CC BY
133
Ценность, оценка и цена на рынке недвижимости.
The value, appraisal and price of real estate.
Сиротникова М.В. Аспирантка СПбГУ, экономический факультет, Кафедра экономической теории Maria.sirotnikova@gmail.com
Аннотация: В данной статье рассматривается взаимодействие понятий цена и ценность на примере рынка недвижимости. Для определения взаимодействия данных понятий описываются основные теории цены: трудовая теория стоимости, теория предельной полезности и неоклассическая теория о взаимодействии спроса и предложения. В статье также дается определение цены продавца и покупателя, и сравниваются факторы, которые учитывает каждая сторон в рамках сделки на рынке недвижимости.
Annotation: This article examines the interaction of price and value concepts on the example of the real estate market. The fundamental theories of prices are described to determine the interaction of these concepts: labor theory of value, marginal utility theory and neoclassical theory of the interaction of supply and demand. The article also defines the price of the seller and buyer, and compares the factors taking into account each of the parties in the transaction in the real estate market.
Ключевые слова: цена, стоимость, ценность, недвижимость, недвижимое имущество, оценка.
Key words: price, value, worth, real estate, appraisal. Определения:
Цена покупателя - сумма, которую готов заплатить покупатель за объект недвижимости.
Цена продавца - сумма, которую готов получить продавец в результате завершения сделки.
Цена реализации - сумма, которая фиксируется в качестве цены финальной сделки между продавцом и покупателем.
Рынок недвижимого имущества играет особую роль в экономических процессах. Недвижимость является специфическим объектом и выступает на рынке в качестве товара, средства производства, объекта реализации юридических прав, ресурса жизнедеятельности компании. В то же время объекты недвижимости выступают в качестве источника дохода многих специализированных организаций, например, оценочных и консалтинговых фирм, агентств недвижимости.
Объекты недвижимости обладают особыми свойствами. Среди них наибольший удельный вес занимают природные, в том числе земельные ресурсы. Их специфика заключается в том, что они не являются продуктами труда человека, и их предложение строго ограничено и не подлежит износу.
Всем объектам недвижимости присущ признак стационарности, что подразумевает невозможность их перемещения без нанесения ущерба. Объекты недвижимости материальны, они всегда функционируют в натурально-вещественной и стоимостной формах. Каждый объект недвижимости уникален, каждое здание или сооружение имеет определенный набор характеристик: различное местоположение, год постройки, состояние, назначение, срок службы, общую площадь, материалы строительства и др.
Определение ценности объектов недвижимости в значительной степени усложняется их непосредственным содержанием и сущностью, а также их свойствами и ролью в экономических процессах. При этом необходимо понимание того, какую роль играет ценность в определении цены объектов недвижимости.
С точки зрения трудовой теории стоимости, ценность имеет две формы проявления - потребительную и меновую. С одной стороны, каждый потребитель определяет для себя конкретные субъективные качества, которые он ожидает получить от потребления того или иного товара. При этом для каждого нового товара данный набор качеств может разниться в зависимости от свойств самого товара, цели его потребления, а также времени, когда данный товар потребляется. Таким образом, ценность включает в себя совокупность естественных и общественных свойств с точки зрения конкретного пользователя, который делает выбор между возможными вариантами использования. Данную ценность (стоимость) можно определить как потребительную. С другой стороны, потребитель вступает в обмен на рынке с другими субъектами, для каждого из которых существует свой набор характеристик, определяющих ценность товара. В результате меновых отношений возникает меновая ценность (стоимость). Потребительная и меновая стоимость в своем единстве лежат в основе определения ценности.
На рынке недвижимого имущества происходит перераспределение прав собственности, а также перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования объектов недвижимости. Каждое право или полномочие (владение, пользование, распоряжение, право на доход и др.) удовлетворяет конкретные потребности субъектов. В своей совокупности они определяют полезность (потребительную стоимость) рассматриваемого объекта недвижимого имущества.
Потребительная и меновая ценности (стоимости) недвижимого имущества находятся в противоречии, поскольку отражают их различные сущностные стороны. Отдельно взятый объект недвижимости, например, здание коммерческого назначения, стоящее у центральной магистрали может обладать высокой ценностью для ее собственника в период ведения бизнеса. В случае расширения производства данным собственником площадь данного здания является недостаточной. В результате этого падает потребительная
ценность данного конкретного объекта для нашего конкретного собственника. Если собственник принимает решение о его продаже, необходимо определение его меновой ценности. В данном случае возникает противоречие в силу того, что потребительная ценность снизилась, а меновая ценность остается на высоком уровне. Таким образом, процесс обмена будет эффективным в том случае, если меновая ценность данного объекта недвижимости будет соизмерима с его потребительной ценностью для другого (нового собственника) субъекта. Соответственно, данное здание приобретет новый уровень ценности для нового конкретного субъекта.
