CC BY
295
ПРАВО ЗАСТРОЙКИ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ СТРАН КОНТИНЕНТАЛЬНОЙ ЕВРОПЫ
© Бутерус Н.В.*
Администрация города Красноярска, г. Красноярск
В статье, на основе сравнительного - правового анализа законодательства о праве застройки в странах континентальной Европы, автором рассматриваются существующие модели правового регулирования названного института, с целью оценить преимущества предлагаемых законодательных решений, выявить существенные элементы института застройки и возможность их заимствования при конструировании права застройки в российском гражданском законодательстве.
Ключевые слова: право застройки, суперфиций, земельный участок, строение, ограниченное вещное право.
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации [1; 2] и подготовленный в соответствии с ней проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [3] содержат положения о расширении круга ограниченных вещных прав на земельные участки, в частности, законодатель предлагает ввести право застройки известное многим зарубежным, в том числе, некоторым постсоциалистическим правопо-рядкам [35], а также русскому дореволюционному и советскому праву1.
Поскольку, в настоящее время, институт права застройки в качестве самостоятельного ограниченного вещного права на земельный участок [23, с. 378; 27; 30, с. 159] в российском гражданском законодательстве прямо не предусмотрен, представляется особенно важным изучение опыта нормативного регулирования названного правового института в странах континентальной правовой системы (к которым исторически относится и российское гражданское право). Особое внимание следует уделить опыту Германии, «чьи правовые традиции особенно близки России» [25, с. 160]. Так Е.А. Суханов отмечает, «германское и российское гражданское право принадлежат не только к единой правовой семье европейского континентального права,
* Главный специалист.
1 В отечественное законодательство институт права застройки был введен Законом о праве застройки от 23.06.1912. Пережив революцию 1917 г., институт застройки как отдельный вещ-но-правовой институт получил нормативное закрепление в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. (ст. 71-84) и просуществовал вплоть до 1949 г. Указом Президиума ВС РСФСР от 01.02.1949 «О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с указом Президиума ВС СССР от 26.08.1948 «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов»» действие права застройки было прекращено.
но и относятся к его общей - германской - ветви. Как германская, так и российская цивилистика имеют в своей основе существенно переработанное германскими пандектистами римское частное право» [22, с. 4; 29; 42; 43, с. 42].
Наследственное право застройки (das Erbbaurecht) в Германии регулируется Законом о наследственном праве застройки от 15 января 1919 г. (далее - ErbbauRG) [13; 134].
Согласно § 1 ErbbauRG земельный участок может быть обременен таким образом, что лицу, в пользу которого установлено обременение, принадлежит отчуждаемое и наследуемое право обладать постройкой на поверхности или под поверхностью земельного участка (наследственное право застройки). Похожие определения закреплены в Законе Австрии «О праве застройки» (далее - BauRG) (§ 1 и 4) [18] и Швейцарском гражданском кодексе (далее - ZGB) (ст. 675, 779) [6; 7; 8; 10]. Следует обратить внимание, что и германский, и австрийский, и швейцарский нормативные акты устанавливают обременение земельного участка не объектом (зданием, сооружением), а правом на его возведение и (или) эксплуатацию - ограниченным вещным правом (наследственным правом застройки - ErbbauRG, правом застройки - BauRG, сервитутом - ZGB).
На праве застройки могут строиться и (или) эксплуатироваться как жилые строения, так торговые и офисные здания, а также сооружения производственного назначения и объекты социальной сферы. Однако постройка, возведенная на основании наследственного права застройки, также как и постройка, которая уже существовала на момент установления наследственного права застройки, не становятся существенными составными частями земельного участка (§ 94 Германского гражданского уложения (далее -BGB) [4]). Согласно § 12 ErbbauRG они являются существенными составными частями наследственного права застройки, которое германская циви-листическая доктрина, прибегая к фикции, признает «юридическим земельным участком» - grundstücksgleiche Rechte, тем самым «конструкция наследственного права застройки (собственно право + постройка) становится ... единым объектом недвижимости» [35] с распространением на данное право правового режима недвижимых вещей (§11 ErbbauRG). Таким образом, ErbbauRG «нарушая систематику принципа superficies solo cedit устанавливает юридическую самостоятельность здания по отношению к земельному участку» [21, с. 78; 33, с. 135]. Необходимо отметить, что «подобный подход имеет место в австрийском и швейцарском праве, а также в ряде современных правопорядков - в эстонском и хорватском» [28; 29] (§ 6 BauRG, ст. 675 ZGB, п. 5 ст. 241 Закона Эстонии «О вещном праве» (далее - ЗоВП) [16], абз. 3 ст. 280 Закона Хорватии «О вещном праве» [29]).
