все указанные особенности, все же закрепляется общепринятый подход к определению недвижимости и называется ее основной признак: неразрывная связь с землей. Соответственно, все перечисленные объекты можно разделить на традиционные три группы: недвижимость по природе, по назначению и вещные права на недвижимость14.
Существенные особенности деления вещей на движимые и недвижимые имеются в странах с англосаксонской системой права.
В Великобритании термины «движимое имущество» и «недвижимое имущество» применяются лишь в тех случаях, когда возникают отношения, регулируемые международным частным правом. Во внутренних отношениях используются классификации, восходящие к нормам общего права, сложившимся в XIV веке, где различалось «реальное имущество» (real property)15, по отношению к которому может быть предъявлено право о восстановлении владения, и «персональное имущество» (personal property), где иск подается по своему выбору — либо о возврате имущества, либо о выплате денежной компенсации16.
К объектам реальной собственности относятся: земельные участки, находящиеся в свободном владении, и движимые вещи, которые по обычному праву переходили по наследству из рода в род вместе с недвижимым имуществом. В настоящее время понятие реального имущества расширилось. Помимо земли, оно включает в себя растения, связанные с землей, постоянные принадлежности земли или вещи, присоединенные к земельному участку или строению таким образом, что их нельзя отделить без повреждения участка или здания, или без причинения вреда
13 Черемисин А.И. Категория «недвижимость» в методологии экономики недвижимости // Актуальные проблемы современной науки, техники и образования. 2012. Т. 2. № 70. С. 221-222.
14 Григорьева И.М. О понятии недвижимости как объекте гражданского оборота // Молодые ученые. 2013. № 4. С. 36-40.
15 Webb C.A. Valuation of Real Property. London: Crosby Lockwood and Son, 1913. Reprint: 2011. P. 113-122.
16 Теоретические аспекты недвижимого имущества // Pandia [Сайт]. URL: http ://pandia. ru/text/77/226/2724 5.php (дата обращения: 20.09.2016).
Государственное управление. Электронный вестник
Выпуск № 59. Декабрь 2016 г.
основным функциям последних. К реальному имуществу относятся все права,
связанные с землей и возведенными на ней зданиями и сооружениями17.
В США деление вещей на реальные и персональные заменено делением на движимое (chattels or movables) и недвижимое имущество (land or immovables)18.
Нередко понятия «недвижимость» и «право на недвижимость» смешивают.
В США и Великобритании, в отличие от стран континентальной Европы, доминирует представление о том, что одно право вообще способно быть объектом другого права («право на право»). Здесь широко оперируют понятием property (собственность), которое означает право на любое имущественное право, отделенное от личности. В частности, в Великобритании считается, что объектом недвижимости (real property) является не участок земли, а особая юридическая категория — estate (право собственности). Последнее, по существу, означает правовой режим участка земли. В теории подчеркивается, что право собственности стоит между субъектом и объектом недвижимости19.
Определяющим моментом в характеристике недвижимости выступает закрепление и регулирование отношений собственности на землю. Именно земельный участок является точкой отсчета в установлении круга объектов собственности. Полномочия собственника имущества, относящиеся к праву на землю, очень широки. Он считается собственником своего участка, а также всего, что находится под этим участком до центра Земли, и всего, что находится над ним до бесконечности. Практически это означает, что собственник участка является собственником недр и всего воздушного пространства. Поэтому, например, установление воздушных линий было разрешено специальным актом парламента, поскольку по общему правилу любой собственник мог бы запретить движение самолетов над своим участком20.
Согласно британскому законодательству, нет собственности на воды, но поскольку собственник участка является собственником всего, что с ним связано, то возможна собственность и на землю, по которой течет вода, то есть собственность на русло реки. Поэтому в английской правовой практике применяется выражение «столько-то акров земли, покрытых водой»21.
17 Webb C.A. Op. cit. P. 131.
18 Теоретические аспекты недвижимого имущества.
19 Webb C.A. Op. cit. P. 116.
20 Тужилова-Орданская Е.М. Указ. соч. С. 228-235.
21 Теоретические аспекты недвижимого имущества.
Государственное управление. Электронный вестник
Выпуск № 59. Декабрь 2016 г.
На наш взгляд, такой подход к вопросу о собственности на природные ресурсы верно отражает суть явления, признавая объектом собственности земли, покрытые водой, а не водные или иные природные объекты как таковые.
Англо-американская система землевладения наиболее надежно защищает права землевладельцев. С этим надо согласиться и, кроме того, добавить: в первую очередь обеспечивается отстаивание интересов самого государства и создается возможность для эффективного правового и государственного регулирования отношений недвижимости.
Таким образом, западные ученые, раскрывая содержание недвижимости, ставят акцент на ее правовую характеристику, хотя связывают эту характеристику с собственностью. Сущность недвижимости как экономической категории остается за рамками определения. В действительности, экономическое содержание недвижимости есть собственность на нее как сущность, заключенная в правовую форму. В условиях рыночной экономики — это отношения присвоения и отчуждения, охраняемые юридическим законом.
В России термин «недвижимость» появился во времена Петра I. В 1714 году был издан указ «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», в котором упорядочивались вопросы оборота недвижимости и наследования земель. Благодаря этому указу в российском законодательстве появилось деление имущества на движимое и недвижимое. К недвижимому имуществу относились «земли, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, любые строения и пустые дворовые места, а также железные дороги, полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней (шахты, мосты, плотины)»22. Землям принадлежали протекавшие по ним реки, находившиеся на них озера, пруды, болота, источники и дороги. Эти объекты также считались недвижимостью.
В советском законодательстве в связи с отменой частной собственности на землю многие дореволюционные наработки в сфере недвижимости были несправедливо забыты. Деления имущества на движимое и недвижимое в советское время не было, поскольку земля являлась исключительной собственностью государства, а сделки по поводу земельных участков были запрещены.
22 Саенко Л.К. Теоретические вопросы экономики недвижимости // Экономика и предпринимательство. 2014. № 8 (49). С. 38-41.
