CC BY
154
АНАЛИЗ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЦИКЛИЧНОСТЬ РЫНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Ольга Андреевна Мирошникова
Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, старший преподаватель кафедры управления бизнес-процессами, тел. 8-961-874-60-38, e-mail: [email protected]
Цикличность рынка недвижимого имущества в основном зависит от спроса и предложения товаров и услуг, представленных на данном рынке. Циклы рынка недвижимости краткосрочны и связаны с изменениями в уровне использования объектов недвижимости и в ценах рынка. Полный цикл развития рынка недвижимости состоит из четырех фаз - кризис (спад), стагнация, оживление и подъем. Каждую фазу предваряют определённые факторы.
Ключевые слова: рынок, недвижимое имущество, цикличность, цикл, кризис, стагнация, оживление, подъем, краткосрочность, цена.
THE ANALYSIS OF THE FACTORS INFLUENCING RECURRENCE OF THE MARKET OF REAL ESTATE
Olga A. Miroshnikova
Siberian state geodetic academy, 630108, Russia, Novosibirsk, Plakhotny St., 10, IKIP, senior teacher of chair of Management of business processes, tel. 8-961-874-60-38, e-mail: [email protected]
Recurrence of the market of real estate generally depends on supply and demand of goods and the services presented in this market. Cycles of the market of real estate are short-term and connected with changes in level of use of real estate objects and in the market prices. The full cycle of development of the market of real estate consists of four phases - crisis (recession), stagnation, revival and lifting. Each phase is preceded by certain factors.
Key words: market, real estate, recurrence, cycle, crisis, stagnation, revival, lifting, brevity, price.
Рынок недвижимого имущества, как и любой другой рынок, цикличен. Полный цикл развития рынка недвижимости состоит из четырех фаз - кризис (спад), стагнация, оживление и подъем. Каждую фазу предваряют определённые факторы. Факторы могут быть долгосрочными и краткосрочными. К долгосрочным факторам относят изменения численности, занятости населения,
а также уровня доходов. Краткосрочными факторами являются доступность источников финансирования, емкость рынка, незанятая недвижимость, миграция рабочего населения.
К основным факторам, воздействующим на рынок недвижимости, относят следующие факторы:
- государственное регулирование рынка недвижимости;
- общеэкономическая ситуация;
- микроэкономическая ситуация;
- социальное положение в регионе;
- природные условия в данном регионе.
Обычно, увеличение количества предложений на рынке, повышенная активность покупателей, повышение цен на объекты (высокий спрос и предложение, большие цены) обуславливается ожиданием нового года, наличием прогнозов аналитиков, что цены поднимутся еще больше, ожиданием начала
и конца олимпиады, повышение цены доллара и прочими причинами. Все вышеперечисленное стимулирует активность участников рынка и влечет за собой стадию подъема на рынке недвижимого имущества.
Нестабильная общеэкономическая ситуация, которая может совпасть с окончанием олимпиады, насыщением покупателей, ростом цен валютном рынке (избыточное предложение, большие цены с перспективой повышения, маленький спрос), ведет к стагнации на рынке недвижимости. Продолжающийся рост инфляции, завышенные ожидания продавцов, маленький спрос, приводит к спаду на рынке, то есть наступает кризис, который может совпадать с общеэкономическим кризисом в стране, а может и не совпадать. Циклы рынка недвижимости краткосрочны и связаны с изменениями в уровне использования объектов недвижимости и в ценах рынка.
Оживление на рынке может быть предопределено различными моментами, такими как понижением цен на объекты, понижение цен на валютном рынке, появление интереса к объектам у покупателей и т.п.
Есть факторы, которые постоянно обсуждают и на которые постоянно ссылаются. Но все забывают о факторах, которые можно назвать субъективными, зависящими от мнения лиц, имеющих профессиональное или частное отношение к рынку недвижимого имущества.
Аналитики рынка недвижимого имущества действуют в интересах рынка
и искусно манипулируют настроениями на рынке.
Когда происходит спад активности на рынке недвижимости, нет большого количества продаж, нет спроса и малочисленны предложения, цены не растут, ситуацию искусственно стимулирую различными статьями в средствах массовой информации и громкими рекламными акциями.
В принципе, гласность как состояние известности может в самом общем виде достигаться различными способами, и способы эти, в конечном итоге, зависят от того, какие именно обстоятельства должны быть известными, то есть от предмета гласности [1].
