CC BY
68
Стройка-диалог
Сбербанк актуализировал требования к клиентам при финансировании жилых и коммерческих объектов недвижимости. О стратегии на этом сегменте рынка в посткризисный период рассказывает начальник Управления финансирования недвижимости Сбербанка Сергей Бессонов.
Ольга — как бы вы охарактеризовали в целом страте-
ЗАикинА гию Сбербанка в сфере финансирования объек-
тов недвижимости?
— В посткризисный период стратегия банка в этом секторе претерпела изменения. Наши усилия направлены как на рост кредитного портфеля, так и на повышение его качества.
В среднесрочной перспективе в планах банка — обеспечить темпы роста остатка ссудной задолженности по кредитам в сфере недвижимости выше рыночных. Необходимо сказать, что Сбербанк является лидером рынка на этом сегменте (размер остатка срочной ссудной задолженности по кредитам на реализацию девелоперских проектов на 1 июля этого года составляет 502 млрд руб.). Портфель банка по недвижимости включает как ссудную задолженность строительных компаний по финансированию проектов в сфере недвижимости, отраженную
Во II квартале 2011 года Сбербанком принято 368 решений о финансировании строительных проектов, это на 60% выше, чем в I квартале. В первом полугодии 2011 года заключено 447 договоров на общую сумму 148 млрд руб. Срочная ссудная задолженность банка по операциям проектного финансирования недвижимости составляет на 01.07.2011 192 млрд руб. Доля проектного финансирования в структуре портфеля банка по кредитам, выданным на строительство объектов коммерческой недвижимости в 2011 году, снизилась с 45 до 38%.
Эта тенденция обусловлена ростом операций рефинансирования проектов с завершенной инвестиционной фазой, а также невысоким уровнем инвестиционной активности девелоперов. В настоящее время банком финансируются проекты в области коммерческой недвижимости общей площадью более 22 млн кв. м. При этом доля торговых площадей в структуре портфеля банка по кредитам, выданным на строительство объектов недвижимости, составляет 66%, офисов — 19%. Наименьшая часть приходится на склады и гостиницы — 10 и 5% соответственно.
в официальной отчетности Сбербанка, формируемой по отраслям экономики, так и задолженность компаний иных отраслей, реализующих проекты в сфере недвижимости.
Приоритетным в этой области для нас является рефинансирование объектов коммерческой недвижимости, построенных как с привлечением средств Сбербанка, так и за счет собственных капиталов инициатора проекта или кредитов иных коммерческих банков.
Второе направление — повышение качества портфеля, то есть адекватная оценка параметров проектов при кредитовании. Принятию решения о выдаче займа должна предшествовать оценка рисков, и здесь мы активно взаимодействуем со службой риск-менеджмента банка. Необходимо определить правильную структуру кредитного продукта, которая должна, с одной стороны, устраивать клиента, с другой — минимизировать риски банка.
— За счет чего вы намерены увеличить кредитный портфель?
— В первую очередь — за счет финансирования жилья экономкласса, в основном в регионах. Сегмент является эффективным — реализуется много новых проектов, жилье хорошо продается. Этот продукт пользуется на рынке повышенным спросом. Причем Сбербанк осуществляет кредитование как застройщиков, так и физических лиц — предлагаемые ипотечные программы обеспечивают продажи опережающими темпами. Такое сочетание — кредитование застройщиков под строительство и организация ипотечных кредитов для покупателей — наиболее востребованный комплексный продукт банка на рынке кредитования жилья. Таким образом, девело-пер фактически финансирует стройку за счет двух источников: корпоративного кредита и денег физических лиц, которые для покупки квартиры берут ипотечный кредит в Сбербанке. Тем самым формируется денежная масса, направляемая на строительство жилого объекта. Ставки Сбербанка по ипотечным кредитам — достаточно низкие, условия — либеральные. (Ставки Сбербанка по ипотечным кредитам на приобретение готового и строящегося жилья составляют: 9,5-14% годовых в рублях, 8,8-12,1% годовых в долларах США. Востребованным является кредит на приобретение жилья в строящихся или построенных с привлечением финансирования Сбербанка жилых домах на 10 лет по ставке 10% годовых в рублях,
первоначальный взнос — 10% от стоимости квартиры. — Ред.) В этой связи спрос на такой комплекс услуг достаточно высок.