Государственное управление. Электронный вестник
Выпуск № 59. Декабрь 2016 г.
Лишь с принятием 4 июля 1991 года Федерального Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ», устанавливающего порядок приватизации жилья, возрождается понятие «недвижимость». Так, профессор МГУ, член-корреспондент Академии наук СССР Давид Розенберг приводит такое определение недвижимости: «Недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».
Советский ученый Михаил Кулагин пишет: «Имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют». Данное определение выделяет основные признаки, по которым объект может быть отнесен к недвижимости23.
Российский профессор Виктор Горемыкин замечает, что «в общем случае недвижимость — это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно». Отличием данного термина является выделение главного отличительного качества недвижимости — ее неразрывной связи с земельным участком, на котором она расположена.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; а также все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе: здания; сооружения; жилые и нежилые помещения; леса и многолетние насаждения; кондоминиумы24.
Для недвижимого имущества устанавливается специальный правовой режим, требующий обязательной государственной регистрации. Таким образом, к недвижимости относятся предприятия как имущественные комплексы, представленные в совокупности следующих составляющих: участков земли; зданий и сооружений; оборудования и инвентаря; продукции и сырья; различных прав (аренды, обозначения товарных знаков, фирменного наименования и др. обозначений, индивидуализирующих предприятие и его продукцию, товары, работы и услуги); информации; нематериальных благ; результатов интеллектуальной деятельности. Недвижимыми
23 Кулагин М.И. Предпринимательство и право: опыт Запада. М.: Дело, 1992.
24 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Российская газета. 24.03.2008. URL: http://www.rg.ru/2008/03/24/gk1-dok.html (дата обращения: 18.06.2016).
Государственное управление. Электронный вестник
Выпуск № 59. Декабрь 2016 г.
вещами являются также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,
космические объекты25.
По мере развития технологий, а также возможного вовлечения новых объектов в гражданский оборот перечень объектов недвижимости может расширяться.
Объекты недвижимости можно классифицировать следующим образом.
1) По функциональному назначению, куда включается три блока недвижимости: жилой фонд; нежилой фонд; природные объекты.
Жилой фонд — самый крупный блок из всех вышеуказанных, вследствие его особого значения как объекта жизнедеятельности человека. Наличие жилья создает условия для нормального уровня жизни и воспроизводства человеческого рода. По признаку территориального расположения в составе жилого фонда можно выделить городское, пригородное и загородное жилье, а по признаку объема — многоэтажное, малоэтажное, блокированное и индивидуальное жилье.
Нежилой фонд включает:
- коммерческую недвижимость, состоящую из офисных зданий, торговых площадей, складов, гаражей, отелей и т. п.; она используется для бизнеса и приносит доход собственникам помещений;
- промышленную недвижимость (различные производственные здания и сооружения, фабрики и заводы);
- недвижимость специального назначения (парки, мосты, церкви, дороги, кладбища и т. д.).
К блоку природных объектов относятся земельные участки, а также леса и многолетние насаждения, участки недр, водные объекты и т. п. Некоторые ученые данный блок включают в нежилой фонд. На наш взгляд, правильнее выделить его как отдельный блок, в связи с тем, что функционально природные объекты отличаются от объектов, относящихся к нежилому фонду.
2) По цели применения можно выделить недвижимость, используемую непосредственно для жилья — потребительскую (жилую), и недвижимость, используемую для получения дохода — инвестиционную.
Обобщая характеристику всех видов недвижимости, можно отметить их специфические особенности26.
25 Лински С.А. Развитие понятия «недвижимость» в отечественном законодательстве // Правовые вопросы недвижимости. 2016. № 1. С. 3-7.
26 Зарайская О.А. Экономическая природа недвижимости: дис... канд. экон. наук. М., 2010. С. 105-112.
Государственное управление. Электронный вестник
Выпуск № 59. Декабрь 2016 г.
- Стационарность, неподвижность, то есть неразрывная связь недвижимости с земельным участком. Она характеризуется прочной физической привязкой объекта недвижимости к земной поверхности и невозможностью его перемещения в пространстве без нанесения ему ущерба и физического разрушения.
- Материальность, или материально-вещественная субстанция недвижимости, которая выступает в единстве земельного участка (продукта природы) и здания или строения (продукта человеческого труда).
- Длительность создания объектов недвижимости. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3-3,5 года.
- Уникальность и неповторимость объектов недвижимости, а также их огромное разнообразие и неоднородность. Практически невозможно найти две абсолютно одинаковые квартиры, два одинаковых строения или земельных участка, у них обязательно найдутся отличия в их расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к сторонам света, инфраструктуре и т. д.
- Долговечность недвижимости. Недвижимость долговечнее всех других товаров, за редким исключением (например, драгоценные камни), она также характеризуется и признаком непотребляемости в процессе использования. Так, здания и сооружения рассчитаны на 70-100 лет, а земельные участки вообще вечны. Согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.
- Подверженность объекта недвижимости износу, что означает потерю пригодности объекта, снижение его функциональных свойств и уменьшение стоимости по мере использования. Различают физический, функциональный и внешний износ.
а) Физический износ — это износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.
б) Функциональный износ — износ (потеря в стоимости) из-за несоответствия объекта современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим характеристикам.
Выделяют следующие виды функционального износа:
• износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);
Государственное управление. Электронный вестник
Выпуск № 59. Декабрь 2016 г.
• износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не
превышает затраты на восстановление).
в) Внешний износ — износ в результате изменения внешних экономических
факторов.
Объекты недвижимости имеют свойство изменять свое состояние во времени:
- юность — возведение и введение объекта в действие;
- зрелость — выполнение в полном объеме объектом недвижимости его функционального назначения;
- упадок — исчерпание объектом недвижимости его положительных свойств;
- обновление — модернизация и реконструкция объекта недвижимости. Особенностью жизнедеятельности недвижимости является то, что она длится
дольше, чем жизнедеятельность любого другого объекта. Она включает следующие этапы:
- процесс строительства объекта недвижимости;
- создание амортизационного фонда и реальное возмещение;
- отчуждение (купля-продажа, мена, и т. д.) объекта недвижимости;
- потребление объекта недвижимости.
