CC BY
172Гражданское право
ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И ИХ ЧАСТИ КАК ОБЪЕКТЫ ГРАЖДАНСКИХ И ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ
ГРЕЧУН Светлана Андреевна,
аспирантка кафедры экологического и природоресурсного права
Московского государственного юридического университета им. О.Е. Кутафина (МГЮА), главный специалист - эксперт Управления правового обеспечения и судебной защиты Федерального агентства по управлению государственным имуществом. E-mail: [email protected]; сот. тел.: 8-925-730-19-59
Краткая аннотация: в статье проанализирована правовая конструкция статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, рассмотрены понятия земельного участка и части земельного участка в качестве самостоятельных объектов гражданских и земельных правоотношений.
The author has analyzed the legal framework of article 6 of Land Code of Russian Federation, saw about the definition of land plot and its part as individual object of civil and land relations.
Ключевые слова: понятие земельного участка, часть земельного участка, объект правоотношений, учет земельных участков.
The definition of land plot, part of land plot, the object of legal relations, land registration.
По данным Росрестра1 в 2015 г. зарегистрировано 10 482 013 прав, сделок, обременений на земельные участки, при этом совершено 20 366 885 учетных действий при ведении Государственного кадастра недвижимости в отношении земельных участков. По сравнению со статистикой 2014 г. количество регистрационных действий увеличилось. Это свидетельствует о том, что земельные участки все чаще вовлекаются в гражданский оборот. В связи с этим, считаю необходимым проанализировать понятие «земельный участок» в свете реформирования Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ), а также уделить внимание порядку учета частей земельных участков.
Одним из объектов земельных правоотношений является земельный участок. В связи с вступившими в силу изменениями, действующая редакция ЗК РФ содержит иную конструкцию, определяющую земельный участок только в качестве объекта прав. Ранее земельный участок определялся как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами2. Таким образом, границы земельного участка определялись в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном када-
1 Итоги оказания услуг по регистрации прав и кадастровому учету недвижимости за 2015 год https://rosreestr.ru/upload/iblock/41f/41fda47e4310acb7d977bd4d0f4 67aa2.pdf
2 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г.
№ 136-ФЗ (в ред. от 29 декабря 2014 г.).
стре недвижимости» (далее - Закон о ГКН)3
В настоящее время «определение» земельного участка кардинально изменилось не только по своей лексической форме, но и по смыслу. Так, п. 3 ст. 6 ЗК РФ предлагает следующую формулировку: земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Необходимо обратить внимание сразу на несколько понятий, таких как позиционирование земельного участка как объекта прав и наличие характеристик индивидуально определенной вещи.
Начнем правовой анализ понимания земельного участка как объекта права. Дефиниция термина
3 Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4017; 2008. № 30 (ч. 1). Ст. 3597; 2008. № 30 (ч. 2). Ст. 3616; 2009. № 1. Ст. 19; 2009. № 19. Ст. 2283; 2009. № 29. Ст. 3582; 2009. № 52 (ч. 1). Ст. 6410; 2009. № 52 (ч. 1). Ст. 6419; 2011. № 1. Ст. 47; 2011. № 23. Ст. 3269; 2011. № 27. Ст. 3880; 2011. № 30 (ч. 1). Ст. 4563;
2011. № 30 (ч. 1). Ст. 4594; 2011. № 30 (ч. 1). Ст. 4605; 2011. № 49 (ч. 1). Ст. 7024; 2011. № 49 (ч. 5). Ст. 7061; 2011. № 50. Ст. 7365;
2012. № 31. Ст. 4322; 2013. № 14. Ст. 1651; 2013. № 23. Ст. 2866;
2013. № 27. Ст. 3477; 2013. № 30 (ч. 1). Ст. 4083; 2014. № 26 (ч. 1). Ст. 3377; 2014. № 30 (ч. 1). Ст. 4211; 2014. № 30 (ч. 1). Ст. 4218; 2014. № 43. Ст. 5799; 2014. № 43. Ст. 5802; 2014. № 45. Ст. 6145; 2014. № 52 (ч. 1). Ст. 7558; 2015. № 1 (ч. 1). Ст. 39; 2015. № 1 (ч. 1). Ст. 52; 2015. № 9. Ст. 1193; 2015. № 14. Ст. 2019; 2015. № 27. Ст. 3975; 2015. № 29 (ч. 1). Ст. 4339; 2015. № 29 (ч. 1). Ст. 4359; 2015. № 29 (ч. 1). Ст. 4370; 2015. № 29 (ч. 1). Ст. 4378; 2015. № 29 (ч. 1). Ст. 4385; 2016. № 1 (ч. 1). Ст. 11; 2016. № 1 (ч. 1). Ст. 51; 2016. № 1 (ч. 1). Ст. 51
или понятия является отправной точкой в понимании целого блока законодательства, отрасли права, дает ориентиры и в какой-то степени определяет принципы отношений в указанной сфере. В нашем случае поставим вопрос о наличии дефиниции в действующей редакции ЗК РФ.