— В чем здесь выгода для физических лиц?
— В сегменте жилой недвижимости наше основное конкурентное преимущество, повторю, в том, что мы предлагаем корпоративное кредитование и ипотеку в комплексе. При этом условия по ипотечным кредитам на покупку квартиры в определенном доме зависят от того, финансируется ли строительство Сбербанком. С одной стороны, банк таким образом минимизирует риски: если продажи квартир идут менее успешно, чем ожидалось, деве-лопер может получить корпоративный кредит, гарантирующий достройку объекта. При этом деньги, которые физическое лицо получает по ипотечному кредиту, идут на погашение корпоративного кредита
ФОТО ОЛЕГА ВЛАСОВА
Сбербанк финансирует проект «Меркурий Сити Тауэр» (застройщик — «Меркурий Сити Тауэр», собственник — ООО «ПромТехно-Ком»), площадью 173,8 тыс. кв. м.
девелопера. С другой стороны — это гарантия и для физического лица. Если даже квартиры купят не 100 человек, а 50, то за счет корпоративного кредита объект будет достроен, и гражданин въедет в свою квартиру. Риски недостроя минимальны. Это хорошее конкурентное преимущество: его нельзя пощупать, но психологически — оно очень важно. Люди уверены: Сбербанк при выдаче корпоративного кредита глубоко изучает все детали проекта, что физическому лицу сделать сложно.
Второй важный продукт — это рефинансирование объектов коммерческой недвижимости (торговых и бизнес-центров, складов и т.д.). Мы рефинансируем произведенные вложения нашего банка, других кредитных организаций или собственных средств акционеров в объекты, которые уже построены, запущены, обеспечены арендаторами и генерируют стабильный денежный поток. Преимущества очевидны: собственник объекта получает долгосрочное кредитование по более низкой ставке (на 2-3% годовых), при этом размер кредитных средств, которые могут быть предоставлены банком, значительно превышает сумму кредита на строительство объекта (в некоторых случаях более чем на 50%). Этот рынок сейчас самый активный, и мы считаем, что нам удастся быть здесь успешными.
— Почему?
— Во-первых, мы предлагаем «длинные» кредиты — до 10 лет, при этом срок амортизации возможен до 1520 лет. В этом случае клиент в конце 10-летнего срока должен погасить не менее 50% от стоимости кредита, а весь кредит целиком он погашает до истечения срока договора.
При финансировании проектов в сфере недвижимости банки стали внимательнее относиться к прошлому успешному опыту заемщиков.-
Это очень выгодно заемщику, потому что у него появляется возможность направить на собственные цели денежные средства, получаемые от сдачи объекта в аренду, за вычетом сумм, используемых для обслуживания кредита банка. Во-вторых, кредиты мы предлагаем как в долларах/евро, так и в рублях, что является редкостью, потому что наши основные конкуренты — дочерние
структуры зарубежных банков, имеющие фондирование в иностранной валюте, как правило, не предоставляют такую услугу. Поскольку объем пассивной базы Сбербанка в национальной валюте значителен, банк выступает лидером по объему депозитов, большая доля которых — рублевые. Таким образом, это — наше конкурентное преимущество, особенно важное в условиях волатильно-сти валютного рынка сегодня.
— но ведь ставки по рублевым кредитам выше, чем по валютным.
