CC BY
37
УДК 528
Д.О. Ушаков
СГГ А, Новосибирск
ВЛИЯНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ ГЕОМЕТРИЧЕСКИХ ПАРАМЕТРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НА ИХ СТОИМОСТЬ
D.O. Ushakov
Siberian State Academy of Geodesy (SGGA)
10 Plakhotnogo U1., Novosibirsk, 630108, Russian Federation
INFLUENCE OF LAND PLOTS GEOMETRICAL PARAMETERS CHANGE ON THEIR COST
The article shows how land plots geometrical changes and deformations influence their cost. The author considers the necessity of introducing the data base on cadastral units deformation into the state land cadastre. The problem is analyzed as concerns land plots cost changes with introduction of the reduction ratio, taking into account the degree of engineering structures sensitivity.
В советском праве деления вещей на движимые и недвижимые не было, поскольку главная недвижимость - земля - являлась исключительной собственностью государства, сделки по поводу земельных участков были запрещены. Особый правовой режим установленный для таких объектов, как земля, её недра, воды, леса, здания, сооружения и т. п., был обусловлен их экономическим значением.
В настоящее время в соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Стоимость земельных участков определяется многочисленными факторами, основные из которых:
- Локализационные факторы, связанные с удорожанием строительства
в зависимости от физико-географических и инженерно-геологических характеристик территории: рельефа, несущей способности грунтов,
гидрологии, сейсмики и т. д.;
- Экологические факторы, в зависимости от загрязненности окружающей среды по воздуху, шуму, магнитным излучениям, загрязненности почв;
- Коммуникационные факторы, связанные с затратами времени людей на передвижения в городе и затратами на пассажиро- и грузоперевозки.
- Инфраструктурные факторы, связанные с проблемноориентированным учетом предшествующих вложений в локальную (внутриквартальную) и общегородскую транспортную, инженерную и социальную инфраструктуры;
- Факторы стоимости отчуждения из-под существующего использования;
- Факторы престижа и репутации районов города с позиций различных функций.
Земельные участки и объекты недвижимости, расположенные на них нуждаются в достоверной информации о современном состоянии горных пород под ними, постоянном контроле (мониторинге) основных параметров конструкции, характеризующих их надежность, стабильность и эксплуатационную безопасность.
К ним относятся многоэтажные жилые комплексы или административные здания, небоскребы, крытые спортивные, или культурноразвлекательные комплексы, крупные инженерные объекты: мосты, туннели, дамбы или плотины, подземные сооружения.
Средняя продолжительность эксплуатации различных зданий и сооружений промышленного и гражданского комплекса 50-60 лет. Максимально допустимые абсолютные осадки производственных и гражданских многоэтажных зданий составляют 80-150 мм [1].
V < ^ДОП.
т1 ~ Тср. ’
где Тср. - средняя продолжительность эксплуатации зданий и сооружений;
Т - продолжительность эксплуатации зданий и сооружений;
Бдоп. - допустимая осадка;
V - величина осадки.
Исходя из формулы, инженерные сооружения по степени чувствительности можно разделить на четыре категории:
1. Устойчивые Б < 0.5 Бдоп.;
2. Относительно устойчивые Б < 0.8 8доп.;
3. Малоустойчивые Б = Бдоп.;
4. Неустойчивые Б > 8доп. [2].
Перечисленные допуски на осадки сооружений являются наиболее характерными как для класса промышленных и гражданских сооружений широкого назначения, так и для класса специальных сооружений.
Поэтому необходимо учитывать и изменение геометрических параметров земельных участков, которые оказывают влияние на их стоимость. Для этого необходимо ввести понижающий коэффициент [3].
Я - я
^ _ доп. °ср.
Я ’
‘-’доп.
где Бдоп. - допустимая осадка;
Бср. - средняя осадка.
Откуда стоимость земельного участка с учетом коэффициента деформации вычисляется:
сзу = Бзу • К,
где Бзу - стоимость земельного участка без учета деформации;
Сзу - стоимость земельного участка с учетом деформации.
В содержании государственного земельного кадастра приоритетное место занимают данные о земельных участках, их частях и территориальных зонах, характеризующие правоимущественные отношения недвижимости, а количественные и качественные показатели земельного ресурса, динамика их изменений во времени и пространстве, его использование в хозяйственной деятельности и т. д. не нашли должного отражения. Особую актуальность, данная задача приобрела с началом ведения кадастра земель поселений, так как устойчивость грунтов, их несущая способность в значительной мере определяют условия строительства и безопасность эксплуатации зданий и сооружений, рыночную цену земельных участков и объектов недвижимости. [4]. Целесообразно дополнить создаваемую географическую информационную систему кадастра базой данных, содержащей деформационные характеристики объектов кадастрового учета.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Николаев С.А. Статические исследования осадок инженерных сооружений. - М.: Недра, 1983. - 112 с.
2. Ушаков Д.О. К вопросу устойчивости объектов недвижимости. - Научный конгресс «ГЕ0-Сибирь-2006». - Новосибирск: СГГА, 2006. - С. 82-84.
3. Панкрушин В.К. Автоматизация математической обработки и интерпретации геодезических наблюдений за движениями и деформациями: Учебное пособие. -Новосибирск: НИИГАиК, 1989. - 89 с.
4. Гладкий В.И. Кадастровые работы в городах. - Новосибирск: Наука, 1998. - 281
с.
© Д.О. Ушаков, 2008
