CC BY
86
КОНЦЕПЦИЯ ЕДИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ И НАСЛЕДСТВЕННОЕ ПРАВО ЗАСТРОЙКИ В ГЕРМАНСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
© Бутерус Н.В.*
Администрация города Красноярска, г. Красноярск
В статье автором исследуется сущность римского принципа «superficies solo cedit», а также история возникновения и юридическая природа superficies (суперфиции) и их последующая рецепция германским правом. Изучение германского опыта нормативно-правового регулирования концепции единого объекта недвижимости и наследственного права застройки позволит оценить преимущества предлагаемых законодательных решений, выявить их существенные элементы и возможность заимствования при реализации модели единого объекта недвижимости и конструировании права застройки в российском гражданском законодательстве.
Ключевые слова: superficies solo cedit, superficies (суперфиции), концепция единого объекта недвижимости, наследственное право застройки, земельный участок, здание, строение.
В российской цивилистике проблема соотношения правового режима земельных участков и расположенных на них зданий, сооружений или иных объектов недвижимого имущества остается на сегодняшний день одной из наиболее дискуссионных, несмотря на попытки ее разрешения в течение последних десятилетий.
Дело в том, что в «российском праве сложилась своеобразная конструкция «земельный участок - недвижимость»» [31] (исходящая из абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), согласно которому к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся не только земельные участки, но и участки недр, а также все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, даже тогда, когда и земельный участок и расположенное на нем здание принадлежат одному и тому же лицу.
Такое разделение крайне негативно влияет на рынок недвижимости и создает ряд проблем, а именно: 1) существенно повышает стоимость тран-закционных издержек при отчуждении недвижимости; 2) существенно удлиняет сроки оформления документов; 3) делает процедуру приобретения недвижимости неоправданно сложной. Помимо этого, при разделении собственности на строения и на земельные участки: 4) право собственности на
* Главный специалист.
оба объекта является ущербным; 5) возрастает риск того, что один из этих объектов будет принадлежать одному частному лицу, а другой - другому; 6) приобретатель сооружений может быть лишен права приобрести земельный участок и, как следствие, вынужден будет осуществить демонтаж приобретенного объекта [25, с. 221, 234; 24, с. 168-183; 47, с. 70].
В этой связи было бы уместным также напомнить, что расщепление недвижимости на земельные участки и на прочие недвижимые вещи - это феномен, присущий в основном либо социалистическим странам, либо некоторым бывшим социалистическим странам [23, с. 104]. Однако, «с тех пор как многие страны Восточной Европы перешли к рыночной модели экономики, они начали избавляться от правовых конструкций, которые в современных условиях утратили свое рациональное значение и начали тормозить социально-экономическое развитие» [23, с. 104].
Процесс реформирования затронул и отечественное гражданское законодательство. Концепция развития гражданского законодательства РФ [1] и подготовленный в соответствии с ней проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую ГК РФ, а также отдельные законодательные акты РФ» [3] содержат положения о необходимости реализации в ГК РФ модели единого объекта недвижимости и о расширении круга ограниченных вещных прав на земельные участки, в частности, путем введения права застройки известного многим зарубежным, в том числе, некоторым постсоциалистическим правопорядкам [38], а также русскому дореволюционному и советскому праву.
Поскольку в настоящее время ни концепция единого объекта недвижимости, ни институт права застройки в российском гражданском законодательстве прямо не предусмотрены, особенно важным представляется, во -первых, изучение истории обозначенных вопросов и, во - вторых, изучение опыта их нормативно-правового регулирования в германском гражданском праве, в котором и концепция единого объекта недвижимости и наследственное право застройки получили наиболее полное обоснование и развитие.
Концепция единого объекта недвижимости берет свое начало в праве Древнего Рима. К недвижимым вещам (res immobiles) римляне относили земельные участки и все, что с ними естественно или искусственно соединено «путем насаждения, застроения или каким либо иным способом» [26, с. 199200] так, «что не может быть отделено без повреждения сущности (substantia) или перемены формы» [18, с. 86; 14, с. 130; 15, с. 270]. Сюда относились строения (inaedificatio), все, что было посеяно (insemenatio) и посажено на земле (implantation). Все эти вещи, органически связанные с землею, а также здания, прочно (фундаментом) прикрепленные к земле не являлись самостоятельными вещами, а признавались «естественной или искусственной частью поверхности земли - res soli» [41, с. 161]. По римскому воззрению они не могли быть объектами самостоятельных юридических отношений и
в юридическом смысле не имели самостоятельного существования [48, с. 127; 33, с. 232; 41, с. 166], они считались составными частями земельного участка (pars rei) и подчинялись господствовавшему на всем протяжении истории римского права правилу ius civil, согласно которому, собственность на постройки, посевы, насаждения может принадлежать (как accessio) только собственнику земельного участка - «superficies solo cedit» («находящееся на поверхности следует за почвой» [29, с. 343]) или «quod solo inaedificatur solo cedit» («то, что выстроено на поверхности разделяет юридическую судьбу почвы» [42, с. 160]).
