Научная статья на тему 'Ипотека и ее влияние на жилищный вопрос в России'

Ипотека и ее влияние на жилищный вопрос в России Текст научной статьи по специальности «Финансовая наука. Денежные и налоговые теории. Кредитно-финансовые институты»

1893
294
Поделиться
Ключевые слова
ИПОТЕКА

Аннотация научной статьи по экономике и экономическим наукам, автор научной работы — Ахметянова К. А.

Переход экономики на инновационный путь развития является основной стратегической задачей нашего государства. И, безусловно, этот переход невозможен без развития интеллектуального потенциала, развития человека как главной производительной силы общества. Именно поэтому модернизация в России должна начинаться с модернизации условий жизни, образования, здоровья и культуры людей. И первое место в этом ряду, безусловно, занимает жилищный вопрос обеспечение населения современным, доступным, комфортным жильем. И в современных условиях именно ипотечный кредит становится одной из важнейших путей решения жилищных проблем.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Текст научной работы на тему «Ипотека и ее влияние на жилищный вопрос в России»

Ахметянова К.А.,

Омский институт (филиал) РГТЭУ

ИПОТЕКА И ЕЕ ВЛИЯНИЕ НА ЖИЛИЩНЫЙ ВОПРОС В РОССИИ

Переход экономики на инновационный путь развития является основной стратегической задачей нашего государства. И, безусловно, этот переход невозможен без развития интеллектуального потенциала, развития человека как главной производительной силы общества. Именно поэтому модернизация в России должна начинаться с модернизации условий жизни, образования, здоровья и культуры людей. И первое место в этом ряду, безусловно, занимает жилищный вопрос - обеспечение населения современным, доступным, комфортным жильем. И в современных условиях именно ипотечный кредит становится одной из важнейших путей решения жилищных проблем.

Ипотечный кредит - это долгосрочный кредит на покупку или строительство жилья под залог покупаемого, строящегося или старого имеющегося жилья, выполняющий чрезвычайно важные экономические и социальные функции:

- финансирование покупки жилья и решение одного из основных вопросов повышения уровня жизни населения, разрешение противоречий между высокой стоимостью жилья и ограниченностью текущих доходов населения;

- вовлечение в хозяйственный оборот недвижимости, временно свободных средств и будущих доходов заемщиков, расширение масштабов функционирующего капитала в строительной индустрии;

- стимулирование потребительского спроса на одно из важнейших благ общества, которое влечет за собой расширение спроса и инвестиций не только в строительную, но и во многие связанные с ней отрасли: производство строительных материалов, машин оборудования, транспортных средств, мебели и др.;

- привлечение и защита сбережений населения от инфляции и укрепление финансовой и денежнокредитной систем страны;

- минимизация рисков участников жилищно-кредитного рынка за счет их более равномерного распределения между субъектами и предоставления государственных гарантий;

- содействие оздоровлению и развитию фондового рынка за счет использования обеспеченных недвижимостью ипотечных ценных бумаг.

Одной из основных проблем ипотечного жилищного кредитования является привлечение ресурсов. Эти ресурсы должны быть мобилизованы кредитором в необходимых объектах, по относительно низкой цене и на сроки, сопоставимые со сроками выданных кредитов. Сегодня в мировой практике используется четыре основные модели привлечения средств кредиторами, определяющие модели ипотечного жилищного кредитования.

Модель специализированных ипотечных банков. Это самая «взрослая» конструкция ипотечного кредитования, первоначально зародившаяся в виде земельной ипотеки. На современном этапе модель основана на привлечении долгосрочных ресурсов с рынка капиталов посредством выпуска ипотечных облигаций. Достоинство этой модели - сравнительно низкие кредитные риски, к недостаткам же можно отнести необходимость разработки сложной законодательной системы и мер контроля за ее соблюдением. Данная модель играет важную роль в ряде европейских стран.

Модель универсальных коммерческих банков. Является одной из наиболее распространенных в мировой практике. Для финансирования ипотечных жилищных кредитов универсальные банки используют депозиты юридических лиц и населения. Универсальные коммерческие банки обладают большой финансовой независимостью диверсифицировать портфель активных операций, различающихся по доходности и рискам. Вместе с тем проблема использования данной модели заключается в необходимости использования данного поддержания их текущей ликвидности, согласования краткосрочных пассивов с долгосрочными активами, что становится особенно актуальным и даже проблематичным с увеличением доли ипотечных жилищных кредитов в кредитном портфеле банков. Поэтому универсальные банки создают специализированные филиалы, дочерние ипотечные банки, используют ипотечных брокеров и агентов или активно включаются в двухуровневую систему ипотечного жилищного кредитования.