Когда идет подъем на рынке, происходит много сделок купли-продажи недвижимости, большой спрос и много предложений, завышенные цены на объекты недвижимости, ситуацию стараются довести до предельного максимума по количеству продаваемых объектов и цен на них.
Оживление на рынке интересно и финансово выгодно всем и частным лицам и профессиональным участникам и государству.
Стабильный рынок недвижимости не приносит доходов ни «игрокам» рынка, продающим и покупающим объекты недвижимости, ни профессиональным участникам рынка, получающим свой процент (комиссию) от продажи объектов. Поэтому для изменения ситуации в направлении спада или подъема выбирают любой фактор, влияющий на развитие рынка, который наиболее значим на данный момент (например, социальный фактор - проведение олимпиады, экономический фактор -нестабильность валютного рынка, повышение цен на нем, угроза резкого принудительного уменьшения государством цены на нем и т.п.). Для большего эффекта выбирают несколько факторов и ссылаются на них в аналитических статьях, интервью и телевизионных программах, посвященных рынку недвижимости. Все это оказывает влияние на физических
и юридических лиц, которые являются продавцами и покупателями на рынке недвижимого имущества, от действий которых зависят спрос и предложение на рынке, а главное цены на предлагаемые и приобретаемые объекты. Цена предложения и цена, реально оплачиваемая по договору купли-продажи, отличаются друг от друга примерно от 2 до 10 процентов.
Частное субъективное мнение самих продавцов и покупателей формирует цены объектов. Конечно, на общий уровень цен влияют стандартные факторы, такие как физические (местоположение объекта, экология района), экономические (доходы населения, ситуация на валютном рынке, налогообложение, ипотечные программы), социальные (демографическая ситуация, иммиграционные потоки), политические (программы развития рынка, государственная поддержка).
Точную же цену предложения формулирует собственник объекта, причем его мнение может не основываться ни на чем конкретном, а только на том, что он так хочет или ему столько надо получить за продажу объекта. Очень часто случается так, что в одном здании продается несколько объектов, воспользовавшись самым распространенным аналоговым подходом, продавец-собственник определяет рыночную стоимость своего объекта как максимальную без учета факторов, влияющих на цену объекта. Другие продавцы-собственники вместо того, чтобы конкурировать по цене объекта, боясь, что кто-то получит большую цену, так же завышают стоимость своих объектов. Возникает абсурдная ситуация, влияющая на развитие рынка.
Повышение и понижение цен на объекты недвижимости, количество предложений продаваемых объектов и другие статистические данные собирают профессиональные аналитики рынка и о результатах сбора данных оповещают участников рынка недвижимости в средствах массовой информации. Информация о росте цен, как правило, стимулирует спрос
покупателей, которым считают, что лучше приобрести объект недвижимости сейчас, а не когда цены еще увеличатся.
В настоящее время весьма актуальным является комплексное, сбалансированное развитие механизмов государственного регулирования на рынке недвижимости, одновременно обеспечивающего как поддержку оборота частной недвижимости, так и эффективное управление
недвижимостью государственного собственника [2].
Следовательно, в список факторов, влияющих на цикличность рынка недвижимого имущества, можно добавить субъективный фактор, а именно частное мнение участников рынка недвижимого имущества, как профессиональных аналитиков, так и настоящих и будущих собственников недвижимого имущества. Влияние субъективного фактора трудно спрогнозировать, поэтому ситуация на рынке недвижимого имущества обусловленная этим фактором может склоняться как в сторону спада (кризису), так и подъему на рынке.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Мирошникова, О.А. Принцип гласности прав как обеспечение прочности оборота недвижимости // ГЕО-Сибирь-2006. Междунар. науч. конгр. : сб. материалов в 6 т. (Новосибирск, 24-28 апреля 2006 г.). - Новосибирск: СГГА, 2006. Т. 2, ч. 1. - С. 170-174.
2. Москвин В. Н., Гиголаева И. С. Модель ипотечного кредитования в свете государственного регулирования операций с недвижимостью // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2012. VIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Геодезия, геоинформатика, картография, маркшейдерия» : сб. материалов в 3 т. (Новосибирск, 10-20 апреля 2012 г.). - Новосибирск: СГГА, 2012. Т. 3, ч. 1. - С. 32-37.
© О. А. Мирошникова, 2014
