CC BY
48М&
Российская юстиция в XXI веке:_
реалии, проблемы, перспективы
УДК 343.146
Булавчик Елизавета Вячеславовна Национальный исследовательский университет
«Высшая школа экономики» Факультет права Россия, Москва evbulavchik@edu. hse. ru Bulavchik Elizaveta Vyacheslavovna, National Research University «Higher School of Economics» Faculty of Law Russia, Moscow
ВЕДЕНИЕ ГОСТИНИЧНОГО БИЗНЕСА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ В СВЕТЕ НОВОЙ РЕДАКЦИИ ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА Аннотация: в соответствие с новой редакцией Жилищного кодекса РФ запрещено оказание гостиничных услуг в многоквартирных домах. Для того чтобы продолжить или начать такой бизнес, потребуется перевести помещение в нежилое. В работе рассматриваются понятия «гостиница» и «гостиничные услуги», проведен анализ правового статуса хостелов и апартаментов. Изложен краткий алгоритм административных действий по переводу жилого помещения в нежилое. Изменения рассмотрены комплексно: освещена новелла об обязательной классификации гостиниц по системе звезд, поскольку с июля 2019 года без нее запрещено вести отельный бизнес. По результатам исследования предложены законодательные изменения и изложены перспективы спорного института.
Ключевые слова: хостелы, многоквартирный дом, апартаменты, гостиницы, нежилое помещение.
Российская юстиция в XXI веке:_
реалии, проблемы, перспективы HOTEL BUSINESS IN A MULTI-APARTMENT HOUSE IN THE LIGHT OF
THE NEW EDITION OF THE HOUSING CODE
Annotation: in accordance with the new edition of the Housing Code, the provision of hotel services in apartment buildings is prohibited. In order to continue or start such business, you need to transfer the premises to non-residential. The article deals with the concept of "hotel" and "hotel services", the analysis of the legal status of hostels and apartments. There is a brief algorithm of administrative actions for the transfer of residential premises in non-residential in this work. Changes considered comprehensively: the novella about the classification of hotels by the star system is described, because it is forbidden to conduct hotel business without it since July 2019. According to the results of the study, legislative changes are proposed, and the prospects of the disputed institution are presented.
Key words: hostels, apartment building, apartments, hotels, non-residential premises.
В данной работе поднимается проблема ведения гостиничного бизнеса в многоквартирном доме. Вопрос актуален, поскольку Федеральным законом в статью 17 ЖК РФ внесены поправки [1] [16], прямо запрещающие размещение гостиниц в жилых помещениях, которые вступают в силу с 1 октября 2019 года. В работе будет рассмотрен административно-правой аспект мер, применимых действующими и потенциальными владельцами бизнеса для соответствия их предпринимательской деятельности букве измененного закона. Также будут исследованы другие проблемные аспекты: что имеет в виду законодатель под «гостиницами», и относим ли мы к данному термину мини-отели, хостелы, апартаменты, а также изменится ли как-то институт сдачи недвижимости в наем, в частности, краткосрочный.
В соответствие с новой редакцией закона «не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц... Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Предложенные изменения неоднократно
Российская юстиция в XXI веке:_
реалии, проблемы, перспективы
редактировались: из окончательной формулировки вычеркнули фразу «иных
средств временного размещения». Формально именно отсутствие в законе и в объяснительной записке определения «иных средств временного размещения» и стало поводом для удаления этой фразы. Высказываются предположения о желании законодателя сохранить институт краткосрочной аренды жилья [2].
Данный сегмент бизнеса нуждается в более подробном нормативном регулировании уже давно. Ожидается, что изменения послужат повышению качества существующих гостиниц, уменьшению числа нарушений прав и интересов соседей, надлежащему регистрационному учету граждан. Некоторые специалисты высказывают и ряд опасений. Так, существование хостелов -общемировая и положительно оцениваемая многими практика [3, с. 112-116], тем более в условиях недостаточного количества средств размещения на территории российских регионов. Многие считают, что нововведения нанесут серьезный вред внутреннему туризму [4]. Некоторые считают, что нововведения приведут к тому, что легальный бизнес уйдет из этой сферы [5].