Согласно теории полезности, существует объективная и субъективная ценность. Объективная ценность формируется на рынке в результате конкуренции, а субъективная является результатом субъективных оценок. Ценность определяется предельной полезностью, то есть полезностью последней потребляемой единицы блага из данного запаса и с ростом потребления ценность каждой дополнительной единицы снижается.
На мой взгляд, теория предельной полезности не дает полного понимания формирования ценности на рынке недвижимого имущества. Каждая новая потребляемая единица недвижимости обладает ценностью и полезностью. С одной стороны, ценность определяется продавцом и покупателем через субъективные оценки. Каждая дополнительная единица недвижимости может выступать как источником удовлетворения потребности, так и источником дохода, из чего складывается общая ценность. На рынке недвижимости может редко наблюдаться процесс снижения каждой дополнительной потребляемой единицы. Это связано с тем, что потенциально каждый объект недвижимости может рассматриваться как источник дополнительного дохода субъекта. С другой стороны, для полного понимания формирования ценности и цены необходимо взаимодействие продавца и покупателя.
Рынок недвижимости является местом столкновения продавцов и покупателей, спроса и предложения. На рынке ценность получает денежное выражение.
А. Маршалл представил рыночный механизм, в результате которого формируется рыночная цена. Она является результатом равенства цены спроса и цены предложения. Цена спроса определяется полезностью товара для конкретного субъекта, а цена предложения отражает издержки производства.
На рынке недвижимости формирование ценности связано с процессом оценочной деятельности и оценочно-количественной характеристики оцениваемого объекта. В процессе ее получения формируется итоговая ценность, которая лежит в основе определения цены. Необходимость оценки возникает в силу уникальности объектов недвижимости.
Оценка производится тремя различными способами - затратным, сравнительным и доходным. Затратный подход основывается на определении необходимых издержек для приобретения (аренды) земельного участка и воссоздания точной копии или аналога исследуемого объекта недвижимого имущества. Доходный подход основывается на определении текущей стоимости будущего денежного потока доходов, которые может принести данный объект недвижимости. Сравнительный подход (рыночный) предполагает сравнительный анализ искомого объекта недвижимости с наиболее подходящими аналогами (на усмотрение оценщика) по различным качественным и количественным характеристикам с использованием уравнительных коэффициентов.
Данные методы используются не только профессиональными оценщиками, но и в измененном виде применяются субъектами, выходящими на рынок недвижимости.
Покупатель, выходя на рынок недвижимости, по-разному оценивает для себя ценность объектов недвижимости:
1. Доходность объекта. Если покупатель оценивает для себя рынок недвижимости как финансовый рынок и выступает в роли инвестора, в первую очередь он оценивает для себя денежный поток, который приносит объект недвижимости. Оценка происходит на пяти или десятилетний срок. Цена объекта рассчитывается как сумма ежегодных доходов за вычетом затрат на эксплуатацию. Также инвестор определяет окупаемость объекта, исходя из цены продавца. Таким образом, покупатель в лице инвестора оценивает инвестиционную привлекательность объекта, которая лежит в основе его потребительной стоимости.
2. При приобретении земельного участка оценивается стоимость будущих денежных потоков при выборе определенного вида землепользования из возможных. Например, при приобретении земельного участка под жилую застройку, оценивается будущая прибыль от продажи квартир.
3. Если покупатель приобретает недвижимость для собственного использования, как операционную недвижимость, он оценивает, прежде всего, физические характеристики объекта и его местоположение. На основе этих данных формируется индивидуальная потребительная ценность конкретного объекта недвижимости.
4. Покупатель проводит полный анализ рынка недвижимости, исходя из своей осведомленности и опираясь на информационные данные, представленные на рынке. Такой сравнительный анализ сопровождается высоким уровнем трансакционных издержек на поиск информации и ведение переговоров. Также он не дает объективных результатов в силу уникальности каждого объекта. Несмотря на совпадение физических характеристик (площадь объекта, класс,
параметры земельного участка и другие), местоположение всегда уникально. Таким образом, каждый объект недвижимости обладает определенным уровнем полезности и ценности в сравнении с другими для конкретного потребителя. В качестве единицы сравнения используется цена за квадратный метр.