Модель жилищных контрактных сбережений. Данная модель базируется на финансировании жилищных кредитов за счет целевых долгосрочных жилищных вкладов населения. Ссудосберегательные организации или стройсберкассы привлекают долгосрочные целевые вклады населения. Различаются в отдельных странах по степени открытости к финансовому рынку, условиям долгосрочных кредитов, наличию специального законодательства, ограничению активных операций [3, с. 250-271].

Двухуровневая модель ипотечного кредитования. Суть данной модели состоит в том, чтобы отделить процесс предоставления ипотечных кредитов от привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную сферу за счет эмиссии ипотечных ценных бумаг. Она включает два уровня:

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

предоставление и обслуживание выданных ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок) и ресурсное обеспечение ипотечных операций (вторичный ипотечный рынок). Эта модель не противостоит рассмотренным выше моделям, а неразрывно связана с ними и базируется на них. Данная модель получили свое развитие и в России.

В целом, в РФ основные направления жилищной политики определены Конституцией РФ (ст.40), ГК РФ, ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) », Постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 №675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 гг.».

Практическое целенаправленное участие государства в формировании системы ипотечного жилищного кредитования началось с организации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Перед Агентством была поставлена задача формирования общенационального ипотечного рынка посредством покупки у первичных кредиторов прав требований и привлечению средств инвесторов путем выпуска облигаций под эти права требований, получения кредитных линий и займов в других формах.

Стандарты кредитования были разработаны Агентством на основе анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного жилищного кредитования и включали в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка.

По данным стандартам предусматривались следующие базовые условия кредита:

- кредит предоставляется и погашается в рублях;

- срок кредитования от 1-20 лет;

- погашение кредита осуществляется равными ежемесячными платежами;

- процент по кредиты может меняться в зависимости от состояния рынка. Досрочное погашение допускается по истечении 6 месяцев со дня его выдачи;

- заемщиком может быть любое дееспособное лицо в возрасте от 18 до 60 лет;

- требования к объекту - кредит предоставляется для приобретения отдельной квартиры или отдельно строящегося жилого дома;

- обеспечение кредита - залог квартиры, приобретаемой на заемные деньги. Размер кредита не должен превышать 70% суммы оценки приобретаемого жилья;

- требования к доходу заемщиков - для получения кредита необходимо иметь постоянный источник дохода, рассматриваются только документально подтвержденные доходы заемщика;

- максимальная сумма кредита: возможная сумма кредита зависит от дохода семьи и рассчитывается исходя из условия, что ежемесячные выплаты по погашению кредита с процентами, а также страхование и прочие выплаты по сделке не превышают 35% совокупного дохода заемщика. В случае если первоначальный взнос заемщика превышает 50% суммы кредита, ежемесячные суммы выплаты могут достигать 40% совокупного дохода;

- страхование: заемщик за свой счет должен застраховать свою жизнь и потерю

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

трудоспособности, приобретаемое имущество;

- приобретаемое на заемные средства имущество жилье оформляется в собственность заемщика.

Далее особое внимание следует уделить тому, как развивалась жилищная ипотека за последние годы (Таблица 1):

Таблица 1 - Динамика ипотечных жилищных кредитов в РФ в 2006-2010 гг.

Показатели (на дату) 1.01.2006 1.01.2007 1.01.2008 1.01.2009 1.01.2010

Задолженность по ипотечным кредитам, млн. руб. 125 723 350 174 702 185 903 475 1 010 889

Из них:

в рублях 77 396 239 361 524 045 654 015 812 775

в иностранной валюте 48 327 110 813 178 140 249 460 198 114

Темпы роста задолженности по ипотечным кредитам (в % к 1.01.2006г.) - 278,5 558,5 718,6 804,1