Недвижимости как объекту экономических отношений присущи все их характеристики: отношения собственности, рыночные отношения, правовые, социальные и т. д. Недвижимость участвует в процессе воспроизводства — производства, обращения, распределения и потребления27.
Важнейшей проблемой при раскрытии содержания недвижимости как экономической категории является вопрос собственности28. Собственность порождает отношения присвоения или отчуждения. В соответствии с формами собственности рыночной экономики собственность на недвижимость может быть государственная, муниципальная или частная.
В зависимости от субъекта собственности объекты недвижимости можно разделить на недвижимость, находящуюся в частном владении (физических и юридических лиц) и в государственной (или муниципальной) собственности.
В рыночной экономике недвижимость приобретает товарно-денежную форму. Принося пользу, недвижимость становится потребительной стоимостью, в отношениях купли-продажи — приобретает цену.
27 Зарайская О.А. Экономическая природа недвижимости // Экономические науки. Научно-информационный журнал. 2007. № 7 (32). С. 136-139.
28 Сажина М.А. Роль государства в формировании рыночной экономики // Вестник Российской академии наук. 1992. № 8. С. 33-34.
Государственное управление. Электронный вестник
Выпуск № 59. Декабрь 2016 г.
Поскольку современная экономика — это товарная экономика, то и недвижимость приобретает товарную форму. Следовательно, недвижимость — это товар, причем товар особого рода. Как особый товар земля включает принадлежащие ей природные ресурсы.
Специфической формой товарной недвижимости являются кондоминиумы29. Недвижимостью как имущественным комплексом признается не отдельная вещь, а целая система объектов и отношений. Однако оборудование, находящееся в зданиях и сооружениях (в том числе, электрооборудование, водопровод, лифты и т. п.), относится к движимому имуществу, и в то же время является неотъемлемой частью объекта недвижимости. В случае сделки с данным объектом недвижимости потребуется детально описать все движимое имущество, входящее в состав недвижимого. Это имеет особое значение в тех случаях, когда предприятие в целом или его часть становятся объектом купли-продажи, при оформлении закладных, описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.
Имеет свои особенности и ценообразование недвижимости30 (оценка ее стоимости в условиях спроса и предложения между участниками сделки). Купля-продажа недвижимости сопровождается высокими трансакционными издержками. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены недвижимости, для жилой недвижимости они существенно выше и могут достигать 10% от стоимости объекта. В отличие от многих других видов товаров, объекты недвижимости имеют тенденцию к постепенному росту их цены с течением времени.
Функциональное использование недвижимых активов в производственной деятельности различно. Одни активы участвуют в производственном процессе и приносят доход. Это — реальные активы (здания, сооружения, оборудование, товары). Другие используются в производственном процессе без видимого участия и тоже
29 В соответствии с Жилищным Кодексом Российской Федерации, кондоминиумом признается «единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенные на нем жилые и иные объекты недвижимости, в которых отдельные помещения находятся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а остальные части находятся в их общей долевой собственности. Объекты общего пользования в кондоминиуме: подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, технические подвалы, иные нежилые помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, в соответствии с действующим законодательством принадлежит собственникам помещений в кондоминиуме на праве общей долевой собственности». См.: Федеральный закон Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ. Жилищный кодекс Российской Федерации // Российская газета. 12.01.2005. Федеральный выпуск № 3670 (0). URL: http://www.rg.ru/2005/01/12/zhikischnYi-kodeks-doc.html (дата обращения: 16.06.2016).
30 СажинаМ.А. Инновационная экономика: методологические аспекты // Экономика и управление: проблемы, решения. 2013. № 11. С. 120-125.
Государственное управление. Электронный вестник
Выпуск № 59. Декабрь 2016 г.
приносят доход. Такие активы называются финансовыми активами (наличные деньги,
счета в банках, ценные бумаги). Иногда их определяют как фиктивные активы31. Для
разных лиц объекты недвижимости одновременно выступают как разновидность
финансового актива и как реальный актив, то есть и как товар, и как капитал.
Выступая в качестве финансового актива, недвижимость выделяется как материальное состояние в виде различных объектов собственности (здания, сооружения, земельные участки, месторождения полезных ископаемых). Инвесторы приобретают эти объекты с целью сохранения затраченной суммы денег во времени или для выгодной перепродажи по более высокой цене через определенное время. В соответствии с вышесказанным, недвижимость может и покупаться, и арендоваться:
- как инвестиционная недвижимость (разновидность финансовых активов);
- как операционная недвижимость (для производственного или личного потребления).
В научной литературе недвижимость как особый товар32 рассматривается неоднозначно, а порой даже с диаметрально противоположных точек зрения. Так, И.Т. Балабанов утверждает, что «недвижимость является финансовым активом»33. Н.Г. Волочков, напротив, пишет о том, что «недвижимость относится к категории товаров»34. На наш взгляд, в данном вопросе каждый из экономистов по-своему прав, поскольку двойственная природа недвижимости ведет к многообразию мотивов ее приобретения. Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, в доверительное управление, с целью дальнейшей перепродажи по более высокой цене и т. д., то она рассматривается как разновидность финансовых активов — инвестиционная недвижимость. Если же она приобретается для потребления (производственного или личного), то это разновидность реальных активов — операционная недвижимость. Двойственность недвижимости как товара (вещи), с одной стороны, и как капитала (экономического актива) — с другой, является важнейшей особенностью недвижимости. Недвижимость тем и уникальна, что может использоваться и как реальный, и как финансовый актив35. Очевидно, что один и тот же объект
31 Fisher J.D., Martin R.S. Income Property Valuation. Chicago: Dearborn Real Estate Education, 2003. P. 199-202.
32 Сажина М.А. Экономические аспекты управленческой деятельности // Проблемы экономики и менеджмента. 2009. Т. 1. Вып. 24. С. 32-34.
33 Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996. С. 14-15.
