CC BY
22
70 I 1 ВАШ БАНК
УСЛУГА СБЕРБАНКА W— ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / №02 (58) 2007 ■
Директор Управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин рассказывает о новых банковских продуктах и об особенностях финансирования строительства объектов недвижимости.
Венера КАРПИНСКАЯ
О хорошем построении
Алексей Чувин: «В последние годы портфель кредитов на реализацию строительных проектов ежегодно удваивался»
— Какие новые продукты предлагает Сбербанк в 2007 году участникам рынка недвижимости?
— Банк постоянно пополняет свою продуктовую линейку новыми инструментами. Теперь компания, построившая объект на кредиты Сбербанка, может рассчитывать на рефинансирование сначала своих средств,
вложенных в проект, а затем — этих кредитов под залог построенного объекта и денежных потоков по нему. Таким образом, в первом случае мы предоставляем заем в сумме, равной 100% общей стоимости проекта, а во втором — с лимитом, рассчитанным, исходя из рыночной стоимости объекта, но с соблюдением минимального запаса по коэффициенту покрытия долга по кредиту. В последнем случае заемщик может рассчитывать на получение средств на срок до 15 лет.
Многие западные банки предпочитают начинать свою деятельность на российском рынке именно с рефинансирования, простого и понятного для них инструмента. В настоящее время этот продукт особенно востребован рынком — активно развивающиеся компании нуждаются в средствах для покупки новых площадок и проектов и не могут
ждать отдаленной перспективы, когда будут аккумулированы доходы с реализуемого сегодня проекта. Мы прогнозируем значительный эффект от внедрения этого продукта.
Рынок рефинансирования, находящийся на подъеме, мог бы расти еще быстрее, если бы российские кредитные организации имели больше возможностей предоставлять длинные кредиты в значительных объемах. Банк, выдавший кредитные средства на строительный проект в размере $50 млн., мог бы рефинансировать его на сумму до $120-130 млн., но нормативы, ограничивающие размер кредита для одного заемщика, зачастую не позволяют финансировать в столь значительных объемах.
Лимит средств на одного заемщика в Сбербанке в прошлом году составил около $2,3 млрд., в этом увеличится примерно до
■ ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / №02 (58) 2007
$3 млрд. без учета допэмиссии акций. По схемам рефинансирования выданы кредиты таким компаниям, как ЗАО «ГМГ-БИН» (торговый центр «Фестиваль», г. Москва), группа компаний «ТЭН» (торговый комплекс «Л-153», административно-офисный комплекс «Авиа-Плаза», г. Москва), ООО «МакроМир» (торговый комплекс «Французский бульвар», г. Санкт-Петербург), ГК «РАМО» (торговый комплекс «Красная площадь», г. Краснодар), ГК «АДМ Групп» (торговый комплекс «Ас-тор-Плаза», г. Ростов-на-Дону), группа компаний «Карусель» (гипермаркеты «Карусель»), ОАО МТЗ «Рубин» (г. Москва), ООО «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском» (торговый центр, аквапарк, г. Самара), ЗАО «Доринда» (сеть гипермаркетов «О'кей», г. Санкт-Петербург), ЗАО «Дикси Юг» (торговая сеть, Московская область).
— Насколько интересен этот инструмент компаниям — новым либо реализующим крупные проекты, не сопоставимые по масштабам с их текущей деятельностью?
— Рефинансирование органично дополнит проектное финансирование. Мы стремимся создать такие условия, чтобы деве-лопер мог получить кредит от банка на любой фазе реализации своего проекта — покупки, разработки, строительства и эксплуатации готового объекта.
Клиент уже сейчас имеет возможность получить финансирование в Сбербанке для прохождения двух третей этого маршрута. Теперь решается задача внедрения кредитных продуктов для финансирования предварительной стадии проекта — от покупки до начала строительства.
Что касается рефинансирования, то банк может предложить заемщику на выбор две основные схемы: первая — классическая двухэтапная, когда второй кредит (на рефинансирование) выдается после погашения первого (на строительство), и вторая — с сохранением первого кредита, путем добавления некой дельты, исходя уже из рыночной стоимости объекта. Еще раз подчеркну: мы ожидаем, что этот продукт будет пользоваться высоким спросом.
— Но банк уже использовал технику bridge-кредитования (организация финансирования стартового периода разработки проекта с последующим перекредитованием).
— Да, мы имеем в своем портфеле кредиты, попадающие в эту категорию, и ожидаем, что в скором времени банк уже на уровне внутренних регламентов включит в продуктовую линейку этот инструмент. Он, несомненно, будет очень популярен в силу того, что большинство девелоперов стремится использовать последние возможности по «захвату» площадок, и, соответст-
венно, средств на это у них не хватает.