В настоящей работе мы постараемся ответить на актуальные вопросы, перечисленные выше, высказать предложения и наметить перспективы рассматриваемого института, а также с административно-правовой точки зрения объяснить, как предпринимателю подстроится под новое законодательство и не потерять свой бизнес
В первую очередь следует разобраться с понятиями временного проживания. О. В. Дмитриев в своей статье считает, что основным признаком, характеризующим категорию «проживание», является ведение гражданами в данном жилом помещении домашнего хозяйства - деятельности, обеспечивающей полноценное удовлетворение потребности человека в жилье, включая возможность приготовления пищи, осуществления самостоятельной уборки помещений, ремонта своими силами или с привлечением специалистов, содержания домашних питомцев и т.д. [6, с 14-21]. Анализируя ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, автор приходит к выводу, что постоянное проживание есть предназначение
Российская юстиция в XXI веке:_
реалии, проблемы, перспективы
жилого помещения. По его мнению, «систематическое толкование закона
порождает серьезные сомнения в правомерности временного проживания», а именно почасового и посуточного, «ведь пребывание в помещении в течение нескольких суток или тем более в течение нескольких часов не предполагает и не может предполагать никакой деятельности, которая может квалифицироваться как ведение домашнего хозяйства». Не согласимся с выводами О. В. Дмитриева, поскольку невозможно достоверно установить предназначение посуточного или почасового проживания, а также отсутствует запрет на ведение какой-либо домашней деятельности в промежутке, на который заключен договор.
Также вызывает сомнения правильность вывода о том, что предоставление собственником своего жилого помещения другим лицам на условиях его посуточного или почасового использования противоречит назначению жилого помещения, фактически превращая жилое помещение в гостиницу. Видится, что определение объекта недвижимости как гостиницы вряд ли уместно выводить из назначения помещения. Более обоснованным считаем следующее деление: предоставляет ли собственник помещение исключительно во временное пользование или систематически предоставляет спектр гостиничных услуг.
Терминам "гостиница" и "гостиничные услуги" дано определение в действующем российском законодательстве [7], однако понятия описаны очень абстрактно. По мнению Л. В. Санниковой [8, с. 89 - 90.], в основе гостиничной услуги находится предоставление помещения для временного проживания, а остальные услуги рассматриваются как дополнительные. Более продуманной кажется позиция Е. Л. Писаревского [9, с. 41]. Он рассматривает договор о предоставлении гостиничных услуг в качестве смешанного, с элементами договора коммерческого найма и договора возмездного оказания услуг. В пользу смешанной природы договора высказывается и профессор М. И. Брагинский [10, с. 152.], полагая, что, к примеру, услуги по хранению могут
Российская юстиция в XXI веке:_
реалии, проблемы, перспективы
выступать одним из элементов.
Попробуем разобраться, что российский законодатель относит к Гостиницам. В соответствии с новым Постановлением Правительства [11], термин включает отель, апартотель, хостел, санаторий, базу отдыха, мотель, фермерский гостевой дом, горный приют, акватель (гостиница на воде, переоборудованная из стационарного плавучего транспортного средства). Наиболее интересными видится регулирование хостелов, как наиболее распространенных видов гостиниц в многоквартирных домах, и апартаментов. Актуален ГОСТ Национальный стандарт РФ [12], где дано определение хостелу, установлены требования, в том числе безопасности, и перечислены необходимые в таком типе размещения услуги. При этом п. 4.1 не требует переводить жилое помещение в нежилое, что на сегодняшний день противоречит измененной редакции ЖК РФ.
Проведенный анализ правового статуса апартаментов говорит о неоднообразном понимании данного термина. В ходе правового и фактического анализа рынка недвижимости было выявлено три варианта толкования. Во-первых, как вид недвижимого имущества, при этом жилищное законодательство не предусматривает такого понятия, но судебная практика относит к нежилым помещениям, непредназначенным для постоянного проживания граждан (могут быть только местом временного пребывания) [13]. На данные объекты не распространяются нововведения, поэтому их собственникам не стоит беспокоиться о своем гостиничном бизнесе. Во-вторых, это одна из высших категорий номеров в гостиницах, что закреплено в Постановлении Правительства РФ от 16.02.2019 N 158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» [14]. Гостиницы по умолчанию располагаются в нежилых помещениях, поэтому для них действует аналогичный предыдущему вывод. В-третьих, в обиходном плане Апартаменты - это квартиры или комнаты, которые сдаются посуточно, названные таковыми предпринимателями. При этом если квартира не содержит номеров, в нее не
Российская юстиция в XXI веке:_
реалии, проблемы, перспективы
заселяют группы людей - она не может считаться гостиницей, а деятельность
их владельцев законна с точки зрения ЖК РФ. Посуточная и длительная аренда таких квартир называется наймом (вид арендных отношений), где гостиничные услуги как таковые отсутствуют.