34 Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996.
35 Brueggeman W., Fisher J. Real Estate Finance and Investments // Industry and Innovation. 2010. No 2. P. 7-8.
Государственное управление. Электронный вестник
Выпуск № 59. Декабрь 2016 г.
недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, как он используется
с экономической точки зрения. Операционная недвижимость, будучи товаром, вступает в
противоречие с инвестиционной недвижимостью, являющейся капиталом.
Характеристики объектов недвижимости как товара могут не совпадать для
продавца и для покупателя (асимметрия представлений о товаре). С позиций
потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в
большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций
строительной организации производимым товаром является законченный
многоквартирный или секционный дом36.
В последние годы инвестирование в недвижимость приобретает все большее
значение37. Это отражает объективный процесс укрупнения и переплетения
финансового и промышленного капитала в российской экономике38. Инвестирование в
каждый конкретный объект недвижимости сопровождается определенным
соотношением уровня риска и степени доходности (так называемой ставки
доходности)39. Максимизация доходности при стабилизации или снижении уровня
риска способствует формированию инвестиционного портфеля, то есть совокупности
различных объектов с неодинаковой степенью доходности, собранных для достижения
определенной инвестиционной цели. Он создается из разных типов недвижимости, что
придает ему устойчивость. Формирование инвестиционного портфеля происходит с
учетом следующих качеств составляющих его объектов40:
- географическое положение;
- потребительские характеристики видов недвижимости и их возраст;
- экономический потенциал;
- функциональное назначение;
- отраслевую принадлежность.
Обладая рядом специфических особенностей, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий портфельный риск, и как самостоятельный актив, приносящий доход.
36 Brett L.D., Schmitz A. Real Estate Market Analysis: Methods and Case Studies. 2nd edition. Washington, D.C.: Urban Land Institute, 2009. P. 59-60.
37 Ленковец О.М. Инвестиции в недвижимость как фактор экономического развития: автореф. дис... канд. экон. наук. СПб., 2009.
38 ЗеленюкА.И. Инвестиции в недвижимость как форма движения спекулятивного капитала // Финансовый бизнес. 2011. № 6 (155). С. 20-29.
39 БузоваИ.А. Инвестиции в недвижимость: методы обоснования финансовых решений: автореф. дис. канд. экон. наук. СПб., 2000.
40 Беляева С.Г. Управление портфелем недвижимости. М.: Юнити, 1998. С. 67-75.
Государственное управление. Электронный вестник
Выпуск № 59. Декабрь 2016 г.
Двойственность объектов недвижимости создает многообразие мотивов и источников
финансирования недвижимости. Например, средства в жилищное строительство
могут вкладываться как инвесторами, заинтересованными в извлечении дохода от
последующей продажи или сдачи в аренду недвижимости, так и будущими
потребителями, заинтересованными в улучшении своих жилищных условий.
Требования со стороны тех и других к объекту недвижимости различны. Для
инвестора важно, какова доходность инвестиций, для потребителя — каковы
потребительские качества объекта и насколько они отвечают его запросам.
Финансовая сторона интересует инвестора, прежде всего, как фактор,
ограничивающий его возможности. Поэтому конкурентная среда в этих случаях будет
различна: на финансовом рынке недвижимость конкурирует с другими видами
финансовых активов за инвестора, а на потребительском — за потребителей. Таким
образом, недвижимое имущество вынуждено одновременно конкурировать на рынке
как финансовых, так и реальных активов41.
Поскольку собственность на недвижимость порождает отношения присвоения
или отчуждения, то формируется рынок недвижимости, имеющий свои законы сделок42.
Покупка недвижимости связана с привлечением большого количества
денежных средств, так как объекты недвижимости — товар дорогостоящий. Таким
образом, их купля-продажа является одновременно движением капитала, приносящего
доход и возрастающего во времени43. Например, купленную за определенную сумму
квартиру можно через некоторое время продать за большую цену или сдать в аренду с
целью получения дохода. Материальные средства, затраченные на приобретение
помещения под предприятие, будут приносить инвестору доход в результате
функционирования данного предприятия. Данное качество недвижимости дает
возможность использовать ее как привлекательный инвестиционный актив,
эффективное управление которым способно приносить весомые доходы44.
Инвестиционная привлекательность недвижимости приводит к ее
концентрации в руках перекупщиков, которые осуществляют спекулятивные сделки на
рынке недвижимости с целью получения прибыли. Существенным недостатком их
деятельности является выведение земель и других объектов недвижимости из
хозяйственного оборота, а также взвинчивание и без того высоких цен на нее.
41 Цогоев А. Как инвестировать в недвижимость. М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. С. 55-56.
42 Сажина М.А. Экономические аспекты управленческой деятельности.
43 Задонский Г. Рынок недвижимости // Экономическое развитие России. 2014. Т. 21. № 10. С. 49-57.
44 Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М: Дело, 1995. С. 111.
Государственное управление. Электронный вестник
Выпуск № 59. Декабрь 2016 г.
Функционирование рынка недвижимости переплетается с рынком капитала45.
При выдаче кредитов наличие недвижимости является гарантией возврата кредитных
средств. Покупка объектов недвижимости всегда была надежным вложением денежных
средств с целью страхования накоплений от инфляции, так как цены на недвижимость,
как правило (если это не кризисное время), имеют тенденцию к росту. Поэтому доверие
к недвижимости как средству сохранения финансовых ресурсов возрастает. Более того,
наличие в собственности недвижимости является показателем состоятельности любого
человека или предприятия.
Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия правильных
инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. Однако
специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются
с трудностями, а порой и невозможностью корректной и однозначной формализации
экономических взаимосвязей на рынке недвижимости.
Объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении46 для их
поддержания в нормальном функциональном состоянии: в обеспечении коммунального
обслуживания, осуществлении технической эксплуатации и текущего ремонта, охраны
объекта недвижимости и т. д.47 Для извлечения максимальных доходов от объекта
недвижимости требуется организация его эффективного использования. Поэтому
инвестор должен обладать достаточными знаниями в сфере управления
недвижимостью48.
