CC BY
379
ВОЗНИКНОВЕНИЕ И РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ТЕРРИТОРИИ РОССИИ
В ДОРЕВОЛЮЦИОННЫЙ ПЕРИОД
БЕЛОВА ОКСАНА НИКОЛАЕВНА Тамбовский государственный университет имени Г. Р. Державина, г. Тамбов, Российская Федерация, e-mail: [email protected]
Исторический взгляд на проблему правового регулирования оборота недвижимого имущества позволяет сделать вывод о том, что оборот недвижимости и формирование его регулирующей правовой базы напрямую зависит от особенностей исторических периодов развития государства, что обосновывает актуальность выбранной тематики. Целью данной статьи является анализ отечественной правовой мысли о развитии системы государственной регистрации прав. Поскольку целью регистрационной системы является обеспечение надежности и гласности гражданского оборота недвижимости, государственная регистрация, являясь публичным актом власти, выступает как средство фиксации на определенный период времени каких-либо важных, с точки зрения самой власти и общества, правоотношений. Автором рассмотрена не только правовая природа недвижимого имущества как основного объекта гражданских прав, но также изучена природа возникновения системы государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в легитимном (законном) обороте недвижимости на территории России в дореволюционный период. Исторический опыт России в формировании правового регулирования оборота недвижимого имущества свидетельствует о том, что именно объективные свойства недвижимых вещей стали причиной формирования особого правового режима недвижимости, ядром которого является то, что мы сегодня называем регистрацией прав на недвижимое имущество. Исторический материал в данной статье подобран и представлен прежде всего для того, чтобы служить иллюстрацией реализации положения об объективном характере такого правового явления, как регистрация прав на недвижимость. Таким образом, полученный в ходе исследования материал, позволяет переосмыслить важные аспекты гражданско-правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в России. Следовательно, может быть полезным как для дальнейшего уточнения и углубления понятийного материала, на котором строится изучение дисциплины «Гражданское право Российской Федерации» и спецкурсов «Право собственности» и «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним», так и в аспекте совершенствования гражданского законодательства об обороте недвижимого имущества.
Ключевые слова: недвижимость, нормы права, право собственности, оборот недвижимости.
Понятие о недвижимости исторически возникло как представление о земельных участках, принадлежащих тем или иным лицам, родам, племенам. Земля, будучи основой понятия недвижимости, является ее доминирующим элементом, характерные особенности которого в существенной степени определяют содержание этого понятия, что дает основания для выделения таких ее основных черт, как неподвижность и осязаемость как физического объекта.
Юридическое разделение вещей на движимые и недвижимые возникло в период установления государственной власти и формирования правовых систем. Затем под действием конкретных исторических ситуаций, потребностей общества, ценностные приоритеты гражданского оборота
изменялись, соответственно менялся правовой режим движимых и недвижимых вещей, понимание и определение законодателем нюансов при формулировании этих понятий.
Включение недвижимости в сферу жизнедеятельности человека произошло при переходе человека к оседлому образу жизни. В этот период появились первые представления о собственности на недвижимые вещи, включенные в сферу влияния конкретного человека, его семьи, рода и т. д.
На территории современной России первоначально для фиксации прав прибегали к использованию символов, мистических ритуалов, обрядов, оказывавших значительное влияние на сознание личности и передававшихся через устные рассказы из поколения в поколение. В частности, в ра-
ботах Д. И. Мейера содержатся описания быта Древней Руси. Так, например, передача права собственности на помещение сопровождалась передачей ключей, передача права собственности на лошадь - передачей узды и т. д. [1].
Постепенно человечество переходит к письменной форме укрепления прав, которая, как отмечает Д. И. Мейер, «появилась, прежде всего, в отношении прав на недвижимость, в частности, на земельные участки, как наиболее значимый вид собственности в гражданском обороте того времени» [1].
Одной из таких форм на этапе становления российской государственности можно считать перепись недвижимого имущества, которая возникла еще до татаро-монгольского нашествия и была возрождена в 1275 г. князем Василием Ярославовичем. Она проводилась писцами по специальным инструкциям, так называемым «наказам». Во время похода Великого князя Ивана Васильевича против Новгорода (1477 г.) также велась перепись имущества, данные о которой заносились в писцовые книги. Итогом похода Ивана Грозного стала конфискация новгородских земель. Нужно отметить, что писцовые книги представляли более или менее точное хозяйственное и финансовое описание частных имений, пашен, лесов, лугов, выгонов, вод, угодий и служили законным удостоверением владения. Однако право ими не устанавливалось и не удостоверялось. Право основывалось на купчих, а затем на крепостях, независимо от писцовых книг.
