CC BY
47
\ УСЛУГА СБЕРБАНКА \
Москва... как много в этом звуке
Многие девелоперские проекты, стартовавшие в прошлом году в Подмосковье, значительно выросли в цене после принятия решения о присоединении этих территорий к столице. О ситуации на рынке недвижимости мы беседуем с Сергеем Бессоновым, директором Управления финансирования недвижимости и инфраструктуры Сбербанка России.
— Что происходило на рынке коммерческой недвижимости в 2012 году и как это отразилось на кредитном портфеле Сбербанка?
— На рынке коммерческой недвижимости я бы отметил следующие тенденции. Во-первых, уменьшение количества новых проектов. За весь прошлый год в Москве введен в эксплуатацию всего один торговый центр (ТЦ) федерального уровня площадью более 50 000 кв. м.
Вторая тенденция прошлого года — уменьшение количества игроков на рынке вследствие снижения интересов западных банков к реализации проектов в России на фоне экономических проблем в Европе. Многие европейские кредитные организации имеют проблему достаточности собственного капитала (в частности, в связи с введением Базеля III) и вынуждены ужесточать свою кредитную политику, в том числе и в сфере финансирования девелоперских проектов. В этих условиях конкуренция снизилась. Об этом свидетельствует тот факт, что Сбербанк активно рефинансирует новые объекты коммерческой недвижимости, которые ранее поддерживались другими банками.
Я хотел бы подчеркнуть, что 2012 год ознаменовался для нас рядом крупных соглашений в секторе торговой недвижимости по объектам класса А (по между-
Сергей
бессонов,
директор Управления финансирования недвижимости и инфраструктуры Сбербанка России
народной классификации к классу А относятся здания высокого качества, отвечающие ряду параметров, например: наличие единой системы вентиляции, отопления и кондиционирования, системы бесперебойного электропитания и т.д. — Ред .). Среди них — сделки по финансированию ТЦ «Галерея» (Санкт-Петербург) и торгово-развлекательного центра «Каширский двор — Северянин» (Москва), а также по рефинансированию ТЦ «Метрополис» (Москва). Каждая — на сумму более $700 млн (что является большой величиной для единичной сделки на рынке недвижимости).
— Что можно сказать о секторе офисной недвижимости?
— За последние семь лет участники этого сегмента недвижимости демонстрировали наибольшую активность. Так, общий объем рынка офисной недвижимости в Москве превысил 14 млн кв. м. Для сравнения: в 2005 году показатель составил лишь 5 млн. Конечно, после кризиса 2008-2009 годов темпы ввода объектов в эксплуатацию значительно снизились, тем не менее мы по-прежнему наблюдаем здесь высокую долю вакантных помещений — около 14%.
При этом Сбербанк сфокусировался на рефинансировании успешных бизнес-центров. В конце прошлого года в столице была закрыта крупнейшая в России сделка за 2012 год в секторе офисной недвижимости — бизнес-центр «Белая площадь» (Москва) на сумму $700 млн.
Еще одна тенденция, которую я хотел бы отметить, — уменьшение количества новых проектов в Москве с одновременным ростом числа строек в Подмосковье и Новой Москве (с 1 июля 2012 года столице передано 148 тыс. га территории Московской области. — Ред.). В Москве уже достаточно высокая плотность застройки объектами недвижимости, к тому же известна политика московских властей, заявивших об уменьшении здесь строительства жилых и офисных зданий.
— Чем вы объясняете активность девелоперов в Новой Москве?
— Многие девелоперские проекты стартовали в первой половине прошлого года, и мы видим, как выросли спрос и цены после принятия решения о присоединении этих территорий к столице. То есть интерес к этим объектам увеличился только за счет имени — для людей слово «Москва» что-то значит, и это «что-то» выливается в конкретные цифры, растет не только цена, но и ликвидность.
— Наблюдалось ли в прошлом году движение в сегменте складской недвижимости?
— Я бы отметил, что в Московском регионе данный сегмент коммерческой недвижимости в настоящий момент является наиболее востребованным. Приведу несколько цифр: за прошлый год были введены в эксплуатацию объекты общей площадью около 850 тыс. кв. м, что почти в два раза превышает показатель за 2011 год. А объем поглощения по итогам 2012 года превысил 1 млн кв. м. Доля вакантных площадей снизилась с 13% в кризисный период 2009-2010 годов до 1%. Мы наблюдаем дефицит качественных складских помещений в Московском регионе.
Новых проектов в секторе складской недвижимости в регионах практически нет, как их не было и в 2011 году
Ольга ЗАИКИНА
ТРЦ «Метрополией (Москва) площадью 155 тыс. кв. м. Объем финансирования, предоставленный Сбербанком, — $750 млн. Застройщик/ собственник — Capital Partners.
