Научная статья на тему 'Управление налогообложением: 5 практических решений для владельцев недвижимости'

Управление налогообложением: 5 практических решений для владельцев недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

CC BY
187
47
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Ключевые слова
НАЛОГОВАЯ НАГРУЗКА ДЛЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ / НАЛОГОВАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ / КОНТРОЛИРУЕМЫЕ ИНОСТРАННЫЕ КОМПАНИИ / НАЛОГОВЫЙ РЕЗИДЕНТ / НАЛОГОВЫЕ ВЫЧЕТЫ / ФАКТИЧЕСКИЙ СОБСТВЕННИК ДОХОДА / COMMERCIAL REAL ESTATE / TAX EFFICIENCY / CONTROLLED FOREIGN COMPANIES / TAX RESIDENT / TAX DEDUCTIONS / BENEFICIARY OWNER OF INCOME

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Семенова Мария Викторовна

Автор рассматривает новые налоговые риски и факторы увеличения налоговой нагрузки для сектора коммерческой недвижимости, связанные с внесением изменений в налоговое законодательство с 1 января 2015 года. Предлагает варианты повышения налоговой эффективности для налогоплательщика. Делает вывод о необходимости комплексного подхода к вопросам налоговой эффективности и проведения всестороннего анализа различных аспектов налогообложения для выработки эффективной налоговой политики организации.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

MANAGING TAX EXPOSURE: 5 PRACTICAL SOLUTIONS FOR OWNERS OF REAL ESTATE

The author examines new tax risks and exposures that commercial real estate sector could face as a result of significant changes to tax legislation adopted starting 01 January 2015 and suggests options that a taxpayer could choose to avoid tax inefficiencies. The major conclusions demonstrate that Russian owners of real estate could be forced to abandon from offshore holdings and structure transactions with real estate under Russian legislation. The author argues that an integrated approach and exhaustive analysis of various tax aspects are required to formulate an efficient tax policy.

Текст научной работы на тему «Управление налогообложением: 5 практических решений для владельцев недвижимости»

Управление налогообложением: 5 практических решений для владельцев недвижимости

М.В. Семенова

партнер, руководитель Департамента налогового сопровождения сделок ALTHAUS Group (г. Москва)

Мария Викторовна Семенова, msemenova@althausgroup.ru

Одной из особенностей сектора коммерческой недвижимости является ориентация на финансовый результат (чистый денежный поток) в долгосрочной перспективе, поэтому для этого сектора характерно тщательное планирование текущих налоговых платежей и повышенное внимание к налоговой эффективности крупных сделок (приобретение и продажа объектов недвижимости). Управление налогообложением - не излишество, а важное конкурентное преимущество компаний - владельцев недвижимости.

Существенные изменения, внесенные в законодательство о налогах и сборах с 1 января 2015 года, стали новыми вызовами для большого числа российских предпринимателей, в том числе для владельцев недвижимости. Судебная практика по налоговым спорам, сформировавшаяся в 2014 году, также преподнесла налогоплательщикам ряд неприятных сюрпризов.

Стоит ли пересматривать налоговую политику в изменившихся условиях? Наше мнение - изменения необходимы.

Предлагаем пять практических решений для владельцев недвижимости для повышения налоговой эффективности.

Решение № 1. Пересмотр условий эксплуатации объектов, облагаемых налогом на имущество исходя из кадастровой стоимости

Вызов: увеличение платежей по налогу на имущество при налогообложении на основе кадастровой стоимости

В 2014 году в налоговое законодательство были внесены изменения, направленные на совершенствование механизма исчисления налога на имущество в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость 1, а региональные органы власти активизировали работу по составлению и уточнению перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень). В свете таких изменений в ближайшей перспективе можно ожидать существенное увеличение числа объектов недвижимого имущества, которые будут облагаться налогом на имущество на основе кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости, включенных в Перечень, определяется как рыночная стоимость соответствующих объектов недвижимости на дату составления Перечня (согласно статье 24.15 Федерального закона от 29 июля1998 года № 135-Ф «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Соответственно, кадастровая стоимость вновь включенных в Перечень объектовпримерно равна их рыночной стоимости. В свою очередь,