В русском гражданском праве признание прав со стороны органов власти носило название «укрепления вещных прав». Указывая на «важность для общества возможности знать о вещной связи между лицом и объектом, знать о моменте установления вещного права», Г. Ф. Шершеневич определяет укрепление вещных прав как «публичное, при посредстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права с известным субъектом», при этом подчеркивая значение такого действия, указывает на то, что «укрепление вещных прав делает вполне достоверным и всем известным вещное право в момент его установления». Д. И. Мейер считает, что укрепление права есть «установление внешнего знака, свидетельствующего о существовании права».
Следует обратить внимание, что уже в царствование Алексея Михайловича Романова (Тишайшего) (1629-1676 гг.) были предприняты попытки контроля за оборотом недвижимого имущества, выразившиеся в предписании в обязательном порядке «являть купчие в приказы» [2]. В приказах, служивших местом укрепления вещ-
ных прав, хранились дела о переходе земель, содержащие информацию о составе имений и сделках с ними. «Приказы являлись центральным для всей России местом укрепления вещных прав на недвижимость, - в них сосредоточивались все дела о переходе земель, все сведения о составе имений, о сделках с последними, и относящиеся к ним документы».
Таким образом, запись в поместном приказе «вотчины за купцом» с момента принятия Уложения царя Алексея Михайловича (Соборное Уложение 1649 г.) приобрела обязательный характер, так как именно с ней отождествлялось понятие о переходе вещного права.
Так, в ст. 34 гл. XVII Соборного Уложения сказано: «А будет кто вотчину свою родовую или выслуженную, или купленную кому продаст, и деньги возьмет, и купчую даст, а в поместном приказе в книгах ту вотчину за купцом не запишет, да после того вновь свою вотчину иному кому продаст воровством, и деньги возьмет, и в поместном приказе в книги ту вотчину за последним купцом запишет, и тою вотчиною владеть тому, за кем та вотчина в поместном приказе в книгах записана. А первому купцу тою вотчиною владеть не велеть, для того, что он ту вотчину купя, в поместном приказе за собою в книги не записал» [3].
Следовательно, право собственности от продавца к покупателю, в соответствии с Уложением, переходило с момента внесения записи в книгу, которому предшествовала проверка оснований приобретения в виде справки с делами приказа. Иными словами, в случае возникновения спора между лицами, купившими одну и ту же вотчину, право собственности признавалось за тем из них, кто раньше записал свое приобретение в книге приказа. Помимо фискальных целей, в обряде справки и записки выражалось разумное начало порядка и достоверности землевладения, желание правительства иметь в своих руках точные сведения о переходах права собственности на недвижимость, а также полные данные о правах частных владельцев.
Петр I установил иной порядок, получивший название «крепостного», который имел преимущественно фискальные цели [2].
Кроме того, в этот же период (в январе 1714 г.) в законодательстве Российской империи появляются термины «недвижимое» и «движимое» имущество (в соответствии с Указом Петра I «О единонаследии»)[4].
Тем самым было введено единое понятие, регулировавшее правовое положение земельных участков и строений в отличие от движимых ве-
О. N. ББЬОУЛ
щей. При этом изменился и сам порядок совершения актов с недвижимостью. Так, с 1701 г. укрепление прав осуществляют официальные лица -крепостные писцы, работающие под началом надсмотрщика в Палате крепостных дел и контролем юстиц-коллегии, приведенные к присяге и получавшие жалование.
В соответствии с новым порядком возникновение права на имущество у приобретателя было перенесено к моменту совершения акта, что было выражено правилом, установленным в 1737 г.: «имение справливать за тем, чья крепость старее» [5].
Правда совершенный акт необходимо было предъявить в приказ, однако это была уже не прежняя явка для утверждения права и выдачи записи, а явка в приказ «ко владению и ко взысканию пошлин» [5, с. 270].
Таким образом, создавалась централизованная система государственного контроля за оборотом недвижимого имущества. Конечно, такая централизация была возможна в весьма ограниченных масштабах, как правило, в пределах крупных городских поселений (главным образом в Москве), однако это был необходимый для государства опыт, который в конечном итоге должен был привести к созданию полномасштабной системы государственной регистрации прав на недвижимость.