Итак, используя систематическое толкование, можно выявить следующую закономерность. Ранее для дефиниции «земельный участок» служила отдельная статья. В настоящий момент формулировка содержится в ч. 3 ст. 6, которая называется «Объекты земельных отношений». Кроме того, сама конструкция дефиниции свидетельствует о том, что данное определение является не общим определением земельного участка как объекта земельных правоотношений, а земельного участка как объекта прав собственности и иных.
Таким образом, ст. 6 ЗК РФ упоминает земельный участок дважды, что наводит на мысли о том, что законодатель предполагал разные правовые режимы для земельного участка как объекта земельный отношений и земельного участка как объекта права собственности и иных прав. В этом случае, а также по иным основаниям, о которых пойдет речь далее, возможно сделать вывод о том, что определение земельного участка как особого объекта земельных отношений больше в законодательстве не содержится. Тогда можно заключить, что в настоящий момент действующее законодательство предусматривает два типа земельных участков: земельный участок, на который распространяются нормы ЗК РФ об охране и ограниченной оборотоспособно-сти, а также не имеющие границ и не стоящие на кадастровом учете, и земельный участок как объект прав, на который распространяются нормы ст. 129, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)1. То есть, если земельный участок не отвечает требованиям гражданского законодательства и признаки, содержащиеся в ч. 3 ст. 6 ЗК РФ, отсутствуют, то такой земельный участок не может быть объектом гражданского оборота и в таком случае речь идет о первом типе земельных участков.
Из этого следует, что законодателем делается акцент на объект гражданского оборота без внимания на иные характеристики и особенности земельного участка.
«Ультимативный приоритет закрепляется за
1 Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 31 января 2016 г.).
пониманием земли как земельного ресурса, невосполнимого и необходимого будущим поколениям, над восприятием земли в качестве объекта недвижимости, т.е. объекта, находящегося в гражданском обороте и трансформируемого сообразно выгоде участников оборота»2. Здесь следует оговориться, что ЗК РФ нередко использует понятия «земля» и «земельный участок» как синонимы. Отсюда возникает вопрос «Может ли земля быть объектом права?». Скорее на этот вопрос можно ответить положительно. Примером может служить конструкция ст. 15 и 16 ЗК РФ. Так, в государственной собственности могут находиться земли, а в собственности граждан и юридических лиц - земельные участки. То же касается собственности субъектов и муниципальных образований. Отсюда можно сделать вывод, что земля, то есть не отвечающая требованиям «определения» земельного участка, без соответствующих характеристик, может быть объектом права. Указанный вывод может служить аргументом в пользу догадки о природе земельного участка первого типа.
По мнению Г.Л. Земляковой, в идеале объектами права собственности являются вещи с индивидуализирующими их характеристиками, определенными свойствами и стоимостью. Если бы вся территория России была разделена на земельные участки, то тогда основным объектом имущественных отношений стали бы земельные участки.3 В таком случае, понятие «земля» как объект имущественных прав был бы не нужен.
Следующей характеристикой земельного участка второго типа является его индивидуализация. Характеристика вещи в качестве индивидуально - определенной присуща гражданскому праву, для земельного права использование такого термина новинка. Следует заметить, что, если ранее определение земельного участка не содержало указания на необходимость определения его границ именно потому, что это индивидуализирует его, то это вытекало из смысла Закона о ГКН. Сейчас же законодатель решил заимствовать термин «индивидуально - определенная вещь» из гражданского права неспроста.