1 Виды недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость, а также особенности исчисления и уплаты налога в отношении такого имущества установлены в статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

рыночная стоимость объектов недвижимости в большинстве случаев превышает их остаточную стоимость (как из-за роста цен на недвижимость, так и вследствие уменьшения остаточной стоимости на сумму начисленной амортизации). Соответственно, расчет налога на имущество исходя из кадастровой стоимости влечет за собой увеличение налогооблагаемой базы и, следовательно, расхода по этому налогу по сравнению с вариантом налогообложения на основе остаточной стоимости. Особенно заметным такое увеличение может стать для тех налогоплательщиков, которые получили объекты недвижимости в ходе приватизации или приобрели их много лет назад и не переоценивали.

Однако сегодня налогоплательщики, владеющие объектами недвижимости в Москве, еще не в полной мере ощутили увеличение налога на имущество при переходе к его расчету на основе кадастровой стоимости, поскольку региональным законодательством установлены переходные положения, предусматривающие пониженную ставку налога в течение переходного периода 2.

Суть решения

Ответом на повышение налоговой нагрузки может стать изменение условий эксплуатации объектов недвижимости, облагаемых налогом на основе кадастровой стоимости.

Наиболее простое решение - увеличение арендных ставок или включение дополнительных налоговых расходов в счета, выставляемые арендаторам. Однако такое решение вряд ли в полной мере реализуе-

мо на практике в условиях экономического спада и увеличения риска неплатежей.

Альтернатива - выставить на продажу или перепрофилировать объекты, которые не будут создавать достаточный денежный поток. Такой подход может быть оправдан в отношении объектов недвижимости, для эффективного управления которыми у собственника недостаточно компетенции.

Если изменение условий эксплуатации нецелесообразно по коммерческим причинам, то собственники недвижимости могут частично компенсировать увеличение платежей по налогу на имущество за счет получения налоговой экономии в форме отсрочки уплаты налога на прибыть до момента выхода из проекта путем структурирования владения объектами недвижимости через закрытый паевой инвестиционный фонд (далее - ЗПИФ).

Решение № 2. Проведение внутреннего налогового аудита международных структур

Вызов: новое понятие налогового резидента для целей налогообложения прибыли и тест фактического собственника дохода для получения налоговых преимуществ по международным соглашениям об избежании двойного налогообложения (далее - СИДН) Российские собственники недвижимости часто структурируют владение объектами недвижимости с использованием иностранных компаний. Холдинговые (субхолдинговые) компании инкорпорируют в юрисдикциях, национальное законо-

2 Согласно пункту 2 статьи 2 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций» налоговая ставка в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость, устанавливается в следующих размерах:

• 0,9 процента - в 2014 году;

• 1,2 процента - в 2015 году;

• 1,5 процента - в 2016 году;

• 1,8 процента - в 2017 году;

• 2,0 процента - в 2018 году.

Начиная с 2009 года ставка налога составит 2,2 процента, если иное не будет установлено законодательством города Москвы.

дательство которых не предусматривает налогообложение дивидендов (или устанавливает пониженные ставки налога на дивиденды), что позволяет снизить налоговую нагрузку на дивиденды, выплачиваемые в пользу конечного собственника. Кроме этого, иностранная компания, владеющая акциями российской имущественной компании (далее - РосИмКо), более 50 процентов активов которой составляет недвижимое имущество, как правило, является резидентом государства, заключившего СИДН с Российской Федерацией, которое предусматривает пониженную ставку налогообложения доходов в форме процентов и дивидендов. Например, одной из типичных структур является следующая: компания, зарегистрированная по законодательству Британских Виргинских островов, владеет акциями субхолдинговой компании, зарегистрированной по законодательству Республики Кипр, которая, в свою очередь, владеет РосИмКо.

