Научная статья на тему 'Цифровая ипотека в России: проблемы и перспективы развития'

Цифровая ипотека в России: проблемы и перспективы развития Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

CC BY
1302
271
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Ключевые слова
ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ / ОНЛАЙН-СДЕЛКИ / СЕКЬЮРИТИЗАЦИЯ / ЭЛЕКТРОННАЯ ЗАКПАДНАЯ / БИОМЕТРИЧЕСКАЯ ПЛАТФОРМА / ЦИФРОВАЯ ИПОТЕКА / БЛОКЧЕЙН / MORTGAGE HOUSING LENDING / ONLINE TRANSACTIONS / SECURITIZATION / ELECTRONIC MORTGAGE / BIOMETRIC PLATFORM / DIGITAL MORTGAGE / BLOCKCHAIN

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Шишкина Дарья Александровна

В статье дан обзор рынка ипотечного жилищного кредитования за 2009-2018 гг., который характеризуется значительным ростом объемов в последние годы с одновременным снижением просроченной задолженности по банковским кредитам, постепенным снижением процентных ставок, появлением новых инструментов и инновационных технологий -электронной закладной, цифровой ипотеки. Исследованы преимущества цифровой ипотеки для банков и партнеров: сокращение времени и минимизация затрат по обслуживанию ипотечной сделки, полная прозрачность всех проводимых операций, ускорение секьюритизации ипотечных кредитов. Рассмотрены факторы, сдерживающие развитие цифровой ипотеки в России, и перспективы ее развития.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

DIGITAL MORTGAGE IN RUSSIA: PROBLEMS AND PROSPECTS FOR DEVELOPMENT

The article provides an overview of the mortgage lending market for the period from 2009 to 2018 which is characterized by a significant increase in volume in recent years with a simultaneous decrease in overdue debts on bank loans, a gradual decrease in interest rates, and an emergence of new tools and innovative technologies, such as electronic mortgage and digital mortgage. The advantages of digital mortgages for banks and partners are identified: reducing time and minimizing the costs of servicing a mortgage transaction, full transparency of all operations, and acceleration of the securitization of mortgage loans. The author considers the factors that restrain the development of digital mortgages in Russia and the prospects for its development.

Текст научной работы на тему «Цифровая ипотека в России: проблемы и перспективы развития»

Daria Aleksandrovna Shishkina,

PhD in Economics,

associate professor of the department of banking, money and credit, Saratov socio-economic institute (branch) of Plekhanov Russian University of Economics

УДК 336.77(470)

Дарья Александровна Шишкина,

кандидат экономических наук, доцент кафедры банковского дела, денег и кредита, Саратовский социально-экономический институт (филиал)

РЭУ им. Г.В. Плеханова

dashashishikina@mail.ru

ЦИФРОВАЯ ИПОТЕКА В РОССИИ: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ

В статье дан обзор рынка ипотечного жилищного кредитования за 2009-2018 гг., который характеризуется значительным ростом объемов в последние годы с одновременным снижением просроченной задолженности по банковским кредитам, постепенным снижением процентных ставок, появлением новых инструментов и инновационных технологий -электронной закладной, цифровой ипотеки. Исследованы преимущества цифровой ипотеки для банков и партнеров: сокращение времени и минимизация затрат по обслуживанию ипотечной сделки, полная прозрачность всех проводимых операций, ускорение секьюритизации ипотечных кредитов. Рассмотрены факторы, сдерживающие развитие цифровой ипотеки в России, и перспективы ее развития.

Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование, онлайн-сделки, секьюритизация, электронная закладная, биометрическая платформа, цифровая ипотека, блокчейн.

DIGITAL MORTGAGE IN RUSSIA: PROBLEMS AND PROSPECTS FOR DEVELOPMENT

The article provides an overview of the mortgage lending market for the period from 2009 to 2018 which is characterized by a significant increase in volume in recent years with a simultaneous decrease in overdue debts on bank loans, a gradual decrease in interest rates, and an emergence of new tools and innovative technologies, such as electronic mortgage and digital mortgage. The advantages of digital mortgages for banks and partners are identified: reducing time and minimizing the costs of servicing a mortgage transaction, full transparency of all operations, and acceleration of the securitization of mortgage loans. The author considers the factors that restrain the development of digital mortgages in Russia and the prospects for its development.