— Насколько быстро растет доля компаний, требующих технику bridge-кредитования?
— Будет продукт — появится статистика. А потребность в средствах на начало проекта существовала всегда. Надо понять, что для банка эта стадия — самая рискованная, ведь проекта еще нет. Сначала надо искать варианты по рефинансированию и, только исчерпав эти возможности, переходить к bridge- финансированию.
Сейчас доля кредитов, выданных банком на принципах проектного финансирования компаниям, реализующим проекты в Москве, достигает 70-80%. По стране удельный вес таких ссуд ниже — как правило, региональные компании менее склонны к риску. Я полагаю, что доля различных кредитных продуктов банка значительно изменится к концу года.
— В каких сегментах и какими темпами реализуются новые проекты и создаются новые компании? Как сказывается реализация этих проектов на объемах кредитования Сбербанка и структуре его портфеля?
— Рынок активно развивается. Компании укрупняются, масштаб и количество одновременно реализуемых ими проектов растет. Мелкие фирмы, начинавшие деятельность с реализации одного проекта, постепенно выходят на целые программы. Все больше новых компаний выходит на рынок недвижимости, все больше инвестиций направляется сюда.
Результат подъема рынка и активной работы Сбербанка во всех его сегментах — двукратное увеличение кредитного портфеля. Портфель кредитов Сбербанка, выданных на реализацию строительных проектов, по-прежнему растет существенно быстрее рынка. В течение последних четырех лет остатки ссудной задолженности банка ежегодно удваивались. Так, за 2006 год этот показатель вырос с 90 млрд. руб. до 186 млрд. руб. Мы не намерены снижать темпы, планируем удвоить портфель и в этом году.
Для таких прогнозов есть основания. V нас большой задел невыбранных остатков открытых кредитных линий. Кроме того, все сегменты рынка строительства коммерческой недвижимости (офисы, ритейл, склады и гостиницы) активно развиваются, хоть и не с одинаковой скоростью в разных регионах.
Самые высокие темпы — у ритейла, причем как в крупных, так и в мелких городах. Это обусловлено стабильным спросом со стороны населения, платежеспособность которого в регионах по-разному, но увеличивается. Строительство ведут как сетевые торговые компании, так и девелоперы, специализирующиеся на возведении торгово-
развлекательных центров. На рынке можно отметить различные стратегии: одни участники работают в городах-миллионерах, другие — в населенных пунктах с полумиллионным населением, третьи — в городах с населением не более 200 тысяч. Осваиваются все ниши этого сегмента. И мы стараемся идти вместе с компаниями, финансируя все категории. Банк открыл кредитные линии таким компаниям, как ОАО «АЛПИ» (строительство гипермаркетов, города Сибирского региона), группа компаний «Столица Нижний» (строительство многофункциональных торгово-развлекательных комплексов, г. Н. Новгород), ЗАО «Доринда» (финансирование строительства сети ги-пермаркетов «О'кей», г. Санкт-Петербург), группа компаний «Время» (строительство торговых центров «Парк Хаус», г. Самара и г. Тольятти), ООО «Копейка-Поволжье» (финансирование расширения торговой сети на территории Нижегородской области и Н.Новгорода), ООО «Бахетле-1» (финансирование инвестиционной программы развития сети магазинов «Бахетле»), ООО «Сеть фирменных магазинов «Электроника» (г. Н.Новгород), группа компаний «Карусель» (строительство сети гипермаркетов «Карусель»), компания «Импульс-Центр» (развитие сети «Утконос»), компания «Гиперцентр» (развитие сети «Мосмарт»), компании йУ1, «Крокус», «ДОН-Строй», «Красная площадь», «Стройинком» и др.
Темпы роста рынка складской недвижимости также высоки. На рынке действует несколько крупных игроков. Участники, как правило, начинают осваивать столичный рынок, затем переходят к развитию региональных программ. Банк финансирует такие компании, как ФАМГ «ЭкономАльянс», ООО Предприятие «Алиди» (Приволжский и Северо-Западный федеральные округа), «Сибин-струмент», «Иркутский хладокомбинат».
Развитие рынка строительства офисной недвижимости отличается от других сегментов. Наиболее активно офисы строятся в Москве, а по регионам — неравномерно. Сегодня популярна идея «Сити» — ее пытаются воспроизвести в других городах, например в Екатеринбурге. Серийности в строительстве офисной недвижимости в регионах пока не наблюдается. Московские девелоперы, специализирующиеся на возведении офисов, не стремятся осваивать региональные рынки. Банк финансирует такие компании, как ООО «Камская долина» (строительство бизнес-центра и торгово-офисного центра, г. Пермь), ОАО «РУС» (строительство офисного центра, г. Чита), «ДОН-Строй», «Капитал-Групп», проекты «Северная Башня», «Волна-Тауэр».