— Да, это так. Однако в числе главных рисков по долгосрочным кредитам — валютные (при значительных скачках курса долларовый заем становится значительно дороже рублевого). В этой связи с целью нивелировать или минимизировать этот риск мы советуем нашим клиентам брать кредиты в рублях. Собственники помещений, предоставляющие их в аренду по ставкам в условных единицах и выступающие при этом заемщиками по долларовым кредитам, считают, что при смене курса рубля их доход не изменится, — ведь при увеличении ежемесячных платежей по кредиту и арендатор будет им платить больше. Этот расчет верен лишь при незначительных колебаниях курса: скажем, при повышении курса доллара к рублю с 28 руб. до 32 или 34 руб. стоимость аренды увеличится на 12-21%. Но при более значительном скачке курса арендатор не сможет платить за аренду столь высокую сумму по причине снижения прибыли, и тогда вполне вероятно, что он может отказаться от арендуемого помещения или потребовать снижения арендных ставок. Такой риск заемщик — собственник недвижимости — может закрыть за счет кредитования в рублях. Это особенно важно для клиентов, реализующих проекты в регионах, поскольку там ставки, как правило, устанавливают в рублях, а не в условных единицах, как в Москве.
— какие вообще существуют риски для банков на рынке недвижимости?
— Если говорить о сегменте проектного финансирования, это риски превышения бюджета строительства, запланированных сроков, маркетинговые риски (недостаточное количество арендаторов, падение арендного дохода и т.д.). Меньше всего опасностей для банков — при рефинансировании, поэтому большинство банков-конкурентов активно работают именно в этом
сегменте. Ведь когда осуществляется проектное финансирование, на успех проекта влияет много факторов: строительство может занять не два года, а три, обойтись на 20% дороже, могут не прийти арендаторы и т.д. По этой причине ставка проектного финансирования выше, чем при рефинансировании, сложнее получить кредит, рассмотрение вопроса занимает больше времени. При рефинансировании таких рисков нет, поскольку существует готовый объект, например торговый центр (ТЦ), заполненный арендаторами и генерирующий свободный денежный поток. Давно существующие успешные ТЦ, как правило, на 95-100% заполнены арендаторами, порой даже есть лист ожидания, то есть список контрагентов, которые готовы занять освободившуюся площадь. Сегмент торговой недвижимости испытал наименьшее падение во время кризиса 2008 года и быстрее восстанавливается. По наиболее удачным проектам во время кризиса арендный доход
упал всего на 5-10%, а сейчас превышает докризисные показатели. Лидером является, конечно, Москва, но и в других регионах рынок торговой недвижимости растет. За успешными объектами торговой недвижимости банки активно «охотятся».
— какова ситуация в других секторах, например на рынке офисной недвижимости?
— В этом секторе отмечалось наиболее сильное падение во время кризиса, и рынок медленнее всех восстанавливается: новых объектов нет (за исключением Московского региона), кое-где идет завершение строительства ранее начатых объектов в случае продажи их более успешному девелоперу.
— Что происходит в сфере гостиничной недвижимости?
— Это интересный сегмент, который в целом был неразвит, поскольку сетевых гостиниц в регионах очень мало. Сегодня этот сектор показывает хорошие темпы роста, однако кредитование гостиничного бизнеса является более рискованным: здесь более длительные сроки окупаемости (свыше 10 лет) и выше маркетинговые риски. Поэтому мы рассматриваем такие проекты при условии, что есть управляющая компания, гостиничный оператор — международный или российский.
— а как обстоят дела в секторе складской недвижимости?
— Складская недвижимость активно развита только в Москве и Санкт-Петербурге, в других регионах мы видим один-два проекта, активного движения пока нет. Но перспективы хорошие, ведь складская недвижимость и логистика идет за торговлей: чем активнее развивается торговля, тем больше нужно складских площадей; чем больше арендаторов (федеральных либо иностранных сетевиков) появляется в регионах, тем выше потребности в логистике, поскольку у крупных арендаторов более жесткие требования к логистике — им нужны складские комплексы класса А. Поэтому мы ожидаем, что с некоторым запозданием вслед за развитием торговли будут появляться объекты складской недвижимости. Пока же основная тенденция — расширение существующих логистических комплексов. Многие наши клиенты по мере заполнения арендаторами существующих складов на условиях рефинансирования или проектного финансирования берут у нас кредиты и наращивают площади. В любом случае риски здесь ниже,
Наиболее значительное падение во время кризиса испытал сектор офисной недвижимости. Темпы его восстановления по сравнению с другими -сегментами — самые низкие.