До 1 января 2015 года российское законодательство признавало плательщиками налога на прибыль только юридические лица, образованные в соответствии с законодательством Российской Федерации. Таким образом, иностранные холдинговые, субхолдинговые, а также финансовые компании облагались по законодательству страны их инкорпорации, и их доходы (за исключением доходов от российского источника) не облагались российским налогом на прибыль. С 1 января 2015 года вступила в силу статья 246.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), предусматривающая возможность признания иностранных организаций налоговыми резидентами Российской Федерации при условии, что местом их фактического управления является Российская Федерация (если иное не предусмотрено СИДН) 3. В частности, согласно пункту 2 статьи 246.2

НК РФ Российская Федерация признается местом фактического управления иностранной организацией, если исполнительный орган организации регулярно осуществляет свою деятельность в отношении этой организации из Российской Федерации и главные (руководящие) должностные лица организации преимущественно осуществляют свою деятельность в виде руководящего управления этой иностранной организацией в Российской Федерации.

В связи с этим налогоплательщики могут столкнуться с новым риском - доначисление существенных сумм налога на прибыль в связи с признанием зарубежных компаний группы налоговыми резидентами Российской Федерации.

С 1 января 2015 года российское национальное налоговое законодательство дополнено нормой, предусматривающей, что только лица, имеющие фактическое право на получение дохода, вправе претендовать на пониженные ставки налога и освобождение от налогообложения доходов от российского источника в соответствии с СИДН (статья 7 НК РФ). Иными словами, если иностранная холдинговая компания не является фактическим собственником дохода, то она не вправе претендовать на применение пониженных ставок налога в отношении доходов, получаемых от российской дочерней компании.

Согласно пункту 3 статьи 7 НК РФ иностранная холдинговая компания не признается имеющей фактическое право на доходы, если обладает ограниченными полномочиями по распоряжению этими доходами, осуществляет в отношении указанных доходов посреднические функции в интересах иного лица, не выполняя никаких иных функций и не принимая на себя никаких рисков, прямо или косвенно выплачивая такие доходы (полностью или частично) этому иному лицу. В этом

3 Вне зависимости от условий, предусмотренных пунктом 3 статьи 246.2 НК РФ, иностранная организация не признается налоговым резидентом Российской Федерации, если в налоговом периоде либо в предшествующих налоговых периодах в отношении такой иностранной организации принято решение акционеров (учредителей) о ликвидации и процедура ликвидации завершена до 1 января 2017 года.

случае при перечислении дохода в адрес иностранной холдинговой компании российская дочерняя компания должна будет удержать налог на доход по ставке, применимой к лицу, которое является фактическим собственником дохода. Например, если российская дочерняя компания (Ро-сИмКо) выплачивает дивиденды кипрской субходинговой компании, а лицом, имеющим фактическое право на такие дивиденды, будет признана головная холдинговая компания, созданная по законодательству Британских Виргинских островов, то налоговые органы могут отказать в применении пониженной ставки налога на дивиденды, предусмотренной СИДН, заключенным между Российской Федерацией и Республикой Кипр.

Возможное решение

Внутренний налоговый аудит (далее -ВНА) международной структуры группы может помочь своевременно выявить обстоятельства, приводящие к снижению налоговой эффективности.

ВНА является проверкой, проводимой по инициативе руководства (собственников) группы для выявления налоговых рисков и разработки рекомендаций по их снижению. ВНА могут проводить либо сотрудники группы (внутренний аудитор, руководитель налогового отдела), либо привлеченные консультанты.

ВНА помогает ответить на следующие вопросы:

• все ли зарубежные компании группы достаточно обоснованы с точки зрения осуществляемых ими функций?

• существенны ли зарубежные активы, которыми они владеют?

• какие риски (коммерческие, финансовые и т. д.) они несут?

• являются ли они «бумажными» компаниями, созданными исключительно для целей налогового планирования?

• кто и откуда реально управляет такими компаниями?

• могут ли такие компании быть признаны налоговыми резидентами Российской Федерации?