Не секрет, что Концепция развития гражданского законодательства, одобренная решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совер-
2 Майборода В.А. Утраченная земельным правом категория «земельный участок // Юрист. 2015. № 6. С. 42.
3 Землякова Г.Л. Ведение государственного кадастра недвижимости как функция государственного управления в сфере использования и охраны земель. М., 2014. С. 60.
шенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.1, содержит положения, по смыслу которых нормы земельного законодательства необходимо перенести в Гражданский кодекс и дать более детальное регулирование. Думается, что целью такого регулирование является умаление особенностей, присущих земельному законодательству в силу особого предмета регулирования.
Само определение земельного участка в таком виде больше похоже на цивилистическое, чем присущее земельному праву. Оно не отражает особенности земли. К таким особенностям, в частности, можно отнести наличие почвенного слоя. Почва является компонентном природной среды, при этом определения почвы ни в одном нормативном правовом акте нет. Почвенный слой является особенностью земли, так как земельный участок есть часть земли, безусловно, на нем присутствует почвенный слой. Исключение почвенного слоя из определения земельного участка в 2008 г. и не воспроизведение в новой редакции ЗК РФ свидетельствует о приравнивании земельного участка к обыкновенной вещи. «Отсутствие в описании земельного участка его ключевого свойства - воспроизводство жизни - действительно низводит значение участка до обыкновенной недвижимой вещи» 2.
Таким образом, используя термин «индивидуально - определенная вещь» ЗК РФ корреспондирует со ст. 130 ГК РФ, со ст. 1 Закона о ГКН, а также ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о ЕГРН)3, где государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также -объекты недвижимости), которые подтверждают су-
1 Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11.
2 Майборода В.А. Утраченная земельным правом категория «земельный участок // Юрист.2015. № 6. С. 43.
3 Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государст-
венной регистрации недвижимости». Ст. 7 // СЗ РФ. 2015. № 29 (ч. 1). Ст. 4344.
ществование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).
На основании вышеизложенного можно сделать вывод о наличии диффузии законодательства. Границы между земельным и гражданским законодательством размываются. Участники гражданского оборота и правоприменители вынуждены применять различные нормы в зависимости от сущности правоотношений относительно земельного участка. Вопрос о намеренном или случайном подобном регулировании остается открытым. Неизвестно ошибка ли это законодателя или таким образом земельные участки пытаются приравнять к обыкновенной недвижимой вещи, но однозначно, что принципы земельного законодательства, гарантирующие рациональный и бережный подход к использованию земельных ресурсов, применить к таким отношениям, становится практически невозможным.
Возвращаясь к определению земельного участка, которое давал ЗК РФ до вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - 171-ФЗ), обращаем внимание, что законодатель в действующей редакции отказывается от упоминания о границах земельного участка. Используя цивилистический термин «характеристики индивидуально - определенной вещи» земельное законодательство заставляет нас обращаться к теории, так как в нормативных правовых актах указанное понятие не имеет определения.
Согласно доктринальному пониманию индивидуально-определенной вещи, такие вещи выделяются путем указания на их качественные характери-стики.4 Качественными характеристиками земельного участка, безусловно, не является ни его границы, на кадастровый номер. Более того, как известно, действующее законодательство качественные характеристики земельного участка упоминает только при регулировании мероприятий мониторинга. Следует заметить, что ранее существовавший государственный
4 Гражданское право: учебник. В 3-х т. Т. 1. 7-е изд., перераб. и доп./ В.В. Байбак, Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др. / Под ред. Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2009. С. 253.
земельный кадастр содержал сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках, которые вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков, сведений, представленных правообладателями земельных участков, результатов проведения топографо-геодези-ческих, картографических, мониторинговых, землеустроительных, почвенных, геолого-геоморфологических и иных обследований и изысканий. Настоящий ГКН не содержит сведения о качественных характеристиках участков, как и будущий ЕГРН не предполагает содержание таких сведений. Таким образом, наряду со сведениями, которые содержаться в настоящее время в ГКН, а в будущем в ЕГРН, указанные информационные системы должны содержать сведения о качественных характеристиках, полученных в результате мероприятий мониторинга.
Так как в работе уже начат анализ земельного участка как вещи, то считаем возможным уделить внимание еще одной характеристике, присущей вещи в гражданском праве.
