CC BY
65
Вопросы оценки земель рекреации
Ю.Ю. Петров оценщик ООО «Красноярский исследовательский центр по оценке и управлению активами» (г. Красноярск)
Юрий Юрьевич Петров, petrov@actives.ru
Статьей 98 Земельного кодекса Российской Федерации к землям рекреационного назначения отнесены земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. Однако участники рынка к объектам рекреации относят не только определенные законодательством виды использования (см. Приложение к приказу [2]), но и земли, которые связаны с развитием объектов рекреации и составляющие в целом единые территориальные кластеры рекреации. Объекты рекреации влияют на формирование рекреационных территорий в сочетании со многими другими факторами местного или большего масштаба: климатическими, историческими, культурными и т. д. Объекты рекреации обладают различными наборами характеристик, и каждый объект может служить объектом специального исследования.
Рассмотрим технику агрегирования нескольких факторов для использования в методе множественного регрессионного анализа, поскольку разнообразие и специфичность характеристик затрудняют применение иных методов оценки в условиях ограниченного количества данных рынка. Автором не предполагается раскрытие всех аспектов оценки земель рекреации, так как это чрезвычайно обширная тема. Предлагаемые описательные способы сокращения количества факторов с применением агрегирования представляются общими для неопределенного круга задач по оценке, включая оценку земель рекреационного назначения.
В качестве примера, на котором наглядно можно проиллюстрировать проблематику,
выбран рекреационный озерный комплекс под общим названием «озера Хакасии». И на примере рынка земель вокруг озер Хакасии предлагается анализ возможностей по сбору, анализу и подготовке данных рынка к расчетам.
Особые климатические и природные условия создали уникальный туристический озерный кластер в центре Сибири. За короткое сибирское лето озера Хакасии успевают прогреваться и привлекают транспортной доступностью жителей сибирских городов. Особенно популярными считаются озера Белё, Шира и Тус.
Озера расположены в 340 километрах на юг от Красноярска, в 160 километрах на север от Абакана. Поскольку расстояния между озерами относительно небольшие (5-25 км), их можно рассматривать как единый территориальный кластер с разнообразными видами использования земель: от палаточных турбаз до курорта санаторного типа.
Первым начали использовать озеро Шира, когда в 1870-е годы информация о его целебных водах стала известной русским предпринимателям. В советское время в имеющем статус курорта поселке Жемчужный, расположенного на берегу озера Шира, построили санатории, детские лагеря. В 1980-х годах к озерам проложили асфальт, что улучшило транспортную доступность. В летний период на озера стали приезжать не только из Абакана и Красноярска, но и из других регионов. Для туристов привлекательна возможность приехать на соленое озеро и позагорать, как на море, в выходные дни и даже провести там отпуск.
Земли вокруг озер, в основном сельскохозяйственного назначения, начали постепенно использовать как дачи и под палаточные лагеря отдыха, вокруг озер сформировался рынок земли, а в 1990-е годы начался этап застройки, продолжающийся по настоящее время. Вокруг озер возникли локальные туристические зоны с разными видами использования: жилье, туристические базы, дачные поселки, остались и земли сельскохозяйственного использования.
Состав ценообразующих факторов отличается разнообразием и вариативностью, что отражается в большом диапазоне цен предложения: от 0,5 до 1 000 и более рублей за 1 квадратный метр площади.
При анализе рынка недвижимости и земли, в частности, обращает на себя внимание то, что в объявлениях используются местные топонимические названия для обозначения мест расположения, что для местных жителей является достаточно информативным в отличии от внешнего исследователя, не знающего деталей рынка.
Для исследователя рынка, недостаточно знакомого с территорией, возможным к использованию является только тот набор данных, который указан в объявлениях. Более тщательный сбор данных по дополнительным источникам в интернете, опрос продавцов по телефону резко увеличивают количество информации, которая сложно систематизируется, ценообразование кажется хаотичным. Обычно это связано с отсутствием территориальных структур, ведь в отличие от населенных пунктов территории рекреации не делятся на микрорайоны, улицы, отсутствуют стабильные градостроительные единицы. Также земли рекреации могут быть подвержены динамике развития, существенно превышающей темпы развития земель населенных пунктов, что затрудняет определение видов фактического или предполагаемого использования.