То же в % к предыдущему году - 278,5 200,5 128,7 111,9

Как видно из таблицы, задолженность по ипотечным кредитам за 2006-2010 гг. возросла в 8 раз, в том числе в рублях - в 10,5 раза, в иностранной валюте - в 4,1раза. Но темпы прироста из года в год сокращались. Причем этот прирост в 2009г. был обеспечен в основном за счет увеличения непогашенной просроченной задолженности, а выдача новых ипотечных жилищных кредитов сократилась в 6 раз. На это повлияло, прежде всего, то, что в условиях кризиса ужесточились условия кредитования, что особенно остро проявилось в сокращении объемов, либо в полной парализации кредитования на первичном рынке, в увеличении требований к первоначальному взносу и др. Ипотечные кредиты в период кризиса направляются в усеченном объеме приоритетно на вторичный рынок жилья, способствуя не воспроизводству, а перераспределению уже имеющегося жилищного фонда. А ипотечные ресурсы, которые призваны придать дополнительный импульс развитию инвестиционных процессов в реально секторе экономики, в частности строительной индустрии, не доходят до нее в полном объеме, смещая акценты от финансирования экономического роста до обеспечения процесса переопределения на жилищных рынках. Все это потребовала от правительства радикальных действий. И важную роль в данном направлении сыграла реализация Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030г, предусматривающая три этапа: 20102012 гг., 2013-2020гг, 2021-2030 гг. и содержащая основные параметры (таблица 2) [3, с.10]:

Таблица 2 - Целевые показатели развития рынка

Целевые показатели 2009г (факт) 2012г. 2015г. 2020г. 2030г.

Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями с помощью собственных и заемных средств (процентов) 17 23 30 50 60

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Количество выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов (тыс. штук) 130 490 741 868 873

Доля сделок с ипотекой на рынке жилья (%) 12 20 26 40 50

Отношение задолженности по ипотечным кредитам к ВВП (%) 2,6 3,8 7,2 10,7 15,5

Превышение среднего уровня процентной ставки по ипотечному кредиту над индексом потребительских цен (+ /процентных пунктов) +5,6 +3,3 +2,5 +2,0 +1,0

Средний срок 16,5 17,6 21,5 30 32

ипотечного кредита(лет)

Минимальный первоначальный взнос по ипотечному кредиту (%) 30 30 30 30 30

Нельзя не отметить, что реализация данной Стратегии невозможна без преодоления существенных ограничителей развития жилищного кредитования в РФ, к которым можно отнести:

-низкий уровень доходов основной массы населения и недостаток жилья;

- глубокий разрыв в доходах социальной верхушки и абсолютного большинства населения;

- монополизм в производстве строительных материалов, строительстве и реализации жилья и ценовой беспредел;

- отсутствие государственных мер воздействия на жилищный рынок и ограничение роста цен;

- отсутствие развернутой системы социальной аренды жилья;

- высокий уровень инфляции и неэффективность используемых государством мер ее нейтрализации. Использование жилья как средства для спасения денег от инфляции;

- недостаток длинных финансовых ресурсов и низкая эффективность их использования;

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

- административно-правовые барьеры;

- высокие транзакционные издержки и проценты по кредиты;

- неэффективность развития государственных коммерческих ипотечных программ во многих регионах;

- неразвитость альтернативных форм жилищного кредитования.

Все сказанное выше свидетельствует о том, что на сегодняшний день в России жилищный вопрос - главный приоритет. Первоочередными задачи по решению данной проблемы являются:

1. Радикальное повышение реальных доходов основной массы населения.

2. Кардинальная модернизация и демонополизация сферы жилищного строительства.

3. Государственный контроль за ценообразованием на жилищном рынке, устранение монополизма по всем строительно-сбытовому циклу и развитие конкуренции вплоть до создания государственных домостроительных комбинатов и снижения цен на жилье.

4. Ликвидация коррупции государственных чиновников, регулирующих выдачу разрешений на отвод земли под строительство жилья, регистрацию прав собственности и др.

5. Снижение транзакционных издержек, связанных с оценкой, нотариатом, страхованием и др.

6. Совершенствование денежно-кредитной и финансовой политики государства с целью стимулирования жилищного строительства, включая кредитование строительных организаций, ипотечное кредитование покупки жилья, развитие альтернативных форм жилищного кредитования, снижение инфляции и процентных ставок по кредитам.

7. Повышение роли государства в жилищном строительстве и превращение последнего в один из полигонов модернизации и локомотивов развития национальной экономики.

Хотелось бы верить, что все вышеперечисленные проблемы будут приняты во внимание правительством, что, в свою очередь, позволит сделать огромный рывок в сторону решения проблемы ипотечного жилищного кредитования и повышению обеспечения населения России доступным жильем.

Литература

1. Клевцов В. В. Банки, ипотека и финансовые инструменты - тандем или противостояние?/В.В. Клевцов//Банковское дело.- 2010.-№1.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

2. Куликов А.Г. Ипотека и жилищный вопрос в России (точка зрения)/А.Г. Куликов//Деньги и кредит.- 2010.- №11.

3. Косарева Н.Б. Основы ипотечного кредитования/ Н.Б. Косарева - М.: КНОРУС, 2008.- 350с.