Keywords: mortgage housing lending, online transactions, securitization, electronic mortgage, biometric platform, digital mortgage, block-chain.

Анализ рынка ипотечного жилищного кредитования свидетельствует о значительном его росте за последнее десятилетие (табл. 1). Количество предоставленных кредитов за указанный период увеличилось на 343%, в то время как объем увеличился на 437%, в денежном выражении это составило почти 2,5 трлн руб. Что касается динамики ипотечного жилищного кредитования, которая представлена в табл. 1 цепными темпами роста, то лишь в 2 из 10 промежутков времени количество и объем ипотечных жилищных кредитов снизились по сравнению с предыдущим годом. Это было в 2009 и 2015 гг., которые связаны сначала с неблагоприятными последствиями мирового финансового кризиса, а затем с экономической и политической нестабильностью, санкциями и снижением курса национальной валюты. В итоге рынок ипотечного жилищного кредитования за период с 2009 по 2019 г. серьезно вырос, что связано не только с высокой долей кредитных организаций, предоставляющих услуги по подобному виду кредитования, но и с ростом количественных показателей.

Более качественную оценку текущей ситуации на рынке ипотечного жилищного кредитования могут дать данные о просроченной задолженности по предоставленным кредитам, поскольку рост

просроченной задолженности свидетельствует не только о потере банками части прибыли по кредитным операциям, но и об ухудшающейся экономической ситуации в стране [4, с. 92].

Рассмотрим данные о просроченной задолженности по жилищным ипотечным кредитам (рис. 1).

Исходя из данных, представленных на рис. 1, можно сделать вывод о том, что за последние 10 лет наблюдается тенденция к снижению просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам. Несмотря на это, она все еще не достигла минимального значения 2009 г. В целом ситуация на рынке ипотечного жилищного кредитования, связанная с несвоевременным исполнением обязательств по кредитам, планомерно стабилизируется. Это свидетельствует о том, что у населения появляется больше возможностей своевременно платить по кредитному договору, а банки перестают терять денежные средства, относя их часть на РВПС (резерв на возможные потери по ссудам).

Поскольку процентная ставка является одним из самых значимых атрибутов любого вида кредита, необходимо рассмотреть динамику средневзвешенной вставки по ипотечным жилищным кредитам за анализируемый период времени (рис. 2).

Указанные выше средневзвешенные ставки по ипотечным жилищным кредитам в целом отражают

130

Вестник СГСЭУ. 2019. № 4 (78)

Таблица 1

Ипотечные жилищные кредиты, предоставленные физическим лицам - резидентам

Дата Количество предоставленных кредитов, единиц Объем предоставленных кредитов, млн руб. Цепной темп роста

Количество кредитов Объем кредитов

01.01.2009 332041 560671 - -

01.01.2010 128004 142968 38,55% 25,50%

01.01.2011 298123 364634 232,90% 255,05%

01.01.2012 520658 697417 174,65% 191,26%

01.01.2013 690050 1017316 132,53% 145,87%

01.01.2014 823175 1338731 119,29% 131,59%

01.01.2015 1012064 1753294 122,95% 130,97%

01.01.2016 699419 1157760 69,11% 66,03%

01.01.2017 856521 1472380 122,46% 127,17%

01.01.2018 1086940 2021402 126,90% 137,29%

01.01.2019 1471809 3012702 135,41% 149,04%

Источник: составлено автором на основе данных Банка России [2].

Рис. 1. Просроченная задолженность по предоставленным ипотечным жилищным кредитам

физическим лицам - резидентам, % Источник: составлено автором на основе данных Банка России [2].

Рис. 2. Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам физическим лицам - резидентам, % Источник: составлено автором на основе данных Банка России [2].

политику изменения ключевой ставки, активно проводимой ЦБ с начала 2014 г. Долговая нагрузка на население, выраженная процентной ставкой по кредитам, постепенно снижается. За период с 2009 по 2019 г. она снизилась на 2,26 п.п.

Развитие ипотеки в перспективе предусматривает расширение сфер применения льготного ипотечного кредитования, снижение процентных ставок, что, в свою очередь, приведет к доступности получения кредитов гражданами и существенному качественному улучшению их жизни.

Однако конкуренция по ценовым параметрам будет постепенно сходить на нет, так как возможности по снижению ставок ограничены, и смещаться в сторону технологичности и операционной эффективности. В этих условиях только наличие современных технологических решений, способных обеспечить качество проведения оценки и скорость принятия решений, станет важнейшим условием успешной работы на рынке ипотечного жилищного кредитования.