Бизнесцентр «Белая площадь» (Москва) — 96,7 тыс. кв. м. Объем финансирования, предоставленный Сбербанком, — $700 млн. Застройщик/ собственник — ООО «Квартал 674-675».
\ УСЛУГА СБЕРБАНКА \
(в Москве и Санкт-Петербурге все-таки есть некоторое количество современных складов, принадлежащих крупным игрокам). Возможно, тенденцией 2013-2014 годов будет строительство качественных складских помещений в региональных центрах.
Подводя итог обзору рынка коммерческой недвижимости, можно сказать, что в сегменте офисной недвижимости отмечается переизбыток, торговой — планомерный рост, складской — дефицит.
— А в секторе жилой недвижимости?
— В этом сегменте я не ожидаю каких-либо всплесков. В течение прошлого года объем портфеля по кредитам в секторе не изменялся. Помимо продолжения реализации здесь проектов строительными компаниями, многие банки запускают ипотечные программы, достаточно успешные, и вот почему. Например, Сбербанк начинает финансировать проект на старте, но на следующем этапе — как только здание «поднимается с земли», то есть проект переходит из стадии земельного участка в стадию строительства, и появляется надпись «финансовый партнер — Сбербанк России» — многие расценивают это как сигнал к покупке квартиры. Люди понимают, что, если надежный банк профинансировал стройку, все будет в порядке, что это своего рода гарантия. Но как это ни парадоксально — застройщик в результате теряет интерес к корпоративному банковскому финансированию, потому что он получает средства от физических лиц, которые с помощью ипотеки или без нее покупают в строящемся доме квартиры.
— возникают ли новые риски на почве ожидания кризиса?
— Я считаю, что сектор жилой недвижимости (если все сделано правильно) — как раз один из самых низкорискованных с точки зрения кризисных ситуаций. С одной стороны, люди приобретают квартиры для жилья, а с другой — рассматривают инвестирование в недвижимость в качестве инструмента вложения своих средств.
— Каков у Сбербанка кредитный портфель в сфере недвижимости?
— По состоянию на 01.10.2012 объем кредитного портфеля Сбербанка в области недвижимости составлял 751 млрд руб., в том числе коммерческой — 533 млрд, жилой — 130 млрд. В области коммерческой недвижимости доля торговых площадей составляет 62%, офисной — 22%, складской — 9%, гостиничной — 7%. Доля проектного финансирования — 59%, рефинансиро-
Процентный своп (англ. interest rate swap, IRS) — производный финансовый инструмент в форме соглашения между двумя сторонами об обмене процентными платежами на определенную, заранее оговоренную условную сумму. Фактически это соглашение о том, что в определенную дату одна сторона заплатит второй стороне фиксированный процент на определенную сумму и получит платеж на сумму
процента по плавающей ставке (например, по ставке LIBOR) от второй стороны.
валютный своп (сиггепсу swap) — комбинация двух противоположных конверсионных сделок на обмен базовой валюты и валюты котировки на одинаковую сумму базовой валюты с двумя разными датами исполнения сделок (датами валютирования).
вания — 41%. Сбербанк финансирует проекты в сфере недвижимости во всех регионах РФ.
— Какие новые продукты может предложить Сбербанк своим клиентам в сфере кредитования недвижимости?
— Мы активно продолжаем расширять нашу продуктовую линейку. Многие строительные компании по-прежнему воспринимают Сбербанк в качестве кредитной организации, продающей только стандартные продукты: проектное финансирование в сфере строительства и рефинансирование готовых объектов. Это не так. С декабря 2012 года Сбербанк запустил новые продукты в сфере недвижимости: мезонинное финансирование, комплементарное финансирование готовых объектов коммерческой недвижимости, комплементарное проектное финансирование.
— Давайте начнем с мезонинного финансирования. в чем его суть?
— Мезонинное финансирование (от англ. mezzanine financing) — сложно структурированное финансирование в форме субординированного кредита с опционом на акции компании, обеспечивающего дополнительную доходность, и/или в форме привилегированных акций, имеющих право погашения и/или конвертацию в обыкновенные акции заемщика. Как правило, обеспечивается пакетом акций инициатора проекта/заемщика.
На практике мезонинным финансированием обычно называется схема выдачи кредита, при которой банк входит в капитал компании, владеющей или приобретающей объект недвижимости, предоставляя так называемый «младший» долг (субординированный «младший» долг — долг с более низким статусом, который при банкротстве оплачивается после других долговых обязательств данного должника; таким образом, все обязательства компании выстраиваются в определенную очередь. — Ред.), по отношению к стандартному кредиту, обеспеченному активом.