Результатом ВНА может стать отказ от «бумажных» или «прозрачных» элементов международной структуры, наличие которых не обусловлено преимуществами и льготами по заключенным СИДН. Решение о ликвидации (продаже) таких компаний может сократить расходы группы на их содержание, а также снизить риски неблагоприятных налоговых последствий по российскому законодательству в связи с признанием «бумажных» компаний, фактически управляемых из России, российскими налоговыми резидентами.

Исключение неэффективных элементов международной структуры - не единственный результат ВНА. ВНА поможет выявить «реальные» зарубежные компании, в отношении которых существует риск признания налоговыми резидентами Российской Федерации (например компании, которыми управляют руководители, постоянно находящиеся на территории Российской Федерации). По результатам ВНА может быть проведен ряд организационных мероприятий, направленных на то, чтобы местом фактического управления иностранной компанией являлось иностранное государство, по законодательству которого создана соответствующая компания.

Таким образом, ВНА может выявить необходимость проведения масштабной реорганизации зарубежной структуры группы или точечных мер по повышению уровня соответствия законодательству.

Регулярное проведение ВНА может стать действенным инструментом обеспечения соответствия налоговому законодательству зарубежных юрисдик-ций (своевременность подачи налоговых деклараций и уплаты налогов, недопущение предъявления претензий налоговыми органами соответствующих юрисдик-ций).

Решение № 3. Изменение структуры сделок продажи недвижимости

Вызов: налогообложение

«косвенной» продажи акций

имущественных компаний

До 1 января 2015 года в России доходы иностранной организации от продажи акций (долей) РосИмКо облагались налогом у источника выплаты по ставке 20 процентов (которая могла быть понижена в соответствие с СИДН), кроме реализации акций через биржу. Продажа акций холдинговой компании РосИмКо не признавалась доходом от российского источника и, соответственно, не облагалась налогом на доход. Однако начиная с 1 января 2015 года доходы иностранных организаций от реализации финансовых инструментов, производных от акций (долей) РосИмКо («косвенная» продажа акций РосИмКо), подлежат налогообложению в Российской Федерации как доход от российского источника. Исключение составляют акции, признаваемые обращающимися на организованном рынке ценных бумаг в соответствии с пунктом 9 статьи 280 НК РФ.

Как и до 1 января 2015 года, если продавец и покупатель акций (долей) РосИмКо являются иностранными юридическими лицами, не имеющими регистрации в российских налоговых органах, механизм уплаты указанного налога на доход в российский бюджет законодательно не установлен.

Повышение налоговой нагрузки при косвенной продаже акций РосИмКо может существенно снизить доходность вложений в российскую недвижимость, поскольку инвестор, планировавший безналоговый выход из актива, будет вынужден уплатить российские налоги на доход при его продаже.

Суть решения

Для сохранения уровня доходности инвесторы могут пересмотреть структуру сделок с недвижимостью.

Во-первых, инвесторы могут разработать более сложные механизмы между-

народного налогового планирования, предусматривающие продажу объектов недвижимости через структуры, выбытие элементов которых нельзя квалифицировать как косвенную продажу акций РосИмКо в соответствии с российским законодательством. Однако такие структуры не всегда могут обеспечить желаемую налоговую эффективность. Кроме этого, создание и поддержание таких структур может быть дороже, чем используемые в настоящее время зарубежные структуры владения недвижимостью.

Во-вторых, инвесторы могут продать объекты недвижимого имущества, не дожидаясь, когда будет разработан механизм уплаты налога при продаже акций РосИмКо одной иностранной компанией другой иностранной компании. В этом случае неуплата налога на доход в бюджет Российской Федерации может быть обоснована формальным отсутствием механизма его удержания. Однако в случае возникновения обязанности у иностранной компании по уплате налога на доход в российский бюджет налоговые органы могут попытаться понудить такую компанию встать на учет в качестве плательщика налога на доход в Российской Федерации.