В современных условиях развитие банковского бизнеса неразрывно связано с автоматизацией, внедрением новейших технических средств и передовых банковских технологий для продвижения на рынок новых услуг, в том числе электронных банковских продуктов. Важным направлением, которое повлияет не только на ипотечное жилищное кредитование, но и на другие сферы деятельности на финансовом рынке, становится цифрови-зация экономики. Переход от традиционной экономики к цифровой - общемировой тренд, включающий цифровую трансформацию финансовой сферы, системное и поступательное внедрение новых финансовых технологий в режиме онлайн и с использованием мобильных приложений. Гибкость, инновационность и скорость внедрения технологий в банковскую индустрию являются сегодня одними из главных факторов конкурентоспособности банков.

Одной из нашумевших в последние годы цифровых технологий стал блокчейн. Он представляет собой распределенную цифровую базу данных (или реестр), записи в которой защищены криптографическими алгоритмами. Основное преимущество блокчейна перед традиционными банковскими трансакциями - отсутствие посредников.

Внедрение данной технологии на рынок ипотечного жилищного кредитования в РФ обсуждается уже несколько лет. К развитию цифровой ипотеки уже подключилась и Российская ассоциация крип-товалют и блокчейна (РАКИБ). Созданная ими рабочая группа, в которую вошли представители крупнейших банков и «Дом.рф», должна проработать процедуру выдачи ипотеки на базе технологии блокчейна. Распределенные базы данных с индивидуальным доступом участников ипотечной сделки к закладной в рамках предоставленных прав на различных этапах существования закладной позволят сделать всю цепочку распоряжения этим документом более прозрачной, полностью исклю-

чить риски мошенничества и ошибок, ведущих к судебным процессам [9].

Кроме того, в 2018 г. стало известно о том, что «Дом.рф» и компания Vostok приступили к созданию блокчейн-платформы для операций на рынке жилья. Создание блокчейн-платформы позволит перевести все действия по осуществлению сделок с ипотечными жилищными кредитами в режим одного окна, что значительно сократит издержки банков и заемщиков путем оформления всей необходимой документации, в том числе закладной, в электронном виде [3].

Первые шаги по цифровизации на рынке жилищной ипотеки уже сделаны. Это введение в 2018 г. электронной закладной, запуск «Абсолют банком» цифровой ипотеки. Разработка возможности электронной ипотеки в первую очередь ложится на банк. Застройщики могут лишь интегрироваться в существующие решения.

Рассмотрим, насколько сегодня российские банки готовы к цифровизации ипотеки. Ряд кредитных организаций уже ведет работу по цифровиза-ции ипотеки, но многие все еще продолжают действовать по старой схеме. Значительная часть банков все еще слабо интегрирована в онлайн-сре-ду. Как правило, на своих сайтах они размещают только ипотечный калькулятор и базовую заявку, которая помогает получить предварительное решение банка по выдаче ипотечного кредита. Заявку изучает менеджер, после чего клиент получает приглашение в банковский офис для прохождения стандартной процедуры.

Некоторые банки уже предоставляют возможность ипотечных сделок с элементами электронного обслуживания, но посещать офис и общаться с менеджером клиентам все равно необходимо. Так, «Тинькофф Банк» позволяет заемщикам не только отправить электронную заявку, но и после ее одобрения загрузить в систему копии документов. Однако после этого шага к процедуре подключается менеджер. «Альфа-Банк» и банк «ДельтаКредит» пошли дальше: добавили в свой сервис функцию распознавания сканов и фотографий документов. Поля в анкете заполняются автоматически, что существенно экономит время на ее оформление. Кроме того, весь процесс проходит без участия менеджеров. Похожий функционал предоставляют также «Абсолют Банк» и банк «Открытие».

Полностью цифровой формат ипотеки, когда пользователь может подать заявку, загрузить документы, выбрать необходимый жилой комплекс из базы одобренных объектов и выйти на сделку, не покидая сайта, есть только у Сбербанка на портале «Домклик». Пока это единственный банк, который предоставляет заемщикам собственную базу объектов [11].

