CC BY
184
TPMsvHa молодого vviHoro
УДК 347.256
Свистунова Мария Валерьевна Svistunova Maria Valerievna
аспирант кафедры гражданского права
Уральский государственный юридический университет (620137, Екатеринбург, ул. Комсомольская, 21) post-graduate student, department of civil law
Ural state law university (21 Komsomolskaya str., Yekaterinburg, 620137) E-mail: maria.svistunova@list.ru
Основания возникновения суперфиция The grounds of the building right
Статья посвящена новому вещному праву, предложенному Концепцией развития гражданского законодательства, — праву застройки. В статье рассматривается вопрос об основаниях возникновения права застройки. Автор изучает историю вопроса, приводит сравнительную характеристику зарубежного законодательства.
Ключевые слова: право застройки, суперфиций, ограниченные вещные права.
The article is devoted to the new real right presented in The Conception of Development of Civil Legislation — the building right. The article concerns the grounds of the building right. The author studies the background and gives comparative analysis of foreign legislation.
Keywords: the building right, superficies, limited real rights.
В Древнем Риме суперфиций возникал в силу договора, завещательного отказа, судебного установления, давности [1, с. 460—461; 2, с. 262; 3, с. 133—134]. В отличие от римского права, допускавшего широкий круг оснований установления суперфиция, Закон о праве застройки от 23 июня 1912 г предусматривал единственное основание возникновения права застройки — договор. Возможность установления права застройки на основании завещательного отказа, судебного установления и давности была отвергнута Особой Комиссией Государственного Совета — право застройки существенным образом ограничивает право собственности, и по мысли законодателя, подобное установление подобного ограничения должно быть результатом свободного соглашения собственника земельного участка и застройщика [4, с. 18—23; 5, с. 22—23]. Договор — единственное основание возникновения права застройки и по советскому праву.
Если изучить современное иностранное законодательство, можно увидеть, что суперфиций возникает как на основании акта inter vivos, так и mortis causa, в случае передачи права по наследству (Швейцария, Италия, Португалия и др.).
Традиционным основанием возникновения права застройки является договор (например, ст. 1031 ГК Перу, ст. L251-1 Жилищно-коммунального кодекса Франции, ст. 5 Закона Аргентины о лесном суперфиции, ст. 1528 ГК Португалии), сторонами которого являются владелец земли (первостепенный собственник) и суперфициарий. Обе стороны
могут быть как физическим, так и юридическим лицом, а первостепенным собственником может быть и государство.
Наряду с договором, к основаниям возникновения суперфиция зарубежное законодательство относит приобретательную давность (например, ст. 1528 ГК Португалии), судебное решение, завещание (например, ст. 1528 ГК Португалии, ст. 1031 ГК Перу, ст. 413 ГК Украины) [6, с. 218].
В Бразилии суперфиций может быть образован дарственным контрактом. С точки зрения теории возможно первоначальное приобретение суперфи-ция и по давности [7, с. 109].
Как правило, право застройки возникает с момента его регистрации в реестре прав на недвижимое имущество. По германскому, австрийскому и эстонскому законодательству возникновение права застройки регистрируется в Поземельной книге в виде обременения земельного участка (§ 14 ЕгЬЬаи УО, § 5 Закона Австрии о праве застройки) [6, с. 218].
В Древнем Риме не существовало единого контракта для установления права застройки — суперфиций мог быть установлен и по договору купли-продажи, и по договору найма, и по договору дарения [1, с. 460—461, 3, с. 133]. Какого-либо вещного акта, например, манципации, судебной уступки или традиции, для установления суперфи-ция не требовалось — я договор сам по себе создавал вещное право [8, с. 190]. Впрочем, некоторые романисты полагали акт традиции для установления суперфиция необходимым, обосновывая дан-
ное положение тем, что традиция использовалась при пересвоении существующего суперфиция, а значит она должна быть применена и при установлении суперфициарного права. Данная аргументация не была признана другими убедительной. Так, М.И. Митилино исключал необходимость традиции со ссылкой на то, что источники традиции не требуют, а из природы суперфиция вывести необходимость последней не представляется возможным [9, с. 200].
Уже в русском дореволюционном законодательстве для установления права застройки было предусмотрено специальное соглашение — договор об установлении права застройки, и на основании иного контракта право застройки установлено быть не могло. Аналогичное положение содержалось и в советском законодательстве, закрепившем в качестве единственного основания возникновения суперфиция особый договор — договор о праве застройки.