Даже если налоговые органы не будут предъявлять указанные требования, то сделки по «косвенной» продаже акций РосИмКо останутся в зоне риска: налоговые органы могут признать иностранную компанию - продавца акций РосИмКо российским налоговым резидентом, если местом фактического управления такой компании является Российская Федерация. В этом случае налоговые органы могут доначислить такой компании-продавцу налог на прибыль в отношении дохода от продажи акций РосИмКо в том же порядке, как если бы указанные акции продавала российская компания.

И, наконец, инвесторы могут принять решение о переносе сделок в российское правовое поле и об их структурировании как покупки отдельных активов (объек-

тов недвижимости), а не акций РосИмКо. Сделка с активом максимально учитывает интересы покупателя, который может получить право на существенные налоговые вычеты (вычет по НДС, а также вычет амортизации, которая рассчитывается на основе продажной стоимости объекта недвижимости) и не наследует исторические налоговые риски РосИмКо. Соответственно, стороны, выбирающие вариант структурирования сделки в форме продажи актива, могут учесть указанные налоговые преимущества покупателя при определении цены сделки и компенсировать дополнительные налоговые расходы продавца, который должен будет уплатить НДС и налог на прибыль.

Решение № 4. Изменение зарубежных структур владения недвижимостью

Вызов: новые правила налогообложения контролируемых иностранных компаний (далее -КИК) 4

Как было отмечено ранее, на рынке коммерческой недвижимости широко распространена структура, в рамках которой физическое лицо - резидент Российской Федерации владеет акциями иностранной компании, зарегистрированной в низконалоговой юрисдикции (например Британские Виргинские острова), которая, в свою очередь, является холдинговой компанией для иностранных субхолдинговых компаний, владеющих акциями РосИмКо.

До 1 января 2015 года нераспределенная прибыль иностранных компаний не признавалась доходами физических лиц - акционеров, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации. Указанные физические лица должны были самостоятельно декларировать и уплачивать налог на доход только в случае фактического получения дохода от иностранной компании

(например в форме дивидендов, процентов, ликвидационных и иных платежей).

С 1 января 2015 года доходом от источников за пределами Российской Федерации признана прибыль КИК, определяемая в соответствии с НК РФ для физических лиц, признаваемых контролирующими лицами этой компании (согласно подпункту 8.1 пункта 3 статьи 208 НК РФ). Соответственно, физические лица, признаваемые резидентами Российской Федерации, должны уплачивать налог на доходы физических лиц в отношении прибыли КИК по ставке 13 процентов (пункт 1 статьи 224 НК РФ).

Правила расчета прибыли КИК, подлежащей налогообложению, установлены в статье 309.1 НК РФ. Прибыль КИК, в частности, включает полученные дивиденды, доходы, получаемые в результате распределения прибыли или имущества организаций, в том числе при их ликвидации, а также процентный доход от долговых обязательств любого вида (пункт 4 статьи 309.1 НК РФ). При этом прибыль КИК уменьшается на величину дивидендов (в том числе промежуточных), выплаченных этой КИК в календарном году, следующем за годом, за который в соответствии с личным законом такой КИК составляется финансовая отчетность (пункт 1 статьи 25.15 НК РФ).

В результате указанных изменений физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, которые являются конечными акционерами групп компаний, инвестирующих в российскую коммерческую недвижимость, должны будут уплачивать налог на доход физических лиц в отношении нераспределенной прибыли холдинговой компании, если такая холдинговая компания является КИК. Учитывая, что для компаний отрасли характерна консолидация контрольного пакета в руках основных акционеров, а также принимая во внимание тот факт, что холдинговые компании преимущественно являются резидента-

4 Определения контролируемых иностранных компаний и контролирующего лица приведены в статье 25.13 НК РФ.

ми низконалоговых юрисдикций, с которыми Российская Федерация не заключала СИДН, большинство холдинговых копаний могут быть признаны КИК в соответствии с новыми правилами. Следовательно, большая часть их акционеров - налоговых резидентов Российской Федерации может быть подвергнута дополнительному налогообложению в отношении прибыли КИК.

