CC BY
31
УДК 332.2
Е.Ю. АНДРЕЕВА, канд. экон. наук,
доцент кафедры экономики, экспертизы и управления недвижимостью, e-mail: leka-05@mail.ru, Л.А. ПОСТОЮК, магистратрант, e-mail: lina_postoyuk@mail.ru
ГОУ ВПО «Донбасская национальная академия строительства и архитектуры», г. Макеевка, ДНР
МЕТОДИКА ОЦЕНКИ И МЕХАНИЗМ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ЭНЕРГЕТИЧЕСКОГО ИНФРАСТРУКТУРНОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ
Проанализирован метод капитализации, как основной метод расчета земельных участков для энергетической отрасли, также рассмотрена методика предоставления земельных участков в Российской Федерации, Украине и ДНР под застройку линий электропередач. Предложены основные мероприятия по скорейшему восстановлению изношенности основных фондов в Донецкой области.
Ключевые слова: энергетика, земли энергетики, земельные участки, атомные станции, Земельный кодекс, атмосфера, природа, участок, энергетическое предприятие, капитализация, рента.
Andreeva E.Y., Postoyuk L.A. Estimation methodology and mechanism of providing land for energy infrastructure.
The article analyzes the method of capitalization as the main method for calculating land plots for the energy sector, and also considers the methodology for granting land plots in the Russian Federation, Ukraine and the Donetsk People's Republic for the construction of power lines, and proposes the main measures for the early resto-
ration of depreciation of fixed assets in the Donetsk region.
Keywords: energy, energy lands, land plots, nuclear power plants, Land Code, atmosphere, nature, land, energy enterprise, capitalization, rent.
Земельные участки энергетической отрасти предоставляются под электроге-нерирующие объекты: атомные и тепловые гидроэлектростанции, электростанции с использованием энергии ветра, солнца и других источников, объекты транспортировки электроэнергии к потребителям. Земельные участки энергетической системы могут находиться в государственной собственности, коммунальной и частной, их оценка проводится на основании метода капитализации, который дает возможность получить земельную ренту от оцениваемого земельного участка.
Вопросами в сфере земельных отношений занимался С.В. Бороздин [1], основные особенности передачи прав на землю описал В.В. Витрянский [2], основные объекты земельных прав рас© Е.Ю. Андреева, Л.А. Постоюк, 2017
крыла в своих трудах Р. Галиева [3], основные понятия земельных отношений в своих трудах раскрыли Е.В. Ельникова, Д.В. Жернаков [4,5] и др.
Цель статьи - рассмотреть методику оценки земельных участков для энергетического инфраструктурного обеспечения, а также определить механизм предоставления земли под застройку линий электропередач на территории ДНР, сравнить эффективность использования земельных участков ДНР с Украиной и Россией.
Земельный участок - часть земной поверхности, которая имеет определенную фиксированную границу: площадь, местоположение, правовой статус. Размеры таких границ отражаются в государственном кадастре недвижимости [6].
Правовой статус субъекта позволяет определить форму законного владения землей, ее целевое назначение, поможет получить разрешение на использование. Согласно Земельному кодексу РФ границы участка при этом должны быть определены на основании федеральных законов [7].
Известно, что земельные участки являются главным государственным богатством, которое всегда должно находиться под особой службой охраны в лице государства. При этом земельные участки различной категории земли, не предоставленные в собственность государства или юридических лиц, имеют все шансы находиться в запасе.
Согласно Земельному кодексу Украины изменение целевого назначения земельных участков осуществляется по проектам землеустройства относительно их отвода [8]. Согласно Земельному кодексу ДНР оплата за землю взимается в виде земельного налога или же арендной платы.
Исходя из перечисленных выше Земельных кодексов 3-х государств, можно сделать вывод, что каждое государство нуждается в земельном участке
как под застройку недвижимости, так и для энергетического инфраструктурного обеспечения, чтобы обеспечивать пользователей жильем и услугами электроэнергии на государственном и частном уровнях.
Способ оценки земельного участка для энергетического инфраструктурного обеспечения проводится доходным подходом, который дает возможность оценить стоимость земли, исходя из ожидаемых доходов покупателя, и применяется только к земельным участкам, которые могут приносить доход [9].
Доходный подход включает в себя большое количество методов и подходов для определения стоимости земельных участков. Одним из распространенных является метод капитализации земельной ренты, он часто применяется в сфере энергетики, предполагает деление годового рентного дохода на ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в цену земельного участка. Расчет стоимости земельного участка выбранным подходом рассчитывается по формуле:
Сзу = Я/Ккз,
где Сзу - стоимость земельного участка;
Я - рента (рентный доход);
Ккз - коэффициент капитализации земельного участка.
Капитализация земельной ренты определяет дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся величин земельной ренты за равные периоды времени, то есть это - пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости земли. Реализация метода капитализации проходит 3 основных этапа (рис. 1), на каждом из предложенных этапов проводится расчет земли, согласно ее целевому назначению.
Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода
\ (
Этап 2. Определение коэффициенте капитализации
v
Этап 3. Определение рыночной стоимости земельного участка
Рис. 1. Основные этапы метода капитализации
Таким образом, метод капитализации выполняется в 3 этапа и применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Обязательным условием применения метода капитализации является возможность получения дохода от оцениваемого земельного участка, при этом необходимо его сравнение с аналогом, но следует учитывать тот факт, что ставка капитализации у подобных объектов недвижимости может быть одинаковой или близкой по целевому назначению. Следовательно, нужно выбрать аналог с одинаковой целью деятельности и целевым назначением земли по отношению к оцениваемому объекту.
В Украине Земли энергетической системы подразделяются на две категории: земли под электрогенерирующие объекты и земли под объекты транспортировки электроэнергии. Размер, внутренняя структура и конфигурация земельных участков под электрогенери-рующие объекты определяются проектной документацией на основании действующих нормативных документов в области строительства [10].
В ст. 74 Земельного кодекса Украины дается следующее утверждение, которое действует на обязательной основе для передачи земельных участков в арен-
ду: «передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления согласно их полномочиям, определенным статьей 72 Земельного кодекса Украины, договора купли-продажи права аренды земельного участка путем заключения договора аренды земельного участка» [8].
Следовательно, на основании Земельного кодекса Украины передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется по результатам проведения и завершения земельных торгов, оформляется документ-разрешение, подписанный органом исполнительной власти или местного самоуправления.
В Российской Федерации Землями энергетики признаются те земли, которые предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов энергетики, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии со ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является деление зе-
мельных участков по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим определяется из целевого назначения земли к выбранной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства РФ [7].
На основании описываемых статей как РФ, так и Украины можно сделать вывод, что земельные участки энергетики - земельные участки, используемые для:
размещения гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;
размещения воздушных линий электропередачи, наземных сооружений кабельных линий электропередачи, подстанций, распределительных пунктов, других сооружений и объектов энергетики;
объектов электрогенерации и транспортировки электроэнергии до потребителя вдоль воздушных и подземных кабельных линий электропередач, где устанавливаются специальные охранные зоны.
Необходимо помнить, что земля всегда находится под службой охраны государства, поэтому в каждой стране существует охранная зона. Охранная зона - это земельный участок, ограниченный вертикальными плоскостями, которые проходят вдоль воздушных или ка-
Уровень износа линий э
бельных линий передачи электроэнергии, на расстоянии от крайних проводов по обе стороны: например, для воздушных линий 35 кВ минимально допустимое расстояние от крайних проводов составляет 15 метров, для воздушных линий 110 кВ - 20 метров, для 220 кВ - 25 метров. Минимально допустимое расстояние до токоведущих частей воздушных линий 500 кВ составляет 9 метров [11].
В настоящее время в случае нарушения собственниками земельных участков охранных зон электрических сетей создается угроза возможного поражения электрическим током, возгорания объектов и повреждения энергоносителей, что создает значительные трудности для ремонтников во время восстановления линий электропередач [12].
Механизм предоставления земельных участков под электросети, определение на них специального режима определяются и разрабатываются областными советами, земельными кодексами, законами.
Опыт принятия земельных участков в использование показывает, что в различных странах отсутствует единый механизм, в котором закрепляется порядок учета земли и ее границ, при этом имеется большая вероятность возникновения большого количества аварий и разрывов линий электропередачи, а также быстрого износа как кабельных, так и воздушных линий электропередач. Рассмотрим уровень износа линий электропередач (табл. 1).
Таблица 1
ропередач по странам
2007 2008 2014 2015
Украина 54% 56% 60% 61,4%
Россия 51% 51,8% 50% 52%
ДНР - - 63% 75%
Как видно из табл. 1, самый большой износ линий электропередач присутствует на территории ДНР в 2014 г. -63%, а в 2015 - 75%.
В результате частых обстрелов линии электропередач подвергаются обрыву и энергетики не в состоянии их восстанавливать в скором времени, так как присутствует недостаток финансирования, износ производственных мощностей, удорожание оплат за услуги электроэнергии Федеральной сетевой компании; увеличение закупочной цены на электроэнергию и на электрооборудование, а также угроза для жизни. В РФ уровень износа составляет половину изношенных фондов по всей территории. В Украине с каждым годом уровень износа увеличивается, что связано с частичной модернизацией линий электропередач, требуется скорейшее их восстановление. Однако процесс восстановления энергетического инфраструктурного обеспечения развития региона требует наличия определенных параметров эффективности взаимосвязи между элементами внутри всей экономической системы, значительных усилий, финансов.
В Украине и на территории ДНР функционирует главное предприятие ПАО «ДТЭК Донецкоблэнерго», которое отвечает за производство, распределение и поставку электроэнергии по всей Донецкой области. Уровень изношенности основных фондов предприятия на 2015 г. достигает 50-65%. Это связано с тем, что оборудование, трансформаторные подстанции, кабельные и воздушные линии электропередач нуждаются в своевременной реконструкции и модернизации.