«Земельные участки и расположенные на них строительные сооружения фактически представляют собой единое целое. Обе составные части этого единого целого используется по единому назначению (например, земельный участок из состава земель промышленности и расположенный на нем промышленный комплекс и т.п.). Эти составные части неразрывно связаны друг с другом. Эта связь настолько прочна, что отделение здания (строения) от земельного участка повлечет существенное повреждение либо ухудшение одного или обоих этих объектов».1 Подпункт 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ провозглашает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, что не совсем соответствует принципу единого объекта недвижимого имущества, хотя ряд ученых считает, что создание единого объекта недвижимости заключается в последовательной реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. Данной позиции придерживается А.П. Оверчук, который считает, что в российском законодательстве закреплен известный
1 Герасин С.И. Проблемы формирование единого объекта недвижимости в Российской Федерации // Право собственности на землю в России и ЕС: правовые проблемы: сборник статей / Отв. ред. И.А. Иконицкая. М.: Волтерс Клувер, 2009. С. 159.
правовой принцип «superficies solo cedit» (строение следует судьбе земельного участка).2 А.П. Оверчук не проводит различий между реализаций принципа единой судьбы и формированием единого объекта недвижимости.
В то же время, можно опровергнуть указанную позицию следующими положениями.
Единый объект недвижимости предполагает его неделимость, соответственно можно предположить, что, если российское законодательство позаимствовало принцип единого объекта, то к земельному участку и объекту, расположенному на нем, можно применить нормы ст. 134 ГК РФ о сложных вещах.
Земельный участок и здание не является сложной вещью, так как сложная вещь предполагает наличие разнородных вещей, использование которых возможно по общему назначению, соответственно составляют одну вещь. Относительно предположения о главной вещи и принадлежности имеются разные суждения. Можно счесть, что принцип, провозглашенный в ст. 1 ЗК РФ, и есть положение о главной вещи и принадлежности, где главной вещью является здание, а земельный участок - принадлежностью, которая следует судьбе главной вещи. Такой подход корреспондирует со ст. 135 ГК РФ, а также доктри-нальным толкованием указанной нормы. Главная вещь и принадлежность остаются самостоятельными объектами гражданских прав, а отделение или утрата любой из них в отличие от компонента сложной вещи не приводит к невозможности использовать другую в соответствии с прежним назначением. Так, указанное положение легко спроецировать на ситуацию, когда на земельном участке находится здание, строение, сооружение.
Резюмировать вышеизложенное возможно следующим образом. В ЗК РФ отсутствует определение земельного участка, но появляется новый объект правоотношений - земельный участок как объект прав. Отсутствие определения лишает нас понимания, что отличает земельный участок, о котором идет речь в ч. 1 ст. 6 ЗК РФ, от земельного участка, упомянутого в ч. 3 ст. 6 ЗК РФ. Кроме того, следует подчеркнуть, что земельное законодательство ушло от позиционирования земельного участка как особого объекта как гражданских, так и земельных отношений
2 Оверчук А.П. Институциональные проблемы государственного управления землей и недвижимостью: пути решения (в порядке дискуссии) // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2002. № 4(13) // http://dpr.ru/journal/journal_10_12.htm
путем исключения упоминания об установленных границах и наличия почвенного слоя.
В силу приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества считаю необходимым в существующее определение внести указание на наличие почвенного слоя, а также установленных и удостоверенных границ, в таком случае определение будет отвечать пониманию земельного участка не только как объекта недвижимости, но и соответствовать принципам земельного законодательства.
Часть земельного участка в силу норм ЗК РФ также является объектом земельных правоотношений. При этом возникает вопрос, является ли часть земельного участка одновременно объектом гражданских правоотношений.
Чтобы земельный участок стал объектом гражданских правоотношений необходимо провести государственный кадастровый учет. После этой процедуры земельный участок становится индивидуально - определенной вещью и способен быть самостоятельным объектом гражданского оборота. Таким образом, объектом права собственности земельный участок может быть только после внесения сведений
0 нем в ГКН.
Говоря о возможности части земельного участка быть объектом гражданских правоотношений, в первую очередь следует определиться с правом собственности на часть земельного участка.