Вследствие отмеченной специфики правового положения pars rei «невозможно было установить отдельное право собственности на постройку или сад без установления права собственности на земельный участок, на котором они находятся [48, с. 324; 43]., т.е. «отдельная собственность на землю и на дом, расположенный на этой земле представлялась невозможной [41, с. 161]. Так, Г Деренбург отмечает: «Если на земле возводятся строения или тому подобные сооружения, служащие не для временных только потребностей, если, далее, с участком срастаются, пустив в него корни, растения, то эти строения и растения становятся составными частями участка и принадлежат собственнику участка - superficies solo cedit» [27, с. 104].
Соответственно этому выделялось приращение (accessio) как один из первоначальных способов приобретения права собственности, в том числе, и на возводимые постройки - inaedificatio (застройка). Кассо Л. писал: «Приращение к земле всех предметов, неразрывно с ней связанных, издревле признавалось римским правом, и в классическую эпоху юристы считали противоположное явление прямо немыслимым, даже с точки зрения естественного права... Римляне никогда не отказывались от взгляда, признающего землю с постройками одним целым, причем земля считалась главною частью, и все, что ее покрывало, разделяло ее участь. Это основное положение вещного права удержалось до самого конца, и римские юристы всегда применяли к таким явлениям только одно понятие об accessio, не допуская даже мысли о спецификации.» [34, с. 3-4].
В этой связи, «вопрос о праве собственности на здание не мог вызывать у римлян существенных затруднений» [34, с. 5], поскольку правило «superficies solo cedit» одинаково применялось как «при застройке своей земли чужим материалом, как и при возведении здания на чужом участке» [34, с. 5]. Поэтому, «безразлично, ., совершил ли присоединение собственник участка или третье лицо, намеренно или случайно. Присоединенное принадлежит поземельному собственнику, даже если он похитил материал» [27, с. 104].
От составных частей следовало отличать принадлежности (pertinentia), которые при наличии специальных оговорок заинтересованных лиц, могли быть объектами самостоятельных правовых отношений. Принадлежностью считалась такая вещь, «которая, согласно существующим в обороте воззрениям,
предназначена повышать хозяйственную годность другой вещи» [48, с. 129], т.е. не отождествляясь «с другой вещью вплоть до того, чтобы образовать ее «часть» ... связывается с ней чисто инструментальным отношением» [42, с. 60] (не физически, а экономически) и «служит тому, чтобы сделать возможным использование «главной вещи» или ему способствовать» [42, с. 60; 18, с. 96], «но отсутствие которой, однако не влечет за собой признание главной вещи, по воззрениям оборота, незаконченной»[48, с. 129; 41, с. 166; 42, с. 60].
Таким образом, «римское частное право не допускало одновременного существования двух прав собственности на одном и том же земельном участке. Следовательно, предоставление в собственность здания как отдельного объекта без соответствующего пространства земли оказывалось невозможным, а выход был найден в одновременном обременении и участка, и строения, возведенного на нем, ограниченным вещным правом (суперфици-ем) в пользу застройщика [35, с. 136].
Superficies (суперфиции) буквально означает все то, что прочно связано с землей [20, с. 305]. Как особое правоотношение суперфиций - это вещное, отчуждаемое и наследуемое право пользования строением на чужом земельном участке за плату [35, с. 130; 19, с. 129; 14, с. 482; 48, с. 324; 41, с. 230].
Superficies возникал на основании договора между сторонами, при этом требовалась передача вещи (traditio) [14, с. 483; 48, с. 325; 27, с. 262; 41, с. 231; 35, с. 133]. Специального контракта для установления права застройки римскими юристами изобретено не было, поэтому стороны использовали в таких случаях либо emptio-venditio, либо locatio-conductio, либо даже дарение. Право суперфиция могло устанавливаться также посредством завещательного отказа (легата), на основе судебного решения и путем давност-ного приобретения [14, с. 483; 9, с. 129-130; 35, с. 133; 41, с. 231; 48, с. 325].