Как же систематизировать информацию для проведения анализа и расчетов?
Эта задача реализуется через привязку
частей территориального кластера к сложившимся топонимическим объектам и, соответственно, распределение данных рынка по территориальным сегментам. Анализ рынка без учета ценовых зон приводит к ситуации, когда некоторые факторы в противовес общепринятому пониманию «работают неправильно» или не проявляются ожидаемым образом (см. [3, п. 22 «а»]).
Территориальное ценовое зонирование
На начальном этапе ценового территориального зонирования определяются части территории кластера, где наблюдаемые цены для схожих участков близки или (при отсутствии данных рынка) исходя из предположения, что цены должны быть близкими. Очевидно, что в последующем гипотеза о ценовом зонировании подлежит проверке.
В ходе анализа данных оказалось, что в пределах выявленных территориальных зон разброс цен для равных по характеристикам участков оказался существенно меньше по сравнению с ценами между зонами. Таким образом, детальное наблюдение за данными рынка позволяет сделать правильные выводы о ценовом зонировании.
На основании всех вариантов собранных данных о местоположении в сочетании с характером застройки для территорий озер можно выделить около 15-20 территорий в зависимости от степени детализации. Вариант зонирования для озера Белё приведен на рисунке.
Зоны I и II соответствуют наиболее дорогим зонам, что связано с исторически сложившейся ситуацией: в этих зонах расположены капитальные строения туристических баз. Благодаря удаленности от южной береговой зоны, вдоль которой проходит автотрасса Красноярск - Абакан, на эти зоны не оказывают негативное влияние как шум трассы, так и палаточных баз отдыха, расположенных вдоль южного побережья) (зона III).
Мюппб 1:60 00(1
Зонирование озера Белё
Зона IV имеет более низкий рейтинг и меньший ценовой уровень за счет удаленности от развитых территорий турбаз и от береговой зоны (по южной границе озера).
Зона V отнесена к охраняемой государством зоне природного парка, где запрещены определенные виды деятельности и застройка. Соответственно, эта зона менее привлекательно для использования.
Ошибки интерпретации данных рынка
После определения факторов местоположения на основе топонимических территорий необходимо составить перечень остальных ценообразующих факторов.
Одной из гипотез о составе ценообразующих факторов является предположение о том, что близость к объекту рекреации является фактором, увеличивающим цену. В прибрежной зоне озер можно наблюдать от двух и более вариантов представления такой близости.
Первый вариант - расположение харак-
теризуется как «первая» или «вторая» линия и т. д.
Второй вариант - представление в виде «1-й или 2-й ряд».
Вроде бы очевидным должно быть преимущество первой линии или первого ряда. Но по дорожным условиям подъезды к первой линии более затруднены, так как вокруг озер в основном грунтовые дороги и только к турбазам в зонах I и II с асфальта ведет посыпанная щебнем дорога, что обеспечивает возможность «уверенного» проезда. В связи с этим первые линии фактически более удалены от подъездных дорог, чем вторые.
С учетом трудности проезда во время дождя, когда грунтовая дорога становится особо скользкой, иногда трудно преодолимой, первая линия лишается части преимуществ, и это отражается в цене.
Таким образом, гипотеза о том, что близость к объекту рекреации всегда является преимуществом, не всегда соответствует действительности.
По этому фактору вокруг озер складывается одинаковая ситуация: асфальтовая до-
рога позволяет подъехать ко всем озерам, а проезды к участкам проложены в основном по грунтовым дорогам, но не вдоль первой линии от озер.
Также и остальные очевидные факторы (инженерное обеспечение, форма и размер участков, фактические виды использования) для всех ценовых зон имеют одинаковые состав и влияние.