По немецкому законодательству наследственное право застройки возникает при наличии сложного юридического состава - нотариально удостоверенного обязательственного договора (§ 2 ErbbauRG) и нотариально удо-
стоверенного вещного договора, содержание которого подлежит регистрации в поземельной книге (абз. 1 § 311, § 873 BGB, абз. 2 § 11 ErbbauRG) [29]. При этом, в поземельную книгу одновременно вносится двойная запись об установлении права застройки: в книгу для земельного участка в качестве обременения права собственности и в книгу для наследственного права застройки в качестве самостоятельного объекта прав.
Приобретая наследственное право застройки, субъект наследственного права застройки получает правомочия собственника в отношении постройки («особую собственность» (Sondereigentum) [28; 29]), поэтому по своему экономическому значению право застройки «практически de facto приравнено к собственности» [21, с. 78; 33, с. 138]: в течение установленного сторонами срока оно подлежит защите как право собственности на земельный участок (§ 985, 1004 BGB), может свободно отчуждаться и передаваться по наследству, обременяться ипотекой, поземельным или рентным долгами, вещным обременением. Кроме того, судебная практика допускает Untererbbaurecht (Erbbaurecht am Erbbaurecht), т.е. наследственное право застройки на аналогичное право [23, с. 388; 24, с. 421]. В этой связи, важно отметить, что «когда у обладателя строения возникает потребность распорядиться им (продать, завещать и т.п.), он отчуждает не само строение, а право застройки» [44].
Для собственника земельного участка такое обременение также является выгодным, поскольку, во-первых, за счет возведенной постройки возрастает стоимость земельного участка, во-вторых, он получает установленную договором плату (§ 9, 9а ErbbauRG), при этом застройщик несет бремя уплаты публичных и частноправовых платежей, налогов и сборов, если иное не установлено соглашением сторон (п. 3 § 2 ErbbauRG). Следует отметить, что собственник земельного участка также имеет право свободно распоряжаться им, однако земельный участок переходит к покупателю обремененным наследственным правом застройки.
Действие вещного права застройки формально не ограничивается временем, но фактически его конкретный срок устанавливается соглашением сторон (обычно на 66, 70 или 99 лет [35]). После прекращения права застройки, его составные части (строения) становятся составными частями земельного участка (абз. 3 § 12 ErbbauRG) и переходят в собственность собственника земельного участка за определенную компенсацию, если стороны не исключили необходимость ее уплаты (1 § 27 ErbbauRG). При этом если право застройки установлено для удовлетворения жилищных потребностей малообеспеченного круга населения, то компенсация должна составлять как минимум 2/3 общей стоимости, которую имеет постройка при прекращении права застройки.
Основания прекращения наследственного права застройки исчерпывающим образом перечислены ErbbauRG (отмена (§ 875 BGB, § 26 ErbbauRG); истечение срока действия права (§ 27 ErbbauRG)) и не могут быть расшире-
ны по соглашению сторон (абз. 4 § 1 ErbbauRG). При прекращении наследственного права застройки застройщик не вправе убирать постройку или присваивать себе ее составные части (§ 34 ErbbauRG). При этом гибель постройки не влечет прекращения наследственного права застройки.
Отношения по застройке чужого земельного участка в Австрии регулируются специальным Законом «О праве застройки» от 26 апреля 1912 г., принятым под влиянием пандектного учения, вследствие чего указанный закон предусматривает сходное с германским ErbbauRG правовое регулирование института застройки, отличаясь лишь в деталях. В частности, если при регистрации для наследственного права застройки в Германии в поземельную книгу в силу закона прикладывается особый раздел поземельной книги для объекта недвижимости (поземельная книга для наследственного права застройки) (абз. 1 § 14 ErbbauRG), то по австрийскому закону (§ 5 BauRG) вместе с фиксацией права на застройку в поземельной книге, в ней создается специальное приложение, в которое вносятся все записи в отношении лица, обладающего правом на застройку [23, с. 387; 24, с. 419]. Пункт 1 § 6 BauRG относит право застройки к недвижимому имуществу, а строения, возведенные на основании права застройки, определяет как принадлежность права застройки [29; 44] (в свою очередь, германский законодатель «нигде не констатирует, что наследственное право застройки есть имущество» [23, с. 381; 24, с. 413], а строение, как отмечалось ранее, является существенной составной частью наследственного права застройки (§ 12 ErbbauRG).
Австрийский закон о праве застройки, в отличие от германского, допускает обременение этого права только залогом (§ 7). В п. 1 § 3 BauRG прямо закреплены минимальный и максимальный сроки, на которые может быть установлено право застройки (не менее чем на 10 и не более чем на 100 лет). Одним из оснований прекращения прав застройки по BauRG является просрочка платы за право застройки (п. 2 § 4 BauRG), в то время как ErbbauRG в абз. 4 § 9 предусматривает в этом случае только возможность обратного перехода права застройки к собственнику земельного участка.
