CC BY
15
ВЕЩНОЕ ПРАВО ЗАСТРОЙКИ ЧУЖОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В СОВРЕМЕННОМ ЕВРОПЕЙСКОМ ПРАВЕ
Захаров А. С.
УДК 347.256
ГРНТИ 10.27.57, 10.27.91
8.11. ВЕЩНОЕ ПРАВО ЗАСТРОЙКИ ЧУЖОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В СОВРЕМЕННОМ ЕВРОПЕЙСКОМ ПРАВЕ
©Захаров Андрей Сергеевич, старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса Место работы: Мордовский государственный университет им. Н.П. Огарёва
p999995042@mrsu.ru
Аннотация: статья посвящена анализу правового регулирования института ограниченного вещного права застройки чужого земельного участка в ряде европейских государств.
Ключевые слова: вещное право, право застройки, земельный участок, жилищный кризис, собственник, застройщик, аренда, правовой режим строения.
Право застройки присутствует в правовых системах ряда европейских государств, в том числе и странах бывшего СССР. Отечественная правовая система также знакома с опытом права застройки в период первой пол. XX в. Однако наибольшее развитие и эффективность данный институт получил в право-порядках Западной Европы: так право застройки существует уже более ста лет в Германии, Австрии и Швейцарии, а в последние годы получил свое закрепление в законодательстве ряда других европейских государств.
История возникновения и развития ограниченного права застройки чужого земельного участка в Германии, ставшей ярким примером использования данного института в целях решения острого жилищного кризиса, уже рассмотрена нами в ряде исследований. Немецкое Erbbaurecht сформировалось как результат развития старогерманских вещно-правовых институтов в рамках рецепции римского частного права и превратилось в самостоятельный институт благодаря работам немецких пандектистов XIX века.
Немецкий институт наследственного права застройки оказал огромное влияние на дальнейшее развитие права застройки в других европейских странах. После возникновения в Германии (положения Германского гражданского уложения BGB 1896 г. о праве застройки вступили в силу с 1900 г., Закон о наследственном праве застройки был принят в 1919 г. - прим. Авт.) он стремительно начинает проникать в законодательства других европейских государств. Примерно в одно время право застройки земельного участка было законодательно закреплено в Швейцарии [14], Австрии [12] и России [9].
В Австрии еще до принятия в 1912 году специального закона «О праве застройки» (BauRG) [12] в Австрийском гражданском уложении (ABGB) [10] существовало вещное право, устанавливающееся в пользу застройщика - «право поземельного оброка» Bodenzinsrecht (§ 1125 ABGB) [6, с. 35]. Для него открывался особый лист в поземельной книге, а застройщиком, являющимся собственником возведенного строения, в пользу собственника земли выплачивался ежегодный взнос за пользование поверхностью его земельного участка - так называемый Bodenzins, подлежащий выкупу после реформы 1867 г. [4, с. 22-23].
Рост крупных городов, сопровождающийся увеличением численности населения и обострением на этом фоне жилищных проблем, подтолкнул австрийцев к принятию в 1912 г. Закона о праве застройки [12]. Положения австрийского закона во многом схожи с немецким законодательством о наслед-
ственном праве застройки. Австрийское право застройки характеризуется следующими признаками:
- право является вещным;
- предоставляет за плату возможность использовать чужой земельный участок в целях возведения и дальнейшей эксплуатации постройки;
- оно отчуждаемо и передается по наследству;
- регистрируется в поземельной книге;
- долгосрочное, минимальный срок установлен в 30 лет [12, §1-5].
По окончании действия права застройки, застройщик имеет
право на выплату собственником земельного участка компенсации за переходящие ему постройки в размере % их стоимости при условии, если иное не установлено соглашением сторон [12, §9].
Изначально австрийское законодательство закрепляло возможность введения права застройки в Австрии лишь на земельных участках, принадлежащих общине и церкви, однако в 1990 г. данное ограничение было отменено и право застройки стало распространяться на любые земельные участки, что по мнению И.А. Емелькиной, способствовало приобретению данным институтом большого практического значения [3, с. 201-202].
