CC BY
14Аграрное и земельное право
ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ПРИ ПЕРЕХОДЕ ПРАВ НА ЗДАНИЕ, СООРУЖЕНИЕ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ
ЕФИМЕНКО Владимир Владимирович,
соискатель кафедры земельного и экологического права Российского государственного университета правосудия. E-mail: [email protected]
Краткая аннотация: В статье рассматриваются правовые вопросы регулирования гражданского оборота застроенных земельных участков с позиций реализации принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов. Автор, анализируя объективные предпосылки развития института возникновения прав на земельные участки, обосновывает вывод о необходимости выявления и законодательного закрепления дискретных признаков земельного участка в целях формирования в действующем законодательстве правовой модели единого объекта недвижимого имущества.
Abstract: This article discusses the legal regulation of civil traffic in built-up land plots with positions of realization of a principle of unity of the fate of the land plot and the objects it contains. Author, analyzing the objective prerequisites of development of Institute of emergence of rights to land plots, justifies the need to identify and legislate discrete signs of land in order to build the existing legislation the legal model of a single property.
Ключевые слова: Земельный, законодательство, право, принцип, объект права, здание, сооружение, участок, недвижимость.
Keywords: Land, legislation, law, the principle of the right to object, building, structure, land, real estate.
Необходимость учета социальной ценности объектов недвижимости в правовом регулировании их гражданского оборота признавалась законодателем на различных исторических этапах развития общества и нашла отражение в современном земельном законодательстве Российской Федерации. Именно назначение объектов недвижимости, характеризуемое в судебной практике как самостоятельное или вспомогательное, служит основой дискреции объектов недвижимости, т.е. признания за тем или иным объектом статуса самостоятельного объекта недвижимости или составной части какого-либо объекта. На основе дискретной модели объекта недвижимости осуществляется в ряде случаев расщепление имущества на составные части в целях установления для них различных режимов оборота. Так, по воле собственника земельного участка самостоятельные объекты недвижимости, связанные единым функциональным назначением, могут приобретать искусственный юридический статус единого недвижимого комплекса (ст. 133.1 ГК РФ).
Признание дискретности земельного участка как объекта недвижимости и применение диспози-тивного метода в определении юридической связи земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, основанном на юридической зависимости волевой направленности действий право-
обладателя при осуществлении прав на земельный участок и правовой квалификации результата действий - создания самостоятельного объекта недвижимости, отражают исторически сложившиеся традиции признания искусственно созданных объектов недвижимости (зданий, сооружений) принадлежностью земельного участка.
Данная модель была известна русскому дореволюционному праву и подробно исследована в трудах ученых дореволюционного периода[1]. Особенность данной модели юридической связи указанных объектов состоит в признании их общего назначения при сохранении права собственника земельного участка определять юридическую судьбу объекта недвижимости, отделив его юридически от земельного участка. В этом смысле юридическое значение имела не оценка самостоятельного назначения объекта, а направленность воли правообладателя земельного участка на определение статуса данного объекта в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота. В связи с этим наряду с таким основанием правовой обособленности недвижимости, как специфические природные свойства (связь с землей), законодательно вводились иные критерии. В законодательстве начала XX в. предусматривались случаи, когда строение, по своей природе являвшееся недвижимым имуществом, рассматривалось как движимость
только потому, что оно располагалось на чужой земле. Таким образом, в законодательстве могут искусственным путем как расширяться, так и сужаться круг вещей, признаваемых недвижимостью[2].
Учет социальной ценности объекта при регулировании гражданского оборота прослеживается и в действующем земельном законодательстве. Так, Минэкономразвития РФ относит к самостоятельным объектам недвижимости такие виды линейных объектов, как автомобильные дороги, улицы, железные дороги; электрические сети; линии связи; коллекторы, нефтепроводы, газопроводы, водопроводы (письмо Минэкономразвития № Д23и-437 от 14 февраля 2014 г. по вопросу подготовки технического плана сооружения[3]).
Юридическое признание за отдельными видами объектов недвижимости статуса самостоятельных объектов (здания, сооружения) в действующем законодательстве ограничено действием принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов. Данный принцип, закрепленный в ст. 1 Земельного кодекса РФ, не позволяет в полной мере рассматривать здание, сооружение и иные объекты недвижимости на земельном участке в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота. В связи с существованием явных противоречий в реализации данного принципа при регулировании отношений возникновения прав на земельные участки, представляется необходимым изучить объективные и субъективные предпосылки закрепления и реализации данного принципа при регулировании земельных отношений.
