CC BY
183
ISSN 1994-5094 ♦-
181 -♦
Daria Aleksandrovna Shishkina,
PhD in Economics,
associate professor of the department of banking, money and credit,
Saratov socio-economic institute (branch) of Plekhanov Russian University of Economics
УДК 336.7
Дарья Александровна Шишкина,
кандидат экономических наук, доцент кафедры банковского дела, денег и кредита, Саратовский социально-экономический институт (филиал)
РЭУ им. Г.В. Плеханова
СОВРЕМЕННЫЕ ТЕНДЕНЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОЙ ИПОТЕКИ В РОССИИ
В статье дан анализ состояния российского рынка жилищной ипотеки в 2009-2018 гг. В процессе исследования были проанализированы данные об объеме ипотечного жилищного кредитования как в целом по стране, так и на региональном уровне, о размерах процентных ставок, просроченной задолженности и др. Исследованы современные тенденции рынка жилищной ипотеки: рост объемов ипотечного кредитования в последние годы за счет ипотеки с небольшим первоначальным взносом; постепенное снижение процентных ставок; появление новых инструментов и инновационных технологий -электронных закладных, цифровой ипотеки. В заключение рассмотрены перспективы дальнейшего развития жилищной ипотеки в России, в частности первые шаги по ее цифровизации. Отмечается наличие проблем при переходе к цифровой ипотеке, предлагаются некоторые меры по их решению.
Ключевые слова: жилищная ипотека, ИЖК (ипотечное жилищное кредитование), рефинансирование, онлайн-сделки, электронная закладная, биометрическая платформа, цифровая ипотека.
CURRENT TRENDS AND PROSPECTS FOR THE DEVELOPMENT OF HOUSING MORTGAGES IN RUSSIA
The article analyzes the state of the Russian housing mortgage market in 2009-2018. The research includes the analysis of the data on the volume of mortgage lending both in Russia as a whole and at the regional level, on the level of interest rates, arrears, etc. Current trends in the housing mortgage market are examined: growth in mortgage lending in recent years due to mortgages with small down payments, gradual decrease in interest rates, emergence of new tools and innovative technologies - e-mortgages and digital mortgages. In conclusion, the author discusses prospects for further development of housing mortgage in Russia, in particular the first steps of its digitalization. It is noted that there are problems in the transition to digital mortgages; some measures are proposed to address them.
Keywords: housing mortgage, housing mortgage lending (mortgage loans), refinancing, online transactions, e-mortgage, biometric platform, digital mortgage.
Развитие жилищной ипотеки является одним из приоритетных направлений современной государственной жилищной политики в России. Жилищная ипотека позволяет повысить надежность капиталовложений, дать импульс жилищному строительству и ряду других важнейших отраслей экономики, что в конечном итоге ускоряет развитие экономики страны в целом [2, с. 92].
Анализ состояния рынка кредитования жилищной ипотеки за последнее десятилетие свидетельствует, что за этот период дважды наблюдалось падение объёмов ипотечных кредитов: в 2009 и 2015 гг. (таблица).
В 2015 г. российская экономика находилась под влиянием негативных внешних факторов (снижение цен на нефть, санкции в отношении ряда отраслей экономики), что привело к замедлению темпов ипотечного жилищного кредитования. Так, за 2015 г. было выдано всего 710,4 тыс. ипотечных продуктов на общую сумму 1169,2 млрд руб., что ниже уровня 2014 г. на 37% в стоимостном и на 34% в количественном аспекте.
Темпы роста ипотеки замедлились, несмотря на существенную господдержку рынка ипотечного кредитования. В 2015 г. была введена государственная программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках, в рамках которой было выдано 30% всего
объема ипотечных кредитов в этом году. Всего за время действия программы было выдано более 148 тыс. ипотечных кредитов на сумму 264 млрд руб. и приобретено почти 7,5 млн кв. метров жилья.
В условиях высокой волатильности курса рубля положительной тенденцией явилась практически полная остановка выдачи ипотечных кредитов в иностранной валюте. В 2015 г. был предоставлен всего 91 валютный кредит (750 - в 2014 г.) на общую сумму 3,7 млрд руб. Таким образом, средний размер валютного кредита составил более 40 млн руб. (1,6 млн руб. - средний размер рублевого). Это свидетельствует о том, что валютная ипотека окончательно превратилась в крайне узкоспециализированный сегмент рынка для обеспеченных заемщиков, приобретающих элитное жилье.
Начиная с 2017 г. и по настоящее время рынок ипотечного кредитования характеризуется динамичным ростом. По итогам 2017 г. кредитными организациями было предоставлено 1 092 316 ипотечных кредитов на общую сумму 2027,6 млрд руб., что на 37,2% больше, чем за 2016 г. За 2018 г. произошел стремительный рост ипотечного жилищного кредитования. Количество выданных за год кредитов увеличилось на 379 493 шт., сумма составила 3012,7 млрд руб., что в 1,5 раза выше уровня 2017 г.