На территории Швейцарии принцип superficies solo cedit (лат. «строение следует за землей») применялся различно, в зависимости от особенностей местного права кантонов. В наибольшей степени он был воспринят правом северовосточной (немецкоязычной) Швейцарии, в то время как в западных (французских) кантонах принцип приращения представлял собой лишь диспозитивную норму [6, с. 27-28].
Специальные статьи о праве застройки были введены в Гражданском уложении Швейцарии 1907 г. (ZGB) [14]. Baurecht рассматривается швейцарскими законодателями в качестве разновидности сервитутов, а не самостоятельного ограниченного вещного права как в Германии и Австрии [3, с. 202]. В остальном же швейцарское право застройки весьма схоже с аналогичными институтами в Германии и Австрии: оно отчуждаемо, срочно, регистрируется в поземельной книге заведением отдельного листа, может передаваться по наследству, а также обременяться залогом - art. 655, 674-675, 779-779/400 ZGB [14].
Старейшим действующим актом о праве застройке является закон Бельгии от 10.01.1824 г. «О долгосрочной аренде», легший в основу положений о праве застройке, введенных в Гражданское уложение Нидерландов (§ 758-766). В соответствии с ним право застройки представляет собой вещное пра-
ISSN 2541-8025
Том XV 6-2019
Проблемы экономики и юридической практики
во иметь на чужом земельном участке постройки или насаждения, оно также как и в Германии, Австрии и Швейцарии заносится в поземельную книгу недвижимости, может обременяться ипотекой, имеет срок действия до 50 лет, однако может продлеваться по соглашению сторон [6, с. 40].
В эпоху феодализма во Франции имелся целый комплекс различных форм наследственного землепользования, но после Великой французской революции новое законодательство уничтожило все эти институты землепользования [6, с. 32]. В действующем по сей день во Франции Кодексе Наполеона [13] право застройки отсутствует. Однако в современном французском законодательстве право застройки (droit de superficie) нашло свое место в Жилищно-коммунальном кодексе Франции (Code de la construction et de l'habitation) [3, с. 203].
Согласно ст. 952 Гражданского кодекса Италии 1942 г. собственник может учредить право возведения и содержания строения на поверхности земли в пользу третьего лица [2, с. 199]. В Италии право суперфиция могут устанавливать как частные лица, так и публичные образования. Однако в подавляющем большинстве случаев оно устанавливается в связи с государственным жилищным строительством. Правительство стимулирует такое строительство, изымая для общественных нужд земельные участки и предоставляя их застройщикам на 99 лет, а отдельные квартиры в построенных на таком праве домах продаются малообеспеченным гражданам на более выгодных, субсидируемых государством, условиях [2, с. 203].
Право застройки также имеется в законодательстве Норвегии (Закон 1975 г., введено с 1987 г.), Финляндии (Закон 1966 г.), Испании (Закон 1956 г.), Швеции, Португалии, Польши [5]. В последние десятилетия данный институт был закреплен в законодательствах некоторых постсоциалистических государств: ст. 241-255 Закона Эстонии «О вещном праве» [11], ст. 280-285 Закона Хорватии «О праве собственности и других вещных правах» [15], ст. 413-417 Гражданского кодекса Украины [16], наследственное право застройки впервые определенно регулируется статьями нового Гражданского кодекса Румынии 2010 г. [1, с. 293-294].
Особенно интересным нам видится факт наличия института права застройки в постсоветских Эстонии и Украине. На территории Украины в разное время действовали положения Закона Российской империи «О праве застройке» 1912 г. и ГК РСФСР 1922 г. Что касается Эстонии, то данный институт практически не имел места в истории XX века. В соответствии с частью IV Закона 1912 г. право застройки вводилось в Российской империи повсеместно, за исключением губерний Царства Польского и Прибалтийских [9].