Цифровая ипотека удобна и для банков, и для партнеров:

1. Для банков она снижает издержки на обработку заявки и снимает часть нагрузки с менеджеров, для застройщиков - помогает улучшить кли-

132 ♦-

Вестник СГСЭУ. 2019. № 4 (78) -♦

ентский сервис и ускорить цикл сделки, а клиенты получают удобный сервис и существенную экономию времени. Как отмечают специалисты, с введением блокчейна регистрация сделок с недвижимостью сокращается с нескольких дней до считанных минут. Создавая программное обеспечение, «Абсолют банк» ориентировался прежде всего на ожидания партнеров: акцент на скорость и простоту использования ПО. В результате средняя скорость рассмотрения заявки на ипотеку составляет 30 минут, проведение сделки происходит в течение всего двух часов;

2. Минимизация затрат по обслуживанию ипотечных жилищных кредитов, так как из процесса вытесняется ряд посредников, что провоцировало увеличение процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту.

3. Полная прозрачность всех проводимых сделок, исключающая риски мошенничества и ошибок, ведущих к судебным процессам. Система блокчейн дает возможность обмена и совместного пользования зашифрованными данными, благодаря которому ни один из участников цепочки не может вносить в них изменения без ведома остальных. Это обеспечивает прозрачность сделки. На примере договора долевого участия это работает следующим образом. На блокчейн-сервисе регистрируется договор. Стороны--участники - заявитель, застройщик, Росреестр и Фонд защиты прав граждан, куда застройщик обязан отчислять по 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия. Если Росреестр получает от Фонда сведения о внесении средств, соглашение можно регистрировать. При этом ни одна из сторон не может самостоятельно вносить изменения в договор;

4. Сокращение времени, необходимого для се-кьюритизации ипотечных жилищных кредитов и увеличение оборачиваемости кредитных ресурсов.

Однако ряд факторов сдерживает развитие цифровой ипотеки, как и цифровизацию экономики страны в целом:

1. Дефицит адекватных технических навыков у персонала, получившего новый функционал. Статистические исследования свидетельствуют, что треть респондентов совершенно не готовы к цифровым преобразованиям. Причина - отсутствие требуемых навыков и дефицит кадров в таких областях, как бизнес-аналитика, кибербезопасность, ИИ и робототехника, большие данные / аналитика и облачные технологии [6].

2. Устаревшая инфраструктура, разрозненность ИТ-отделов и бизнес-структур.

3. Рассогласованнось бизнес-целей и целей цифровых преобразований [5, с. 21-22].

4. Определенным барьером на пути цифровиза-ции ипотеки является трудность с изготовлением и получением электронной цифровой подписи (ЭЦП) заемщиком для совершения сделки. Данную подпись в настоящее время имеют лишь единицы.

5. Не все виды сделок на данный момент могут регистрироваться через интернет. Есть ограничения в регистрации, если в качестве взноса использова-

на военная ипотека, один из участников является несовершеннолетним или если покупатель - гражданин иного государства [1, с. 1065].

Необходимо также учитывать, что далеко не все клиенты банка готовы перейти на оформление ипотечного кредита в электронном виде. Даже если застройщики, агентства недвижимости и банки предлагают онлайн-сервисы, многие граждане все же предпочитают увидеть приобретаемый объект, оценить качество инфраструктуры, лично пообщаться с менеджером и совершить сделку на бумаге. По результатам опросов ВЦИОМа, проведенных по заказу «Дом.рф», лишь 20% граждан положительно относятся к возможности оформить ипотечный кредит полностью в электронном виде [3]. Но в последующем это положение, по всей вероятности, изменится в противоположную сторону, учитывая, что основной возраст ипотечных заемщиков от 18 до 34 лет, среди которых две трети уже имеют опыт пользования электронными услугами. Именно для них надо формировать цифровые продуктовые предложения в ипотеке [1, с. 1065].

Сегодня большинство операций по оформлению жилищной ипотеки клиент может провести через интернет, но для подписания договора необходимо приехать в банк, а потом и в МФЦ - для подачи документов на регистрацию прав собственности. Для перехода к цифровой ипотеке требуется перевести в электронный вид все бизнес-процессы: от подачи заявки, предоставления заемщиком всех необходимых документов, сопровождения и секью-ритизации ипотечных кредитов до регистрации приобретенной недвижимости. Это подразумевает прежде всего дистанционное взаимодействие с заемщиками, возможность оформления и дальнейшего обслуживания ипотечных кредитов без посещения офисов банка.