Иностранные законодательства начала XX века, за исключением австрийского, способы установления суперфиция подробно не регламентировали. Германское гражданское уложение допускало в основании соглашения об установлении права застройки различные каузальные сделки: куплю, дарение, отказ. Условия такой сделки определяли содержание конкретного права застройки, которое, тем не менее, должно было соответствовать легальному понятию суперфиция как особому типу вещных прав. К тому же из договора должно было усматриваться намерение установить именно право застройки [9, с. 201—202].
В настоящее время зарубежные законодательства в регламентации договорного порядка установления права застройки, придерживаются различных подходов.
1. Германия. По германскому законодательству право застройки устанавливается, во-первых, на основании обязательственного договора, закрепляющего условия о возведении и использовании строения, его страховании и восстановлении при наступлении страхового случая, несении публично-правовых и частноправовых повинностей, о праве требования застройщика при наступлении определенных предпосылок, об обязанностях внесения платы, о праве на возобновление договора и др., а, во-вторых, вещного договора, содержание которого регистрируется в Поземельной книге [6, с. 218; 10, с. 382].
Необходимость заключения вещного договора обусловлена особенностями германской системы гражданского права, в рамках которой приобретение вещного права в отсутствие вещного договора невозможно. Известно, что германское право для договоров о передаче имущества предусматривает две основные нормативные конструкции, первая из которых предназначена для оформления обязательственных прав (обязательственный договор + передача вещи), вторая — вещных (обязательственный договор + вещный договор + пере-
дача вещи или права) [10, с. 84—85]. В последнем случае обязательственный договор устанавливает обязательства для сторон договора, а вещный опосредует переход вещного права [10, с. 72]. Следует отметить, что вещный договор, в отличие от обязательственного, не закрепляет взаимные права и обязанности, содержанием вещного договора является распоряжение [10, с. 93—94].
Наследственное право застройки, в отличие от других ограниченных вещных прав, регистрируется не только в поземельной книге, но и в особом листе специальной поземельной книги, где фиксируется имя собственника земельного участка и каждого последующего приобретателя наследственного права застройки, а также отражается содержание права. Такая регистрация предшествует регистрации в поземельной книге и имеет не правоустанавливающее, а юридико-техническое значение. Необходимость такой усложненной регистрации наследственного права застройки вызвана «разрывом» между правом собственности на земельный участок и правом собственности на строение, который отсутствует в других ограниченных вещных правах [10, с. 387].
2. Франция. Законодательство иных стран (Франция, Португалия и т. д.) придерживается иного подхода в регулировании договорного порядка установления права застройки. В силу прямого указания закона право застройки во Франции устанавливается на основании договора (ст. 1_251-1 Жилищно-коммунального кодекса Франции).
Понятие вещного договора во французском праве отсутствует, что объясняется действием принципа автоматического перехода собственности при заключении сделок (дарение, купля-продажа, обмен и т. д.), который исключает необходимость специального регулирования перехода права собственности в рамках вещного права, в том числе с помощью «вещных договоров» [11, с. 143; 12, с. 162, 167; 13, с. 132].
Как было отмечено И.В. Бекленищевой, гражданские кодексы, построенные по институционной модели, не рассматривают договор как вид юридического акта, а положения о договорах размещены исключительно в общей части обязательственного права [14, с. 68].
При разработке Гражданского кодекса Франции в теории французского права проводилось различие между договором как соглашением двух или более лиц, направленным на возникновение одного или нескольких обязательств, и соглашением в более широком смысле, которое включало согласование воль сторон, направленное на изменение или прекращение обязательств либо на создание, передачу, прекращение права, не являющегося личным. Такое понимание договора существует и в современной французской доктрине [15, с. 27].
Вместе с тем, уже Е. Годэмэ указывал, что «ввиду происшедшего во французском праве слияния договоров, устанавливающих обязательства, и актов, устанавливающих или переносящих вещные
права, договор служит у нас не только для того, чтобы установить права требования, но и перенести вещные права» [16, с. 30].
Высказывания о том, что различие между понятиями «договор» и «соглашение» в настоящее время уже не столь существенно, не имеет практического значения и является скорее академическим, нередки и в современной французской литературе [15, с. 29; 17, с. 118]. В связи с изложенным договор определяется как согласование воль, посредством которого двое или более лиц устанавливают между собой новое правоотношение либо изменяют/прекращают существующее [15, с. 29].