Все сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре с целью обеспечения устойчивости прав на это имущество и установления специального порядка распоряжения им49. Возникновение прав собственности, их ограничение, переход и прекращение — все это подлежит обязательной государственной регистрации50.
45 Зарайская О.А. Рынок недвижимости: его структура, особенности, место и роль в экономическом процессе // Теория и практика управления: новые подходы. М.: Университетский гуманитарный лицей, 2007. Вып. 8.
46 Сажина М.А. Роль государства в социально-экономическом развитии // Проблемы экономики и менеджмента. 2005. № 14. С. 55.
47 Лебедева О.И. Управление недвижимостью в условиях российской экономики // Общество. Среда. Развитие. 2012. № 4 (25). С. 10-13.
48 Лапенков Н.О. Стратегии управления недвижимостью // Молодой ученый. 2016. № 10. С. 766-769.
49 Войцеховская Д.Р. Сделки с недвижимостью: понятие, формы, виды и особенности // Молодой ученый. 2016. № 10. С. 972-974.
50 Лебедева О.И. Формы и методы государственного регулирования рынка недвижимости в российской экономике // Управление экономическими системами: электронный научный журнал. 2012. № 4 (40). С. 52.
Государственное управление. Электронный вестник
Выпуск № 59. Декабрь 2016 г.
Недвижимость может быть обременена правами третьих лиц, что оказывает большое влияние на ее цену и ликвидность.
Права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости отличаются от прав владения другими товарами и являются предметами сделки, которая представляет из себя действие физических или юридических лиц, направленное на установление, изменение или прекращение правоотношений (то есть гражданских прав и обязанностей физических или юридических лиц по отношению к данному объекту), а также переход банковских документов, ценных бумаг, денег от одного лица к другому51. Порядок обязательной государственной регистрации установлен статьей 131 ГК РФ52 и Федеральным законом № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»53. Обязательной регистрации подлежат следующие права: собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты54.
Процесс регистрации сделок состоит из трех этапов:
- формирование объекта недвижимости;
- присвоение кадастрового номера;
- выдача свидетельства о собственности (или других прав в соответствии с действующим законодательством)55.
Формирование объекта недвижимости — это его индивидуализация56, то есть придание объекту таких технических, экономических и юридических характеристик, которые позволяют выделить его из всех других57. После окончания этой процедуры
URL: http://cYberleninka.ru/article/n/formY-i-metodY-gosudarstvennogo-regulirovaniYa-rvnka-nedvizhimosti-v-rossivskov-ekonomike (дата обращения: 09.01.2017).
51 Кузнецова Е. О. Развитие единой системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости // Вестник магистратуры. 2013. № 11 (26). С. 90-95.
52 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ.
53 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ г. Москва «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 30.07.1997. URL: https://rg.ru/ 1997/07/30/nedvüimost-dok.html (дата обращения: 28.06.2016).
54Авдюничева Ю.А. Государственная регистрация сделок с недвижимостью на современном этапе развития законодательства в Российской Федерации // Экономика и право. XXI век. 2016. № 1. С. 133-137.
55 Судас Л.Г., Румянцев И.А. Проект по регистрации и кадастру: социальная оценка // Вестник Московского университета. Серия 21. Управление (государство и общество). 2005. № 4. С. 37-39.
56 Судас Л.Г., Румянцев И.А. Государственный кадастр объектов недвижимости // Вестник Московского университета. Серия 21. Управление (государство и общество). 2007. № 2. С. 1-12.
57 Самойлова В.А. Управление недвижимостью как основа устойчивого развития региона // Современные проблемы взаимодействия Российского государства и общества: Сборник научных трудов. Саратов: Поволжский институт управления им. П.А. Столыпина, 2016. С. 89-90.
Государственное управление. Электронный вестник
Выпуск № 59. Декабрь 2016 г.
объекту недвижимости (земельному участку, квартире, зданию) присваивается свой
кадастровый номер, то есть происходит его регистрация. Она осуществляется в
соответствии с принятой системой базисного плана города. Первые две цифры
кадастрового номера — это обозначение города как субъекта Федерации. Для Москвы,
например, эта цифра — 77.
Таким образом, недвижимость, занимая важнейшее место в экономике,
представляет сложную, многостороннюю проблему, требующую особенно
внимательного управления со стороны как государства, так и бизнеса.
Список литературы:
1. Авдюничева Ю.А. Государственная регистрация сделок с недвижимостью на современном этапе развития законодательства в Российской Федерации // Экономика и право. XXI век. 2016. № 1. С. 133-137.
2. БалабановИ.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.
3. Беляева С.Г. Управление портфелем недвижимости. М.: Юнити, 1998.
4. Бергманн В. Введение к пониманию германского Гражданского уложения // Гражданское уложение Германии. М.: Wolters Kluwer Russia, 2008. С. 55-61.
5. БойковаМ. Мир хижин и дворцов // Прямые инвестиции. 2012. № 12 (128). С. 86-88.
6. Бузова И.А. Инвестиции в недвижимость: методы обоснования финансовых решений: автореф. дис... канд. экон. наук. СПб., 2000.
7. Войцеховская Д.Р. Сделки с недвижимостью: понятие, формы, виды и особенности // Молодой ученый. 2016. № 10. С. 972-974.
8. ВолочковН.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996.
9. Габараев А.М. Понятие и признаки недвижимости // Актуальные проблемы научной мысли: Сборник статей Международной научно-практической конференции. Уфа: Научный Центр «Аэтерна», 2014. С. 121-124.
10. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Российская газета. 24.03.2008. URL: http://www.rg.ru/2008/03/24/gk1-dok.html (дата обращения: 18.06.2016).
11. Григорьева И.М. О понятии недвижимости как объекте гражданского оборота // Молодые ученые. 2013. № 4. С. 36-40.
12. Задонский Г. Рынок недвижимости // Экономическое развитие России. 2014. Т. 21. № 10. С. 49-57.