При прекращении права застройки собственник земельного участка, также как в Германии, выплачивает застройщику компенсацию. Однако «германское законодательство более дифференцированно подходит к вопросу возмещения затрат на строительство объекта» [23, с. 392] (§27 ErbbauRG, п. 2 § 9 BauRG), в то время как австрийский законодатель в п. 2 § 9 BauRG устанавливает лишь обязанность собственника земельного участка выплатить застройщику компенсацию в размере не менее 1/4 части действительной стоимости строения, если иное не предусмотрено договором.
Несмотря на указанные различия, в австрийском законодательстве весьма заметно сходное с германским регулирование права застройки. Так, согласно п. 1 § 1 BauRG земельный участок может быть обременен таким об-
разом, что лицо, в пользу которого обременен участок, будет иметь вещное, отчуждаемое и передающееся по наследству право иметь строение над или под поверхностью земельного участка (право застройки). Похожее определение закреплено в § 1 ErbbauRG. На право застройки по австрийскому законодательству также распространяется правовой режим земельного участка, его возникновение регистрируется в поземельной книге в виде обременения земельного участка, это отчуждаемое и наследуемое право. За предоставление права застройки собственник земельного участка взимает с застройщика плату, размер и сроки которой устанавливаются соглашением сторон (абз. 2 § 3 BauRG). Австрийский BauRQ также как и германский ErbbauRG допускает конструкцию «право на право» (§ 6 BauRG). При прекращении права застройки строение переходит в собственность собственника земельного участка и становится принадлежностью земельного участка (абз. 1 § 9 BauRG).
В отличие от немецкого и австрийского, швейцарское право застройки (Baurecht) отнесено к разновидности сервитутов (ст. 675, 779 - ст. 779/1 ZGB). Вместе с тем, как указывает И.А. Емелькина, «по своему содержанию швейцарский институт права застройки весьма схож с немецким и австрийским (по основаниям возникновения и прекращения, содержанию договора)» [29].
Согласно ст. 779 ZGB собственник может учредить в пользу третьего лица сервитут, в силу которого этот третий приобретает право иметь в собственности (в том числе предварительно построив) сооружения как на поверхности земельного участка, так и ниже его уровня. Указанные постройки (как возведенные застройщиком, так и уже существовавшие на момент установления права застройки), «не образуют отдельный вид недвижимости, а относятся к самостоятельным и длительным правам» [20, с. 47]. Как указывает, С.А. Бабкин, это «объясняется тем, что ZGB предписывает вносить в поземельную книгу записи о строениях на чужой земле в качестве записей о сервитутах. Именно этот сервитут и будет являться объектом оборота, а право собственности на строение являться изначально ограниченным, сводимым лишь к пользованию и владению» [20, с. 47].
Швейцарский сервитут застройки имеет исключения из общего правила регулирования сервитутов. В частности, он ограничен сроком (согласно ст. 779/1 ZGB право застройки может учреждаться не более чем на 100 лет), отчуждаем и передаваем по наследству [29]. Однако в отличие от рассмотренных правопорядков, наследственность и отчуждаемость швейцарского суперфиция могут быть отменены договором (п. 2 ст. 779 ZGB). Круглова О.А. объясняет это тем, что швейцарское право рассматривает право застройки как разновидность личного сервитута. А поскольку для личных сервитутов свойственна неотчуждаемость и невозможность их перехода по наследству, законодатель, следуя этому классическому принципу, предусмотрел право сторон договора исключить отчуждаемость и наследуемость права застройки [31, с. 58-59].
Швейцарский сервитут застройки - договорный сервитут. Он учреждается путем совершения договора в письменной форме (ст. 779a ZGB). Если указанный сервитут имеет характер самостоятельного и длительного права, то оно может быть внесено в поземельную книгу как недвижимость (п. 3 ст. 779 ZGB), а согласно абз. 2 ст. 655 ZGB зарегистрированные самостоятельные и длительные права на недвижимость признаются недвижимостью. Таким образом, в Швейцарии право застройки, зарегистрированное в поземельной книге, как и право застройки в Австрии, является недвижимым имуществом.
Статьи ZGB (ст. 779-7791), посвященные праву застройки, не содержат положений о плате за предоставление права застройки. Из указанного, по мнению О.А. Кругловой, следует, что условие о плате не является существенным для договора об установлении права застройки [32, с. 149].
По завершении действия права суперфиция постройки становятся составными частями земельного участка и переходят в собственность собственника земельного участка (ст. 779с ZGB) за «справедливое» вознаграждение (ст. 779d ZGB). При этом, исходя из ст. 734-736 ZGB о прекращении сер-витутов на недвижимость, следует, что гибель постройки не влечет прекращения права суперфиция.