По Закону от 23 июня 1912 года (ст. 26) договор об установлении права застройки должен был содержать наименование акта договором о праве застройки; обязательство застройщика произвести в определенный срок постройки; определение размера и сроков вознаграждения собственника; срок, на который устанавливается право застройки.
В дореволюционном праве признавалось, что одно наименование договора не является юридическим термином, который определяется по предоставленному ему законом значению. Род и вид договора должны определяться по буквальному смыслу выражений, употребляемых сторонами. Кроме того, в настоящее время судебная практика придерживается известного еще из римского права принципа, в соответствии с которым «при принятии решения следует исходить из фактических отношений сторон по договору, а не из его названия» [18, с. 16—17].
В договор могли быть включены условия о судьбе возведенных построек по прекращении договора, о предоставлении застройщику права обременять занятый им под застройку участок правами участия частного (сервитутами), о предоставлении собственнику земельного участка права преимущественной покупки в случае добровольного отчуждения застройщиком права застройки, иные условия.
По Закону от 23 июня 1912 года договор об установлении права застройки совершался крепостным порядком с открытием для каждого права особого листа в реестре крепостных дел, как на отдельное имение. Данное положение было обусловлено, тем, что право застройки должно устанавливаться тем же порядком, что и отчуждаться, а допущение отчуждения домашним порядком в значительной степени закрыла бы для этого права банковский кредит, поскольку принятие в залог имущества, отчуждаемым домашним порядком, представляло для банка риск перехода имущества к другому лицу без ведома и согласия банка и без перевода банковского долга [5, с. 67].
Советское законодательство предусматривало обязательное включение в договор наименования договаривающихся сторон, срок действия договора, точное определения сдаваемого под застройку участка, размер в рублях и сроки взноса арендной платы, характер и размер возводимых строений, срок приступа к застройке, срок окончания по-
стройки, условия поддержания строений в исправном виде, условия страхования строений и восстановления их в случае гибели, неустойки на случай просрочки и иных нарушений договора застройщиком (ст. 73 ГК РСФСР).
Как указывалось в инструкции НКЗ, при заключении договоров следовало руководствоваться типовым договором о праве застройки, но в договор могли быть включены и иные, не предусмотренные типовым договором, условия [19, с. 51]. Регулирование права застройки во многом носило административный характер, и со временем административные начала все более усиливались: арендная плата была заменена взиманием ренты, доля жилой площади строений, восстанавливаемых, достраиваемых или возводимых общегражданскими жилищно-строительными кооперативными товариществами, которая может быть предоставлена в наем не членам товарищества, стала определяться постановлениями исполнительных комитетов, как и норма площади, которой могли пользоваться члены товарищества [19, с. 52].
Согласно Гражданскому кодексу Каталонии существенными условиями являются срок права застройки, существенные характеристики имеющихся или будущих построек (насаждений), цену или налог и его ставку, которые правоприобретатель должен будет уплачивать владельцам. Если являющиеся предметом права постройки или насаждения не полностью охватывают владение, производится специальная демаркация и измерение местности, подпадающей под право (ст. 564-3).
Стороны вправе включить, среди прочих, условия об ограничении правообладателя на распоряжение правом, в частности, необходимость получения подтверждения от собственника имущества, об установлении срока для возведения постройки или насаждения и последствия его несоблюдения, о дополнительных основаниях прекращения права, таких как неуплата ренты, ненадлежащее использование участка или использование его не по назначению, о праве преимущественного приобретения (ст. 564-4). При этом соглашение о конфискации в случае неуплаты ежегодной ренты, если право касается построек и насаждений, произведенных правообладателем после возникновения права, считается ничтожным или неоформленным (ст. 564-5).
В рамках статьи 779б Федерального закона Швейцарии от 19 марта 1965 года, с момента учреждения суперфициарного права, должно быть предусмотрено его содержание и срок действия.
Согласно статье 206 Гражданского кодекса Боливии содержание суперфициарного права (права на землю и возведенное на ней строение) может быть расширено или сокращено в соответствии с заключенным и подписанным договором.
Особые требования к содержанию договора установлены в законодательстве Бразилии. Во избежание возможных конфликтов, относящихся к спорным вопросам Гражданского кодекса 2002
года и Устава города, в договоре стоит указывать, на каком законе основывается предоставляемый суперфиций.
При заключении договора рекомендуется точно определить возможное использование земли. Для использования земли в социально значимых целях первоначальный собственник, в особенности, собственник городских земель, обязан дать соответствующее разрешение. Таким же образом, в содержание договора может быть включено условие суперфициария о выполнении определенного проекта строительства, об ограничении реорганизации построек [7, с. 82—83].