Относительно положений ГК РСФСР 1922 г. и предшествующих его принятию различных декретов 1918-1922 г.г., которые постепенно вводили право застройки в советское право, стоит отметить, что Эстония не входила в то время в состав советского государства. Советское право застройки формально действовал на территории Эстонской ССР лишь с 1940 по 1948 год вплоть до его отмены, однако фактически за столь короткое время (на которое пришлись и годы Второй Мировой войны) оно так и не нашло своего практического применения.
После распада СССР независимая Эстония стала ориентироваться на западную модель регулирования вещных прав. За образец было принято немецкое законодательство и теоретические постулаты немецкой пандектной школы права. Результатом совместной работы эстонских и немецких ученых-
правоведов стал принятый в 1993 г. Закон Эстонской Республики «О вещном праве» (далее по тексту Закон) [11].
Данный Закон, разработанный на принципах немецкого права можно назвать весьма успешным. Он закрепил, наряду с правом собственности, систему ограниченных вещных прав, существующих в законодательстве большинства европейских стран с развитой правовой системой. В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона вещными правами в Эстонии являются собственность (право собственности) и ограниченные вещные права: сервиту-ты, реальные повинности, право застройки, право преимущественной покупки и залоговое право.
Праву застройки посвящена часть 6 (ст. 241-255.1) Закона, где подробно описывается понятие и содержание права застройки, основание его возникновения и прекращения, правовой статус застройщика и собственника земельного участка. Аналогично немецкой модели по общему правилу к праву застройки применяются положения о недвижимой собственности. Статья 255.1 Закона регламентирует соглашения, между застройщиком и собственником земельного участка, входящие в содержание права застройки.
Согласно ст. 251 Закона право застройки может быть установлено только на определенный срок, но не менее чем на 36 и не более чем на 99 лет. При наступлении срока собственник недвижимой вещи и застройщик могут договориться о продлении срока права застройки, но не более чем на 99 лет. Ст. 253 Закона предусмотрена возможность выплаты собственником недвижимой вещи компенсации застройщику за оставляемое собственнику недвижимой вещи строение.
Проведя анализ норм о праве застройки, содержащихся в эстонском законодательстве, мы приходим к выводу о схожести правовой модели права застройки Эстонии с наследственным правом застройки Германии, а также схожих институтов в Австрии и Швейцарии. Полагаем, что эстонское право застройки ближе германской модели, нежели швейцарское (где право застройки выступает не в качестве самостоятельного вещного права, а представляет собой лишь особую разновидность личных сервитутов) или австрийское (где согласно § 9 БаиКС, по общему основанию по окончании действия права застройки, застройщик имеет право на выплату собственником земельного участка компенсации за переходящие ему постройки в размере % их стоимости). В Эстонии и Германии в данном случае обязательная компенсация предусмотрена лишь в прямо определенных законом случаях: в Эстонии - в случае досрочного прекращения права застройки, а в Германии - если наследственное право застройки установлено для удовлетворения жилищных потребностей малообеспеченного круга населения.
Что касается Украины, то действующий Гражданский кодекс Украины 2003 г. не содержит столь детализированных норм о праве застройки - право застройки регулируется лишь пятью статьями (ст. 413-417) ГК Украины [16]. Согласно ст. 413 ГК Украины собственник земельного участка имеет право предоставить его в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других зданий и сооружений (суперфи-ций). Такое право возникает на основании договора или завещания. Последнее является отличительной особенностью законодательного регулирования данного института. Установление права застройки на основании завещания не известно другим европейским странам, имеющим в своей правовой системе данный институт.
ВЕЩНОЕ ПРАВО ЗАСТРОЙКИ ЧУЖОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В СОВРЕМЕННОМ ЕВРОПЕЙСКОМ ПРАВЕ
Захаров А. С.
Право пользования земельным участком, предоставленным для застройки, может отчуждаться или передаваться землепользователем в порядке наследования. Исключением является право пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности для застройки, которое не может быть отчуждено ее землепользователем другим лицам, кроме случаев перехода права собственности на здания и сооружения, расположенные на таком земельном участке (п. 2 ст. 413 ГК Украины) [16].
