CC BY
30
ВЛИЯНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА ЖИЛИЩНЫЙ ВОПРОС В РОССИИ
АХМЕТЯНОВА К.А., ВЕНТЕР Ю.А.
Омский институт (филиал) РЭУ им. Г.В. Плеханова МЕТЕЛЕВ С.Е., д.э.н.
Омский государственный университет им. Ф.М. Достоевского
Основная стратегическая задача Российского государства - переход экономики на инновационный путь развития, который невозможен без развития главной производительной силы общества - человека. Поэтому необходима модернизация условий жизни, образования, здоровья и культуры людей. В первую очередь - обеспечить население современным, доступным, комфортным жильём. Важнейшим путём решения жилищных проблем является ипотечный кредит.
Под ипотечный кредитом понимается долгосрочный кредит на покупку или строительство жилья под залог недвижимого имущества (покупаемого, строящегося или старого имеющегося жилья). Ипотечный кредит выполняет важные экономические и социальные функции [1, с. 62]:
• финансирование покупки жилья и решение одного из основных вопросов повышения уровня жизни населения, разрешение противоречий между высокой стоимостью жилья и ограниченностью текущих доходов населения;
• вовлечение в хозяйственный оборот недвижимости, временно свободных средств и будущих доходов заёмщиков, расширение масштабов функционирующего капитала в строительной индустрии;
• стимулирование потребительского спроса на одно из важнейших благ общества, которое влечет за собой расширение спроса и инвестиций не только в строительную, но и во многие связанные с ней отрасли: производство строительных материалов, машин, оборудования, транспортных средств, мебели и др.;
• привлечение и защита сбережений населения от инфляции и укрепление финансовой и денежно-кредитной систем страны;
• минимизация рисков участников жилищно-кре-дитного рынка за счет их более равномерного распределения между субъектами и предоставления государственных гарантий;
• содействие оздоровлению и развитию фондового рынка за счет использования обеспеченных недвижимостью ипотечных ценных бумаг.
В Российской Федерации (далее РФ) основные направления жилищной политики определены Конституцией РФ (ст. 40), ГК РФ, ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 гг.».
Участие государства в формировании системы ипотечного жилищного кредитования началось с организации Агентства по ипотечному жилищному
кредитованию (АИЖК). Перед Агентством была поставлена задача формирования общенационального ипотечного рынка посредством покупки у первичных кредиторов прав требований и привлечения средств инвесторов путем выпуска облигаций под эти права требований, получения кредитных линий и займов в других формах.
Агентство разработало стандарты кредитования на основе анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного жилищного кредитования, включающие в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, требования ко всем участникам рынка.
По данным стандартам предусматривались следующие базовые условия кредита [3, с. 71]:
• кредит предоставляется и погашается в рублях;
• срок кредитования от 1 до 30 лет;
• погашение кредита осуществляется равными ежемесячными платежами;
• процент по кредиту может меняться в зависимости от состояния рынка. Досрочное погашение допускается по истечении 6 месяцев со дня его выдачи;
• заёмщиком может быть любое дееспособное лицо в возрасте от 18 до 60 лет;
• требования к объекту: кредит предоставляется для приобретения отдельной квартиры или отдельно строящегося жилого дома;
• обеспечение кредита: залог квартиры, приобретаемой на заемные деньги. Размер кредита не должен превышать 70 % суммы оценки приобретаемого жилья;
• требования к доходу заемщиков: для получения кредита необходимо иметь постоянный источник дохода, рассматриваются только документально подтвержденные доходы заемщика;
• максимальная сумма кредита: возможная сумма кредита зависит от дохода семьи и рассчитывается исходя из условия, что ежемесячные выплаты по погашению кредита с процентами, а также страхование и прочие выплаты по сделке не превышают 35 %о совокупного дохода заемщика. В случае если первоначальный взнос заемщика превышает 50 %о суммы кредита, ежемесячные суммы выплаты могут достигать 40 % совокупного дохода;
• страхование: заемщик за свой счет должен застраховать свою жизнь и потерю трудоспособности, приобретаемое имущество;
• приобретаемое на заемные средства имущество (жилье) оформляется в собственность заемщика.
Развитие жилищной ипотеки за последние годы представлено в таблице 1 [4]:
Таблица 1. Динамика ипотечных жилищных кредитов в РФ в 2012-2016 гг.
Показатели (на дату) 1.01.2012 1.01.2013 1.01.2014 1.01.2015 1.01.2016
Задолженность по ипотечным кредитам, млн. руб. 125 723 350 174 702 185 903 475 1 010 889
Из них:
в рублях 77 396 239 361 524 045 654 015 812 775
в иностранной валюте 48 327 110 813 178 140 249 460 198 114
Темпы роста задолженности по ипотечным кредитам (в % к 1.01.2006 г.) - 278,5 558,5 718,6 804,1
в % к предыдущему году - 278,5 200,5 128,7 111,9
Исходя из данных таблицы 1, задолженность по ипотечным кредитам за период 2012-2016 гг. возросла в 8 раз, в том числе в рублях - в 10,5 раза, в иностранной валюте - в 4,1 раза. Темпы прироста из года в год сокращались. Причем этот прирост в 2014 г. был обеспечен за счёт увеличения непогашенной просроченной задолженности, а выдача новых ипотечных жилищных кредитов сократилась в 6 раз. В условиях кризиса ужесточились условия кредитования и требования к первоначальному взносу.