Может ли договор об установлении права застройки быть заключен под условием? Представляется, что такая возможность должна быть допущена. М.И. Митилино писал, что по германскому праву господствующее мнение считало допустимым установление права застройки под условием. Свобода усмотрения договаривающихся сторон была ограничена лишь тем, что условия не должны были противоречить основным свойствам права застройки — его наследственности и отчуждаемость. Недействительно условие, в силу которого право застройки прекращается в случае смерти застройщика или в случае его отчуждения [9, с. 224—225].
В Австрии закон запрещает установление права застройки под отменительным условием, допуская установление права застройки под отлагательным условием.
Установление права застройки под отменительным условием возможно лишь в единственном случае — при просрочке арендной платы не менее чем за два следующих друг за другом года. Данное обстоятельство обусловлено тем, что «неограниченная допустимость отменительных условий имела бы следствием зависимость амортизации ипотечного долга, обременяющего право застройки, от случайного события и тем лишало его обеспеченности. Это соображение является, по мнению составителей закона, весьма важным, так как, по общем правилу, застройщик возводит строения на занятой капитал «...» Опыт Германии, где закон ничем не ограничивает допустимости установления права застройки под отменительным условием различного содержания, по мнению составителей австрийского закона о праве застройки, не может быть убедительным для Австрии, так как в Германии, по общему правилу, первым залогодержателем права застройки является собственник земли, что не предполагается в Австрии» [9, с. 225—226].
Закон 1912 года не запрещал установление права застройки под каким-либо условием, однако условия не должны были противоречить существу права застройки и не должно было нарушаться постановление о сроке, на который право могло быть установлено [9, с. 225—227].
По Закону от 23 июня 1912 года сторонами договора об установлении права застройки являлись собственник земельного участка и застройщик. В том случае если земельный участок принадле-
жит нескольким лицам на праве общей собственности, право застройки могло быть установлено только по общему согласию всех сособственников [9, с. 79—80].
Иные положения обнаруживаются в зарубежном законодательстве того времени. Так, согласно швейцарскому и германскому законодательству право застройки могло быть учреждено не только собственником земли, но и лицом, имеющим иное вещное право на участок, включающее правомочия пользования и распоряжения (на праве пожизненного владения, наследственной аренды, и т. д.) [9, с. 80—81].
Право застройки могло быть установлено, во-первых, только в пользу определенного физического или юридического лица (нескольких определенных лиц). Иными словами, право застройки не может быть установлено, например, в отношении абстрактного собственника недвижимого имущества [9, с. 84, 90—91]. Во-вторых, лицо, приобретающее право застройки, должно иметь право приобретения недвижимого имущества в данной местности (ст. 5). Это обстоятельство обусловлено тем, что право застройки близко походит на право собственности и лица, лица, лишенные возможности приобретения земли в собственность, могли бы в обход данного запрета приобретать право застройки [5, с. 34; 9, с. 86].
В Испании право застройки может быть установлено только собственником земли (частным лицом или органом государственной власти), в отличие от Каталонии, где суперфиций мог быть установлен не только собственником, но и обладателем иного вещного права, включающее право распоряжения [20, с.130].
В Эстонии договор заключается между собственником земельного участка и застройщиком, в роли которых могут выступать физические или юридические лица. Как было указано А. В Мелиховой, государство может вступать в отношения застройки как непосредственно (например, при сдаче на праве застройки принадлежащего государству земельного участка иностранному государству в целях создания там военной базы), так и опосредованно (когда договор заключается от имени государства уполномоченным лицом, например, министром) [21, с. 120].
Примечания
1. Барон Ю. Система римского гражданского права. СПб., 2005. Кн. 2.
2. ДернбургГ. Пандекты. СПб., 1905. Т. II: Вещное право.
3. КопыловА.В. Вещные права на землю. М., 2000.
4. Гойхбарг А.Г. Закон о праве застройки. Практический комментарий. СПб., 1913.
5. ВыдринА.С., ВиленкинМ.В. Закон о праве застройки со вступительной статьей и подробными постатейными разъяснениями, составленными по законодательным мотивам. М., 1913.
трибуня молодого ученого
6. Емелькина È.A. Система ограниченных вещных прав на земельные участки: дис. ... д-ра юрид. наук. M., 2010.
7. Yuko Akiyama. Значение суперфиция: руководство для составления договоров. Сан-Паулу, 2006.
8. Покровский È.A. История римского права. Mинск, 2002.