Институт права застройки в законодательстве Украины в целом заимствует аналогичные положение немецкого, австрийского и другого европейского законодательства о праве застройки. Отличительными особенностями является лишь возможность возникновения права застройки по завещанию и наличие особой категории объектов права застройки - земельным участком государственной или коммунальной собственности.
Право застройки не ограничивается лишь континентальной Европой. Учеными отмечается наличие правовых конструкций, схожих с данным институтом также и в Великобритании - Sattled Land Act 1925 [8, с. 311]. В качестве такой конструкции профессор Е.А. Суханов рассматривает институт «арендного владения» (leasehold estate) в английском праве. Длительный найм земельного участка (long rent - low lease) способствовал развитию жилищного строительства. При аренде в 99 лет и небольшой плате на арендаторе лежала обязанность возвести на арендованном участке здание и поддерживать его в надлежащем состоянии. По окончании аренды собственник участка приобретал собственность на это строение по «общему праву» [7, с. 375].
Однако ученым отмечается также и тот факт, что английское leasehold estate все же нельзя отождествлять с германским Erbbaurecht, так как последнее является вещным правом, а английское «арендное владение» - обязательственным [7, с. 376].
Подводя итог нашего исследования, мы приходим к выводу о востребованности и эффективности правового института ограниченного вещного права пользования чужим земельным участком в целях строительства в ряде европейских государств. Полагаем, что указанный положительный опыт европейских стран необходимо использовать в целях совершенствования отечественной правовой системы, развития жилищного строительства и инфраструктуры, повышения уровня жизни граждан РФ. Для этого необходимо вернуться к обсуждению и дальнейшей разработке положений Концепции развития гражданского законодательства 2009 г. и Проекта Гражданского кодекса РФ 2012 г., регламентирующие изменения в области ограниченных вещных прав.
Статья проверена программой «Антиплагиат». Оригинальность 80,63%.
Список литературы:
1. Алунару К. Реформа гражданского права в Румынии / Вестник гражданского права. - 2011. - № 1. С. 270-301.
2. Герасин С.И. Проблема формирования единого объекта недвижимости в Российской Федерации / Право собственности на землю в России и ЕС: правовые проблемы: сборник статей. - М.: Волтерс Клу-вер, 2009. - 278 с.
3. Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок. 2-е изд. - М.: Инфотропик Медиа, 2013. - 416 с.
4. Кассо Л.А. Здания на чужой земле. - М.: Издание книжного магазина
И.К. Голубева под фирмою «Правоведение», 1905. - 48 с.
5. Леонтьева Е.А., Эм М. Наследственное право застройки: опыт Германии. Вестник гражданского права, 2011, № 6. [Электронный ресурс] // Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс»
6. Митилино М.И. Право застройки. Опыт цивилистического исследования института. - Киев: Типография Насл. Т.Г. Мейнандера, 1914. - 323 с.
7. Суханов Е.А. Проблемы реформирования Гражданского кодекса России: Избранные труды 2008-2012 г.г. - М.: Статут, 2013. - 494 с.
8. Суханов Е.А. Сравнительное исследование владения и собственности в английском и германском праве / Вестник гражданского права. - 2012. - № 6. С. 302 - 316.
9. О праве застройки: Закон Российской империи // Выс. утв. 23 июня 1912 г. Собр. узак., N 130, ст. 1147.
10. Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch 01/06/1811. [Электронный ресурс]. - URL:https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe ?Ab-frage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10001622
11. Asjaöigusseadus (Vastu vöetud 09.06.1993 RT I 1993, 39, 590 ). [Электронный ресурс]. - URL: https://www.riigiteataja.ee/akt/12807782
12. Baurechtsgesetz (BauRG) 26/04/1912. [Электронный ресурс]. - URL: http://www.jusline.at/Baurechtsgesetz_(BauRG).html
13. ^de civil 1804. (Dernière modification 23 octobre 2019). [Электронный ресурс].URL:https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do? cidTexte=LEGITEXT000006070721&dateTexte=20080121
14. Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (Stand am 1. Januar 2019). [Электронный ресурс]. - URL: https://www.admin.ch /opc/de/classified-compilation/19070042/index.html
15. Zakon o vlasnistvu i drugim stvarnim pravima 28/10/1996. («Narodne novine» br. 91/96)
16. Цивильний кодекс УкраТни вщ 16.01.2003 № 435-IV (редакщя № 263-IX вд 28.11.2019). [Электронный ресурс]. - URL: http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/435-15.