Государственное управление. Электронный вестник
Выпуск № 59. Декабрь 2016 г.
13. Зарайская О.А. Рынок недвижимости: его структура, особенности, место и роль в экономическом процессе // Теория и практика управления: новые подходы. М.: Университетский гуманитарный лицей, 2007. Вып. 8.
14. Зарайская О.А. Экономическая природа недвижимости: дис... канд. экон. наук. М., 2010.
15. Зарайская О.А. Экономическая природа недвижимости // Экономические науки. Научно-информационный журнал. 2007. № 7 (32). С. 136-139.
16. Зеленюк А.И. Инвестиции в недвижимость как форма движения спекулятивного капитала // Финансовый бизнес. 2011. № 6 (155). С. 20-29.
17. Калинина Г.И. Классификация объектов недвижимости в России: правила, проблемы, новации // Кадастр недвижимости. 2013. № 11.С. 115-120.
18. КузнецоваЕ.О. Развитие единой системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости // Вестник магистратуры. 2013. № 11 (26). С. 90-95.
19. Кулагин М.И. Предпринимательство и право: опыт Запада. М.: Дело, 1992.
20. Лапенков Н.О. Стратегии управления недвижимостью // Молодой ученый. 2016. № 10. С. 766-769.
21. Лебедева О.И. Управление недвижимостью в условиях российской экономики // Общество. Среда. Развитие. 2012. № 4 (25). С. 10-13.
22. Лебедева О.И. Формы и методы государственного регулирования рынка недвижимости в российской экономике // Управление экономическими системами: электронный научный журнал. 2012. № 4 (40). URL: http ://cyberleninka.ru/article/n/formy -i-metodv-gosudarstvennogo-regulirovaniva-rvnka-nedvizhimosti-v-rossivskov-ekonomike (дата обращения: 09.01.2017).
23. Ленковец О.М. Инвестиции в недвижимость как фактор экономического развития: автореф. дис. канд. экон. наук. СПб., 2009.
24. Лински С.А. Развитие понятия «недвижимость» в отечественном законодательстве // Правовые вопросы недвижимости. 2016. № 1. С. 3-7.
25. Нечипор И.В., Казиханов М.Э., Рачков А.В. Международный опыт управления жилой недвижимостью // Современные тенденции в экономике и управлении: новый взгляд. 2016. № 40-2. С. 136-142.
26. Петрушкин В.А. Дефиниции системы оборота недвижимости // Актуальные проблемы экономики и права. 2014. № 2 (30). С.147-155.
Государственное управление. Электронный вестник
Выпуск № 59. Декабрь 2016 г.
27. Саенко Л.К. Теоретические вопросы экономики недвижимости // Экономика и предпринимательство. 2014. № 8 (49). С. 38-41.
28. Сажина М.А. Инновационная экономика: методологические аспекты // Экономика и управление: проблемы, решения. 2013. № 11. С. 120-125.
29. Сажина М.А. Роль государства в социально-экономическом развитии // Проблемы экономики и менеджмента. 2005. № 14.
30. Сажина М.А. Роль государства в формировании рыночной экономики // Вестник Российской академии наук. 1992. № 8. С. 33-34.
31. Сажина М.А. Экономические аспекты управленческой деятельности // Проблемы экономики и менеджмента. 2009. Т. 1. Вып. 24. С. 32-34.
32. Самойлова В.А. Управление недвижимостью как основа устойчивого развития региона // Современные проблемы взаимодействия Российского государства и общества: Сборник научных трудов. Саратов: Поволжский институт управления им. П.А. Столыпина, 2016. С. 89-90.
33. Судас Л.Г., Румянцев И.А. Государственный кадастр объектов недвижимости // Вестник Московского университета. Серия 21. Управление (государство и общество). 2007. № 2. С. 1-12.
34. Судас Л.Г., Румянцев И.А. Проект по регистрации и кадастру: социальная оценка // Вестник Московского университета. Серия 21. Управление (государство и общество). 2005. № 4. С. 37-39.
35. Теоретические аспекты недвижимого имущества // Pandia [Сайт]. URL: http://pandia.ru/text/77/226/27245.php (дата обращения: 20.09.2016).
36. Тужилова-Орданская Е.М.Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России. М.: Буквовед, 2007.
37. Федеральный закон Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ. Жилищный кодекс Российской Федерации // Российская газета. 12.01.2005. Федеральный выпуск № 3670 (0). URL: http://www.rg.ru/2005/01/12/zhikischnvi-kodeks-doc.html (дата обращения: 16.06.2016).
38. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ г. Москва «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 30.07.1997. URL: https://rg.ru/1997/07/30/nedvijimost-dok.html (дата обращения: 28.06.2016).
39. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М: Дело, 1995.
40. Цогоев А. Как инвестировать в недвижимость. М.: Альпина Бизнес Букс, 2006.
Государственное управление. Электронный вестник
Выпуск № 59. Декабрь 2016 г.
41. Черемисин А.И. Категория «недвижимость» в методологии экономики недвижимости // Актуальные проблемы современной науки, техники и образования. 2012. Т. 2. № 70. С. 221-222.
42. Шевырин А.А. К вопросу о понятии недвижимости в гражданском праве // Право и экономика. 2014. № 3 (313). С. 73-76.
43. Шеметова И.Ю. Недвижимость как имущественный объект. Место недвижимости среди других вещей в гражданском праве // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 8 (155). С. 30-37.
44. Шлотгауэр М.А. О правовом регулировании оборота жилой недвижимости за рубежом // Вестник Омского университета. Серия «Право». 2007. № 4 (13). С. 87-92.
45. Шорников Д.В. Первый взгляд на Испанский Гражданский кодекс // Сибирский юридический вестник. 2010. № 2 (49). С. 90-95.
46. BrettL.D., SchmitzA. Real Estate Market Analysis: Methods and Case Studies. 2nd edition. Washington, D.C.: Urban Land Institute, 2009.