9. Mитилино M.È. Право застройки. Опыт цивилисти-ческого исследования института. ^ев, 1914.
10. ВасилевскаяЛ.Ю. Вещные сделки по германскому праву: методология гражданско-правового регулированию: дис. ... д-ра юрид. наук. M., 2004.
11. Цвайгерт К., Кетц X. Введение в сравнительное правоведение в сфере частного права: в 2 т. / пер. с нем. M., 2000. Т. I: Основы.
12. Mоpaндьеp Ж. Гражданское право Франции. M., 1960. Т. 2.
13. Новоселова A.A. Вещные правоотношения: содержание и развитие: дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2007.
14. Бекленищева И.В. Понятие гражданско-правового договора (сравнительно-правовое исследование): дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2004.
15. Pedro Saghy-Cadenas. Mоделирование договора. Сравнительный анализ французского и венесуэльского права: дис. ... д-ра юрид. наук. Париж, 2012. URL: https://docassas. u-paris2.fr/nuxeo/site/esupvers ions/ f59723fb-c675-49c4-9876-02a1298dfb2b (дата обращения: 29.09.2013).
16. Годэме Е. Общая теория обязательств. M., 1948.
17. Шашихина Т.В. Новые типы договоров в современном гражданском праве Франции // Журнал российского права. 1998. № 3.
18. Солодова Я.С. Обязательства из договора об установлении сервитута: дис. ... канд. юрид. наук. Тюмень, 2010.
19. Варшавский K.M. Право застройки в СССР. M., 1926.
20. Cornelius Van Der Merwe, Alain-Laurent Verbeke. Ограниченные во времени права на землю. ^мбридж Юниверсити Пресс, 2012.
21. Mелиxовa A.В. Право застройки по законодательству Эстонской Республики: дис. ... канд. юрид. наук. M., 2007.
Notes
1. Baron Y. The system of roman civil law. St. Petersburg, 2005. Book 2.
2. Dernburg G. The Digest. St. Petersburg, 1905. Vol. II: Property law.
3. KopylovA.V. Real rights to the land. Moscow, 2000.
4. Goikhbarg A.G. The law on the building right. Applied commentary. St. Petersburg, 1913.
5. Vydrin A.S., Vilenkin M.V. The law on the building right with introductory article and detailed itemized explanation made by legislative motives. Moscow, 1913.
6. Emelkina I.A. The system of limited real rights to the land: dissertation... candidate of legal sciences. Moscow, 2010.
7. Yuko Akiyama. The value of superficies: a guide for drawing up of the contracts. Sao Paulo, 2006.
8. Pokrovskiy I.A. History of Roman law. Minsk, 2002.
9. Mitilino M.I. The building right. The attempt of the civil law research of the institute. Kiev, 1914.
10. Vasilevskaya L.Y. Real transactions under German law: the methodology of civil regulation: dissertation... candidate of legal sciences. Moscow, 2004.
11. Cvajjgert K., Ketc Kh. Introduction to comparative law in the sphere of private law: in 2 vol. / translation from German. Moscow, 2000. Vol. I: The foundations.
12. Morandyer G. The civil law of France. Moscow, 1960. Vol. 2.
13. Novoselova A.A. Proprietary legal relations: maintenance and development: dissertation... candidate of legal sciences. Volgograd, 2007.
14. Beklenicheva I.V. The notion of civil contract (legal comparative study): dissertation... candidate of legal sciences. Yekaterinburg, 2004.
15. Pedro Saghy-Cadenas. The simulation of the contract. Comparative analysis of French and Venezuelan law: dissertation... doctor of legal sciences. Paris, 2012. URL: https:// docassas.u-paris2.fr/nuxeo/site/esupversions/f59723fb-c675-49c4-9876-02a1298dfb2b (as of 29.09.2013).
16. Godeme E. General theory of obligations. Moscow, 1948.
17. Shashikhina T.V. New types of contracts in modern civil law of France // Journal rossiyskogo prava. 1998. № 3.
18. Solodova Y.S. The obligations from the agreement on the servitude establishment: dissertation... candidate of legal sciences. Tyumen, 2010.
19. Varshavsky K.M. The building right in the USSR. Moscow, 1926.
20. Cornelius Van Der Merwe, Alain-Laurent Verbeke. Time Limited Interests in Land. Cambridge University Press, 2012.
21. Melikhova A.V. The building right under the law of the Republic of Estonia: dissertation... candidate of legal sciences. Moscow, 2007.