При этом название Апартаментами хостелов, в которых предлагаются не только койка-место, но и отдельные комнаты, сдаваемые посуточно и регулярно, и предоставляющих гостиничные услуги, не освобождает от обязанности перевода помещения в нежилое.
Таким образом, наличие многочисленных нормативных актов разного уровня с расходящимися по смыслу понятиями не позволяет однозначно и ясно толковать гостиничные услуги, а также виды объектов недвижимости. Наиболее сложной для разграничения представляется хостел, как вид гостиницы, и посуточный наем помещения. Вероятно, более четкую разницу мы увидим посредством судебной практики, которая последуют после вступления в силу изменений в ЖК, которые регламентируют разные правовые обязанности для собственников, осуществляющих, на первый взгляд, сходные действия.
На сегодняшний момент наиболее продуманным кажется определение Всемирной Торговой Организации: гостиница - это коллективное средство размещения, с возможностью поселения нескольких групп чужих людей, включающее в себя определенное количество номеров, имеющее единое руководство, предоставляющее набор услуг (минимум - заправку постелей, уборку номера и санузла) и сгруппированное в классы и категории в соответствии с предоставляемыми услугами и оборудованием номеров [15]. Таким образом, для разграничения предлагаем оценивать критерии руководство и предоставляемые услуги.
Предоставление гостиничных услуг разрешено в нежилых помещениях. В соответствие с главой 3 ЖК предусмотрена процедура перевода жилого помещения в нежилое. Далее будет изложен краткий алгоритм
Российская юстиция в XXI веке:_
реалии, проблемы, перспективы
административных действий и даны некоторые рекомендации по процедурам
перевода. Необходимо, в первую очередь, удостовериться в соответствии спорного объекта недвижимости условиям перевода, закрепленными в ст. 22 ЖК РФ, после чего подготовить проект переустройства и (или) перепланировки помещения. Далее необходимо провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для получения согласий на такой перевод, при этом необходим единогласный положительный ответ от собственников примыкающих помещений. Собрав пакет документов, необходимо обратиться в уполномоченный орган за получением государственной услуги (в Москве - в Департамент городского имущества [17]). При необходимости осуществить переустройство / перепланировку и получить акт приемочной комиссии. Также стоит обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана перепланированного помещения. В заключение необходимо проверить сведения в ЕГРН. Если в установленный срок сведения не были внесены в ЕГРН, необходимо самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН, срок внесения составляет 15 рабочих дней.
Существует проблематика незаконного заселения иностранных граждан и лиц без гражданства в интернациональные хостелы и апартаменты. Следует учесть законодательно установленную необходимость проверки лиц с последующим проведением процедур постановки на учет при необходимости. Так, постановка иностранного гражданина и лица без гражданства на учет по месту пребывания в гостинице и снятие их с учета по месту пребывания проводятся в соответствии с Правилами осуществления миграционного учета иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ [18].
Стоит учесть еще одну новеллу: Правительство утвердило положение об обязательной классификации гостиниц по системе звезд, уже с июля 2019 года запрещено вести бизнес без такой классификации [11]. Таким образом, кроме перевода помещения в нежилое, необходимо получить свидетельство о
Российская юстиция в XXI веке:_
реалии, проблемы, перспективы
присвоении категории по предусмотренной системе классификации гостиниц.
Процедура следующая: направить в аккредитованную организацию заявку на заключение с ней договора о проведении классификации; получить от нее подписанный проект договора с расчетом платы за классификацию (в течение 10 рабочих дней со дня получения заявки); оплатить проведение классификации; во время выездной экспертной оценки предоставить необходимые документы; получить свидетельство.