При этом новые проекты реализуются во всех сегментах коммерческой недвижимо-
сти — ритейле, офисах, складской недвижимости,— за исключением гостиничного бизнеса.
Дебютанты не идут в этот сектор. На рынок выходят компании, либо предпочитающие осваивать незанятую нишу (в стране мало гостиниц и практически нет гостиничных сетей), либо действующие на долгосрочную перспективу и готовые довольствоваться более низкой доходностью, чем в других сегментах коммерческой недвижимости. Гостиницы не очень привлекательны с точки зрения сроков окупаемости: 8-10 лет — это больше, чем в любом другом сегменте коммерческой недвижимости. Сбербанк финансирует несколько проектов по строительству гостиниц: ОАО «Петербургские отели» (строительство гостиничного комплекса «Амбассадор», г. Санкт-Петербург), ООО «Фирма «Вика» (строительство гостиничного комплекса «Александровский сад», г. Н. Новгород), ЗАО «Байкал-Отель» (реконструкция гостиничного комплекса «Байкал-отель», г. Иркутск), ООО «Гранд-Байкал» (реконструкция гостиничного комплекса «Дельта», г. Иркутск).
Проектов не так много, поскольку процесс строительства гостиниц в стране пока не стал системным, и дело не только в перечисленных причинах. Этот бизнес достаточно сложен — его доходность зависит от поведения физических, а не юридических лиц, когда заключается один договор, по которому стабильно поступают арендные платежи. На доходность влияют многие факторы: сезонность, погода, политический климат, теракты, развитость транспортной инфраструктуры и сферы услуг в целом и др. Этот бизнес более чувствителен к ошибкам и в планировании, и в управлении; им занимаются компании, имеющие собственный опыт в управлении гостиницами или ориентирующиеся на работу с опытным гостиничным оператором. Я думаю, что участники охотнее пойдут сюда, когда снизится доходность в других сегментах, а это произойдет не раньше, чем через два-три года в Москве, а в других крупных городах (кроме, может быть, пары-тройки) — еще позже.
— В чем особенности рынка жилья?
— Последствия введения ФЗ-214 далеки от того эффекта, на который рассчитывали разработчики законопроекта, — защиты дольщиков и увеличения объемов строительства. В условиях, когда реализация проектов с разрешениями на строительство, выданных до вступления закона в силу, уже завершена или близится к окончанию, подавляющая доля участников рынка ушла в «серые» схемы, прежде всего вексельные. При этом застройщики не испытывают никаких проблем с привлечением средств физлиц. Несмотря на скандалы с
обманутыми гражданами, клиенты продолжают к ним обращаться. Их не останавливают никакие риски, присущие проектам с использованием «серых» схем продаж жилья. Одна из причин — ошеломляющий рост цен, который происходит прежде всего из-за снижения предложения. В этих условиях граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, торопятся приобрести недвижимость по любой схеме — лишь бы денег хватило. Для другой части покупателей — спекулянтов — риски по таким схемам не- сопоставимы с высокой доходностью по операции.
Как известно, Сбербанк не финансирует компании, работающие по «серым» схемам. Количество заявок от застройщиков, реализующих проекты по строительству жилья, уменьшилось. Значительно реже обращаются в банк средние фирмы — объемы строительства перешли к крупным компаниям, имеющим имя на рынке и которым больше доверяют.
Тем не менее Сбербанк не прекращал финансировать строительство жилья. Объем ссудной задолженности по кредитам, выданным на строительство жилой недвижимости, за прошлый год вырос на 121% и достиг 59,58 млрд. рублей.
— Насколько востребовано кредитование по схеме, внедряемой Сбербанком, — привлечение средств физлиц на депозиты банка и кредитование застройщиков по низким ставкам?
— По этой схеме банк профинансировал 31 проект. Выданы кредиты группе компаний «Сэтл Сити» — ООО «Каскад», ООО «Строительная компания «Петербургская недвижимость» (строительство жилых комплексов, г. Санкт-Петербург), ЗАО «Мол-ния-М» (строительство монолитно-кирпичного жилого дома переменной этажности, Московская область), ООО «ОАИЖК» (строительство жилых домов, г. Обнинск, Калужская область), ООО «Фирма Базис-Строй» (строительство жилого дома, г. Иркутск), ООО «ИК «Алтайкоксохимстрой» (строительство жилого дома, г. Барнаул), ООО «СК «Росэнерго» (строительство жилого дома, г. Горно-Алтайск) и другим.