Как отмечено ранее, важную роль в процессе вовлечения земельных участков в гражданский оборот играет кадастровый учет. В соответствии с Законом о ГКН кадастровый учет части земельного участка возможен. При этом постановка на учет части участка связана с обременением такого участка. В действующем Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее -Закон о регистрации прав)1 и Законе о ЕГРН преду-
1 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2001. № 11. Ст. 997; № 16. Ст. 1533; 2002. № 15. Ст. 1377; 2003. № 24. Ст. 2244; 2004. № 27. Ст. 2711; № 30. Ст. 3081; № 35. Ст. 3607; № 45. Ст. 4377; 2005. № 1. Ст. 15, 22, 40, 43; № 50. Ст. 5244; 2006. № 1. Ст. 17; № 17. Ст. 1782; № 23. Ст. 2380; № 27. Ст. 2881; № 30. Ст. 3287; № 50. Ст. 5279; № 52. Ст. 5498; 2007. № 31. Ст. 4011; № 41. Ст. 4845; № 43. Ст. 5084; № 46. Ст. 5553; № 48. Ст. 5812; 2008. № 20. Ст. 2251; № 27. Ст. 3126; № 30. Ст. 3597, 3616; № 52. Ст. 6219; 2009. № 1. Ст. 14; № 19. Ст. 2283; № 29. Ст. 3611; № 52. Ст. 6410,
смотрена возможность учета части участка в следующих случаях:
1. аренда части земельного участка;
2. установление сервитута на земельном участке;
3. залог части земельного участка.
В соответствии с п. 2 ст. 26 Закона о регистрации прав, если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. Согласно п. 3 ст. 44 Закона о ЕГРН государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.
Так, в настоящее время для регистрации договора аренды части земельного участка достаточно указание в кадастровом паспорте этого участка путем графического или текстуального описания этой части, что подтверждается постановлением Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 732.
При этом, проанализировав термины, используемые Законом о ГКН, неясно по какой причине законодатель использует формулировку «при постановке на учет части земельного участка». Исходя из определения государственного кадастрового учета, который направлен на индивидуализацию объекта недвижимого имущества, можно заключить, что кадастровый учет части земельного участка невозможен. Часть является собой только в пределах чего-то целого, при этом, целым является земельный участок, имеющий характеристики индивидуально - определенной вещи. Таким образом, когда часть земельного участка приобретает соответствующие характеристики, она становится самостоятельным земельным
6419; 2010. № 15. Ст. 1756; № 25. Ст. 3070; № 49. Ст. 6424; 2011. № 1. Ст. 47; № 13. Ст. 1688; № 23. Ст. 3269; № 27. Ст. 3880; № 30. Ст. 4562, 4594; № 48. Ст. 6730; № 49. Ст. 7056, 7061; № 50. Ст. 7347, 7359, 7365; № 51. Ст. 7448; 2012. № 24. Ст. 3078; № 27. Ст. 3587; № 29. Ст. 3998; № 31. Ст. 4322; № 53. Ст. 7619, 7643; 2013. № 14. Ст. 1651; № 19. Ст. 2328; № 30. Ст. 4072, 4077, 4083, 4084; № 44. Ст. 5633; № 51. Ст. 6699; 2014. № 11. Ст. 1098; № 26. Ст. 3377; № 30. Ст. 4218, 4225; № 43. ст. 5799; № 48. Ст. 6637; № 52. Ст. 7543, 7558; 2015, № 1. Ст. 10, 39, 52; № 9. Ст. 1195; № 10. Ст. 1418; № 14. Ст. 2022. № 27. Ст. 3974. № 29 (ч. 1). Ст. 4339, 4359, 4362, 4377, 4385; 2016. № 1 (ч. 1). Ст. 11
2 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. № 1.
участком. И в этом случае речь идет скорее о выделе или разделе участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства и участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Из всего этого следует, что как такого понятия «учет части земельного участка» не должно быть в действующем законодательстве, так как указанный правовой механизм практически не применим.
Новый Закон о ЕГРН перенял указанную практику и в ст. 44 предусмотрел возможность регистрации договора аренды части земельного участка, при этом, мы наблюдаем все ту же тенденцию к сохранению формулировки «государственный кадастровый учет части».