Принцип единства земельного участка и расположенных на нем объектов является базовым для определения правового режима гражданского оборота земельных участков. С 1 марта 2015 г. вступили в силу положения ч. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, отражающие новый подход к определению понятия «земельный участок». Согласно данной статье земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи».[4] Данное определение, как и прежнее определение, содержавшееся в ст. 11.1 ЗК РФ, содержит два обязательных признака, которые выработаны в доктрине применительно к определе-
нию земельного участка как объекта недвижимости -он должен иметь границы и пройти кадастровый учет. Индивидуализирующие характеристики земельного участка, как видно из приведенного определения, не отражают дискретных свойств земельных участков как объектов гражданского оборота.
Между тем, именно дискретные признаки земельного участка, которые не получили достаточного законодательного отражения, позволяют отграничить земельный участок от иных видов объектов недвижимости (зданий, сооружений, водных объектов). Обоснование юридической связи названных объектов вызывает теоретические споры.
Первый тип такой связи - конструкция единого объекта. При данной конструкции соединяемые вещи утрачивают самостоятельный статус вещей. И с экономической, и с юридической точек зрения, они становились единым целым и участвовали в обороте как единая вещь. На любую из вещей, вошедших в состав единого объекта, с этого момента невозможно было установить какое-либо из вещных прав или применить средство вещно-правовой защиты, так как в таком случае единый объект должен был прекратить свое существование. В некоторых правопоряд-ках, все же могли быть предусмотрены некоторые исключения из этого правила, но они были весьма не многочисленны.
Второй тип такой связи - конструкция составная вещь. Самостоятельность вещей входящих в состав такого объекта сохранялась, но при условии ограничения некоторых из их вещно-правовых свойств, например, на такие вещи не могла распространяться виндикация. Утрата определенной самостоятельности этих вещей объяснялась тем, что теперь они были объединены с другими вещами общей юридической судьбой. Поэтому утрачивались только те их вещно-правовые свойства, которые могли разрушить общую юридическую судьбу.
Составная вещь становилась полностью самостоятельным участником гражданского оборота, приобретала собственный правовой статус. Конструкция единого объекта использовалась для обозначения вещей, которые имели прочную связь с земельным участком, на котором они располагались. Тогда как вторая конструкция применялась на вещи, которые не имели такой юридической и экономической значимостей, как при первом типе связи. При втором типе связи было возможно отделение указанных вещей от земельного участка. Необходимо пони-
мать, что составная вещь и принадлежность - разные вещи. Ключевое отличие состоит в том, что главная вещь и принадлежность не образуют единого объекта вещных прав. Все распоряжения собственника и указания закона относительно главной вещи, распространяются и на принадлежность, если не предусмотрено иного.
Второй тип такой связи - конструкция совокупность вещей. Совокупность вещей выступала единым объектом в обязательственных правоотношениях, но в вещно-правовых каждая из вещей сохраняла свою самостоятельность. Лишь в исключительных случаях совокупность вещей, как единый объект, могла стать предметом узуфрукта, и на нее могло быть распространено такое вещно-правовое средство защиты, как виндикационный иск.
Действующее законодательство, регулирующее правовой режим объектов недвижимости, содержит существенные противоречия, вызывающие затруднения при квалификации тех или иных объектов в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Согласно ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации «к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага»[5]. Перечень видов недвижимого имущества, закрепленный в ст. 130 ГК РФ, является открытым. Некоторые ученые полагают, что законодательство должно содержать открытый перечень объектов гражданских правоотношений[6]. Данная позиция обоснована тем, что ввиду многогранности нашей жизни гражданское правоотношение может возникнуть по поводу любого блага, особенно это актуально становится с развитием интернет технологий и введением в оборот таких благ, как аккаун-ты, образы интернет героев и т.д.