Предметом суперфиция мог быть как пустующий (незастроенный) земельный участок, так и участок с находящимися на нем строениями [39, с. 145; 33, с. 349; 32, с. 120; 35, с. 131]. Если предметом сделки являлась порожняя земля, то застроить ее суперфициарий обязан был за счет собственных средств. Вместе с тем, суперфициарий не приобретал права собственности на возведенное строение, поскольку, в силу правила «superficies solo cedit», право собственности на него принадлежало (как accessio) собственнику земельного участка [39, с. 7-8; 28, с. 191; 4, с. 355; 34, с. 6-7; 41, с. 230; 14, с. 482-483; 35, с. 131].
Однако только суперфициарию принадлежало право пользования строением в течение срока суперфициарного договора, которое «по объему правомочий ... приближалось к собственности» [35, с. 131; 33, с. 349-350]. Право пользования суперфициария было настолько свободным, «что если ему не будут поставлены ограничения, то он может свободно располагать... самой субстанцией вещи» [14, с. 483], допуская даже некоторое ухудшение иму-
щества [14, с. 483; 35, с. 131; 32, с. 320; 48, с. 324]. Подобно собственнику застройщик мог извлекать выгоду из строения (например, сдавать в аренду), отчуждать свое право, передавать его по наследству, закладывать и обременять сервитутами, но лишь без ущерба для прав собственника земли [27, с. 263; 41, с. 231; 35, с. 131-132].
Суперфициарий обязан был уплачивать собственнику земли в срок поземельную ренту (solarium), но, по обоюдному соглашению, застройщик мог быть освобожден от ее внесения. Эта уплата включала всегда не только текущие платежи, но и все недоимки, не взысканные с прежних пользователей. Суперфициарий оплачивал также все государственные подати и налоги [27, с. 263; 41, с. 231; 35, с. 132].
Прекращался суперфиций: с истечением назначенного при его установлении срока; по соглашению сторон; в случае уничтожения самого участка, перехода его в разряд res extra commercium, оккупации имущества неприятелем и т.д.; наступлением резолютивного (отменительного) условия; на основе судебного решения; в случае слияния прав на стороне собственника (consolidatio) или суперфициария (confusio); смертью застройщика, не имевшего наследников (или отказа всех наследников от наследства); вследствие дереликции (derelictio); погасительной давности, а также иными способами, предусмотренными сторонами договора, если они не противоречили существу этого института [35, с. 135; 27, с. 264; 41, с. 232]. Гибель строений сама по себе не влекла прекращения суперфиция, если иное не было предусмотрено соглашением сторон.
В завершении характеристики римского superficies, следует отметить, что становление института superficies, как особого вещного права на чужую вещь, не повлекло за собой нарушения существовавшего на всем протяжении истории римского права правила «superficies solo cedit», поскольку собственником строения и здесь признавался собственник земельного участка, «. суперфициарий получал лишь владение правом juris quasi possessio, и своими отчуждениями он только переносил право на чужую вещь; собственность же как право он не мог переносить» [34, с. 6-7]. Следовательно, как отмечает Л. Кассо, «... и в данном случае римское право осталось себе верным: с одной стороны, оно не считает возможным допустить скрещение двух прав собственности на одном и том же участке, а с другой, не находя мыслимым представления о здании, как об отдельном объекте без соответствующего пространства земли, оно дает одному лицу собственность на землю и на здание, но одновременно обременяет ее существенным и пространным правом в пользу второго лица» [34, с. 7].
В дальнейшем римский принцип «superficies solo cedit» нашел свое воплощение в законодательствах большинства зарубежных стран мира. Однако национальные и исторические особенности этих стран, «обилие вещей, в том числе технологически сложных, но все же связанных с землей, - все это
привело к тому, что принцип superficies solo cedit в законодательствах этих стран проводится с различной степенью последовательности» [49].
Примером практически идеального воплощения идейно-теоретических и юридико-технических достижений римского права в жизнь в новых экономических условиях является законодательство Германии, «чьи правовые традиции особенно близки России» [24, с. 160]. Так Е.А. Суханов отмечает, «германское и российское гражданское право принадлежат не только к единой правовой семье европейского континентального права, но и относятся к его общей - германской ветви. Как германская, так и российская цивилистика имеют в своей основе существенно переработанное германскими пан-дектистами римское частное право» [44; 45, с. 42; 17, с. 4; 31].