Вопрос о возможности установления сервитута в отношении части земельного участка однозначен. Статьей 27 Закона о государственной регистрации прав предусмотрен порядок государственной регистрации сервитутов, в том числе, если он относится к части земельного участка. Указанная норма имеет свое логическое продолжение в ст. 25 Закона о ГКН, которая предусматривает, что в случае государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) вещного права на земельный участок, в связи с установлением которого была образована и поставлена на учет часть земельного участка, снятие с учета данной части земельного участка осуществляется без заявления в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) вещного права на соответствующий земельный участок при отсутствии сведений о том, что на данную часть земельного участка зарегистрировано другое ограничение (обременение) вещного права.
На основании указанных норм, можно заключить, что подход законодателя к установлению сервитута на части земельного участка таков же, как и к аренде части земельного участка. Для регистрации указанных прав достаточно сторонам определить часть земельного участка.
Аналогичные нормы содержаться в Законе о ЕГРН, который предусматривает, что государственная регистрация сервитута, предусматривающего право ограниченного пользования частью земельного участка, осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с го-
сударственным кадастровым учетом такой части. Государственный кадастровый учет части земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией сервитута, которым предусмотрено право ограниченного пользования такой частью без соответствующего заявления.
Анализ указанной нормы снова заставляет задаться вопросом о практической возможности постановки на учет части земельного участка. Согласно п. 65 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. № 421, в Реестр вносятся следующие сведения о частях земельного участка:
1) учетный номер части земельного участка и дата его присвоения;
2) площадь части земельного участка в квадратных метрах с округлением до 1 квадратного метра и с указанием погрешности вычисления;
3) описание местоположения границы части земельного участка в объеме сведений, предусмотренных межевым планом, а также картой (планом) объекта землеустройства и в соответствии с п. 72.1 Порядка (в случае если часть земельного участка образована в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории);
4) сведения о прекращении существования части земельного участка (дата снятия с кадастрового учета).
Полагаем, что учетный номер части земельного участка, это запись в соответствии с графическим изображением части в кадастровом паспорте. То есть, фактически это условная процедура постановки на кадастровый учет.
Статья 63 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимо-сти)»2 не допускает ипотеку части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера,
1 Приказ Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. № 42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости» (Зарегистрировано в Минюсте России 31 марта 2010 г. № 16771) // Росс. газ. 2010. 9 апреля. № 75.
2 Федеральный закон от 16 июля 1998 г.№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400; 2001. № 46. Ст. 4308; 2002. № 7. Ст. 629; № 52 (ч. 1). Ст. 5135; 2004. № 6. Ст. 406; № 27. Ст. 2711; № 45. Ст. 4377; 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 40, 42; 2006. № 50. Ст. 5279; № 52 (ч. 1). Ст. 5498; 2007. № 27. Ст. 3213; № 50. Ст. 6237; 2008. № 20. Ст. 2251; № 52 (ч. 1). Ст. 6219; 2009. № 1. Ст. 14; № 29. Ст. 3603; 2010. № 25. Ст. 3070; 2011. № 27. Ст. 3879; 3880; № 50. Ст. 7347; 2013. № 19. Ст. 2328; № 51. Ст. 6683; 2014. № 26 (ч. 1). Ст. 3375; № 26 (ч. 1). Ст. 3377; № 30 (ч. 1). Ст. 4218; 2015. № 1 (ч. 1). Ст. 29, 52; № 14. Ст. 2022; № 41 (ч. 2). Ст. 5640.
установленного нормативными актами субъектами Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Из смысла статьи следует, что ипотека части участка возможна. Но, здесь следует обратиться также к уже упомянутой ст. 25 Закона о ГКН, в соответствии с которой обременяется весь земельный участок.
На основании вышеизложенного, заключаем, что действующее законодательство использует соответствующую терминологию относительно части
земельного участка, при этом, следуя смыслу закона, мы понимаем, что при постановке на кадастровый учет части земельного участка, мы создаем новый земельный участок. Но, так как, часть земельного участка может быть объектом некоторых прав, создана формальная процедура учета обременений. В этой связи, думаем, необходимо внести соответствующие изменения в Закон о ЕГРН, исправив указанную коллизию, путем введения нового термина «схема действия обременения».
Таким образом, возможно избежать наличия противоречивой судебной практики