Во Франции право застройки (bail a construction) в качестве самостоятельного вещного права регулируется Жилищно-коммунальным кодексом (далее - ЖКК) (ст.ст. L251-1 - L251-9) [12].
Согласно ст. L251 - 1 ЖКК под правом застройки понимается предоставленное собственником земельного участка третьему лицу право на строительство на его земельном участке здания. При этом у субъекта права застройки возникает обязанность содержать возведенное им здание в хорошем состоянии в течение всего срока действия права застройки.
Застройщик имеет право обременять построенное им здание ипотекой или сервитутом, передать здание в аренду, уступить свое право застройки третьим лицам (ст. ст. L251-3, L251-4, L251-6 ЖКК). Если иное не предусмотрено договором о праве застройки, застройщик может снести здание или реконструировать его (L251-4 ЖКК).
В отличие от права Германии, Австрии и Швейцарии, строение, возведенное на основании права застройки, по французскому праву является самостоятельным объектом права, при этом лицо, обладающее правом застройки, приобретает на возведенное им строение право собственности в течение срока действия права застройки [32, с. 150].
В соответствии со ст. L251-1 ЖКК срок права застройки устанавливается от 18 до 99 лет. При прекращении права застройки, если иное не предусмотрено заключенным сторонами соглашением, собственник земельного участка становится собственником построенных на основании права застройки строений (ст. L251-2 ЖКК). Гибель строения не влечет прекраще-
ния права застройки, однако, если строение разрушено вследствие несчастного случая или форс-мажорных обстоятельств, то по просьбе одной из сторон суд может быть принять решение о прекращении права застройки и определить размер компенсации (ст. L251-7 ЖКК).
Право застройки предоставляется на возмездной основе (ст. L251-5 ЖКК). Помимо вознаграждения, застройщик, как и в приведенных выше правопорядках, уплачивает все налоги и сборы (ст. L251-4 ЖКК).
В Италии право застройки именуется правом суперфиция (diritto di superficie) и регулируется разделом 3 Книги III Гражданского кодекса Италии (ст. 952-956) (далее - Codice Civile, ГК Италии) [5].
Право суперфиция по законодательству Италии относится к числу самостоятельных ограниченных вещных прав на земельный участок. Согласно ст. 952 Codice Civile собственник земельного участка может учредить право возведения и содержания строения на поверхности (либо под поверхностью (ст. 955 Codice Civile)) земли в пользу третьего лица, которое приобретает право собственности на такое строение. Подобным же образом собственник земельного участка может передать право собственности на уже существующие на этом участке строение отдельно от права собственности на землю [46, p. 303].
Также как и во французском законодательстве, право суперфиция по законодательству Италии предоставляет «настоящее право собственности на здания, отделенное от права собственности на землю, которая принадлежит другому собственнику» [25, с. 199]. Владелец суперфиция (суперфициарий) вправе передать свои права по наследству, а также по договору, заключенному между лицами. За пользование зданием суперфициарий обязан уплачивать собственнику земли ренту, а также оплачивать все государственные подати и налоги [40, с. 231].
В ГК Италии не установлены предельные сроки права суперфиция, более того, согласно ст. 953 Codice Civile договор об установлении права суперфиция считается заключенным на неопределенный срок, если договором не предусмотрено иное [32, с. 151; 41, с. 15].
Суперфиций прекращается истечением срока, отказом суперфициария от этого права, соединением права собственности и права на суперфиций у одного лица, погасительной давностью. Право возведения сооружения на чужой земле прекращается через 20 лет, если в течение этого срока лицо, обладавшее таким правом, им не воспользовалось. Гибель сооружения не прекращает права суперфиция, если при учреждении суперфиция стороны не договорились об ином [40, с. 231-232] (ст. 954 Codice Civile).
По окончании срока действия права суперфиция строения переходят в собственность землевладельца (ст. 953 ГК Италии).
По образцу перечисленных «стран с континентальным правом было установлено сходное правовое регулирование и в других современных право-
порядках» [29], в частности, в некоторых постсоциалистических странах, в том числе, в некоторых бывших республиках СССР. При этом в вопросе определения правовой природы права застройки современные правопоряд-ки «. пошли по немецкому и австрийскому образцу и рассматривают право застройки как самостоятельное ограниченное вещное право, а не как вид сервитута (ZGB)» [29].