Ряд характеристик ценовых зон могут быть зафиксированы как специфические, не повторяющиеся в других зонах (например наличие рельефа, леса и т. д.). Если можно было бы найти достаточно данных рынка в пределах одной ценовой зоны, то, очевидно, имело бы смысл анализировать такие факторы в отдельности. Но в реальных условиях таких данных часто недостаточно. О том, как поступать с уникальными для конкретной ценовой зоны характеристиками, разберемся на примере следующего объявления:
«Земли поселений, 5 соток.
Западный берег Малого Плеса, у подножия горы Чаплан, прекрасный вид на зеро (2 участка по 5 соток). Берег галечный, вдоль пляжа есть лес, это единственное место на озере с лесом».
Представленное объявление содержит данные о специфических характеристиках ценовой зоны «западный берег Малого Плёса», не встречающиеся в других ценовых зонах: наличие склона к озеру и леса.
Аналогично для других ценовых зон существуют ряд специфических факторов, в том числе в неявном виде (например удаленность от источников шума, ограничения доступа через части территории, относящейся к заповеднику и т. д.).
Так как для оценки в пределах одной ценовой зоны данных рынка не всегда достаточно, смешенная выборка из разных ценовых зон по выявленным отличиям становится «неоднородной» и расчеты затруднены избытком количества специфических факторов и наличием неидентифицируе-мых факторов (подробнее см. [4]).
Ценовая зона как самостоятельный ценовой фактор
Исходя из наблюдений за местным рынком, проведенных автором настоящей статьи, можно сделать вывод, что только постоянный и достаточно длительный мониторинг данных позволяет точечно в пределах одной ценовой зоны подобрать как минимум три аналога (см. [5]). Если же в момент проведения оценки таких данных нет, то можно увеличить объем данных за счет других ценовых зон, но возникает вопрос, как учитывать ценовую разницу между зонами и наличие уникальных характеристик (см. [6, 7], то есть как устранить «неоднородность» (см. [8]) выборки.
Обращаясь к справочным изданиям, найти данные для корректировок очевидно сложно, а рассчитывать корректировки в условиях недостаточного количества данных некорректно. Воспользовавшись положением пункта 11 «б» ФСО № 7 и увеличив территорию поиска данных за счет других ценовых зон, можно собрать существенно больше данных. Но возникает проблема учета специфических и неиденти-фицируемых факторов. Уточнение данных по ценообразующим факторам приводит к значительному росту их количества и к необходимости увеличивать количество аналогов (см. [9]).
Уменьшение количества факторов в такой ситуации становится необходимостью для проведения корректных расчетов. Так как ценообразующие факторы представляют собой информацию, сокращение состава факторов является задачей по сжатию информации до количества некоего «неуменьшаемого» значения (далее «сжатие информации» и «сокращение количества ценообразующих факторов» используются как тождественные понятия). По смыслу «неуменьшаемое» количество информации эквивалентно данным рынка во всем разнообразии, но меньше по размерности.
Поскольку формального алгоритма определения такого количества факторов,
которое можно назвать «неуменьшаемым», нет, процесс сжатия информации становится описательным, основанным на понимании оценщиком рынка. Описательное количество моделей ценообразования может быть почти любое и зависит от суждений оценщика.
Какие же техники сжатия информации и проверки соответствия рынку полученной модели следует использовать?
В рассматриваемом примере способом сжатия информации является исключение из состава факторов всех специфических характеристик ценовых зон и замена их на агрегированный фактор «ценовая зона». Таким образом, в итоговой модели отсутствуют, например, такие факторы, как «расположение у склона горы» и «лес», поскольку они характерны для конкретной ценовой зоны, и взамен введен один фактор - ценовая зона «западный берег Малого Плёса».
Общие требования к сжатию информации можно вывести из примера. Оценщик, анализируя информацию по рынку, опирается на гипотезы о составе ценообразую-щих факторов (первоначальный перечень) и на исследуемые источники-объявления. В результате сопоставления первоначального перечня факторов с информацией из объявлений отбрасываются отсутствующие факторы и добавляются данные объявлений. Формируется полный состав факторов, из которого следует выделить факторы, специфические для одной ценовой зоны, которые можно объединить, заменяя на один агрегированный фактор - ценовую зону.