Еще одним аргументом необходимости обращения к опыту ФРГ является тот факт, что Германия была первой страной, которая «провела реформу по объединению земельных участков и зданий в единый объект недвижимости» [23, с. 104]. Путь формирования единого объекта недвижимости был пройден нашими немецким коллегами в начале 1990-х гг. в процессе адаптации права бывшей ГДР к законодательству единой Германии [24, с. 160; 25, с. 227-234; 23, с. 104; 47, с. 75; 36, с. 137-138; 38].
В результате рецепции римского права Германское гражданское уложение 18 августа 1896 года (далее - BGB) [4], под влиянием римского принципа superficies solo cedit, закрепило правило, сохранившееся до настоящего времени, согласно которому недвижимыми от природы являются только земельные участки, а прочно связанные с землей объекты, включая строения, считаются «существенными составными частями земельного участка» (§ 93, 94 BGB), подчинены принципу «superficies solo cedit» и принадлежат на праве собственности собственнику земельного участка, право собственности которого, распространяется на пространство над и под поверхностным слоем участка (§ 905 BGB).
Положения концепции единого объекта нашли свое выражение в нормах §93-96, 905, 946 BGB. В §93 BGB закреплено общее для всех существенных составных частей вещи определение, согласно которому составные части вещи, которые не могут быть отделены одна от другой без того, чтобы какая - либо из них не была разрушена или изменена в своей сущности рассматриваются как существенные составные части и не могут быть предметом отдельных прав. К существенным составным частям земельного участка, согласно §94 BGB, принадлежат:
- строения, прочно связанные с землей [50, с. 31];
- вещи, которые включены в строение для его возведения (абз. 2 § 94 BGB) (строительные материалы, двери, окна и т.д.) [16, с. 76; 36, с. 130];
- продукты (плоды) земельного участка, пока они соединены с почвой, а также семена с момента посева и растения - с момента их посадки.
Составными частями земельного участка признаются права, связанные с правом собственности на земельный участок (§ 96 BGB).
Правовое положение существенной составной части по немецкому праву аналогично положению составной части земельного участка в римском праве [49]. Существенная составная часть «как самостоятельная недвижимость... не существует» [49; 50, с. 28-29, 34], она разделяет юридическую судьбу главной вещи - земельного участка. На нее невозможно установление «отдельного вещного права, имеющего своим объектом не единую вещь, а существенную составную часть, равно как не допускается отдельное распоряжение существенной составной частью (в том числе отчуждение и залог постройки)» [38; 36, с. 128; 16, с. 75]. В то же время, закон не препятствует возникновению обязательственных отношений по поводу существенной составной части. Так, можно продать плоды участка на корню, сдать внаем один этаж дома, даже продать дом на слом [50, с. 35] - «во всех этих случаях предметом обязательства будут служить движимые вещи - строения, плоды и семена» [49].
Параграф 946 BGB последовательно развивает положения § 93-94 BGB применительно к приобретению и прекращению права собственности: если движимая вещь будет соединена с земельным участком таким образом, что она становится существенной составной частью этого земельного участка, то право собственности на земельный участок распространяется и на эту вещь. Это положение полностью соответствует принципу акцессорности существенной составной части в поземельной собственности, существовавшему в римском праве [36, с. 131; 16, с. 77].
Германское законодательство, равно как и римское право, не признает существенными составными частями земельного участка вещи, связанные с землей лишь для временных целей (абз. 1 § 95 BGB) (например, строительные леса, заборы, ярмарочные помосты и т.д.). Презюмируется текущее, преходящее соединение с земельным участком для построек, возведенных лицом, временно владеющим земельным участком на основании обязательственного договора, - арендатором, ссудополучателем [36, с. 132; 16, с. 77-78]. Такое же правило действует в отношении строения или иного объекта, возведенного на земельном участке управомоченным лицом в осуществление права на чужой земельный участок. Все эти вещи, соединенные с земельным участком по правилу § 95 BGB, именуются Scheinbestandteile - «кажущимися (мнимыми) составными частями», и относятся к группе движимых вещей, несмотря на их возможное прочное механическое соединение с землей, массивность и капитальность возведенных сооружений.
К числу принадлежностей земельного участка § 97 BGB относит движимые вещи, которые, не будучи составными частями главной вещи, служат ее хозяйственному назначению и в соответствии с этим предназначением находятся в пространственных отношениях с главной вещью (§ 98 BGB). В
отличие от существенных составных частей, принадлежности,- юридически самостоятельные вещи, которые являются предметом отдельных прав и могут принадлежать иному лицу, чем собственник главной вещи. Вместе с тем, «при совершении сделок презюмируется направленность воли сторон на сохранение экономического целого» [36, с. 129; 16, с. 80].