Екатерина II продолжила преобразования в данной сфере изданием «Учреждения для управления губерний» [6]. Обряд записи акта в книгу был заменен на оглашение через публикацию в «Ведомостях». Вместо Палаты крепостных дел, выполнявшей функции государственного центра для всех дел о поземельной собственности, совершение крепостных актов было возложено на гражданские палаты и уездные суды, при которых были организованы учреждения крепостных дел. Сюда же, в учреждения крепостных дел, приобретатели недвижимости должны были предъявлять также и акты для ввода во владение, призванные служить заменой справки, вводной, послушной и отказной грамот.
По мнению Г. Ф. Шершеневича, и этот порядок имел существенный недостаток, состоявший в том, что «...не было определенности в моменте перехода вещного права. Акт мог быть совершен в любом месте, и покупщик не был обеспечен, что купленное им имение не продано уже или не заложено в другом месте» [7].
Одновременно действовало правило, в соответствии с которым о совершении актов, влекущих переход недвижимого имущества, необходимо было давать объявления в центральных «Ве-
домостях», а также требовалось предоставление копий таких объявлений в губернии и уезды, где находилось имущество. Вместе с тем, эта мера не давала никаких гарантий, поскольку объявления печатались с большим опозданием.
Однако в то время в законодательстве оставалось еще общее положение, не отраженное в специальной норме, а извлеченное редакторами Свода из содержания ч. 1 ст. 707 т. Х Свода законов, которое состояло в следующем: «Укрепление прав на имущество производится: 1) крепостными, нотариальными, явочными или домашними актами; 2) передачею самого имущества или его вводом во владение». Таким образом, из самого изложения этой статьи видно, что в ней нет твердого правила о том, с каким именно действием отождествлялось понятие перехода права собственности. В числе признаков укрепления в один ряд были поставлены и совершение явочного либо домашнего акта, и передача, и ввод во владение; следовательно, не было существенного различия между совершившимся соглашением сторон, на котором основывалась передача прав, и реализацией этого соглашения.
В 1866 г. применительно к вновь введенному порядку судопроизводства были изданы правила, в соответствии с которыми окружным судам предписывалось вести реестры крепостных дел и делать в них отметки об учинении ввода во владение [8].
Новые правила имели важное значение, поскольку ими был определен момент перехода права. Переход права был связан теперь с датой ввода, отмеченной в реестре. По сути дела, в России была введена регистрация поземельной собственности. Однако нигде не было закреплено, что это единственная законная форма передачи.
С принятием 14 апреля 1866 г. Положения о нотариальной части были намечены новые преобразования в определении порядка перехода права собственности [8, с. 147-148.]. Этим актом было введено следующее правило: проверка актов должна осуществляться по месту нахождения имущества. С этой целью в столицах, губернских городах и, по необходимости, в уездных городах определялись нотариусы, число которых устанавливалось особым расписанием. Сделки о переходе или ограничении права должны были совершаться у нотариусов, а затем обращались в крепостные дела после утверждения их старшим нотариусом.
На основании ст. 80 Положения о нотариальной части сделка, предметом которой являлась недвижимость, могла быть совершена в любом месте, но вещное право по ней переходило не
иначе как после утверждения ее старшим нотариусом того округа, где находилось недвижимое имущество (при этом в данной статье имеется оговорка, что если на одно и то же недвижимое имущество было совершено несколько купчих в разных местах, то вещное право приобреталось не тем, чей акт был раньше совершен, а тем, чей акт был раньше предъявлен к утверждению).
Нотариальная система, имевшая безусловные преимущества, по сравнению с крепостным порядком, тем не менее подвергалась критике рядом исследователей. Так, Г. Ф. Шершеневич указывал, что вновь неопределенным остался момент возникновения права, который «...можно по некоторым основаниям отнести: а) к утверждению старшим нотариусом представленного ему акта;
б) к вручению старшим нотариусом выписки лицу, к которому переходила недвижимость;
в) к вводу во владение; или же, наконец, г) к отметке в реестре крепостных дел о совершенном вводе» [7, с. 147-148]. И. А. Покровский называл реестры крепостных дел «несовершенным суррогатом поземельных книг» [9].