потому что уже есть коммуникации, инженерия, поток арендаторов, известен бюджет проекта.
— кризис оставил в наследство так называемые проблемные активы. У Сбербанка есть такие. как с ними поступать?
— У всех банков были проблемные активы, в том числе и у нас. Здесь наиболее успешным методом работы является реструктуризация (разумеется, при содействии клиента). Если мы видим, что объект успешный (упал арендный поток, или снизилась заполняемость, но перспективы есть и через полгода-год объект будет функционировать), мы идем навстречу клиенту, понимая, что в перспективе этот кредит будет возвращен. Плюс такого метода в том, что реструктуризацию можно провести быстро, поскольку и клиент и банк в ней заинтересованы. Есть более сложные случаи, например, конфликтная ситуация между акционерами, собственниками, или, скажем, эффективность управления объектом снизилась, поскольку запущены другие, более успешные объекты. Выходом здесь может быть продажа этого актива успешному девелоперу, поскольку успех во многом зависит от управления. Мы видим на рынке объекты, имеющие одинаковую площадь, примерно одинаковую локацию, годовая выручка по которым различается в полтора раза. Причина — в искусстве управления. Одни арендаторы, например, не пойдут на объект в случае «мелкой нарезки», то есть большого количества маленьких помещений, другие не хотят располагаться рядом с конкурентом и т.д. Опытный девелопер может более профессионально заполнить объект арендаторами, чем начинающий.
— После кризиса 2008 года риски финансирования строительных объектов изменились?
— В ряде случаев степень рисков повысилась. Банки ужесточили требования к качеству проектов, в том числе
Объем финансирования Сбербанком проекта «.Академический» в Екатеринбурге общей площадью 657,6 тыс. кв. м — 17,1 млрд руб. (застройщик — «РЕНОВА-СтройГрупп», собственник — ЗАО «РСГ-Академическое»).
Участие Сбербанка в финансировании проекта ТК «Галерея» в Санкт-Петербурге площадью 187 тыс. кв. м — $300млн (застройщик и собственник — ООО «Строительная компания Бриз»).
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
прямые инвестиции / № 12 (116) 2011
85
Сбербанк. Так, больше внимания уделяется успешному опыту реализации. Если девелопер уже осуществил ряд проектов, мы понимаем, что у него больше шансов реализовать новый проект.
Кроме того, ужесточен подход к внесению собственного вклада в тот или иной проект. Есть классическое соотношение 30:70, то есть банк может предоставлять заемщику кредитные средства в размере до 70% от стоимости проекта. Но одновременно должны быть соблюдены еще некоторые ковенанты (ковенант — договорное обязательство совершить определенные действия или воздержаться от них. — Ред.). Во-первых, собственные средства нужно вносить или гарантировать их взнос заранее, то есть клиент должен осуществить эти вложения либо показать реально действующий бизнес, гарантировать банку, что через год, когда необходимо будет делать очередной взнос, что у него есть деньги. Таким образом банк стремится к более активному хеджированию подобного риска, чем это было до кризиса. При этом у нас меньше маркетинговые риски, так как мы имеем большую клиентскую базу. Например, клиент планирует заполнить арендаторами объект по высокой ставке, а мы видим по действующим объектам в этом регионе, что ему придется даже ценовые преференции давать, чтобы к нему пошли арендаторы. И понимая, что клиент представил оптимистичный расчет (а банк ориентируется на консервативный прогноз), мы его корректируем. Во-вторых, денежного потока, генерируемого в будущем строящимся объектом, должно быть достаточно для уплаты основного долга и процентов по кредиту, исходя из определенного коэффициента покрытия для данного сегмента рынка. (Коэффициент покрытия показывает способность компании погашать текущие (краткосрочные) обязательства за счет только оборотных активов: чем значение коэффициента больше, тем лучше платежеспособность предприятия. Этот показатель учитывает, что не все активы можно реализовать в срочном порядке. — Ред.) В-третьих, оценочная стоимость построенного объекта должна, с учетом залогового дисконта, покрывать размер кредитного риска на клиента, который берет на себя банк.