Ипотечные ресурсы, призванные придать дополнительный импульс развитию инвестиционных процессов в строительной индустрии, не доходят до неё в полном объёме, что потребовало от правительства радикальных действий. Важную роль в данном направлении сыграла реализация Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 г., предусматривающая три этапа: 2012-2015, 2016-2020, 2021-2030 гг. Основные параметры представлены в таблице 2 [2, с. 35]:
Таблица 2. Целевые показатели развития рынка ипотечного жилищного кредитования
Целевые показатели 2012 2015 2020 2030
Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств (процентов) 23 30 50 60
Количество выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов (тыс. штук) 490 741 868 873
Доля сделок с ипотекой на рынке жилья (%) 20 26 40 50
Отношение задолженности по ипотечным кредитам к ВВП (%) 3,8 7,2 10,7 15,5
Превышение среднего уровня процентной ставки по ипотечному кредиту над индексом потребительских цен (+ /- процентных пунктов) +3,3 +2,5 +2,0 +1,0
Средний срок ипотечного кредита (лет) 17,6 21,5 30 32
Минимальный первоначальный взнос по ипотечному кредиту (%) 30 30 30 30
Реализация данной Стратегии невозможна без преодоления существенных ограничителей развития жилищного кредитования в РФ [1, с. 15]:
• низкий уровень доходов основной массы населения;
• глубокий разрыв в доходах социальной верхушки и абсолютного большинства населения;
• монополизм в производстве строительных ма-териалов,строительстве и реализации жилья;
• отсутствие государственных мер воздействия на жилищный рынок и ограничение роста цен;
• отсутствие развернутой системы социальной аренды жилья;
• высокий уровень инфляции и неэффективность используемых государством мер ее нейтрализации. Использование жилья как средства для спасения денег от инфляции;
• недостаток длинных финансовых ресурсов и низкая эффективность их использования;
• административно-правовые барьеры;
• высокие транзакционные издержки и проценты по кредитам;
6
СИБИРСКИЙ ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ № 2 (23) • 2016
• неэффективность развития государственных коммерческих ипотечных программ во многих регионах;
• неразвитость альтернативных форм жилищного кредитования.
Вышесказанное свидетельствует о том, что на сегодняшний день в России жилищный вопрос является главным приоритетом. Первостепенными задачами по решению данной проблемы являются [3, с. 10]:
1. Повышение доходов основной массы населения.
2. Модернизация сферы жилищного строительства.
3. Государственный контроль над ценообразованием на жилищном рынке, снижение цен на жильё.
4. Ликвидация коррупционных государственных чиновников.
5. Снижение транзакционных издержек, связанных с оценкой, нотариатом, страхованием и др.
6. Совершенствование денежно-кредитной и финансовой политики государства с целью стимулирования жилищного строительства; развитие альтернативных форм жилищного кредитования, снижение инфляции и процентных ставок по кредитам.
7. Повышение роли государства в жилищном строительстве, превращение его в один из локомотивов развития национальной экономики.
Решение правительством вышеперечисленных проблем позволит решить проблемы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения населения России доступным жильём.
Литература:
1. Косарева Н.Б. Основы ипотечного кредитования/ Н.Б. Косарева - М.: КНОРУС, 2010.- 350 с.
2. Клевцов В.В. Банки, ипотека и финансовые инструменты - тандем или противостояние? / В.В. Клевцов// Банковское дело.- 2015.- №1.
3. Куликов А.Г. Ипотека и жилищный вопрос в России (точка зрения) / А.Г. Куликов // Деньги и кредит. -2012.- №11.
4. Ипотечное кредитование России [Электронный ресурс] ики http://rusipoteka.ru/ (дата обращения: 05.04.2016).
5. Елкин С.Е., Погребняк О.В., Метелев С.Е. Управление ликвидностью банка (теория и практика). - Омск, 2010.
6. Завгородняя Т.В. Банковский кризис 1998 г. в РФ: уроки и последствия. - Омск, 2008.
7. Завгородняя Т.В., Метелев С.Е. Влияние экономических кризисов на развитие банковской системы России. - Омск, 2008.
8. Завгородняя Т.В., Метелев С.Е. Деньги, кредит, банки. - Омск, 2007.
9. Завгородняя Т.В., Метелев С.Е. Ипотечное кредитование (на примере ОАО АКБ «Росбанк», Омский филиал). - Омск, 2010.
10. Завгородняя Т.В., Метелев С.Е. Коммерческие банки на современном рынке судных капиталов РФ. -Омск, 2012.
11. Завгородняя Т.В., Метелев С.Е. Обеспечение возвратности банковских ссуд. - Иркутск, 2013.
12. Завгородняя Т.В., Метелев С.Е. Рекламная программа банка. - Омск, 2011.
13. Зульфугарзаде Т.Э. Бизнес-план создания и управления деятельностью отдела инкассации службы безопасности кредитно-финансового учреждения (банка). - М., 1995.
14. Метелев С.Е. Анализ активных операций банка: состояние и пути улучшения (на примере ОАО КБ «Россельхозбанк»). - Омск, 2008.
15. Метелёв С.Е. Анализ активных операций банка: состояние и пути улучшения (на примере ОАО КБ «Россельхозбанк»). - Омск, 2007.
16. Метелёв С.Е. Финансовый менеджмент. - Омск, 2011.
17. Метелев С.Е., Елкин С.Е., Погребняк О.В. Управление ликвидностью банка (теория и практика) // Успехи современного естествознания. - 2010. - № 12. - С. 46-47.
18. Метелев С.Е., Завгородняя Т.В., Машкина А.Н. Кредитный риск: методы оценки и пути минимизации. -Омск, 2009.
19. Метелев С.Е., Завгородняя Т.В., Редько Д.В. Управление ликвидностью банка. - Омск, 2009.
20. Метелев С.Е., Завгородняя Т.В., Рыжков П.П. Управление финансовой устойчивостью банка. - Омск, 2009.
