CC BY
245
Правовые проблемы, возникающие при установлении сервитута на земельный участок
И.И. Гордиенко начальник отдела Управления имущества государственной казны Росимущества, доцент кафедры земельного права ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», кандидат юридических наук (г. Москва)
Ирина Игоревна Гордиенко, irina.i_gordienko@hotmail.com
На протяжении многих веков сервитут остается важным и незаменимым ограниченным вещным правом на объекты недвижимости и земельные участки, обеспечивающим необходимый баланс публичных и частных интересов.
Как отмечает С.А. Липски, современные отечественные земельные сервитуты, с одной стороны, представляют собой институт, заимствованный из законодательства европейских государств ХХ столетия (которое реципиировало римское право). С другой стороны, сложившаяся в России ситуация в отношении сервитутов весьма специфична (см. [1, с. 88]).
Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужой недвижимой вещью, которое устанавливается для обеспечения возможности использования другой недвижимой вещи. Сервитут очень многогранен и может устанавливаться как в отношении земельного участка, так и в отношении объектов недвижимости.
Современное российское законодательство подразделяет сервитуты на публичные и частные (определение «частные» исключено из нормативных правовых актов, однако «простой сервитут» устанавливается между двумя частными лицами, что, по сути, предусматривалось в законодательных актах ранее; публичный же сервитут подразумевает обеспечение интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления либо населения).
Земельный сервитут в первую очередь обеспечивает потребности собственника земельного участка в надлежащем и возможном использовании своего участка за счет смежного. При этом такое использование должно быть наименее обременительным для собственника обремененного сервитутом участка. В процессе возникновения, осуществления и прекращения сервитутных правоотношений возникает большое количество проблемных ситуаций, многие из которых становятся предметом рассмотрения в судах. Результатом аккумулирования судебных споров стал Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 года (далее - Обзор).
В Обзоре даны разъяснения по некоторым вопросам, возникающим при рассмотрении судебных споров, и рекомендации судам. Однако некоторые из них, как представляется, требуют дополнительной проработки в целях применения к сервитутным правоотношениям.
В Обзоре разъясняются особенности установления сервитутов на земельные участки. В частности, говорится о том, что для разрешения спора одним из необходимых документов является экспертное заключение. Это утверждение не вызывает сомнений, ибо суд не может дать надлежащую оценку действительной необходимости и реальности установления сервитута,
который требует собственник земельного участка. При этом экспертное заключение оценивается судом с учетом следующих особенностей:
• при наличии нескольких подходов к земельному участку сервитут должен быть прежде всего наименее обременителен для собственника участка, в отношении которого устанавливают сервитут;
• при наличии альтернативных вариантов подъезда к зданию сервитут может быть не установлен. То обстоятельство, что истцу удобнее организовать проезд транспорта, в том числе в целях погрузочно-разгрузочных и других работ, к своему зданию через участок ответчика, не является основанием для установления сервитута.
Ранее в судебной практике был выработан несколько иной подход к рассмотрению вопроса о возможности установления сервитута на земельный участок. Так, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 июля 2010 года № 2509/10 было сформулировано правило, согласно которому существующая лишь потенциально возможность организации проезда к земельному участку через другой соседний земельный участок, необходимость проведения значительных по объему, времени и затратам работ для организации такого проезда свидетельствуют об отсутствии реальной возможности пользоваться господствующей недвижимостью и о невозможности обеспечить нужды ее собственника иным образом, кроме как через установление сервитута на спорный земельный участок.
Такой подход представляется более логичным, так как отказ в установлении сервитута только на том основании, что использование участка возможно без его установления (к примеру наличие иных дорог) не всегда отвечает интересам сер-витуария, так как качество иных подходов к участку может быть существенно хуже, они могут иметь большую протяженность и
не отвечать критериям, которые необходимы для оптимального использования полезных свойств земельного участка.
Критическое отношение к подходу «исключительного» установления сервитута отмечается и в юридической литературе. По мнению многих авторов, судами при рассмотрении споров должны учитываться обстоятельства, которые не дают сервитуа-рию удовлетворить потребность в использовании господствующей недвижимости без установления сервитута (см., например, [4; 5, с. 20; 6, с. 85-86]).