Реализация механизма удаленной идентификации является одной из ключевых задач для перевода финансовых услуг в цифровую среду. Сбербанком уже создана биометрическая платформа для банковских технологий. В конце 2017 г. им заключена сделка по приобретению пакета акций в компании VisionLabs, являющейся одним из лидеров рынка распознавания лиц в мире. Компания входит в мировой топ-3 по уровню точности идентификации (99,17%). Сотрудничество с VisionLabs позволит создать уникальный биометрический идентификатор для доступа к любой услуге или сервису клиентам Сбербанка России и обеспечит высочайший уровень информационной безопасности экосистемы. Данный идентификатор будет распознавать клиента не только по лицу, пальцу, но и по голосу, сетчатке глаза и другим биометрическим факторам [10].

Чтобы полностью исключить присутствие клиента в банке, Центральный банк создает единую платформу для удаленной идентификации на основе биометрических данных, например лица и голоса. В настоящее время разрабатывается технологическая инфраструктура для реализации указанного механизма, а также осуществляется доработка

информационных систем кредитных организаций и их подготовка к сбору биометрических персональных данных. Ведется активное развитие технологий для взаимодействия государственных и коммерческих секторов и обсуждаются законодательные изменения.

К концу 2019 г. планируется провести пилотные онлайн-сделки по покупке квартир в ипотеку. Ожидается, что к 2023 г. 20% сделок основных игроков на рынке жилищной ипотеки будут заключаться в электронном формате. Функционал загрузки и распознавания документов, вероятно, появится у большинства банков до конца 2019 г. В целом цифровая ипотека в России будет распространяться параллельно с переходом всех государственных и коммерческих организаций на электронный документооборот [7].

Вместе с тем цифровые технологии, создавая удобства, ускоряя операции, не способствуют увеличению объема банковских услуг. Поэтому одновременно с развитием цифровых технологий следует внедрять новые качественные и сервисные продукты для расширения сферы ипотечного жилищного кредитования [8, с. 159].

1. Анненкова Е.А., Травкина Е.В. Электронная закладная в сфере ипотечного кредитования: преимущества и недостатки применения // Финансы и кредит. 2019. № 5 (785). С. 1061-1070.

2. Банк России: Официальный сайт / Банк России, 20002019. URL: http://www.cbr.ru (дата обращения: 09.03.2019).

3. Дом.рф: Официальный сайт / АО «Дом.рф», 19972019. URL: httpsV/дом.рф (дата обращения: 15.03.2019).

4. Карпова Р.А., Муслимова Э.Е., Шишкина Д.А. Банковское кредитование населения. Саратов, 2009.

5. Митяева Н.В., Заводило О.В. Барьеры цифровой трансформации и пути их преодоления // Вестник Саратовского государственного социально-экономического университета. 2019. № 3 (77). С. 20-24.

6. Цифровая грамотность для экономики будущего / Баймуратова Л.Р., Долгова О. А., Имаева Р.Г., Гриценко В .И., Смирнов К.В., Аймалетдинов Т.А.; Аналитический центр НАФИ. М.: Изд-во НАФИ, 2018. URL: http://nafi .ru/upload/ iblock/8f0/8f019c7e455b141dd16f56a1a926bdd0.pdf.

7. Цифровая ипотека без прикрас для банков и партнеров: конференция 30 мая 2018 г. URL: http://www.interbank club.com/main.mhtml/

8. ШишкинаД.А. Инновационные банковские продукты и технологии на рынке кредитования корпоративных клиентов // Приоритеты развития и ценности экономики и общества: материалы междунар. науч.-практ. конф. / под общ. ред. А.В. Поморовой. Саратов, 2018. С. 157-159.

9. Электронная ипотека и блокчейн. Законодательная база Российской Федерации / Информационный портал «Zakonbase.ru», 2012-2019. URL: https://zakonbase.ru/ mortgage/elektronnaia-ipoteka-i-blokchein (дата обращения: 16.05.2019).

10. URL: https://finance.rambler.ru/money/40930985-sberbank-nachal-sobirat-biometricheskie-dannye-rossiyan/

11. URL: https://www.urbanus.ru/ng-aktualno/2019-05-30/ tsifrovaya-ipoteka-mozhno-li-kupit-kvartiru-onlayn/

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.