В современном эстонском законодательстве право застройки является самостоятельным институтом iura in re aliena (ч. 1 ст. 5, ч. 1 ст. 241 ЗоВП), в соответствии с которым, недвижимая вещь (земельный участок) может быть обременена таким образом, что лицо, в пользу которого установлено право застройки, получает срочное, отчуждаемое и наследственное право иметь на недвижимой вещи неотторжимо соединённое с последней строение (ч. 1 ст. 241 ЗоВП). Похожие по содержанию дефиниции права застройки закреплены в ст. 280 Закона Хорватии «О праве собственности и других вещных правах» и в ст. 256 Закона Словении о вещном праве [29].
Согласно ч. 4 ст. 241 ЗоВП к праву застройки применяются положения о недвижимой собственности, если иное не установлено законом. Право застройки в качестве недвижимости вносится в крепостную книгу (ст. 5.1. Закона Эстонии «О крепостной книге») [17]; предполагается, что его можно «делить и объединять (по аналогии с разделом и соединением недвижимых вещей, ст. 54 ЗоВП)» [39, с. 94], отчуждать (продавать, дарить), завещать, передавать по наследству, обременять ипотекой, сервитутами, реальной повинностью или правом преимущественной покупки (ч. 1 ст. 249 ЗоВП).
По законодательству Эстонии для установления права застройки требуется наличие нотариально удостоверенного двустороннего договора (сделки) (ч. 1 ст. 242 ЗоВП) и письменного нотариально удостоверенного договора вещного права (ст. 64 прим. 1, ч. 2 ст. 241 ЗоВП), содержание которого подлежит внесению в крепостную книгу [36; 39, с. 116].
В качестве встречного исполнения обязанностей двустороннего договора застройщик уплачивает собственнику вознаграждение (если не заключено иного соглашения (ст. 254 ЗоВП), а также уплачивает все налоги и несет все публично-правовые реальные повинности, лежащие на обремененном земельном участке, если стороны не договорились об ином (ст. 255, 255-1 ЗоВП).
Таким образом, положения эстонского законодательства о праве застройки во многом заимствованы из ErbbauRG и BauRG, однако эстонское право застройки имеет и некоторые особенности. В частности, эстонский законодатель не допускает обременения права застройки правом застройки (ч. 1 ст. 249 ЗоВП). В отличие от ErbbauRG и BauRG эстонский ЗоВП в ч. 1 ст. 251 закрепляет, что право застройки может быть установлено только на определенный срок, но не более чем на 99 лет.
В отличие от немецкого, эстонский законодатель более дифференцировано подходит к основаниям прекращения права застройки. В Эстонии пра-
во застройки прекращается не только по основаниям, установленным ЗоВП специально для права застройки (по соглашению сторон, до истечения срока (ст. 244 ЗоВП); с истечением срока (ст. 253 ЗоВП)1, в случае приобретения права застройки собственником недвижимой вещи (ст. 245 ЗоВП)2, но и по договору между собственником земельного участка и застройщиком [38, с. 138; 39, с. 124, 133], а также в случае одностороннего отказа от права застройки как со стороны застройщика, так и со стороны собственника [38, с. 137; 39, с. 130-131] (ст. 126, ст. 64 прим. 2 ЗоВП, ч. 1, п. 6 ч. 2, ч. 3, 5, 6 ст. 34 прим. 1 Закона о крепостной книге).
Согласно общему правилу, закрепленному в ч. 3 ст. 54 Закона Эстонии «Об Общей части Гражданского кодекса» [15], с прекращением вещного права оставшееся на земельном участке строение становится существенной частью земельного участка. Однако ст. 252 ЗоВП закрепляет право застройщика в течение одного года до наступления срока действия права застройки увезти свое строение, если собственник недвижимой вещи не позднее чем за год до наступления срока не потребовал, чтобы строение было оставлено ему за плату. Строение, не вывезенное к окончанию срока, становится существенной частью недвижимой вещи и поступает в собственность собственника недвижимой вещи.
При этом, как и в рассмотренных выше правопорядках, гибель строения не прекращает право застройки (ст. 246 ЗОВП).
В Грузии право застройки регулируется Гражданским кодексом Грузии [11] (ст. 233-241 (далее - ГК Грузии, грузинский ГК)). Следует отметить, что при его разработке «за основу было взято Гражданское уложение Германии. В итоге грузинское гражданское право в целом и вещное право в частности являются результатом рецепции немецкого гражданского права» [26, с. 242; 33].
Согласно ч. 1 ст. 233 ГК Грузии земельный участок может быть передан в пользование другому лицу так, чтобы оно имело право возвести на участке или под ним какое-либо строение, а также отчуждать это право, передавать по наследству, одалживать, сдавать внаем (право застройки).