Мезонинное финансирование является промежуточным элементом в структуре капитала компании, находящимся между «старшим» долгом и акционерным капиталом компании. При этом предусмотрены различные комбинации опционов по выходу банка или выкупа его доли со стороны основного партнера.
— А что понимается под комплементарным финансированием?
— Комплементарный кредит, являющийся дополнительным по отношению к действующему (основному), предоставленному ОАО «Сбербанк России» на стандартных условиях. Выделяют два основных вида комплементарных кредитов: 1) комплементарный кредит,
выдаваемый под залог готового объекта коммерческой недвижимости, и 2) комплементарный проектный кредит, предусмотренный при реализации сделок по проектному финансированию, который позволяет профинансировать недостаток собственных средств инициатора проекта.
В мире используют различные наименования для данного продукта. Можно сказать, что комплементарное финансирование — это рекламное название.
Суть такого финансирования под залог готового объекта недвижимости заключается в следующем.
ФОТОБАНК ЛОРИ
РИА.НОВОСТИ.
При выдаче кредита на стандартных условиях коэффициент LTV (от англ. loan to value ratio — кредит — стоимость обеспечения. — Ред.) — процентное соотношение суммы кредита к стоимости объекта — не должен превышать 70%. Если же клиент хочет получить большую сумму, то есть коэффициент LTV превышает 70%, для банка это более высокий уровень риска, в этом случае мы выдаем комплементарный кредит — под более высокую ставку, зато клиент получает больше денег.
Комплементарное проектное финансирование позволяет клиенту купить или построить новый объект при недостатке у него средств при получении кредита на стандартных условиях.
— На каких клиентов рассчитаны эти продукты — средний, крупный или крупнейший бизнес?
— По нашей классификации к крупнейшим клиентам относятся компании с выручкой более 15 млрд руб. в год, поэтому сюда попадают только самые мощные девелопе-ры. Основное же количество проектов в коммерческой недвижимости реализуется в сегменте крупного и среднего бизнеса, и в основном для них предназначены новые продукты.
— Какие еще новации появились у Сбербанка в 2012 году?
— В нашей продуктовой линейке появилась дополнительная опция — возможность кредитования и рефинансирования готовых объектов с оформлением по английскому праву. Таким образом, мы рассчитываем охватить новый сегмент клиентов. Дело в том, что рядом крупнейших и лучших объектов владеют нерезиденты РФ, например иностранные фонды, и для них кредитование по английскому праву является обязательным условием при взаимодействии с банками.
Кроме того, мы начинаем более активную интеграцию банковских продуктов с продуктами нашего корпоративно-инвестиционного блока (CIB). И видим, что в ряде случаев некоторые банковские и инвестиционные продукты очень хорошо сочетаются, например, кредитование и interest rate swap (процентный своп), который позволяет захеджировать (застраховать. — Ред.) изменение ставки LIBOR, либо cross-currency swap
ТРЦ «Золотой Вавилон» (Москва) площадью 242 тыс. кв. м. Объем финансирования, предоставленный Сбербанком, — $715млн. Застройщик/ собственник — Тшшо/тапг АС.
(«перекрестный» валютный своп), который позволяет конвертировать из одной валюты в другую и т.п.
Другими словами, мы планируем в наступившем году предоставить клиенту не только кредит, но и целый ряд инструментов, которые хеджируют его риски по изменению LIBOR, валютных курсов и т.п. Мы намерены переходить от продуктов к решениям. И еще один важный момент: ранее инвестиционные продукты предлагали только крупнейшему бизнесу, теперь они будут доступны широкому кругу клиентов. Для крупного и среднего бизнеса Сбербанк в 2013 году запустит целый спектр новых предложений по каждой из 10 базовых отраслей (нефтегазовая, металлургия, торговля, АПК, сфера услуг, недвижимость, связь и др.).
— Какова динамика в банке по просрочке?
— Объем просроченной задолженности свыше 90 дней по кредитам снижается. В целом по системе по итогам девяти месяцев 2012 года коэффициент снизился на 1%.
В этом году мы планируем предоставить клиенту не только кредит, но и целый ряд инструментов, которые хеджируют его риски по изменению LIBOR,
валютных курсов и т.п.
— Как будут закрываться риски в дальнейшем?
— В Сбербанке создана внутренняя рейтинговая модель, которая оценивает риски; отработан кредитный процесс и процедура андеррайтинга. Хочу отметить, что наличие типового продукта очень помогает работать, так как и андеррайтер и кредитный специалист одинаково понимают, в чем состоит суть продукта и на каких условиях его можно предоставлять. Поэтому, мне кажется, дальнейшее развитие состоит в еще большей типизации и унификации продуктов.