47. Brueggeman W., Fisher J. Real Estate Finance and Investments // Industry and Innovation. 2010. No 2. P. 7-8.
48. Fisher J.D., Martin R.S. Income Property Valuation. Chicago: Dearborn Real Estate Education, 2003.
49. Webb C.A. Valuation of Real Property. London: Crosby Lockwood and Son, 1913. Reprint: 2011.
Государственное управление. Электронный вестник
Выпуск № 59. Декабрь 2016 г.
Sazhina M.A., Zarayskaya O.A.
The Concept of Real Estate: Scientific Interpretation and Practical Approaches
Muza А. Sazhina — Ph.D., Professor, School of Public Administration, Lomonosov Moscow State University, Moscow, Russian Federation.
Olga A. Zarayskaya — Ph.D., Assistant, School of Public Administration, Lomonosov Moscow State University, Moscow, Russian Federation. E-mail: ZaravskavaO A @ spa. msu. ru
Annotation
The article examines the real estate as an economic category and the different approaches of foreign and domestic economists to the concept of real estate. Special attention is paid to the legal aspects of real estate from the time of Roman law to the present day in Western Europe. The authors characterize real estate as a commodity and as an investment asset and describe the stages of registration of a real estate transaction.
Keywords
Real estate, property, real estate as a commodity, real estate as an asset, investment property, real estate market, real estate registration.
References:
1. Avdiunicheva Iu.A. Gosudarstvennaia registratsiia sdelok s nedvizhimost'iu na sovremennom etape razvitiia zakonodatel'stva v Rossiiskoi Federatsii. Ekonomika i pravo. XXI vek, 2016, 1, pp. 133-137.
2. Balabanov I.T. Operatsii s nedvizhimost'iu v Rossii. Moscow: Finansy i statistika, 1996.
3. Beliaeva S.G. Upravlenieportfelem nedvizhimosti. Moscow: Iuniti, 1998.
4. Bergmann V. Vvedenie k ponimaniiu germanskogo Grazhdanskogo ulozheniia. Grazhdanskoe ulozhenie Germanii. Moscow: Wolters Kluwer Russia, 2008, pp. 55-61.
5. Boikova M. Mir khizhin i dvortsov. Priamye investitsii, 2012, 12 (128), pp. 86-88.
6. Buzova I.A. Investitsii v nedvizhimost': metody obosnovaniia finansovykh reshenii: avtoref. dis... kand. ekon. nauk. Saint-Petersburg., 2000.
7. Voitsekhovskaia D.R. Sdelki s nedvizhimost'iu: poniatie, formy, vidy i osobennosti. Molodoi uchenyi, 2016, 10, pp. 972-974.
8. Volochkov N.G. Spravochnikpo nedvizhimosti. Moscow: INFRA-M, 1996.
9. Gabaraev A.M. Poniatie i priznaki nedvizhimosti. Aktual'nye problemy nauchnoi mysli: Sbornik statei Mezhdunarodnoi nauchno-prakticheskoi konferentsii. Ufa: Nauchnyi Tsentr "Aeterna", 2014. Pp. 121-124.
10. Grazhdanskii kodeks Rossiiskoi Federatsii. Chast' pervaia. Federal'nyi zakon Rossiiskoi Federatsii ot 30.11.1994 № 51-FZ. Rossiiskaia gazeta. 24.03.2008. URL: http://www.rg.ru/2008/03/24/gk1-dok.html (data obrashcheniia: 18.06.2016).
11. Grigor'eva I.M. O poniatii nedvizhimosti kak ob"ekte grazhdanskogo oborota. Molodye uchenye, 2013, 4, pp. 36-40.
12. Zadonskii G. Rynok nedvizhimosti. Ekonomicheskoe razvitie Rossii, 2014, vol. 21, issue 10, pp. 49-57.
13. Zaraiskaia O.A. Rynok nedvizhimosti: ego struktura, osobennosti, mesto i rol' v ekonomicheskom protsesse. Teoriia i praktika upravleniia: novye podkhody. Moscow: Universitetskii gumanitarnyi litsei, 2007, vol. 8.
14. Zaraiskaia O.A. Ekonomicheskaiapriroda nedvizhimosti: dis. kand. ekon. nauk. Moscow, 2010.
Государственное управление. Электронный вестник
Выпуск № 59. Декабрь 2016 г.
15. Zaraiskaia O.A. Ekonomicheskaia priroda nedvizhimosti. Ekonomicheskie nauki. Nauchno-informatsionnyi zhurnal, 2007, 7 (32), pp. 136-139.
16. Zeleniuk A.I. Investitsii v nedvizhimost' kak forma dvizheniia spekuliativnogo kapitala. Finansovyi biznes,
2011, 6 (155), pp. 20-29.
17. Kalinina G.I. Klassifikatsiia ob'ektov nedvizhimosti v Rossii: pravila, problemy, novatsii. Kadastr nedvizhimosti, 2013, 11, pp. 115-120.
18. Kuznetsova E.O. Razvitie edinoi sistemy gosudarstvennoi registratsii prav na nedvizhimost' i gosudarstvennogo kadastrovogo ucheta nedvizhimosti. Vestnik magistratury, 2013, 11 (26), pp. 90-95.
19. Kulagin M.I. Predprinimatel'stvo i pravo: opyt Zapada. Moscow: Delo, 1992.
20. Lapenkov N.O. Strategii upravleniia nedvizhimost'iu. Molodoi uchenyi, 2016, 10, pp. 766-769.
21. Lebedeva O.I. Upravlenie nedvizhimost'iu v usloviiakh rossiiskoi ekonomiki. Obshchestvo. Sreda. Razvitie,
2012, 4 (25), pp. 10-13.
22. Lebedeva O.I. Formy i metody gosudarstvennogo regulirovaniia rynka nedvizhimosti v rossiiskoi ekonomike. Upravlenie ekonomicheskimi sistemami: elektronnyi nauchnyi zhurnal, 2012, 4 (40). URL: http://cyberleninka.ru/article/n7formy-i-metody-gosudarstvennogo-regulirovaniya-rvnka-nedvizhimosti-v-rossiyskoy-ekonomike (data obrashcheniia: 09.01.2017).