Таким образом, концепция единого объекта недвижимости позволяет избежать тех проблем, которые порождает существование земельных участков и расположенных на них иных объектов как самостоятельных объектов недвижимости. Как пишет проф. Роде, в германской юридической литературе постоянно подчеркивалось, что с единством земельных участков и зданий, строений, сооружений, насаждений возникает ответственность собственника земельного участка за рациональное использование и заботу обо всех таких объектах. Такое единство упрощает документацию на объекты недвижимости, делает их более ясными, понятными и удобочитаемыми, а также снижает управленческие расходы, связанные с возникновением, переходом и прекращением права собственности на объекты недвижимости [23, с. 104]. Предназначение конструкции единого объекта, помимо повышения надежности и упрощения иммобилиарного оборота, состоит также в сохранении экономической ценности [17, с. 21].
Однако, «несмотря на несомненные преимущества принципа superficies solo cedit для организации иммобилиарного оборота, исключение горизонтальной собственности на постройку означает между тем, что собственный дом смогут иметь лишь лица, материальное положение которых позволяет приобрести в собственность уже застроенный земельный участок либо возвести постройку на приобретенном в собственность земельном участке. Подобное правовое регулирование создает положение, неудовлетворительное как по социально-экономическим причинам, так и с позиций налогообложения» [37]. С этой целью, как отмечает д-р Романа Сиерпиаль, еще во времена зарождения принципа superficies solo cedit все правовые системы предусмотрели исключения из него, которые позволяли иметь строения на чужой земле. Прежде всего, такие исключения обусловлены экономическими причинами (например, отсутствие средств на приобретение земли), но в некоторых случаях и общественно - политическими причинами (например, инструменты контроля, планирования и др.) [24, с. 196].
В качестве одного из наиболее распространенных исключений можно отметить постройки, возведенные на основании наследственного права застройки. Закон о наследственном праве застройки (далее - ErbbauRG) от 15 января 1919 г. [10, 11] нарушая систематику принципа superficies solo cedit устанавливает юридическую самостоятельность здания по отношению к земельному участку [36, с. 135; 16, с. 78].
Согласно § 1 ErbbauRG земельный участок может быть обременен таким образом, что лицу, в пользу которого установлено обременение, при-
надлежит отчуждаемое и наследуемое право обладать постройкой на поверхности или под поверхностью земельного участка (наследственное право застройки). Похожие определения закреплены в Законе Австрии «О праве застройки» (далее - BauRG) (§ 1 и 4) [13] и в Швейцарском гражданском кодексе (далее - ZGB) (ст. 675, 779) [5, 6, 7, 9]. Следует обратить внимание, что и германский, и австрийский, и швейцарский нормативные акты устанавливают обременение земельного участка не объектом (зданием, сооружением), а правом на его возведение и (или) эксплуатацию - ограниченным вещным правом (наследственным правом застройки - BGB, правом застройки - BauRG, сервитутом - ZGB).
На праве застройки могут строиться и (или) эксплуатироваться как жилые строения, так торговые и офисные здания, а также сооружения производственного назначения и объекты социальной сферы [38, 37, 31]. Однако постройка, возведенная на основании наследственного права застройки, также, как и постройка, которая уже существовала на момент установления наследственного права застройки, не становятся существенными составными частями земельного участка (§ 94 BGB). Согласно § 12 ErbbauRG они являются существенными составными частями самого права - наследственного права застройки, которое германская цивилистическая доктрина, прибегая к фикции, признает «юридическим земельным участком» - grundstuckgleiches Recht, тем самым «конструкция наследственного права застройки (собственно право + постройка) становится. единым объектом недвижимости» [38] с распространением на данное право правового режима недвижимых вещей (§11 ErbbauRG). Таким образом, «в нормах о праве на постройку традиционная конструкция единого объекта недвижимости получает свое последовательное развитие» [38, 37]. Необходимо отметить, что «несмотря на дискуссионность подобного разрешения вопроса о связи строения с землей в кругах немецких цивилистов, он был заложен в основу правового регулирования не только германского гражданского права, но и других государств. В частности, подобный подход имеет место в австрийском и швейцарском праве, а также в ряде современных правопорядков - в эстонском и хорватском» [30, 31] (§ 6 BauRG, ст. 675 ZGB, п. 5 ст. 241 Закона Эстонии «О вещном праве», абз. 3 ст. 280 Закона Хорватии «О вещном праве»).