— С какими регионами Сбербанк работает наиболее активно?
— По итогам первого полугодия 2011 года лидерами по финансированию объектов недвижимости являются Москва и Московская область, Санкт-Петербург, Центрально-Черноземный регион и Поволжье. Если говорить отдельно по сегменту жилой недвижимости, наиболее активно кредитуются Московская область, Санкт-Петербург, Поволжье и Урал. Надо отметить, что Сбербанк, имеющий наибольшую сеть отделений, проводит единую филиальную политику. У нас единые подходы к финансированию проектов по основным кредитным продуктам: финансирование жилой и коммерческой недвижимости, рефинансирование коммерческой недвижимости. Стандарты кредитования, по которым работают все наши отделения, актуализируются не реже одного раза в полгода с учетом тенденций рынка, конкурентного окружения, потребностей клиентов и т.д. Мы ведем также координацию работы региональных клиентов, которые осуществляют проекты в разных субъектах РФ.
I
декабря
Московская школа бизнеса организует в Германии семинар «Стратегическое управление» для руководителей предприятий (собственников, членов совета директоров, генеральных директоров, руководителей подразделений). На семинаре будут обсуждать такие темы, как бизнес-стратегия предприятия, стратегический анализ, конкуренция, стоимость роста, способы придания импульса развитию бизнеса, стратегический подход к управлению финансами предприятия, использование стратегических ресурсов и др. Слушателей познакомят с принятыми в мире моделями и матрицами стратегического управления (модель Котлера, модель 7S McKinsey, SWOT-анализ, модель Файоля и др.). Тренеры: Надин Штин (Nadine Steen), сертифицированный тренер Торгово-промышленной палаты Германии, и Лариса Васи-лец, доктор наук, директор германского консалтингового агентства. Стоимость — 99 000 руб. с учетом всех налогов. В цену не включены авиабилет до Берлина и визовый сбор.
декабря
Компания «Бизнес-семинары» (Москва) приглашает на семинар «Договорное право: актуальные вопросы судебной практики». В программе обсуждение следующих тем: «Заключение договоров, изменение и расторжение договорных обязательств», «Организация и техника договорной работы», «Недействительность сделок», «Перемена лиц в обязательстве: уступка права требования, перевод долга», «Основания прекращения обязательств: ненадлежащее исполнение, исполнение третьим лицом, отступное, зачет, новация как основание прекращения обязательств», «Договор купли-продажи», «Договор поставки», «Договор аренды», «Договор подряда и подобные ему договоры», «Обеспечение исполнения обязательств». Ведут семинар судьи Высшего арбитражного суда В. Витрянский, С. Сар-баш, Л. Новоселова, А. Маковская. Занятия пройдут в Российской академии государственной службы. Стоимость — 24 900 руб., НДС не облагается.
декабря
Русская школа управления (Москва) приглашает генеральных директоров на курс повышения квалификации. Основные темы курса: «Современная компания: создание эффективной системы управления», «Менеджмент и собственник: трудности взаимодействия», «Управление персоналом: получение выдающихся результатов от обычных людей», «Экономика: ориентация на создание ценности бизнеса», «Новые возможности развития бизнеса: повышение эффективности маркетинга и продаж», «Правовая ответственность генерального директора», «Деловые коммуникации. Управление переговорами». Среди форм занятий предусмотрены практикумы и решение кейсов. Ведут курс преподаватели Русской школы управления. Слушатели получат удостоверение о краткосрочном повышении квалификации государственного образца, «директорскую» папку с учебным материалом и доступ к дополнительным электронным материалам. Стоимость участия в семинаре — 55 500 рублей.