Столь значительный рост портфеля обеспечивался за счет ипотеки с маленьким первоначальным
182 Вестник СГСЭУ. 2019. № 3 (77) ♦-♦
Показатели ипотечного кредитования в России за период 2009-2018 гг. [7]
Даты Количество предоставленных кредитов, ед. Объем предоставленных кредитов, млн руб. Задолженность по предоставленным кредитам, млн руб. Просроченная задолженность, млн руб. Средневзвешенный срок кредитования, мес Средневзвешенная ставка, %
01.01.09 489 032 653 673 1 017 912 6 456 206,2 13,00
01.01.10 176 146 170 311 966 786 20 660 188,4 14,59
01.01.11 392 302 418 209 1 102 324 26 726 188,7 13,29
01.01.12 587 600 745 971 1 448 522 29 313 174,6 11,98
01.01.13 739 393 1 054 073 1 992 388 31 213 176,6 12,32
01.01.14 878 495 1 385 357 2 647 421 27 783 172,9 12,51
01.01.15 1 058 641 1 808 551 3 517094 32 131 178,1 12,47
01.01.16 710 450 1 169 240 3 912 845 44 226 175,4 13,36
01.01.17 863 803 1 481 068 4 464 519 52 837 182,2 12,49
01.01.18 1 092 316 2 027 562 5 176 062 59 654 186,4 10,64
01.01.19 1 471 809 3 012 702 6 376 845 61 300 195,7 9,56
взносом. Регулятор уже дважды повышал коэффициенты риска по ипотеке с маленьким первым взносом: с 1 января он составил 150% от суммы займа, а с 1 сентября - 200%. Массовое оформление ипотечных кредитов с небольшим первоначальным взносом опасно для экономики - увеличивается риск роста неплатежей и просроченной задолженности.
На рост ипотеки в 2017 и 2018 гг. повлияло также активное снижение процентных ставок. Так, в 2016 г. процентные ставки на первичном рынке снизились с 15-18% до 11-12% (что ниже уровня инфляции) и 13-15% на вторичном. В 2017 г. снижение процентных ставок продолжилось и составило на конец года 10,10% на первичном и 10,19% на вторичном рынках. К концу 2018 г. ожидалось снижение процентных ставок по ИЖК до 8%, однако этого не произошло. В 2018 г. Центральный банк дважды повышал ключевую ставку, что не могло не повлиять на повышение процентных ставок по ипотеке. В результате средневзвешенная процентная ставка на 1 января 2019 г. составила 9,56% [7].
Рост доли ипотечных жилищных кредитов, предоставленных в рублях, продолжился и составил на 1 января 2019 г. 99,96% от общего объема ИЖК, что почти на 9% больше, чем в 2017 г. В то же время количество ИЖК в иностранной валюте уменьшилось в 6 раз из-за сокращения объема предоставленных средств.
Ипотека сегодня является одним из самых благополучных сегментов рынка. Просроченная задолженность по ипотечным займам на 01.01.2019 г. составила 61,3 млрд руб., по сравнению с предыдущим годом рост составил 1646 млн руб. Однако портфель кредитов растет значительно быстрее, чем проблемная задолженность. За 2018 г. общая сумма просроченной задолженности увеличилась на 2,8%, объем выданных займов - на 48%, а их
количество - на 34%. Общий объем ипотечных долгов составляет 6,5% от ВВП, просроченная задолженность по потребительским кредитам достигает 9,5%, по жилищным - 1,2% [12].
В региональном разрезе лидерами задолженности по ИЖК являются: Центральный федеральный округ (его доля составляет 32%), Сибирский федеральный округ (17%), Приволжский федеральный округ (16%) (рисунок).
Для рынка жилищной ипотеки характерна высокая концентрация. На долю 10 банков-лидеров приходится более 90% всего ипотечного рынка. Ежегодно сокращается количество банков, предоставляющих ипотечные кредиты. Так, на 01.01.2017 количество банков, имеющих ипотечные жилищные кредиты, было 484, а на 01.01.2018 - 410, т.е. сокращение составило 74 кредитные организации. На 01.01.2019 их было уже 373 [12].
Лидером в рейтинге по объему ипотечного портфеля предсказуемо является Сбербанк России, его рыночная доля - 52,3%, что в 2,5 раза превышает портфель ближайшего конкурента - ВТБ. Третье место занял Газпромбанк: его ипотечный портфель в 10 раз меньше показателя лидера рейтинга. Значительная доля ипотеки в ипотечном кредитном портфеле банков отмечена у следующих банков: «Дельта Кредит» - 2,46%, «Абсолют банк» - 1,64%, «Россельхозбанк» - 4,48%, «Райффайзенбанк» - 2,27%, «ДОМ.РФ» (с учетом дочернего банка) - 2,84% [1].