Суть решения

Акционеры - физические лица могут отказаться от холдинговых компаний в низконалоговых юрисдикциях и рассмотреть альтернативные варианты структурирования владения объектами недвижимости с использованием зарубежных паевых фондов (трастов), а также корпоративных инструментов структурирования инвестиций, не признаваемых КИК по российскому законодательству.

Такие решения могут потребовать существенных расходов, связанных с проведением реорганизации группы, и не всегда могут обеспечить желаемый уровень защиты от претензий налоговых органов, поскольку положения о КИК являются принципиально новыми для российского налогового законодательства и налоговые органы могут расширительно толковать определение КИК в отсутствие судебной практики.

Альтернативным вариантом снижения налоговой нагрузки для конечного акционера - физического лица может стать утрата статуса налогового резидента Российской Федерации, для чего физическое лицо должно будет находиться в России менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (пункт 2 статьи 207 НК РФ). Несмотря на кажущуюся простоту, такой сценарий не является безрисковым -утратив статус налогового резидента Российской Федерации, физическое лицо может быть признано налоговым резидентом

другой юрисдикции (или юрисдикций), которые могут претендовать на налогообложение доходов КИК по ставкам, превышающим ставки российского налога на доходы физических лиц.

Если конечный акционер примет решение об отказе от зарубежной структуры, то одним из решений в рамках российского правового поля может стать структурирование владения объектами недвижимости с использованием ЗПИФ. Структурирование инвестиций в российскую недвижимость с использованием ЗПИФ может позволить инвестору снизить налоговую нагрузку - фактически инвестор получает отсрочку по налогу на доход физических лиц до момента распределения доходов ЗПИФ недвижимости в пользу пайщиков. Вариант структурирования инвестиций с использованием ЗПИФ недвижимости также имеет ряд неналоговых преимуществ, к числу которых можно отнести защиту активов от претензий третьих лиц и недружественного захвата 5.

Таким образом, изменение структуры владения группой компаний требует проведения анализа не только российского законодательства, но и законодательства всех юрисдикций, в которых инкорпорированы компании, входящие в группу. Такой анализ, а также разработка дорожной карты перехода от имеющейся структуры владения к целевой структуре, которая обеспечивает приемлемый уровень налогообложения конечных акционеров, может потребовать участия не только специалистов в области налогообложения, но и юристов.

Решение № 5. Установление рыночных условий внутригруппового заимствования

Вызов: успешное оспаривание вычета процентных расходов для целей налогообложения прибыли

5 Подробнее см.: Семенова М. В. Закрытый паевой фонд как инструмент инвестирования в российскую недвижимость // Рынок ценных бумаг. 2014. № 10.

Для сектора коммерческой недвижимости характерно финансирование проектов за счет заемных средств, получаемых от акционеров. До недавнего времени налоговые органы не предъявляли претензии заемщикам при заявлении вычетов по налогу на прибыль в части процентов по займам, полученным от акционеров и иных взаимозависимых лиц, поскольку российское налоговое законодательство не содержит ограничения на вычет процентных расходов по таким займам, кроме ограничений по правилу недостаточной капитализации (пункт 2 статьи 269 НК РФ).

Однако, как следует из ряда дел, рассмотренных высшими судами в 2014 году 6, налоговые органы успешно оспаривают правовую природу займов от акционеров, признавая такие займы инвестиционными договорами. В результате налоговые органы отказывают заемщику в праве на вычет процентных расходов для целей налога на прибыль и, соответственно, доначисляют налог на прибыль, а также штраф и пени.

Основными доводами налоговых органов, поддержанными судами, являются следующие:

• займодавец являлся единственным учредителем заемщика;

• по условиям заключенных договоров займа предоставлена кредитная линия, в рамках которой направляются денежные средства в пределах лимита, определенного договором, однако даты (сроки, периодичность) предоставления денежных средств в пределах установленного лимита не установлены;

• договор займа неоднократно пролонгировался путем заключения дополнительных соглашений;

• уменьшалась общая сумма долговых обязательств путем уменьшения процентных ставок;

• заемщик не исполнял надлежащим образом обязательства по уплате процентов.