РЕЦЕНЗИЯ
на научную статью старшего преподавателя кафедры гражданского права и процесса ФГБОУ ВО «Мордовский государственный университет им. Н.П.Огарёва» Захарова А. С. на тему: «Ограниченное вещное право застройки чужого земельного участка в современном европейском праве»
Статья ст. преп. кафедры гражданского права и процесса ФГБОУ ВО «Мордовский государственный университет им. Н.П. Огарёва» на тему: «Ограниченное вещное право застройки чужого земельного участка в современном европейском праве» соответствует научной юридической специальности: 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право.
В статье исследуется институт ограниченного вещного права застройки чужого земельного участка в ряде европейских стран. Изучение данного института, в том числе и в целях его практического применения в будущем весьма необходимо. Поэтому выбор темы целесообразен, а проведенное исследование актуально.
Работа представляет собой оригинальное научное исследование, раскрывающее различные аспекты истории и современности гражданско-правового института права застройки. В качестве источников выступает как современное отечественное и зарубежное законодательство, так и акты, утратившие силу, но также представляющие интерес с научной и исторической точки зрения, современная и классическая научная литература.
Автор статьи также акцентирует свое внимание и анализирует положения законодательных актов Австрии, Швейцарии, Франции, Эстонии, Украины. В рамках исследования были использованы научные труды отечественных цивилистов: Е. А. Суханова, И.А. Емелькиной, С.И. Гера-сина, Е.А. Леонтьевой и других авторов.
В качестве методов исследования выступили: диалектический, формально-юридический, сравнительно-правовой, исторический и другие методы познания.
ISSN 2541-8025
Том XV 6-2019
Проблемы экономики и юридической практики
Стиль изложения статьи - хороший, не требует правки, сокращения.
Общее заключение. Выбранная тема является весьма актуальной, обладает научной и практической новизной. Ее содержание последовательно и логично, а выводы аргументированы и заслуживают внимания, как в теоретическом, так и в практическом плане. Исследование в целом проведено на высоком теоретическом и методологическом уровне, носит самостоятельный характер и может быть рекомендовано к публикации в открытой печати в изданиях, рекомендованных ВАК.
Рецензент:
доктор юридических наук, профессор, заведующий кафедрой теории и истории государства и права юридического факультета, ФГБОУ ВО «Мордовский государственный университет им. Н.П.Огарёва» Министерства образования и науки РФ
Еремин Алексей Роальдович
REAL RIGHT OF THE DEVELOPMENT OF AN OUTSIDE LAND PATCH IN MODERN EUROPEAN LAW
©Zakharov Andrey S., Senior Lecturer, Department of Civil Law and Procedure Work place: Ogarev Mordovia State University
p999995042@mrsu.ru
Annotation: the article is devoted to the legal regulation analysis of the institution of limited property rights for the development of an outside land in a number of European countries.
Keywords: property law, building right, land patch, housing crisis, owner, developer, rent, legal regime of construction.
Reference list:
I. Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch 01/06/1811. -URL:https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesno rmen&Gesetzesnummer=10001622
II. Asjaöigusseadus (Vastu vöetud 09.06.1993 RT I 1993, 39, 590 ). - URL: https://www.riigiteataja.ee/akt/12807782
2. Baurechtsgesetz (BauRG) 26/04/1912. - URL: http://www.jusline.at/Baurechtsgesetz_(BauRG).html
3. Code civil 1804. (Dernière modification 23 octobre 2019). URL:https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?cidTexte=LEGITEXT00 0006070721&dateTexte=20080121
4. Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (Stand am 1. Januar 2019). - URL: https://www.admin.ch/opc/de/classified-compilation/19070042/index.html