По немецкому законодательству наследственное право застройки возникает при наличии сложного юридического состава - нотариально удостоверенного обязательственного договора (§ 2 ErbbauRG) и нотариально удостоверенного вещного договора, содержание которого подлежит регистрации в Поземельной книге (абз. 1 § 311, § 873 BGB, абз. 2 § 11 ErbbauRG). При этом, в поземельную книгу одновременно вносится двойная запись об установлении права застройки: в книгу для земельного участка в качестве обременения права собственности и в книгу для наследственного права застройки в качестве самостоятельного объекта прав.
Приобретая наследственное право застройки, субъект наследственного права застройки получает правомочия собственника в отношении постройки («особую собственность» (Sondereigentum) [30]), поэтому по своему экономическому значению право застройки «практически de facto приравнено к собственности» [36, с. 136; 16, с. 78]: в течение установленного сторонами срока право застройки подлежит защите как право собственности на земельный участок (в том числе § 985 ff., 1004 ff.BGB), может свободно отчуждаться и передаваться по наследству, обременяться ипотекой, поземельным или рентным долгами, вещным обременением. Кроме того, судебная практика допускает Untererbbaurecht (Erbbaurecht am Erbbaurecht), т.е. наследственное право застройки на аналогичное право [21, с. 388; 22, с. 421]. В этой связи, важно отметить, что «когда у обладателя строения возникает потребность распорядиться им (продать, завещать и т.п.), он отчуждает не само строение, а право застройки» [49].
Для собственника земельного участка такое обременение также является выгодным, поскольку, во-первых, за счет возведенной постройки возрастает стоимость земельного участка, во-вторых, он получает установленную договором плату за предоставление права застройки в виде повременных платежей (Erbbauzins), при этом застройщик несет бремя уплаты публичных и частноправовых платежей, налогов и сборов, если иное не установлено соглашением сторон (п. 3 § 2 ErbbauRG). Следует отметить, что собственник земельного участка также имеет право свободно распоряжаться им, однако земельный участок переходит к покупателю обремененным наследственным правом застройки.
Действие вещного права застройки формально не ограничивается временем, но фактически его конкретный срок устанавливается соглашением сторон (обычно на 66, 70 или 99 лет [38]). После прекращения права застройки, его составные части (строения) становятся составными частями земельного участка (абз. 3 § 12) и переходят в собственность собственника земельного участка, за определенную компенсацию, если стороны не исключили необходимость ее уплаты (1 § 27 ErbbauRG). При этом если право застройки установлено для удовлетворения жилищных потребностей малообеспеченного круга населения, то компенсация должна составлять как минимум 2/3 общей стоимости, которую имеет постройка при прекращении наследственного права застройки.
Основания прекращения наследственного права застройки исчерпывающим образом перечислены ErbbauRG (отмена (§ 875 BGB, § 26 ErbbauRG); истечение срока действия права (§ 27 ErbbauRG)) и не могут быть расширены по соглашению сторон (абз. 4 § 1 ErbbauRG). При прекращении наследственного права застройки застройщик не вправе убирать постройку или присваивать себе ее составные части (§ 34 ErbbauRG). При этом гибель постройки не влечет прекращения наследственного права застройки.
Приведенная выше краткая характеристика законодательства Германии свидетельствует о достаточно успешном проведении в жизнь римского принципа «superficies solo cedit» и об эффективности предлагаемых законодательных решений, поскольку более чем за вековую историю своего существования положения BGB и ErbbauRG не претерпели существенных изменений.
Важнейшим аргументом в пользу признания высокого уровня германского законодательства является также факт его проникновения в другие страны континентальной Европы, а также его заимствование некоторыми современными правопорядками, в том числе, некоторыми бывшими республиками СССР. Так, идеи BGB, в частности, положения концепции единого объекта недвижимости (с непринципиальными отличиями, но с сохранением традиционных национальных элементов), нашли отражение в гражданских кодексах Австрии, Швейцарии, а также в законодательстве о недвижимом имуществе некоторых стран бывшего социалистического лагеря (например, положения законодательства Эстонии, Грузии, Чехии, Хорватии о земельном участке весьма сходны с германским).