5. Покупатель оценивает стоимость затрат на строительство идентичного выбранному объекта недвижимости. Расчет затрат осуществляется на основании текущих рыночных данных и актуальных цен на строительные материалы, административные ресурсы и строительные работы. Покупатель не готов назначать цену объекта выше восстановительной стоимости. При этом данный расчет чаше всего происходит в рамках неполноты информации и не дает объективной оценки.
На основе вышеизложенных данных, покупатель определяет свою потребительную ценности и формирует цену покупателя. Потребительная ценность для покупателя является индикатором ценности, которая лежит в основе цены покупателя.
Продавец формирует цену продавца на основе субъективных оценок, при этом:
1. Сумму от продажи текущего объекта недвижимости рассматривает в качестве инвестиций для альтернативных целей.
2. Оценивает стоимость «потери» актива, которую описывает Фома Аквинский: когда продавец назначает цену на объект, он прежде всего оценивает для себя тот ущерб, который он понесет с продажей данного объекта.
3. Таким образом, продавец соотносит цену с восстановительной стоимостью или затратами на строительство или приобретение идентичного объекта недвижимости.
4. Продавец использует данные рынка недвижимости для информации, сравнивая свой объект с другими объектами, предлагаемыми на рынке. При этом каждый продавец воспринимает собственный объект как наиболее уникальный. Он устанавливает цену на основе данных о затратах и субъективных оценок. При этом завышенная цена продавца также возможна в силу низкой эластичности предложения.
На основе данных оценок формируется запрашиваемая цена, цена продавца.
В ходе столкновения интересов продавца и покупателя, в рамках переговорных процессов на рынке может быть сформирована цена реализации. Однако часто конечная цена покупателя не совпадает с мнением продавца. Цена покупателя и продавца формируется относительно каждого объекта в отдельности в силу его уникальных характеристик, денежных потоков, действующего пула арендаторов с индивидуальными условиями контрактов, локальных особенностей строительства и административных ограничений.
В оценочной деятельности рыночная стоимость понимается как наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с «крестом Маршалла» цену предложения необходимо рассчитывать на основе затратного подхода. Однако на практике данный подход чаще всего не дает четкого представления о рыночной стоимости объекта. Необходимо понять, с чем это связано. Стоимость строительства объектов недвижимого имущества включает: стоимость строительных материалов, заработную плату рабочих и управленческой команды, издержки проектирования, финансовые издержки (например, процент по кредиту). Значительную часть затрат составляет процесс согласования, оформления
необходимых документов (например, свидетельство о собственности), подведение коммуникаций, прохождение проверок в необходимых инстанциях (например, Комитет по градостроительству), создание современных систем эксплуатации, городские отчисления и др. В результате, стоимость строительства может значительно превышать ожидаемые затраты и может быть скорректирована в процессе строительства. К тому же, данная процедура затягивается и может сопровождаться приостановкой строительства на неопределенный срок. На сегодняшний день существует всевозможные причины удорожания строительства:
1. Строительство в исторической части города.
2. Реконструкция памятников архитектуры под коммерческую недвижимость.
3. Применение технологий «зеленого строительства».
4. Создание «интеллектуальных зданий», отвечающих современным тенденциям в области технологий строительства.
5. Привлечение высокооплачиваемых архитекторов и дизайнеров с целью создания уникальных проектов.
Таким образом, цена строительства объектов недвижимого имущества, рассчитанная на основе затрат, может значительно превышать цену, которую готов заплатить покупатель за данное здание. Для определения цены предложения необходимо применение доходного и сравнительного подходов, которые в своем единстве дают наиболее полное представление о цене предложения. В итоге цена продажи (аренды) на рынке недвижимого имущества диктуется взаимодействием спроса и предложения и столкновением интересов и мнений продавца и покупателя.
Список используемой литературы:
1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2008.
2. Блэкки Дж. Ст. Четыре фазиса нравственности: Сократ, Аристотель, христианство и утилитаризм / Пер. К.Т. Солдатенков. - М.: Типография Мартынова, 1878.
3. Грибовский С.В., Оценка стоимости недвижимости — М.: . ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.
4. Капелюшников Р.И. Экономическая теория прав собственности (методология, основные понятия, круг проблем).- М.: ГПСИ ИМЭМО АН СССР, 1990.
5. Максимов С.Н. Экономика недвижимости : учеб. пособие. - СПб.: Изд-во СПБГУ, 1999.
6. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. - М.: ЗАО Издательство «Экономика», 2009.
7. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. - М.: Экономика, 2000.
8. Федеральный Стандарт Оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»
9. Федеральный Стандарт Оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»
10. Федеральный Стандарт Оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»