При анализе используется исключительно каузальная описательная информация как для первоначального, так и для окончательного перечня факторов ценообразования. Под каузальной информацией для оценки следует понимать данные рынка о факторах, представленные в описательной форме в исследуемых источниках и воспринимаемые исследователем как цено-образующие, то есть предполагается, что
факторы влияют на цены определенным образом. Но на момент сбора и систематизации информации каузальная связь не подтверждена расчетами, поэтому собранную на этом этапе информацию нельзя однозначно отнести к готовой для проведения оценки.
Выбранный состав факторов с предполагаемой каузальной связью может содержать ошибки, подлежащие исправлению. Ошибки являются следствием избыточности или недостатка информации, используемой оценщиком. Избыток информации возникает на основе принятия «очевидных», но неверно интерпретируемых данных.
Приведем пример неверной интерпретации данных. В примере продажи земельного участка у склона на берегу озера может показаться «очевидной» каузальная связь между расположением участка относительно береговой линии на склоне, то есть чем выше, тем дороже, или, наоборот, чем ближе к берегу, тем дороже.
Пример является, конечно, искусственным, но иллюстрирует логику оценщика, который не вникает в подробности ценообразования, что может привести к некорректным выводам о ценообразовании.
Каким же образом обеспечить доказательность выбора ценообразующих факторов с переходом от полного перечня факторов к сокращенному за счет введения агрегированных факторов? В этом переходе от описательной модели к расчетной может быть использован метод многомерного регрессионного анализа. При составлении модели выбранные оценщиком факторы, уникальные для ценовых зон, заменяются на значения ценовых зон (подробнее см. [4]), правильность отнесения аналогов к той или иной зоне проверяется показателями статистики. В таком случае корреляция, определяемая в расчетах, имеет каузальный характер, обеспечивающий доказательность экономической гипотезы оценщика.
Выводы
Для специфических сегментов рынка, к которым можно отнести и земли рекреаций, оценщику недостаточно исключительно наблюдательного анализа данных рынка.
Необходимо личное наблюдение оценщика за событиями на рынке для исключения ошибок интерпретации характеристик как каузальных факторов ценообразования.
Специфические ценообразующие факторы, если имеется объективная возможность, следует заменять на агрегированные факторы.
Проверка объективности и доказательности выводов о составе ценообразующих факторов проводится при статистической обработке данных методом построения многомерной регрессионной модели.
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
2. Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года № 540 (с изменениями и дополнениями от 30 сентября 2015 года, от 6 октября 201 7 года, от 9 августа 2018 года, от 4 февраля 2019 года). Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Об утверждении Федерального стан-
дарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
4. Анисимова И. Н., Баринов Н. П., Гри-бовский С. В. Учет разнотипных ценообра-зующих факторов в многомерных регрессионных моделях оценки недвижимости // Вопросы оценки. 2004 № 2. 14 с.
5. Может ли быть один объект-аналог (дискуссия на форме оценщиков). URL: http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionI d=32&g=posts&t=11469&p=2\
6. Объяснение корректировок (дискуссия на форме оценщиков). URL: http://www. appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=po sts&t=3550&p=1
7. Как дискредитировать большинство оценок (дискуссия на форме оценщиков). URL: http://www.appraiser.ru/default.aspx?Se ctionId=32&g=posts&t=12333
8. Баринов Н. П., Гоибовский С. В. О распределении цен на рынках недвижимости и «смещенных» оценках рыночной стоимости. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/o-raspredelenii-tsen-na-rynkah-nedvizhimosti-i-smeschennyh-otsenkah-rynochnoy-stoimosti
9. Анисимова И. Н., Баринов Н. П., Гри-бовский С. В. О требованиях к количеству сопоставимых объектов при оценке недвижимости сравнительным подходом. URL: https://docplayer.ru/32514209-Anisimova-i-n-barinov-n-p-gribovskiy-s-v-o-trebovaniyah-k-chislu-sopostavimyh-obektov-pri-ocenke-ned vizhimosti-sravnitelnym-podhodom.html
