CC BY
79
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО; ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЕ ПРАВО; СЕМЕЙНОЕ ПРАВО; МЕЖДУНАРОДНОЕ ЧАСТНОЕ ПРАВО
Сагун, О. В.,
магистрант, Негосударственное аккредитованное частное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Современная гуманитарная академия» специальность "Гражданское право, семейное право, международное частное право", e-mail: olga sagun@mail.ru. Sagun, O. V.
УМЕНЬШЕНИЕ УСТАНОВЛЕННОГО РАЗМЕРА КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ
Аннотация. В настоящее время размер земельного налога и арендной платы за землю поставлены в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка, которая часто является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости. В статье исследуются вопросы уменьшения в судебном порядке установленной кадастровой стоимости земельных участков, с учётом вступления в силу с 06 августа 2014 года Федерального закона от 4 июня 2014 г. № 143-ФЗ.
REDUCING THE SIZE OF THE SET OF CADASTRAL VALUE OF LAND IN
COURT
SUMMARY. Currently, the amount of land tax and rent for the land made dependent on the cadastral value of the land, which is often excessive and does not correspond to its market value. The article examines the issues of reducing the court established the cadastral value of land, taking into account the entry into force on 6 August 2014 the Federal Law of June 4, 2014 № 143-FZ.
Ключевые слова: государственная кадастровая оценка земельных участков, кадастровая стоимость земельного участка, удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, рыночная стоимость земельного участка, кадастровый паспорт, отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка, соответствие отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об
оценочной деятельности, Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Key words: State cadastral valuation of land cadastral value of the land, the specific index cadastral value of the land, the market value of the land, cadastral passport, a report on the market value of land, conformity assessment report estimates the market value of the requirements of Russian legislation on appraisal activity, Federal cadastral Chamber of the Federal service for State Registration, Cadastre and Cartography.
В статье я хочу обратить внимание читателей на то, как при помощи имеющихся правовых средств можно через суд уменьшить размер кадастровой стоимости земельного участка, обязать уполномоченный орган внести изменения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка и как правильно аргументировать свою правовую позицию.
Деятельность по ведению государственного земельного кадастра является правовым средством в деле обеспечения учета плательщиков земельного налога, определения размеров платы за землю и основой получения первичных сведений при экономической оценке земель [1, . 88].
Кадастровая стоимость земельного участка - это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.
Данная величина определяется путем проведения государственной кадастровой оценки земли. Кадастровая стоимость применяется при исчислении земельного налога, арендной платы за пользование земельным участком, выкупной стоимости земельного участка при его приобретении из государственной или муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством РФ. Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков регламентирован действующим законодательством достаточно подробно.
В его основу положено определение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в пределах одного кадастрового квартала в разрезе различных видов разрешенного использования участков.
На практике, например, в Астраханской области, после последнего утверждения результатов новой государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в конце декабря 2013 года (постановление Правительства Астраханской области от 25.12.2013 г. № 584-П), возникла ситуация, когда кадастровая стоимость большинства земельных участков стала явно завышенной и несоразмерной, даже по отношению к их рыночной стоимости. Обычно такого рода завышение является, как правило, следствием двух причин: во-первых, неправильное отнесение земельного участка к тому или иному виду разрешенного использования (разница между удельной стоимостью 1 кв.м. земли между различными видами разрешенного использования может отличаться в десятки раз); во-вторых, игнорирование при определении кадастровой стоимости участка конкретных индивидуальных показателей земельного участка, снижающих его реальную стоимость (транспортная доступность, гидрологические особенности, правовая история и т. д.).
Неправильный учет этих факторов ведет к увеличению кадастровой стоимости земельного участка, что в свою очередь может привести к многократному увеличению земельного налога или арендной платы за землю, невозможности нести бремя содержания участка, прекращению инвестиционных проектов и многомиллионным потерям его пра вообладателей.
При возникновении вышеуказанных ситуаций законодательство Российской Федерации позволяет оспаривать и изменять кадастровую стоимость земельного участка.