В итоге налоговые органы делают вывод об отсутствии у займодавца и заемщика намерения породить правовые последствия, соответствующие сути договора займа.

Суть решения

Установление рыночных условий внутри-группового заимствования может снизить риски оспаривания вычета процентов по внутригрупповым займам для целей налогообложения прибыли. Если займодавец предоставит средства заемщику на условиях возвратности и платности и будет получать процентный доход, соответствующий рыночному уровню, то соответствующие правоотношения не будут иметь признаков вложения займодавца в имущество (или в уставный капитал) заемщика. Соответственно, налоговые органы, скорее всего, не смогут переквалифицировать договор займа в инвестиционный договор и на этом основании успешно оспорить вычет заемщиком соответствующих процентных расходов.

Не секрет, что на практике договоры займа между компаниями группы часто оформляют формально, без детального указания условий заимствования, а иногда даже «задним числом». Однако, чтобы продемонстрировать рыночные условия заимствования, следует формализовать отношения по внутригрупповому финансированию как можно более детально, установив в договоре займа все существенные условия (в том числе условия о санкциях в случае неисполнения обязательств по выплате процентов и (или) возврату долга заемщиком), как если бы займодавец финансировал независимую сторону.

Соответствие рыночным условиям следует обеспечивать не только на дату заключения договора займа, но и в течение всего

6 Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 мая 2014 года № ВАС-5243/14 по делу № А40-18786/13-140-58; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11 декабря 2014 года № 305-КГ14-5812.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

периода его действия. Для этого стороны договора могут на регулярной основе отслеживать, соответствуют ли условия заимствования изменяющимся рыночным условиям. В частности, если процентная ставка по договору является фиксированной, то для сохранения рыночных условий потребуется ее изменение при существенном изменении ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Если стороны хотят избежать такой дополнительной аналитической работы, то может быть установлена плавающая процентная ставка (например ставка Центрального банка Российской Федерации, увеличенная на определенное число процентных пунктов).

Рыночные условия не только должны быть прописаны в документах - займода-вец и заемщик должны фактически исполнять принятые на себя обязательства, установленные в договоре займа. В частности, заемщик должен соблюдать график уплаты процентов, а если его соблюдение не представляется возможным, то согласовывать условия предоставления отсрочки (рассрочки) платежей с займодавцем в письменной форме.

* * *

Новое нормативное регулирование и развитие судебной практики по вопросам налогообложения не оставляют налогоплательщикам выбора - нужно либо пересматривать привычные схемы ведения бизнеса, либо нести дополнительные налоговые риски и (или) расходы. В этой ситуации важно комплексно подходить ко всему спектру вызовов, с которым сталкивается бизнес -точечные меры и отдельные решения могут не привести к желаемому уровню налого-

вой эффективности.

Предложенные решения, которые может выбрать налогоплательщик для повышения налоговой эффективности в условиях нового регулирования, нельзя считать единственно возможными. Более того, не каждое из этих решений учитывает специфику конкретного налогоплательщика. В связи с этим наши рекомендации следует рассматривать не как руководство к действию, а как отправную точку для более глубокого и всестороннего анализа, на основе которого может быть разработана эффективная налоговая политика.

ЛИТЕРАТУРА

1. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 31 июля 1998 года № 146-ФЗ (с изменениями и дополнениями).

2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 5 августа 2000 года № 117-ФЗ (с изменениями и дополнениями).

3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля1998 года № 135-Ф.

4. О налоге на имущество организаций : Закон города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64.

5. Семенова М. В. Закрытый паевой фонд как инструмент инвестирования в российскую недвижимость // Рынок ценных бумаг. 2014. № 10.

6. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 мая 201 4 года № ВАС-5243/1 4 по делу № А40-18786/13-140-58.

7. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11 декабря 2014 года № 305-КГ14-5812.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.