Таким образом, выход есть, но он связан с финансовыми затратами и определенными административными неудобствами. По результатам проведенного исследования предлагаем следующие изменения. В первую очередь необходимо убрать коллизию ГОСТов и законодательства. В административной части следует рассмотреть вопрос уменьшения длительности процесса перевода жилых помещений в нежилой фонд, так как только срок для принятия уполномоченным органом решения о переводе жилого помещения в нежилое может составлять 45 дней с момента сдачи всех документов. Такие изменения способствуют скорейшей адаптации реформы в реалии. Возможно, стоит установить упрощенный режим перевода помещения из жилого в нежилое для тех юридических лиц и ИП, которые работают официально, или продлить для них каникулярный период.
Что касается прогнозов, возможно появление способов обхода запрета, например, через использование договоров краткосрочного (в том числе посуточного) найма жилого помещения, так как по результатам проведенного исследования выяснилось, что грань между понятиями очень тонкая. Имеет смысл продолжить развитие правового регулирования найма жилого помещения, в особенности краткосрочного. Необходимы новые актуальные разъяснения для формирования единой судебной практики и установления правовой определённости.
Предположительно, в дальнейшем такие изменения могут коснуться любого бизнеса, в частности распространённых магазинов (так называемые
Российская юстиция в XXI веке:_
реалии, проблемы, перспективы
шоурумы) и оказание услуг красоты в квартире жилого дома.
Данные изменения вряд ли стоит расценивать однозначно: получая все преимущества для жильцов многоквартирных домов, новелла не дает ясности по многим аспектам, а также может привести к уходу в тень легально работающего бизнеса, повысить стоимость оказываемых гостиничных услуг, и даже сократить число туристов, выбирающих экономные способы размещения.
Список литературы:
1. Федеральный закон от 15.04.2019 № 59-ФЗ "О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации" // Российская газета. № 84. 17.04.2019.
2. Перекрест В. Закон о запрете хостелов приняли в смягченном варианте // Комсомольская правда. 6.03.2019 // URL: https://www.spb.kp.ru/.
3. Суслова С. И. Хостелы: проблемы правового регулирования. // Туризм: право и экономика. № 2. 2016. с. 112 - 116.
4. Куцина С. И. Правовой режим жилого помещения // ЭЖ - Юрист. № 28. 2016 // URL: https://tass.ru/ekonomika/.
5. Дмитриева О.В. Проблемы правового регулирования краткосрочного найма жилого помещения в контексте его соответствия назначению жилого помещения // Российская юстиция. № 6. 2019. с 14 - 21.
6. Федеральный закон от 24.11.1996 № 132-ФЗ (ред. от 03.07.2019) "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации" // СПС Консультант.
7. Санникова Л. В. Услуги в гражданском праве России. - М.: Волтерс Клувер, 2006. с. 89 - 90.
8. Писаревский Е. Л. Договор на предоставление гостиничных услуг // Юрист. 2001. N 1. с. 41.
9. Брагинский М. И. Договор хранения. - М.: Статут, 1999. с. 152.
10. Постановление Правительства РФ от 16.02.2019 № 158 "Об
Российская юстиция в XXI веке:_
реалии, проблемы, перспективы
утверждении Положения о классификации гостиниц" // СПС Консультант.
11. ГОСТ Р 56184-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 23.10.2014 N 1393-ст) // СПС Консультант.
12. Богатков С. А. Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры? // Азбука права: электронный журнал. № 218425. 2019.
13. Приложение № 3 к Положению, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.02.2019 N 158 // СПС Консультант.
14. Туристическая библиотека // URL: http://tourlib.net/books_tourism/senin03.htm .
15. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 26.07.2019) // СПС Консультант.
16. Постановление Правительства Москвы от 27.10.2015 № 692-ПП (ред. от 21.12.2017) "О переводе жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, признании нежилых помещений жилыми помещениями, пригодными для проживания" (вместе с п. п. 2.5.1.2 - 2.5.2 "Административного регламента предоставления государственной услуги города Москвы "Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение") // СПС Консультант.
17. Постановление Правительства РФ от 09.10.2015 № 1085 (ред. от 18.07.2019) "Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации" // СПС Консультант.