Для улучшения эффективности энергетической инфраструктуры можно предложить следующие мероприятия:
1) провести модернизацию подстанций 35-110 кВ;
2) улучшить состояние распределительных сетей;
3) доукомплектовать трансформаторные подстанции специальным оборудованием, котлами, генераторами и турбинами соответствующей мощности;
4) обновить материально-техническую базу для производства и транспортировки электроэнергии путем внедрения новейших технологий, путем модернизации, реконструкции и введения в эксплуатацию нового энергосберегающего оборудования;
5) для повышения надежности работы предприятия внедрить современные устройства противоаварийной автоматики и регулирования;
6) активизировать инвестиционную политику;
7) провести замену деревянных опор на железобетонные опоры. Отличие железобетонных опор в том, что они не горят и имеют достаточно долгий срок службы;
8) заменить или отремонтировать воздушные и кабельные линии электропередач на линии с магистральным изолированным проводом. Известно, что после военных действий линии электропередач на Донбассе имеют аварийное состояние и соединены по несколько раз соединительными хомутами, по нормам это не предусматривается;
9) провести капитальные ремонты оборудования и инструментов на трансформаторных подстанциях;
10) проводить плановые ремонты высоковольтных линий электропередач и трансформаторов, а также своевременный капитальный ремонт, если он требуется;
11) разработать мероприятия по снижению нетехнических расходов электрической энергии;
12) разработать и внедрить автоматизированные системы диспетчерского технологического управления;
13) внедрить информационные технологии и системы связи.
Что же касается земельных участков, на которых осуществляется деятельность генерации и перераспределения энергоресурсов, особое внимание стоит уделять разграничению особенностей режимов зон, предоставляемых в эксплуатацию предприятиям и иным зонам (рис. 2).
При проведении строительно-ремонтных работ энергетической отрасли
или при эксплуатации гидроэлектростанции необходимо учитывать потребность региона в электричестве. При эксплуатации и возведении электростанций должны быть предусмотрены системы очистки выбросов станций и меры предосторожности, должны проводиться мероприятия по защите окружающих территорий от радиационного влияния, исходящего от ядерных агрегатов [13].
Рис. 2. Разграничение особенностей режимов энергоресурсов
Выводы
Таким образом, в понятие и в состав земель энергетической отрасли вошли участки, которые используются и предназначаются для обеспечения деятельности компаний, эксплуатирующих сооружения энергетической сферы. Права на эксплуатацию таких земель устанавливаются федеральным и региональным законодательством.
Земли энергетического обеспечения используются для предоставления необ-
ходимых условий деятельности организаций, предприятий, развития страны, эксплуатации объектов энергетики. Механизм предоставления земельных участков заключается в обеспечении деятельности объектов энергетики землей для размещения гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения радиоактивных веществ, тепловых и других электростанций.
Список использованной литературы
1. Бороздин С.В. Земельные отношения и аграрные реформы: монография / С.В. Бороздин. - М.: Изд-во полит. лит-ры «Единство», 2002. - 189 с.
2. Витрянский В.В. Договор продажи предприятия / В.В. Витрянский // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2009. - № 11. - С. 85-92.
3. Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав / Р. Галиева // Российская юстиция. - 2009. - № 10. - С. 11-15.
4. Ельникова Е.В. Понятие «земельный участок» в современном российском законодательстве / Е.В. Ельни-кова // Нотариус. - 2008. - № 1. -С. 39-42.
5. Жернаков Д.В. Земельный участок как объект гражданского правоотношения / Д.В. Жернаков // Цивилисти-ческие записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 4. - М.: Статут, 2009. - 185 с.
6. Иоффе О.С. Основы римского гражданского права / О.С. Иоффе, В.А. Мусин. - М., 2004. - 156 с.
7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 86-ФЗ (ред. от 03.07.2016 г.) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016 г.) [Электронный ре-
сурс]. - Режим доступа: http:// www.consultant.ru / document/cons_ doc_ LAW_33773/.
8. Земельный кодекс Украины: Закон от 25.10.2001 г. № 2768-III [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http:// zakon4.rada.gov.ua/laws/show/2768-14.
9. Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / О.И. Крассов. - М: Юристь, 2009. -782 с.
10. Мисник Н.Н. К понятию земельного участка / Н.Н. Мисник // Государство и право. - 2009. - № 10. -С. 205-318.
11. Севастьянов А.В. Особенности оценки развития и управления территориями поселений: монография / А.В. Севастьянов. Итоги науч. иссл. Раб. ГУЗа 207-14. - М.: ГУЗ, 2015. - 220 с.
12. Скловский К.И. Некоторые вопросы применения земельного законодательства, регулирующего предоставление земельных участков в городе / К.И. Скловский // Хозяйство и право. -2004. - № 10. - С. 63-77.
13. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве / С.А. Степанов. - М.: Статут, 2004. -223 с.
Статья поступила в редакцию 11.04.17