Преемственность наблюдается и в правовом регулировании права застройки. Положения германского ErbbauRG выступали и до сих пор выступают образцом при формировании законодательства о праве застройки целого ряда стран (Австрия, Швейцария, Чехия, Эстония, Грузия, Хорватии). И, несмотря на то, что в различных странах положения нормативных актов о праве застройки имеют свои особенности, очевидно и другое: существенные элементы указанного правового института за более чем два тысячелетия его существования остались неизменными (принадлежность к категории iura in re aliena; долгосрочность, наследственность, отчуждаемость, распространение на данное право правового режима недвижимых вещей, по общему правилу в случае прекращения права застройки, строения переходят в собственность собственника земельного участка, гибель постройки не влечет прекращение права застройки, и т.д.).
Принимая во внимание вышеизложенное, указанный опыт может быть использован как при введении в ГК РФ модели единого объекта недвижимости, так и при совершенствовании системы ограниченных вещных прав на земельные участки в Российской Федерации. Однако стоит учитывать национальные правовые традиции, различия в уровне экономического и социального развития государств, обусловливающие соответствующие различия и особенности их правопорядков, что исключает прямое копирование («рецепцию») зарубежных образцов, ибо, как справедливо указывает И.А. Емельки-на, «прямой перенос германских ... институтов без учета специфики развития отечественного правопорядка не создаст почву для их «приживания»» [31].
Таким образом, при введении единого объекта недвижимости и конструировании института права застройки в российском законодательстве следует учитывать не только достижения отечественного права, но и опыт за-
рубежных стран, во взаимосвязи с современными потребностями имущественного оборота, которые, конечно же, отличаются от условий, при которых принимались немецкий BGB и ErbbauRG
Список литературы:
1. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации // Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 11. - С. 6-99.
2. Концепция развития законодательства о вещном праве // Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 4. - С. 104-185.
3. Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», принят Государственной Думой Федерального Собрания РФ в I чтении 27.04.2012 / Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
4. Гражданское уложение Германии: Вводный закон к Гражданскому уложению / научн. ред. А.Л. Маковский и др. - М.: ВолтерсКлувер, 2006. -816 с.
5. Швейцарское гражданское уложение от 10.12.1907 (на немецком языке) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.admin.ch/ch/d/sr/2/ 210.de.pdf (дата обращения: 28.01.2016).
6. Швейцарское гражданское уложение от 10.12.1907 (на английском языке) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.admin.ch/ch/e/ rs/210/index.html (дата обращения: 28.01.2016).
7. Швейцарский гражданский кодекс от 10.12.1907(на русском языке) // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2009. - № 7. - С. 121-123.
8. Швейцарский гражданский кодекс от 10.12.1907 (на русском языке) // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2009. - № 9. - С. 116-121.
9. Швейцарский гражданский кодекс от 10.12.1907 (на русском языке) // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2010. - № 1. - С. 104-121.
10. Закон о наследственном праве застройки от 15.01.1919 (Erbbaurechtgesetz (ErbbauRG)) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://connect. juris.de/purl/gesetze/ErbbauV (дата обращения: 28.12.2014).
11. Закон о наследственном праве застройки от 15.01.1919 (на русском языке) // Вестник гражданского права. - 2011. - № 6 // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
12. Закон Эстонии «О вещном праве» (Asjaöigusseadus) от 09.06.1993 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.riigiteataja.ee/akt/1332 2575?leiaKehtiv (дата обращения: 28.01.2016).
13. Законом Австрии «О праве застройки» от 26.04.1912 (Baurechtsgesetz (BauRG) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.jusli-ne.at/Baurechtsgesetz_%28BauRG%29_Langversion.html (дата обращения: 28.01.2016).
14. Азаревич Д. И. Система римского права: университетский курс. -Т. 1. -СПб: Тип. А. С. Суворина, 1887. - 487 с.
15. Анненков К.Н. Система русского гражданского права. Т. 1: Введение и общая часть. - СПб: Тип. М.М. Стасюлевича. 1899. - 680 с.
16. Баранова Е.А. К вопросу о понятии единого объекта недвижимости в гражданском праве Германии // Законодательство и экономика. - 2004. -№ 12. - С. 72-81.
17. Баранова Е.А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование: автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.03.00 / Е.А. Баранова. - М., 2005. - 31 с.
18. Барон Ю. Система римского гражданского права. Вып. I: Кн. I. Общая часть. - М.: Изд-во Московского юрид. магазина А.Ф. Скорова, 1898. -244 с.
19. Барон Ю. Система римского гражданского права. Вып. 2: Кн. II. Право владения. Кн. III. Вещные права. - М.: Издание Московского юридического магазина А.Ф. Скорова, 1898. - 180 с.
20. Бартошек М. Римское право: Понятия, термины, определения. - М.: Юрид. лит., 1989. - 448 с.