Подобно рассмотренным выше правопорядкам (Германии, Австрии, Швейцарии), в грузинском строение, возведенное на основании права за-
1 При этом, собственник обязан уплатить застройщику компенсацию за остающееся строение, если стороны не исключили необходимость ее уплаты. Однако, если право застройки установлено для возведения жилого дома, то нельзя оговаривать уплату меньшей компенсации, чем 2/3 от стоимости права застройки (ч. 2, 3 ст. 253 ЗоВП).
2 В отношении указанного основания, следует отметить, что в соответствии с ч. 2 ст. 66 ЗоВП вещное право на недвижимую вещь, внесенное в крепостную книгу, не прекращается только вследствие того, что собственник недвижимой вещи приобретает это право, либо собственник этого права приобретает недвижимую вещь. В данном случае, также как в германском, австрийском и швейцарском праве, право застройки аннулируется в крепостной книге только по заявлению собственника (§ 889 BGB, ст. 735 ZGB, ч. 1 ст. 245 ЗоВП).
стройки, считается существенной составной частью права застройки, а к отношениям, связанным с возникновением и приобретением права застройки, применяются правила приобретения недвижимых вещей (ст. 234 ГК Грузии, ст. 183 ГК Грузии, подп. б п. 1 ст. 11, п. 4 ст. 11 Закона Грузии «О публичном реестре» [19]). Согласно п. 1 ст. 236 ГК Грузии на обладателя права застройки может быть по договору возложена обязанность внесения платы за это право.
Грузинский законодатель, подобно эстонскому, закрепляет максимальный срок права застройки, который не может превышать 99 лет (п. 3 ст. 233 ГК Грузии).
Для прекращения права застройки необходимо согласие собственника (п. 1 ст. 238 ГК Грузии). Если право застройки было возмездным, то по истечении срока права застройки собственник должен предоставить застройщику соответствующее возмещение (не менее 2/3 стоимости строения (п. 1 ст. 239 ГК Грузии)). При этом, в отличие от германского и эстонского законодательства, указанная сумма не зависит от того устанавливалось ли право застройки для возведения жилых строений или для возведения иных построек.
Подобно п. 2 § 4 ВаиЯЦ грузинский ГК в ч. 2 ст. 236 в качестве одного из оснований прекращения права застройки предусматривает невнесение платежей. Разрушение возведенного на земельном участке строения не является основанием прекращения права застройки (ч. 2 ст. 238 ГК Грузии), а обладатель права застройки не вправе при прекращении права застройки вывезти строение или его составные части (ч. 3 ст. 239 ГК Грузии).
Следует отметить, статьи ГК Грузии (ст. 233-241), посвященные праву застройки, не содержат положений о судьбе строения после прекращения права застройки. Однако, исходя из ст. 149, 150, ст. 239 ГК Грузии, следует, что после прекращения права застройки строения становятся существенными составными частями земельного участка и переходят в собственность собственника земельного участка.
Безусловно, как показывает проведенный анализ, в различных странах континентальной Европы положения нормативных актов о праве застройки имеют свои особенности (в одних, строения, возведенные на праве застройке или уже существовавшие на момент установления указанного права, признаются, существенной составной частью (составной частью, принадлежностью) права застройки (Германия, Австрия, Швейцария, Эстония, Грузия, Хорватия), в других, являются самостоятельными объектами права на которые застройщик, в период действия права застройки, приобретает право собственности отделенное от права собственности на землю (Франция, Италия); закрепление различных минимальных и максимальных сроков права застройки либо их отсутствие; различный порядок установления (изменения) платы за право застройки (закрепление возможности предоставления
права застройки на безвозмездной основе); различные основания прекращения права застройки, и т.д.). Однако, очевидно и другое: существенные элементы указанного правового института за более чем вековую историю его существования остались неизменными (принадлежность к категории iura in re aliena; долгосрочность; наследственность; отчуждаемость1; распространение на данное право правового режима недвижимого имущества; переход строения в случае прекращения права застройки, в собственность собственника земельного участка (за исключениями, описанными выше); гибель постройки не влечет прекращение права застройки, и т.д.). При этом, несомненно, наиболее детальное регулирование данная правовая конструкция получила в германском ErbbauRG, положения которого до сих пор выступают образцом при формировании законодательства о праве застройки целого ряда стран, в то время как «нормы о праве застройки в законодательстве Франции, напротив, носят характер руководящих принципов» [45, р. 8]. Отмеченное позволяет прийти к выводу, об эффективности предложенной германским законодательством модели правового регулирования права застройки, что подтверждает не только более чем столетний опыт применения подобного подхода, но и его последующее заимствование некоторыми современными правопо-рядками, в том числе, некоторыми бывшими республиками СССР.