23. Lenkovets O.M. Investitsii v nedvizhimost' kakfaktor ekonomicheskogo razvitiia: avtoref. dis... kand. ekon. nauk. Saint Petersburg, 2009.
24. Linski S.A. Razvitie poniatiia «nedvizhimost'» v otechestvennom zakonodatel'stve. Pravovye voprosy nedvizhimosti, 2016, 1, pp. 3-7.
25. Nechipor I.V., Kazikhanov M.E., Rachkov A.V. Mezhdunarodnyi opyt upravleniia zhiloi nedvizhimost'iu.
Sovremennye tendentsii v ekonomike i upravlenii: novyi vzgliad, 2016, 40-2, pp. 136-142.
26. Petrushkin V.A. Definitsii sistemy oborota nedvizhimosti. Aktual'nye problemy ekonomiki i prava, 2014, 2 (30), pp. 147-155.
27. Saenko L.K. Teoreticheskie voprosy ekonomiki nedvizhimosti. Ekonomika i predprinimatel'stvo, 2014, 8 (49), pp. 38-41.
28. Sazhina M.A. Innovatsionnaia ekonomika: metodologicheskie aspekty. Ekonomika i upravlenie: problemy, resheniia, 2013, 11, pp. 120-125.
29. Sazhina M.A. Rol' gosudarstva v sotsial'no-ekonomicheskom razvitii. Problemy ekonomiki i menedzhmenta, 2005, 14.
30. Sazhina M.A. Rol' gosudarstva v formirovanii rynochnoi ekonomiki. Vestnik Rossiiskoi akademii nauk, 1992, 8, pp. 33-34.
31. Sazhina M.A. Ekonomicheskie aspekty upravlencheskoi deiatel'nosti. Problemy ekonomiki i menedzhmenta, 2009, vol. 1, issue 24, pp. 32-34.
32. Samoilova V.A. Upravlenie nedvizhimost'iu kak osnova ustoichivogo razvitiia regiona. Sovremennye problemy vzaimodeistviia Rossiiskogo gosudarstva i obshchestva: Sbornik nauchnykh trudov. Saratov: Povolzhskii institut upravleniia im. P.A. Stolypina, 2016. Pp. 89-90.
33. Sudas L.G., Rumiantsev I.A. Gosudarstvennyi kadastr ob'ektov nedvizhimosti. Vestnik Moskovskogo universiteta. Seriia 21. Upravlenie (gosudarstvo i obshchestvo), 2007, 2, pp. 1-12.
34. Sudas L.G., Rumiantsev I.A. Proekt po registratsii i kadastru: sotsial'naia otsenka. Vestnik Moskovskogo universiteta. Seriia 21. Upravlenie (gosudarstvo i obshchestvo), 2005, 4, pp. 37-39.
Государственное управление. Электронный вестник
Выпуск № 59. Декабрь 2016 г.
35. Teoreticheskie aspekty nedvizhimogo imushchestva. Pandia [Sait]. URL: http://pandia.ru/text/77/226/27245.php (data obrashcheniia: 20.09.2016).
36. Tuzhilova-Ordanskaia E.M. Problemy zashchity prav na nedvizhimost' v grazhdanskom prave Rossii. Moscow: Bukvoved, 2007.
37. Federal'nyi zakon Rossiiskoi Federatsii ot 29.12.2004 № 188-FZ. Zhilishchnyi kodeks Rossiiskoi Federatsii. Rossiiskaia gazeta, 12.01.2005, Federal'nyi vypusk 3670 (0). URL: http://www.rg.ru/2005/01/12/zhik ischnyi-kodeks-doc.html (data obrashcheniia: 16.06.2016).
38. Federal'nyi zakon ot 21.07.1997 № 122-FZ g. Moskva "O gosudarstvennoi registratsii prav na nedvizhimoe imushchestvo i sdelok s nim". Rossiiskaia gazeta, 30.07.1997. URL: https://rg.ru/1997/07/30/nedviiimost-dok.html (data obrashcheniia: 28.06.2016).
39. Fridman D., Orduei N. Analiz i otsenkaprinosiashchei dokhodnedvizhimosti. Moscow: Delo, 1995.
40. Tsogoev A. Kak investirovat' v nedvizhimost'. Moscow: Al'pina Biznes Buks, 2006.
41. Cheremisin A.I. Kategoriia "nedvizhimost'" v metodologii ekonomiki nedvizhimosti. Aktual'nye problemy sovremennoi nauki, tekhniki i obrazovaniia, 2012, vol. 2, no 70, pp. 221-222.
42. Shevyrin A.A. K voprosu o poniatii nedvizhimosti v grazhdanskom prave. Pravo i ekonomika, 2014, 3 (313), pp. 73-76.
43. Shemetova I.Iu. Nedvizhimost' kak imushchestvennyi ob'ekt. Mesto nedvizhimosti sredi drugikh veshchei v grazhdanskom prave. Imushchestvennye otnosheniia v Rossiiskoi Federatsii, 2014, 8 (155), pp. 30-37.
44. Shlotgauer M.A. O pravovom regulirovanii oborota zhiloi nedvizhimosti za rubezhom. Vestnik Omskogo universiteta. Seriia "Pravo", 2007, 4 (13), pp. 87-92.
45. Shornikov D.V. Pervyi vzgliad na Ispanskii Grazhdanskii kodeks. Sibirskii iuridicheskii vestnik, 2010, 2 (49), pp. 90-95.
46. Brett L.D., Schmitz A. Real Estate Market Analysis: Methods and Case Studies. 2nd ed. Washington, D.C.: Urban Land Institute, 2009.
47. Brueggeman W., Fisher J. Real Estate Finance and Investments. Industry and Innovation, 2010, 2, pp. 7-8.
48. Fisher J.D., Martin R.S. Income Property Valuation. Chicago: Dearborn Real Estate Education, 2003.
49. Webb C.A. Valuation of Real Property. London: Crosby Lockwood and Son, 1913. Reprint: 2011.