21. Василевская Л.Ю. Вещные сделки по германскому праву (Методология гражданско-правового регулирования): дис. ... д-ра юрид. наук: 12.00.03 / Л.Ю. Василевская. - М., 2004. - 578 с.
22. Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. -М.: Статут, 2004. - 538 с.
23. Герасин С.И. Анализ отдельных проблемных вопросов в проекте Концепции развития законодательства о вещном праве // Закон. - 2009. -№ 5. - С. 101-107.
24. Герасин С.И. Проблемы формирования единого объекта недвижимости в Российской Федерации / отв. ред. И.А. Иконницкая; Ин-т государства и права Рос. акад. наук // Право собственности на землю в России и ЕС: правовые проблемы: сб. ст. - М.: Волтерс Клувер, 2009. - С. 156-219.
25. Герасин С.И. Реформа вещного права в Восточных землях ФРГ как успешный пример для постсоциалистических государств / отв. ред. Шевченко Л.И. и др. // Недвижимость в России: Правовое регулирование и судебная практика: Сб. науч. тр. - М., 2005. - С. 221-234.
26. Деренбург Г. Пандекты. - Т. 1. Общая часть. - М.: Университетская типография, 1906. - 465 с.
27. Деренбург Г. Пандекты. - Т. 2 (т. 1 ч. 2 нем. изд.). Вещное право. -СПб., 1905. - 364 с.
28. Дождев Д.В. Практический курс римского права. Ч. 1: Учеб.-практ. пособие. - М.: Дело, 2000. - 280 с.
29. Дождев Д.В. Римское частное право. - М.: Инфра М, 1996. - 704 с.
30. Емелькина И.А. Природа права на строение, возведенное на чужом земельном участке, в свете изменения гражданского законодательства о
вещном праве // Вестник гражданского права. - 2012. - № 6 // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
31. Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок. - М.: Волтерс Клувер, 2011. - 368 с. // Доступ из справ.-правовой системы «ГАРАНТ».
32. Ефимов В.В. Догма римского права. - Т. 2. Особенная часть. - СПб.: Тип. В.С. Балашева, 1894. - 380 с.
33. Зом Р. Институции. История и система римского гражданского права. - Ч. 2. Система. - Вып. 1. Общая часть и вещное право. - Сергиев Посад: Тип. И.И. Иванова, 1916. - 368 с.
34. Кассо Л. Здания на чужой земле. - М.: Издание книжного магазина И.К.ГОЛУБЕВА под фирмою «ПРАВОВЪДЬНШ», 1905. - 49 с.
35. Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. - М.: Статут, 2000. - 255 с.
36. Леонтьева Е.А. Концепция единого объекта недвижимости в германском гражданском праве // Право. Журнал Высшей школы экономики. -2011. - № 2. - С. 122-140.
37. Леонтьева Е.А. Проблемы института застройки чужого земельного участка в современном российском праве // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2011. - № 6 // Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс».
38. Леонтьева Е.А., Эм М. Наследственное право застройки: опыт Германии // Вестник гражданского права. - 2011. - № 6 // Доступ из справ.-пра-вовой системы «КонсультантПлюс».
39. Митилино М.И. Право застройки. Опыт цивилистического исследования института. - Киев: Тип. насл. Т.Г. Мейнандера, 1914. - 323 с.
40. Покровский И.А. История римского права. - СПб.: Летний сад, 1999. -533 с.
41. Римское частное право / под.ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. - М.: Зерцало - М, 2012. - 560 с.
42. Санфилиппо Ч. Курс римского частного права: учебник. - М.: БЕК, 2002. - 400 с.
43. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. -М.: ВолтерсКлувер, 2006 // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
44. Суханов Е.А. О видах сделок в германском и в российском гражданском праве // Вестник гражданского права. - 2006. - № 2 // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
45. Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. - 2006. - № 12. - С. 42-50.
46. Суханов Е.А. Сравнительное исследование владения и собственности в английском и германском праве // Вестник гражданского прав. - 2012. -№ 6 // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
47. Фишер Н. Единство земельных участков и расположенных на них зданий в немецком вещном праве (перевод с немецкого С.И. Герасин)// Государство и право. - 2006. - № 11. - С. 70-75.
48. Хвостов В.М. Система римского права: учебник. - М.: Спарк, 1996. -522 с.
49. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. -М.: Статут, 2006. - 336 а // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
50. Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. - Т. 1. Полутом 2. Введение и общая часть. - М.: Ин. лит, 1950. - 484 с.