Принимая во внимание вышеизложенное, при конструировании института права застройки в российском законодательстве следует учитывать не только опыт правового регулирования данного ius in re aliena в русском дореволюционном праве и в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. (ст. 71-84), но и опыт зарубежных стран, во взаимосвязи с современными потребностями имущественного оборота, «которые, конечно же, отличаются от условий, при которых принимались немецкий и австрийский нормативные акты о застройке» [29].
Таким образом, указанный опыт может быть использован при совершенствовании системы вещных прав на земельные участки, в Российской Федерации, однако, стоит учитывать национальные правовые традиции, различия в уровне экономического и социального развития государств, обусловливающие соответствующие различия и особенности их правопорядков, что исключает прямое копирование («рецепцию») зарубежных образцов, ибо, как справедливо указывает И.А. Емелькина «прямой перенос германских, швейцарских либо французских институтов без учета специфики развития отечественного правопорядка не создаст почву для их «приживания»» [29].
Концепции и законопроекты:
1. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации // Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 11. - С. 6-99.
1 В отношении возможности отмены наследственности и отчуждаемости швейцарского сервитута застройки выше уже были сделаны соответствующие пояснения.
2. Концепция развития законодательства о вещном праве // Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 4. - С. 104-185.
3. Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», принят Государственной Думой Федерального Собрания РФ в I чтении 27.04.2012. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
Нормативные акты зарубежных стран:
4. Гражданское уложение Германии: Вводный закон к Гражданскому уложению / научн. ред. А.Л. Маковский [и др.]. - М.: ВолтерсКлувер, 2006. -816 с.
5. Гражданский кодекс Италии (Codice Civile) [Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://www.altalex.com/index.php?idnot=34794 (дата обращения: 28.12.2014).
6. Швейцарское гражданское уложение от 10.12.1907 (на немецком языке) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.admin.ch/ch/d/sr/2/ 210.de.pdf (дата обращения: 28.12.2014).
7. Швейцарское гражданское уложение от 10.12.1907 (на английском языке) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.admin.ch/ch/e/rs/ 210/index.html (дата обращения: 28.12.2014).
8. Швейцарский гражданский кодекс от 10.12.1907 (на русском языке) // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2009. - № 7. - С. 121-123.
9. Швейцарский гражданский кодекс от 10.12.1907 (на русском языке) // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2009. - № 9. - С. 116-121.
10. Швейцарский гражданский кодекс от 10.12.1907 (на русском языке) // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2010. - № 1. - С. 104-121.
11. Гражданский кодекс Грузии (Ъб^бАотзд^гоЪ з^бгобо Ъб^бАотзд^гоЪ Ъббго^б^^го з^фЭ^о) от 26.06.1997 №786 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://matsne.gov.ge/index.php?option=com_ldmssearch&view=doc View&id=31702&lang=ru (дата обращения: 28.12.2014).
12. Жилищно-коммунальный кодекс Франции (Code de la construction et de l'habitation) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.legifran-ce.gouv.fr/affichCode.do?cidTexte=LEGITEXT000006074096&dateTexte=2014 1228 (дата обращения: 28.12.2014).
13. Закон о наследственном праве застройки от 15.01.1919 (Erbbaurechtgesetz (ErbbauRG)) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://connect. juris.de/purl/gesetze/ErbbauV (дата обращения: 28.12.2014).
14. Закон о наследственном праве застройки от 15.01.1919 (на русском языке) // Вестник гражданского права. - 2011. - № 6. Доступ из справ.-пра-вовой системы «КонсультантПлюс».
15. Закон Эстонии «Об общей части Гражданского кодекса» от 27.03.2002 (ТБшПзеа^йки иИоБа Беа^Б) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.riigiteataja.ee/akt/133348397leiaKehtiv (дата обращения: 28.12.2014).
16. Закон Эстонии «О вещном праве» (Asjaбigusseadus) от 09.06.1993 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.riigiteataja.ee/akt/ 13322575?leiaKehtiv (дата обращения: 28.12.2014).
17. Закон Эстонии «О крепостной книге» от 15.09.1993 (Kinnistusraama-tuseadus) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.riigiteataja.ee/ akt/13246506?leiaKehtiv (дата обращения: 28.12.2014).
18. Законом Австрии «О праве застройки» от 26.04.1912 (Baurechtsgesetz (BauRG) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.jusline.at/ Baurechtsgesetz_%28BauRG%29_Langversion.html (дата обращения: 28.12.14).
19. Закон Грузии «О публичном реестре» от 19.12.2008 №820 (Ъб^бАотзд^гоЪ ¿¿БгоБо Ъб^бАго АддЪфАоЪ ЗдЪбЬд&) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://matsne.gov.ge/index.php?option=com_ldm-ssearch&view=docView&id=20560&lang=ru# (дата обращения: 28.12.2014).
Список литературы:
20. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. -М.: ЦентрЮрИнфоР, 2001. - 371 с.