Кроме того, если альтернатива установлению сервитута связана с расходами, не сопоставимыми с теми, которые сервитуа-рий будет нести при установлении сервитута, то именно несоразмерность возможных при отсутствии сервитута расходов следует признать тождественной невозможности обеспечить нужды собственника без установления сервитута (см. [7, с. 194]). К примеру, в пункте 7 статьи 31 «Модельного закона об ограниченных вещных правах», принятого Межпарламентской ассамблеей государств - участников СНГ, предусмотрено, что сервитут перемещения может быть установлен также, если собственник участка имеет выход на общественную дорогу, но он является неподходящим и недостаточным для нужд участка и не может быть расширен.
Таким образом, при установлении сервитута должны учитываться не только обстоятельства, которые объективно не позволяют сервитуарию использовать свой участок в своих интересах, но и соразмерность затрат и неудобств, которые возникают у сер-витуария в случае отказа ему в сервитуте.
Следующая спорная ситуация, возникающая при установлении сервитутов, является регистрация этого права.
По российскому законодательству сервитут как ограниченное вещное право подлежит государственной регистрации и, соответственно, оно возникает с момента такой регистрации, проводимой в рамках Федерального закона от 13 июля 2015 года
№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Сервитут может устанавливаться как на весь участок, так и на его часть. В случае установления сервитута на весь земельный участок необходимо, чтобы он был поставлен на кадастровый учет. Если же сервитут устанавливался на часть земельного участка, то в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) вносились сведения о такой части. Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии неоднократно указывалось на то, что такие сведения являются обязательными для регистрации сервитута.
Между тем в судебной практике, отраженной в последующем в Обзоре, стали появляться судебные дела, в которых судом принимается позиция об отсутствии необходимости кадастрового учета части земельного участка, обремененного сервитутом, для последующей государственной регистрации сервитута. Судом принята позиция о достаточности отражения границ действия сервитута в документах, подготовленных сервитуарием и сервитутодателем.
Так, в Обзоре указывается, что отсутствие в ЕГРН сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом, не препятствует государственной регистрации сервитута. Исключением из этого правила являются случаи, если в законодательстве Российской Федерации предусмотрена необходимость прохождения процедуры кадастрового учета для установления сервитута (к примеру земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, кроме случая заключения соглашения о сервитуте на срок менее 3 лет) 1.
В остальных случаях достаточно представления документов, отражающих сферу действия сервитута и его содержание, необходимых для внесения информации в публичный реестр. При этом сервитут регистрируется в отношении всего объекта
недвижимости. Лицо, в чью пользу зарегистрирован сервитут, осуществляет пользование чужим участком на условиях, установленных соглашением.
Такая ситуация, с одной стороны, значительно упрощает процедуру заключения соглашения о сервитуте и дает возможность сократить расходы за счет отсутствия необходимости проведения кадастровых работ. С другой стороны, отсутствие четких границ, устанавливаемых только в процессе кадастровых работ, дает возможность недобросовестному сервитуарию расширить сферу действия сервитута без надлежащего разрешения со стороны сервитутодателя. Кроме того, наличие информации в ЕГРН об обременении сервитутом всего участка, а не его части, дает неверную информацию, содержащуюся в публичной кадастровой карте и в ЕГРН, что может негативно сказаться на рыночном обороте земельных участков.
Одним из самых спорных вопросов при установлении сервитута является размер платы за него.
Как указывается в Обзоре, размер платы за сервитут должен быть соразмерен материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.
При установлении размера платы учитываются следующие критерии:
• доля участка, ограниченного сервитутом;
• срок установления сервитута;
• объем ограничения пользования и интенсивность предполагаемого использования;
• характер неудобств, испытываемых собственником обременяемого участка;
• степень влияния сервитута на возможность распоряжения участком.
См. пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации; пункт 17 статьи 23, пункт 1 статьи 39.24, пункт 4 статьи 39.25 Земельного кодекса Российской Федерации; статью 52 Закона № 218-ФЗ.
При этом каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованиями об изменении размера платы (уменьшении или увеличении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом.
Вместе с тем нерешенным остается вопрос о соразмерности платы за пользование служащей недвижимостью. Зачастую это основной вопрос, по которому не достигают согласия сервитуарий и сервитутода-тель.