В рассматриваемой части гражданское законодательство вступает в противоречие с положениями законодательства о кадастром учете недвижимого имущества, которое содержит требование регулирование перечня объектов недвижимости, подлежащих кадастровому учету федеральными законами. Согласно п. 4.1. ст. 1 Закона о кадастре объектами кадастрового учета являются земельные
участки, зданий, сооружений, помещений, частей таких объектов недвижимости, объектов незавершенного строительства, а также иных объектов недвижимости, подлежащих в соответствии с федеральным законом кадастровому учету. Перечни объектов недвижимости, предусмотренные в ГК РФ и в Законе о кадастре, не тождественны. Кроме того, гражданское законодательство предусматривает признание объектами недвижимости любых объектов, соответствующих признакам, установленным п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, как по воле правообладателей земельных участков, так и по решению суда. Так, часть земельного участка для определенных целей подлежит кадастровому учету, хотя самостоятельным объектом недвижимости не является. В то же время участки недр, которые признаются объектом недвижимости в соответствии со ст. 130 ГК РФ, не являются объектами кадастрового учета.
Согласно сформированной в судебной практике позиции недвижимой признается вещь, которая в установленном порядке была создана именно как недвижимость[7]. Данная позиция позволяет определить юридические основания признания в качестве самостоятельных объектом имущественных отношений таких видов недвижимости, статус которых в законодательстве не определен. К таким видам объектов относятся линейные объекты, искусственные покрытия земельного участка и иные виды нетипичных объектов недвижимости, статус которых требует специальной квалификации.
Традиционно недвижимость разделяют на недвижимость по природе и недвижимость в силу закона. К первому виду относят недвижимость, которая согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации отвечает такому признаку как «прочная связь с землей». Недвижимостью по природе являются земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и иные. Недвижимостью по закону признаются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Эти вещи не имеют прочной связи с землей и возможно их перемещение без несоразмерного ущерба их значению. Но в силу того, что указанные объекты имеют высокую стоимость, весьма ценны и имеют важную социальную и экономическую значимость, им на уровне законов установлен режим недвижимого имущества. Это позволяет значительно повысить надежность их движения в гражданском обороте.
Следует отметить, что Гражданский кодекс предусматривает еще два вида недвижимых объекта в гражданском обороте Российской Федерации -предприятие, как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, и единый недвижимый комплекс. Согласно ст. 132 Гражданского кодекса Российской Федерации «в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором». Единый недвижимы комплекс согласно ст. 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации является «совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов вцелом как одну недвижимую вещь». Многие цивилисты полагают, что включение в перечень объектов гражданских прав такого объекта как единый недвижимый комплекс, и сохранения предприятия является неоправданным шагом законодателя. Более целесообразным представляется закрепление технологического имущественного комплекса недвижимости как объекта гражданских прав вместо предприятия и единого недвижимого комплекса[8]. Несмотря на терминологические различия в определении признаков сложных вещей выделение данного вида объектов на основе волеизъявления правообладателя позволяет обеспечить реализацию одного из основных принципов земельного права - единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.
В 2001 г. была утверждена Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002-2004 годы), в которой впервые в современной истории России была предусмотрена необходимость проведения такого мероприятия как «законодательное оформление
правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка»[9].
Для введения названной правовой конструкции в действующее законодательство сложились объективные предпосылки. Первой предпосылкой является то, что сегодня в гражданском обороте по различным оценкам участвует от 10 до 19 различных объектов недвижимого имущества, одним из которых является земельный участок[10]. Возможны ситуации, когда у земельного участка один собственник, у здания, расположенного на нем, другой собственник, а у линейно-кабельного объекта, также расположенного на этом земельном участке третий собственник. Представить свободное участие любого из указанных объектов в гражданском обороте не представляется возможным.
Другой предпосылкой, определяющей необходимость закрепления правовой модели единого объекта недвижимости, является то, что согласно российскому законодательству у земельного участка и расположенных на нем объектов могут быть разные правовые режимы. Так на здание, расположенное на земельном участке, у владельца могут быть следующие титулы - право собственности, сервитут, право хозяйственного ведения или оперативного управления. Помимо этого, на указанное строение могут распространяться и обязательственные права - аренда, субаренда, доверительное управление, безвозмездное пользование. Таким образом, можно выделить как минимум 8 видов прав на недвижимый объект, которые позволяют лицу, владеющему данным объектом, владеть, пользоваться и в определенной мере и случаях распоряжаться им. Относительно прав на земельный участок также следует указать, что их можно подразделить на вещные и обязательственные. К первым относятся - право собственности, право ограниченного пользования земельным участком (сервитут), а ко вторым - арендные права, субаренда, право безвозмездного пользования земельным участком (с 1 марта 2015 г.).