21. Баранова Е.А. К вопросу о понятии единого объекта недвижимости в гражданском праве Германии // Законодательство и экономика. - 2004. -№ 12. - С. 72-81.
22. Баранова Е.А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование: автореф. дисс. ... канд. юрид. наук: 12.03.00 / Баранова Елена Александровна. - М., 2005. - 31 с.
23. Василевская Л.Ю. Вещные сделки по германскому праву (Методология гражданско-правового регулирования): дисс. ... д-ра юрид. наук: 12.00.03 / Василевская Людмила Юрьевна. - М., 2004. - 578 с.
24. Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. -М.: Статут, 2004. - С. 421.
25. Герасин С.И. Проблемы формирования единого объекта недвижимости в Российской Федерации // Право собственности на землю в России и ЕС: правовые проблемы: сб. ст. / отв. ред. И.А. Иконницкая; Ин-т государства и права Рос. акад. наук. - М.: Волтерс Клувер, 2009. - С. 156-219.
26. Зоидзе Б. Рецепция европейского частного права в Грузии. - Тб., 2005. - 312 с.
27. Емелькина И.А. Вещные права в проекте изменений Гражданского кодекса РФ // Гражданское право. - 2011. - № 1. - Доступ из справ.-пра-вовой системы «КонсультантПлюс».
28. Емелькина И.А. Природа права на строение, возведенное на чужом земельном участке, в свете изменения гражданского законодательства о вещ-
ном праве // Вестник гражданского права. - 2012. - № 6. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
29. Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок. - М.: Волтерс Клувер, 2011. - 368 с. - Доступ из справ.-правовой системы «ГАРАНТ».
30. Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. - М.: Статут, 2000. - 255 с.
31. Круглова О.А. Право застройки чужого земельного участка: гражданско-правовые проблемы: дисс. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Круглова Ольга Александровна. - М., 2014. - 204 с.
32. Круглова О.А. Право застройки в современном российском гражданском праве и некоторых зарубежных правопорядках, перспективы его развития в России // Актуальные проблемы российского права. - 2012. -№ 3. - С. 145-153.
33. Курзински-Сингер Е., Зарандия Т. Рецепция немецкого вещного права в Грузии // Вестник гражданского права. - 2012. - № 1. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
34. Леонтьева Е.А. Концепция единого объекта недвижимости в германском гражданском праве // Право. Журнал Высшей школы экономики. -2011. - № 2. - С. 122-140.
35. Леонтьева Е.А., Эм М. Наследственное право застройки: опыт Германии // Вестник гражданского права. - 2011. - № 6. - Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс».
36. Мелихова А.В. К вопросу о праве застройки по законодательству Эстонской Республики и перспективах его развития в современном гражданском праве Российской Федерации [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.abconsult.ee/ru/publikatsii/pravo_zastrojki_v_estonii/ (дата обращения: 28.12.2014).
37. Мелихова А.В. О праве застройки по законодательству Эстонской Республики и перспективах его развития в современном гражданском праве Российской Федерации // Закон. - 2007. - № 12. - С. 190-196.
38. Мелихова А.В. Основания прекращения права застройки по законодательству Эстонской Республики // Права и свободы человека и гражданина: Актуальные проблемы науки и практики: Материалы III Международной научно-практической конференции. - Орел: ОРАГС, 2012. - С. 136-139.
39. Мелихова А.В. Право застройки по законодательству Эстонской республики: дисс. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Мелихова Анжела Валентиновна. - М., 2007. - 245 с.
40. Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование / отв. ред. В. В. Залесский; Ин-т законодательства и сравнит. правоведения при Правительстве РФ. - М.: Норма, 2009. -1183 с.
41. Рыбалов А.О. Краткий обзор положений о праве застройки // Вестник ВАС. - 2012. - № 10. - С. 6-21.
42. Суханов Е.А. О видах сделок в германском и в российском гражданском праве // Вестник гражданского права. - 2006. - № 2. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
43. Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. - 2006. - № 12. - С. 42-50.
44. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. -М.: Статут, 2006. - 336 c. - Доступ из справ.-правовой системы «Консуль-тантПлюс».
Иностранная литература:
45. Fabre M. C. La vente du terrain au preneur en fin de bail a construction (aspects juridiques, administratifs et fiscaux) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.gridauh.fr/theses-et-memoires/theses-et-memoires-en-ligne/ memoires-de-3eme-cycle/la-vente-du-terrain-au-preneur-en-fin-de-bail-a-con-struction-aspects-juridiques-administratifs-et-fiscaux-1998/.
46. Jeffrey S. Lena, Esq., and Prof. Ugo Mattei (eds.) Introduction to Italian Law. Hague: New York: Kluwer Law International, 2002.