Так, в юридической литературе можно выделить несколько подходов:
1) величина соразмерной платы за сервитут должна равняться размеру убытков (реального ущерба, упущенной выгоды и убытков от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами), причиненных собственнику обремененного сервитутом имущества в связи с ограничением его права в результате установления сервитута (см. [12, 13]);
2) плата за сервитут должна привязываться к убыткам собственника служащей недвижимости от установления сервитута (см. [14-16]);
3) размер платы рассчитывается исходя из средних ставок аренды (см. [17]);
4) размер платы рассчитывается в виде процента от кадастровой стоимости земельного участка (см. [17]).
Отметим, что в некоторых зарубежных странах, например в Швеции, размер платы за сервитут представляет собой не регулярные платежи, а единовременную выплату (сумма, на которую снижается стоимость обременяемого земельного участка) (см. [18, с. 83]).
Представляется, что устанавливать плату за сервитут исходя только из убытков собственника служащей вещи не совсем правильно, поскольку при установлении сервитута собственник служащей вещи несет не только убытки в связи с использованием определенной части его участка, но и, возможно, расходы для обеспечения такой возможности для сервитуария (орга-
низация проезда, в том числе содержание контрольно-пропускного пункта, ремонт дорог, ограждений и иные расходы).
Установление платы исходя из средних ставок аренды либо в виде процента от кадастровой стоимости земельного участка также не учитывает все особенности сервитута, так как при применении этих подходов не учитываются конкретные условия и объем сервитута.
Установление единовременной платы за сервитут в условиях российской действительности также не представляется целесообразным, поскольку при применении этого подхода сложно учесть все ситуации, которые могут возникнуть в процессе сер-витутных правоотношении - объем использования и интенсивность могут изменяться (например увеличение потока транспорта), сервитут может быть прекращен в отсутствие оснований для его установления.
Таким образом, наиболее оптимальным вариантом определения размера платы за сервитут представляется вариант, предложенный в Обзоре: в каждом конкретном случае плата за сервитут должна устанавливаться отдельно, учитывая специфику отдельно взятого сервитута.
В заключение отметим, что сервитут является одним из правовых институтов, который позволяет обеспечить необходимый баланс интересов сособственников без лишения их прав на земельные участки. Появление Обзора, безусловно, является положительным фактором в развитии правоприменительной практики. Между тем многообразие проблем, связанных с реализацией таких правоотношений, порождает новые вопросы, которые требуют разрешения, в частности, «исключительность» установления сервитута, необходимость кадастрового учета части земельного участка при регистрации сервитута и размер платы за сервитут.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Липски С. А. Земельные сервитуты
в отечественном законодательстве: проблемы и перспективы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 3. С. 88-95.
2. Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок : утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 года // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2017. № 11.
3. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 июля 2010 года № 2509/10. Доступ из справочной правовой системы «Гарант».
4. Краснова Т. С. Комментарий к Обзору судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденному Президиумом ВС РФ 26.04.2017 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2017. № 7. С. 157-176.
5. Метельская В. В. Проблемы правового регулирования сервитутов // Арбитражная практика. 2009. № 2. С. 18-27.
6. Останина Е. А. Некоторые проблемы приобретения сервитута // Закон. 2013. № 5. С. 81-90.
7. Рудоквас А. Д. Частные сервитуты в гражданском праве России // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. № 4. С. 186-205.
8. Модельный закон об ограниченных вещных правах : принят в городе Санкт-Петербурге 27 ноября 2015 года постановлением 43-9 на 43-ем пленарном заседании Межпарламентской ассамблеи государств - участников СНГ. Доступ из информационного банка «Международное право».
9. О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 1 3 июля 2015 года № 218-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации,
2015, № 29 (часть I), ст. 4344.
10. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, № 32, ст. 3301.
11. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 44, ст. 4147.
12. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут : утверждены Федеральной службой земельного кадастра 17 марта 2004 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
13. Решение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 декабря 2014 года № АКПИ14-1093. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».
14. Бакулина А.А., Абдрахимова Д. Х. Особенности образования цен на земельные участки, обремененные сервитутом // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 5. С. 52-60.
15. Козлова Е. В. Соразмерная плата за сервитут // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 4. С. 6282.
16. Малеина М. Н. Плата за частный сервитут: определение размера, порядок изменения, последствия неуплаты // Гражданское право. 2013. № 5. С. 11-13.
17. Копылов А. В. Критерии определения размера платы за сервитут // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. № 8. С. 4-9.
18. Булдаева Е. В. Требования об обеспечении земельного участка доступом к землям общего пользования // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2018. № 4. С. 76-84.