Для устранения недостатков крепостного порядка министерством юстиции был разработан проект, положения которого нашли отражение в утвержденных в 1881 г. Государственным советом «Главных основаниях предполагаемого порядка укрепления прав на недвижимое имущество». На их основе комиссией, работавшей над составлением проекта Гражданского уложения, был разработан и издан в 1892 г. проект Вотчинного-устава [10; 11]. Разработчики проекта определили цель введения вотчинной системы как «установление надлежащей гласности, определенности и, главное, твердости земельных прав и возможно полной свободы в распоряжении ими, упрощение производства по приобретению их, приближение места совершения актов о недвижимых имениях к населению, устранение неформальной собственности» [12]. Основными принципами предложенного порядка назывались:
а) «начало внесения» - совершение записи прав собственности, ограниченных прав в крепостную книгу;
б) публичность (гласность) - признание вотчинных книг гласными и, соответственно, доступными для ознакомления с ними всех заинтересованных лиц;
в) бесповоротность - признание прав, приобретенных на основании о записи в вотчинных книгах, бесповоротными ;
г) достоверность и полнота - точное указание в вотчинных книгах всего объема вносимых
в нее прав и обременении и признание их достоверными;
д) принцип старшинства - предполагалось, что первоочередность в ограничении и обременении прав собственности на недвижимость определяется временем внесения записи в вотчинную книгу.
Авторы проекта предусмотрели создание специальных учреждений - «Вотчинных установлений», в ведении которых сосредоточивалось все производство по ведению вотчинных книг, внесение в них записей о правах на недвижимость и сделок с ней, а также совершение вотчинных актов.
Проект Гражданского уложения в части «укрепления вотчинных прав» вобрал в себя весь передовой опыт законодательства зарубежных стран и должен был послужить основой для развития вотчинной системы в России.
Такой проект, несомненно, имел революционное значение для оборота недвижимости в России. Он вызывал среди специалистов серьезные дискуссии. Споры продлились до начала первой мировой войны, а последовавшая за ней революция сделала проблему неактуальной. Таким образом, дореволюционная Россия так и не получила действенного инструмента для обеспечения надежности гражданского оборота недвижимого имущества.
Анализируя исторический опыт, можно прийти к выводу, что само по себе придание публичности правам на недвижимое имущество является объективной необходимостью везде, где хотя бы в самом ограниченном виде существует рынок недвижимости, то есть такая ситуация, при которой есть возможность перехода права собственности от одного лица к другому.
Причиной такого положения являются объективные признаки недвижимых вещей. В отличие от движимых вещей, переход прав на которые по общему правилу связан с их физическим перемещением от одного лица к другому, для недвижимости такая возможность полностью исключена. Поэтому изменение прав на недвижимость всегда выступает в документальной форме и только так и может происходить. При таком положении всегда должно существовать некое третье лицо, призванное фиксировать данный документооборот и контролировать его осуществление. Такая необходимость связана еще и с тем, что в отличие от движимых вещей, срок службы большинства из которых весьма ограничен, объекты недвижимости существуют весьма длительное время, а существование такого объекта, как земельный участок, является фактически вечным. В этих усло-
O. N. BELOVA
виях именно государство становится тем третьим для участников рынка лицом, которое, с одной стороны, фиксирует все изменения прав на соответствующий объект, а с другой стороны, выступает держателем правовой истории каждого объекта недвижимости.
Таким образом, на основе исторических наблюдений можно сделать вывод о том, что придание публичности гражданскому обороту недвижимого имущества является объективной закономерностью любой правовой системы, которая признает возможность оборота недвижимости.
Литература
1. Мейер Д. И. Русское гражданское право. М., 1997. Ч. 1. С. 251-259.
2. Павлов П. Н. О документах, удостоверяющих государственную регистрацию прав на земельные участки и иное недвижимое имущество // Правовое регулирование рынка недвижимости. 1999. № 1. С. 36.
3. Соборное Уложение 1649 г.: Текст, комментарии / рук. авт. кол. Л. Г. Маньков. Л., 1987. С. 89.
4. Владимирский-Буданов М. Ф. Обзор истории русского права. Ростов н/Д, 1995. С. 488.
5. Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Ч. 1.: Вотчинные права. СПб, 1896. С. 268.
6. Учреждение для управления губерний Всероссийской империи: именной указ от 7 ноября 1775 г. // Полное собрание законов Российской империи. Собрание I. 1866. Т. 20. № 14392. Отказ, по замыслу законодателей, имел целью окончательно и безусловно укрепить имущество за лицом, которое бесспорно владело им в течение двух лет после формального объявления о вводе.
7. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 2001. С. 192.