Пока масштаб развития схемы далек от ожидаемого, хотя 31 проект за полгода — это немало... Напомню, что Сбербанк может принять решение о финансировании строительного проекта при выполнении следующих условий: клиент не должен привлекать средства участников долевого строительства и обязан вложить не менее 20% своих средств в проект (прежде всего за счет денежных потоков, не связанных с кредитуемым проектом). На инвестиционной стадии покупатели резервируют за собой выбран-
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / №02 (58) 2007И
ные площади (квартиры) и заключают со строительной компанией соответствующий договор (договор резервирования). Документ содержит обязательство частного лица открыть в Сбербанке целевой накопительный счет и до заключения договора купли-продажи внести на него денежную сумму, равную части (полной) стоимости квартиры. После получения строительной компанией свидетельства о праве собственности на объект застройщик заключает с покупателем договор продажи зарезервированных площадей. Далее с целевого накопительного счета частного лица банк переводит средства застройщику. Размер процентной ставки по кредиту строительной компании банк определяет ежемесячно/ежеквартально, в зависимости от объемов средств, накопленных покупателями квартир на целевых счетах. При этом сумма кредита на строительство дома никак не зависит от объема средств, накопленных на этих счетах, то есть застройщик обеспечен финансированием полностью.
Недавно Сбербанк внес в схему ряд изменений и теперь может финансировать реализацию проектов строительных компаний, привлекающих средства участников долевого строительства. Это было невозможно до отмены солидарной ответственности кредитных организаций и застройщиков перед дольщиками.
Таким образом, эта схема становится выгодной для застройщиков не только по причине возможности снижения ставки финансирования, но и в связи с возможностью привлекать также средства физлиц. Кроме того, наряду с договорами резервирования (непривычного для покупателей документа) банк допускает использование предварительных договоров купли-продажи.
Внесено еще одно изменение. Теперь процентная ставка по кредиту на реализацию проекта по строительству жилья может быть снижена почти до нуля на той стадии реализации проекта, когда дом сдан госкомиссии, но не оформлен в собственность.
— При каких условиях ставка может быть снижена до нуля?
— Такая возможность появляется в случае, если на накопительных счетах появляется сумма сверх той, на которую выдан кредит. Для обнуления ставки необходимо превышение примерно в два раза. За счет размещения банком избыточных средств банк получает доход, компенсирующий расходы, возникающие у него при финансировании под нулевую ставку.
—Доведена ли схема до идеального состояния?
— Она будет совершенствоваться.
— Какие недостатки в ней остались?
■ ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / №02 (58) 2007
— Резервы мы видим в том, чтобы позволять застройщикам более гибко формировать собственные средства в проекте, то есть снизить порог вступления банка в проект. Рассматривается возможность уменьшения ставки до уровня ниже 2/5 ставки ЦБ до сдачи дома. Есть и другие возможности по повышению привлекательности схемы.
— Другие банки повторили эту схему?
— Да, некоторые уже внедрили. Но схему не подхватило население, ему не дают этого сделать застройщики. В условиях дефицита предложения и стремительного роста цен застройщик диктует свои условия.
— По схеме, предложенной вами год назад, денежные средства не проходят через руки застройщиков. По вашему мнению, это был ее основной недостаток. Вы его устранили...
— Этот недостаток невозможно устранить, так как в этом — смысл схемы. Строительство финансируется банком, а не дольщиками. Повального увлечения этой схемой не будет, так как для этого ее должны взять на вооружение застройщики.
— Как повлияли поправки, отменившие солидарную ответственность, на настроения застройщиков?
— Основная проблема застройщиков после принятия закона в первой редакции заключалась в их уязвимости перед дольщиками. С внесением поправок такая уязвимость снизилась. Но в любом случае путь использования «серых» схем, скажем, вексельных, для застройщиков более удобен и безопасен, нежели любой другой. Застройщики полностью контролируют ситуацию, а покупатели остаются незащищенными. При нашей схеме застройщики отвечают перед банком по кредиту, и банк при этом плотно контролирует их на каждом этапе строительства.
— Может ли эта схема повлиять на цены?
— Она могла бы стать фактором увеличения объемов жилья, но только в условиях запрета других схем. Повторю, «серые» схемы в большей степени защищают интересы застройщика и упрощают ему жизнь. Они подвергают рискам интересы покупателей и в этом плане противоречат интересам администраций, на которых концентрируется недовольство обманутых дольщиков. Как ни странно, получается, что администрации поддерживают интересы не своих избирателей, а застройщиков. И что просто удивительно — даже в тех регионах, которые больше всего пострадали от фирм-мошенников.