Цель оспаривания кадастровой стоимости земли заключается в снижении налогооблагаемой базы земельного налога, снижении суммы выплат арендных платежей или выкупной стоимости. Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, в первую очередь, интересно тем налогоплательщикам, которые владеют крупными земельными участками, кадастровая стоимость которых может составлять сотни тысяч или миллионов рублей. Новая кадастровая стоимость будет основанием для нового исчисления налога и арендных платежей.
04 июня 2014 года был принят Федеральный закон № 143-Ф3 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с изменением подведомственности некоторых категорий дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами" [5, ст. 2928], который вступает в силу по истечении ста восьмидесяти дней после дня вступления в силу Закона РФ о поправке к Конституции РФ от 5 февраля 2014 г. № 2-ФКЗ, т. е. с 06 августа 2014 года Щ.
В соответствии с Федеральным законом от 4 июня 2014 г. № 143-Ф3 с 06 августа 2014 года, изменяется подведомственность некоторых категорий споров, в том числе - об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости, а также решений комиссий, которые рассматривают споры о результатах определения кадастровой стоимости во внесудебном порядке.
Если раньше споры были подведомственны, в том числе, арбитражным судам (когда истцом выступали юридическое лицо или индивидуальный предприниматель), то теперь они будут относиться только к компетенции судов общей юрисдикции.
Дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости будут в качестве первой инстанции рассматривать суды областного уровня (дополнения к части 1 статьи 26 ГПК РФ).
Таким образом, начиная с 06 августа 2014 года, согласно статье 24.19. Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц [3, ст. 3813].
Следует отметить, что в комиссии по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости результаты кадастровой оценки могут быть оспорены только в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.
Поэтому судебный способ изменения кадастровой стоимости земельных участков является наиболее распространённым.
В связи с этим, при подготовке искового заявления, необходимо, правильно, определить ответчика по делу.
Ответчиком по данным делам выступает территориальный орган Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», который наделён полномочиями по ведению государственного кадастра недвижимости и проведению государственного кадастрового учета объектов недвижимости на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Привлечение вышеуказанных органов в качестве ответчика обосновывается следующим.
В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316 (в редакции от 30.06.2010 г.) утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, которые определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом (далее Правила) [7, ст. 1709].
Согласно Правилам, организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными федеральным законодательством (пункт 1 Правил).
Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 г. № 39 (ред. от 11.01.2011) утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее Методические указания» [9, с. 162].
Согласно пункту 2 Административного Регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции, «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 28.06.2007 г. № 215 предусмотрены такие административные процедуры, как подготовка документов, регламентирующих проведение государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации; формирование перечня подлежащих государственной кадастровой оценке земельных участков в субъекте Российской Федерации; выбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации; контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации; проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации и представление результатов государственной кадастровой оценки земель органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации на утверждение; утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации;
внесение сведений об экономических характеристиках земельных участков (сведений о кадастровой стоимости земельных участков) в государственный земельный кадастр; определение кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет, а также земельных участков, в отношении которых прошли государственный кадастровый учет текущие изменения, связанные с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков; разъяснение результатов государственной кадастровой оценки земель [10, с. 5].
Функции Федерального агентства кадастра объектов недвижимости переданы Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестру) как правопреемнику в соответствии с Указом Президента РФ от 25.12.2008 г. № 1847 [6, ст. 6366].
Согласно п. 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 [8, ст. 3052], Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим, в том числе, функции по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, кадастровой деятельности, государственной кадастровой оценки.
Полномочиями органа кадастрового учета в отношении земель в субъектах РФ на основании Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 11.03.2010 года № П/93 наделены ФГУ Земельные кадастровые палаты по субъектам Федерации [12].
В настоящее время полномочия ФГУ «Земельная кадастровая палата» по государственному кадастровому учету объектов недвижимости, ведению государственного кадастра недвижимости осуществляет федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиалов по субъектам РФ (Приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 13.09.2011 №473 «О реорганизации федеральных бюджетных учреждений «Кадастровая палата» по субъектам Российской Федерации»).
Вне зависимости от изменения подведомственности данной категории дел правовая позиция истца по делу должна быть основана на следующих положениях.
В соответствии со статьями 1, 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата [2, ст. 4147].
Земельный налог и арендная плата за землю, так же как и другие налоги и сборы, должны иметь экономическое обоснование и не могут быть произвольными. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных нормами Земельного кодекса РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков
проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 г. № 167-ФЗ) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.