Различия правовых режимов земельного участка и расположенных на них строениях приводят к множеству судебных споров об определении или признании того или иного титула владельца в отношении земельного участка либо расположенного на нем строения. К тому же, не всегда последовательная и не единообразная практика муниципальных и
государственных органов, осуществляющих управление соответствующими видами собственности, также способствует к тому, что за разрешением указанных споров субъекты обращаются в суд.
В конце декабря 2014 г. Арбитражным судом Самарской области было вынесено решение по делу по заявлению ООО Фирма «Аякс» к Министерству имущественных отношений Самарской области о признании незаконным бездействия. Как следует из материалов дела, ООО Фирма «Аякс» является собственником нежилого здания, которое было передано ему ОАО «Салют» на основании договора купли-продажи. Последнее приобрело право собственности на указанное нежилое помещение в результате приватизации государственного имущества. Реализуя свое право на выкуп земельного участка, на котором расположено указанное нежилое помещение, ООО Фирма «Аякс» обратилось к Министерству имущественных отношений Самарской области с заявлением о предоставлении данного земельного участка. Далее земельный участок был поставлен на кадастровый учет, а спустя некоторое время Министерство имущественных отношений Самарской области уведомило ООО Фирма «Аякс» о приостановлении работ по его заявлению, в связи с тем, что последнее не уплатило земельный налог на данный земельный участок[11]. Суд, руководствуясь принципом единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов, обязал Министерство имущественных отношений Самарской области устранить нарушения прав и законных интересов ООО Фирма «Аякс» путем принятия решения по заявлению ООО Фирма «Аякс».
Вводный закон установил, что отсутствие го-государственной регистрации права собственности на
земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ, в свою очередь, разъяснил, что при разрешении споров, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на земельные участки из состава государственных земель при их отчуждении, государственной регистрации обременений (ограничений) права государственной собственности на земельные участки и сделок с такими земельными участками, следует учитывать, что указанная государственная регистрация осуществляется без государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ранее возникшего права государственной собственности на земельный участок.[12] Пи этом до разграничения государственной собственности на землю необходимо исходить из того, что соответствующий земельный участок находится в государственной собственности (п. 2 ст. 214 ГК РФ).
Таким образом, правовое регулирование возникновения прав при переходе прав на здания и сооружения не позволяет в полной мере реализовать принцип единства земельного участка и расположенных на нем объектов. Задачи развития гражданского оборота земельных участков требуют уменьшения количества видов недвижимого имущества, путем объединения их в более крупные единые объекты. При этом в целях формирования правовой модели единого объекта недвижимости необходима выработка в правовой науке и закрепление в законодательстве юридически определенных критериев дискреции земельных участков с учетом их публичной ценности.
Библиография:
1. Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 7; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М., 1995. С. 58; Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. Петроград: изд-во «Право». 1917.
2. Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 2.
3. СПС «Консультант Плюс».
4. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ // СЗ РФ. 2014. № 26 (Часть I). Ст. 3377.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 22.10.2014 г.) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
6. Гражданское право: учебник в 3 т. Т. 1. / Сергеев А. П. [и др.]. М.: Просвет, 2005. С. 468-475.
7. Определение Верховного Суда РФ от 22.12.2015 по делу № 304-ЭС15-11476, N А27-18141/2014 (Судебная коллегия по экономическим спорам).
8. Турдиматов, Ф.К. О Соотношении категорий «предприятие» и «единый недвижимый комплекс» // Актуальные проблемы экономики и права. 2014. № 3. С. 138-141.
9. О программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002 - 2004 годы): Распоряжение Правительства Российской Федерации от 10.07.2001 г. № 910-р (в ред. от 06.06.2002 г.) // СЗ РФ. 2001. № 31. Ст. 3295.
10. Кирсанов, А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. М.: Статут, 2004. С. 1214.; Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. М.: Юрайт, 2004. С. 298-312.
11. Судебные и нормативные акты РФ: Решение от 24.12.2014г. по делу № А55-24965/2014. URL: http://sudact.ru/arbitral/doc/GJ4FDHNrGJrb/
12. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", п. 10 // СПС «КонсультантПлюс»: ВерсияПроф.