— Какие поправки необходимы в ФЗ-214 на следующем этапе?
— Надо либо еще раз доработать закон, особенно в части двойного НДС, либо вооб-
ще его отменить, либо найти возможность запретить «серые» схемы. Однако практика показывает, что подобные запреты в нашей стране не работают. Так или иначе, способ их обойти всегда будет найден.
Еще раз скажу: очень сложно усовершенствовать закон так, чтобы его привлекательность перебила привлекательность «серых» схем, при использовании которых деньги текут рекой на фоне практически полной бесконтрольности деятельности. Что может быть лучше для застройщиков? В этих условиях они не испытывают никакой необходимости ни в дольщиках, ни в банках. И практика это подтверждает.
Кроме того, необходимо отметить, что «серые» схемы становятся препятствием для развития ипотечного кредитования. Покупатель жилья на этапе строительства не оплачивает квартиру, а приобретает вексель, как правило, дочерней компании застройщика или его «карманного» банка, которые в случае чего не смогут ответить по своим обязательствам. В этих условиях банк не может кредитовать под залог векселя дочерней структуры или банка, и покупатели остаются без кредитов на покупку квартиры.
— При каких условиях схема станет востребованной?
— Я не исключаю такого сценария, при котором рынок придет к нашему механизму. Сегодня государство пытается организовать строительство за счет средств граждан. Очевидно, что человек, если он не профессионал, не может оценить всех рисков застройщика и проекта. Смысл нашей схемы заключается в том, что риски строительства распределяют между собой профессиональные участники рынка — юридические лица, которые проводят экспертизу и оценку, а дело физического лица — покупать готовую квартиру. Если подход государства к строительству изменится, можно прогнозировать широкомасштабное использование этой схемы или ее аналогов.
— Кто из застройщиков пользуется вашим продуктом?
— Мы начали масштабное внедрение этой схемы с сентября прошлого года, после завершения автоматизации внутрибанковских процессов. За это время схемой воспользовалось около 30 компаний. Механизм привлекателен прежде всего для компаний, умеющих прогнозировать рынок и управлять продажами в основном готового жилья, имеющих собственные средства для запуска проекта. Так работают застройщики, строящие элитную недвижимость. Например, компания «Баркли» в Москве. Региональные компании я уже перечислил выше.
— Насколько оптимальным является стартовое добанковское финанси-
рование из собственных средств застройщика в размере 20%?
— Практика показывает, что порог в 20% непосилен для многих компаний, и мы сейчас думаем о возможности его снижения. Напомню, что до введения в действие ФЗ-214 компаниям для реализации первого этапа проекта — строительства фундамента — необходимо было потратить 5-10% от общей стоимости строительства. И только на следующем этапе привлекались средства дольщиков. Сегодня компании, работающие в регионах, предпочитают работать по такой же схеме — с вложением своих средств в размере не более 5-10%.
— Сбербанк практически не имеет конкурентов на рынке кредитования строительства объектов коммерческой недвижимости на принципах проектного финансирования. Можно ли прогнозировать, что банк станет одним из немногих кредиторов строительства жилья?
— Лучше бы, чтобы этого не произошло. Хотя банки и раньше неохотно финансировали жилье. Сбербанк отличался и по-прежнему отличается от всех других банков простым кредитованием строительной фазы. Как правило, банки при финансировании таких проектов оформляют залоги и имущественные права на свои дочерние компании либо инвестируют в строительство напрямую, желая получить доход как от кредитования, так и от реализации площадей. В качестве кредитора в чистом виде российские банки практически не работают.
— Как повлияет на рынок кредитования строительства жилья вступление России в ВТО и конкуренция с нерезидентами?
— Нерезиденты по-прежнему боятся выходить на наш рынок — инвестиционный климат остается для них сложным. Иностранные банки, появившиеся в России, работают очень осторожно и избирательно и только по коммерческой недвижимости. Несмотря на множество заявок со стороны застройщиков, сделок зафиксировано совсем немного. Иностранные банки тщательно проводят отбор проектов, критерии их штаб-квартир максимально жесткие, и им нельзя ошибаться на первых проектах.
Все больше западных фондов инвестируют в недвижимость на российском рынке. Они более активны, чем банки. С ними конкурируют российские инвесторы, диверсифицирующие свои активы. Объемы ликвидности значительны. Сегодня все инвесторы желают вложить свои средства в недвижимость. И очень часто российские участники, способные быстрее принять решение и согласиться на высокий порог риска, опере-
м
жают нерезидентов.