При этом права юридических и физических лиц, нарушенные несоответствием внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка, поскольку пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса, допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. (Постановление Президиума ВАС РФ №913/11 от 28.06.2011 г.).
Согласно пункту 10 федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255, кадастровая стоимость объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости определяется рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки [11].
Установление рыночной цены и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки.
Таким образом, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Пунктом 1.3 Методических указаний установлено, что кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется по состоянию на 01 января года путем проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта Российской Федерации. Поэтому такая рыночная стоимость должна быть сопоставима с результатами массовой оценки (например, в Астраханской области датой массовой оценки является 01 января 2013 года) и не может быть определена на произвольную дату.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной
кадастровой оценки земель (пункт 10 Правил), например, постановлением Правительства Астраханской области от 25.12.2013 г. № 584-П утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Астраханской области по состоянию на 01 января 2013 года.
Истец должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая была использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве момента оценки (день, по состоянию на который определена кадастровая стоимость объектов).
Таким образом, рыночная цена земли, устанавливается на дату, по состоянию на которую была определена ее кадастровая стоимость.
Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка должен быть составлен в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федеральными стандартами оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 4), утвержденными Министерством экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г. № 254, 255, 256 соответственно.
Отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка в обязательном порядке должен иметь положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
В случае несогласия ответчика с результатами оценки рыночной стоимости земельного участка, указанными в отчёте, суд может назначить по ходатайству ответчика проведение экспертизы по определению действительной рыночной стоимости земельного участка.
Представленный отчёт об оценке рыночной стоимости и экспертное заключение являются доказательствами по делу.
Для того чтобы исковое заявление не было оставлено без движения и не было возвращено истцу, к исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:
- копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок или копию договора аренды земельного участка;
- копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание (сооружение) или иной объект недвижимости; копию кадастрового паспорта земельного участка;
- копию отчёта об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненного на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость;
- копию положительного экспертного заключения, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; сведения из ЕГРЮЛ на истца и ответчика;
- платежное поручение или квитанция об оплате госпошлины;
- копии искового заявления с приложениями ответчику и третьим лицам;
- копию доверенности на представителя, если представитель подписывает исковое заявление.
В заключение хотелось отметить, что согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установление судом обоснованной рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для органа кадастрового учета, внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
ЛИТЕРАТУРА
1. Наназашвили, И. Х., Литовченко, В. А.. Кадастр и оценка земельной собственности [Текст]. - М. : Архитектура-С, 2007. - С. 88.
2. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] // Собрание законодательства РФ от 29.10.2001. - № 44.
3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Текст] : Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 августа 1998 г. - № 31.
4. О Верховном Суде Российской Федерации и прокуратуре Российской Федерации [Электронный ресурс] : Закон РФ о поправке к Конституции РФ от 05.02.2014 N 2-ФКЗ // Режим доступа : http://www.pravo.gov.ru, 06.02.2014.
5. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с изменением подведомственности некоторых категорий дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами [Текст] : Федеральный закон № 143-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 9 июня 2014 г. - № 23.
6. О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии [Текст] : Указ Президента РФ от 25 декабря 2008 г. № 1847 // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 декабря 2008 г. - № 52.
7. Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель [Текст] : Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 (в редакции от 30.06.2010 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 17 апреля 2000 г. - № 16.
8. О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии [Текст] : Постановление Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457 // Собрание законодательства Российской Федерации от 22 июня 2009 г. - № 25.
9. Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов [Текст] : Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 15 февраля 2007 г. № 39 (в редакции 11.01.2011) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - М. : Юридическая литература, 2007. - № 21.
10. Об утверждении Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель" [Текст] : Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 28 июня 2007 г. № 215 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - М. : Юридическая литература, 2007. - № 38.
11. Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2) [Текст] : Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 255 // Российская газета. - 2007. - № 194.
12. О наделении федеральных государственных учреждений "Земельная кадастровая палата" ("Кадастровая палата") по субъектам Российской Федерации полномочиями органа кадастрового учета [Текст] : Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 11 марта 2010 г. N П/93 // Российская газета. - 2010. - № 82.