8. Полное собрание законов Российской империи. 1866. № 43187.
9. Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 201.
10. Права на недвижимое имущество в России исторически именовались вотчинными правами.
11. Гражданское уложение. Кн. 3. Вотчинное право: Проект. СПб., 1902.
12. Проект вотчинного устава // "Ж.М.Ю." 1899. № 1. С. 4.
References
1. Meyer D. I. Russkoye grazhdanskoye pravo. М., 1997. Ch. 1. S. 251-259.
2. Pavlov P. N. O dokumentakh, udostoveryayush-chikh gosudarstvennuyu registratsiyu prav na zemel'niye uchastki i inoye nedvizhimoye imushchestvo // Pravovoye regulirovaniye rynka nedvizhimosti. 1999. № 1. S. 36.
3. Sobornoye Ulozheniye 1649 g.: Tekst, kommenta-rii / ruk. avt. kol. L. G. Man'kov. L., 1987. С. 89.
4. Vladimirskiy-Budanov M. F. Obzor istorii russ-kogo prava. Rostov n/D, 1995. S. 488.
5. Pobedonostsev K. P. Kurs grazhdanskogo prava. Ch. 1: Vochinniye prava. SPb, 1896. S. 268.
6. Uchrezhdeniye dlya upravleniya guberniy Vseros-siyskoy imperii: imennoy ukaz ot 7 noyabrya 1775 g. // Pol-noye sobraniye zakonov Rossiyskoy imperii. Sobraniye I. 1866. Т. 20. № 14392. Otkaz, po zamyslu zakonodateley, imel tsel'yu okonchatel'no i bezuslovno ukrepit' imushchest-vo za litsom, kotoroye bessporno vladelo im v techeniye dvukh let posle formal'nogo obyavleniya o vvode.
7. Shershenevich G. F. Uchebnik russkogo grazhdanskogo prava. M., 2001. S. 192.
8. Polnoye sobraniye zakonov Rossiyskoy imperii. 1866. № 43187.
9. Pokrovskiy I. A. Osnovniye problem grazhdanskogo prava. M., 1998. S.201
10. Prava na nedvizhimoye imushchestvo v Rossii is-toricheski imenovalos' votshinnymi pravami.
11. Grazhdanskoye ulozheniye. Kn. 3. Votchinnoye pravo: Proyekt. SPb., 1902.
12. Proyekt votchinnogo ustava // «Zh.M.Yu.». 1899. № 1. S. 4.
* * *
EMERGENCE AND DEVELOPMENT OF SYSTEM OF THE STATE REGISTRATION OF THE RIGHTS FOR TERRITORIES OF RUSSIA DURING THE PRE-REVOLUTIONARY PERIOD
BELOVA OKSANA NIKOLAYEVNA Tambov state university named after G. R. Derzhavin, Tambov, the Russian Federation, e-mail: [email protected]
The historical view on a problem of legal regulation of a turn of real estate allows to draw a conclusion that the turn of real estate and formation of its regulating legal base directly depends on features of the historical periods of development of the state that proves relevance of the chosen subject. The purpose of this article is the analysis of domestic legal thought of development of system of the state registration of the rights. As the purpose of registration system is ensuring reliability and publicity of a civil turn of real estate, the state registration, being the public act of the power, acts as means of fixing any important legal relationship for a certain period of time,
O. H. EEHOBA
91
from the point of view of the power and society. Author considered not only the legal nature of real estate as main object of the civil rights, but also studied the nature of emergence of system of the state registration of the property right to real estate in a legitimate (lawful) turn of real estate in the territory of Russia during the pre-revolutionary period. Historical experience of Russia in formation of legal regulation of a turn of real estate testifies to what objective properties of immovable things became the reason of formation of a particular legal regime of the real estate which kernel is that we call today registration of the rights for real estate. In this article author picked up and presented the historical material to serve first of all as an illustration of implementation of the provision on objective character of such legal phenomenon, as registration of the rights for real estate. Thus, the material received during research, allows to rethink important aspects of civil regulation of the state registration of the property right to real estate in Russia. Therefore, this material can be useful as for further specification and deepening of a conceptual material upon which the study of the subject «Civil law of the Russian Federation» and special courses «Property right» and «The state registration of the rights for real estate and transactions» based, and also in aspect of improvement of the civil legislation on a turn of real estate .
Key words: real estate, rules of law, property right, real estate turn.
O. N. BELOVA