Как отмечалось ранее, в 2018 г. произошел стремительный рост жилищной ипотеки. Рассмотрим, каковы ее дальнейшие перспективы.
На снижение темпов роста ипотечного жилищного кредитования несомненно повлияет дальнейший рост процентных ставок, начавшийся во второй половине 2018 г. и продолжающийся до сих пор.
НБЫ1994-5094 ♦-
183 -♦
Задолженность по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным физическим лицам [5]
Ожидается, что в 2019 г. процентные ставки могут превысить 10%, но к концу года возможен возврат к показателю конца 2018 г. Вместе с тем остаются следующие факторы роста процентной ставки:
- возможное дальнейшее повышение учетной ставки ЦБ;
- рост инфляции;
- рост доходности по инструментам фондового рынка;
- повышенный уровень неопределенности внутренних и внешних факторов.
Из-за роста процентных ставок может упасть спрос на рефинансирование, к тому же пик спроса на рефинансирование пройден. В 2018 г. рынок рос в первую очередь за счет выдачи новых кредитов. Программы рефинансирования стали популярны в середине 2017 г. в связи со снижением процентных ставок. Заемщики переоформляли кредиты, взятые ранее под 12-13% годовых и выше. Самые активные заемщики уже воспользовались такой возможностью. Сейчас рефинансирование становится востребованным среди более консервативных граждан, которых привлекает упростившаяся процедура перекредитования в связи с развитием банковских технологий.
Однако значительное снижение жилищной ипотеки вряд ли произойдет, и основания для этого есть. Правительство РФ делает все возможное, чтобы поддержать ипотечный рынок, и вновь выделяет субсидии на ипотеку. Президент России, выступая перед Федеральным Собранием в феврале 2019 г., предложил увеличить федеральную льготу по налогам на недвижимость для многодетных семей, а также выделить из бюджета по 450 тыс. руб. многодетным семьям на погашение ипотеки [6]. На федеральном и местном уровне действуют льготные ипотечные государственные программы для молодых учителей, молодых семей, военнослужащих.
Выполнение решений нацпроекта «Жилье и городская среда» предусматривает увеличение финансирования жилья за счет средств федерального бюджета порядка 1,1 трлн руб. Нацпроект включает четыре направления, одним из которых является «Ипотека». Из 80 млн кв. метров, которые
планируется построить до 2024 г., ипотека должна занять около 53 млн. При этом Правительство РФ планирует снизить ставку по ипотечному кредитованию с 10,6 до 7,9%. И если сейчас на ипотечном рынке по объемам приобретения лидирует вторичное жилье, то к 2024 г. покупки ипотечного жилья в новостройках должны сравняться с предложениями на вторичном рынке [4].
В настоящее время на рынке долевого строительства происходят масштабные изменения. С 1 сентября 2018 г. застройщики перешли на банковское сопровождение проектов, открыв расчетный счет в уполномоченном банке. В этой связи привлечение средств дольщиков допускается только с использованием эскроу-счетов. Однако временный спад ввода жилья из-за перестройки возможен не ранее 2020 г.
Развитие ипотеки в перспективе предусматривает расширение сфер применения льготного ипотечного кредитования, снижение процентных ставок, что, в свою очередь, приведет к доступности получения кредитов гражданами и существенному, качественному улучшению их жизни.
Однако конкуренция по ценовым параметрам будет постепенно сходить на нет, так как возможности по снижению ставок ограничены, и смещаться в сторону технологичности и операционной эффективности. В этих условиях только наличие современных технологических решений, способных обеспечить качество проведения оценки и скорость принятия решений, станет важнейшим условием успешной работы на рынке ипотечного жилищного кредитования.
В современных условиях развитие банковского бизнеса неразрывно связано с автоматизацией, внедрением новейших технических средств и передовых банковских технологий для продвижения на рынок новых услуг, в том числе электронных банковских продуктов. Переход от традиционной экономики к цифровой - общемировой тренд, включающий цифровую трансформацию финансовой сферы, системное и поступательное внедрение новых финансовых технологий в режиме онлайн и с использованием мобильных приложений. Гибкость, инновационность и скорость внедрения
184 ♦-
Вестник СГСЭУ. 2019. № 3 (77) -♦
технологий в банковскую индустрию являются сегодня одними из главных факторов конкурентоспособности банков [10, с. 125].
Первые шаги по цифровизации делаются и на рынке жилищной ипотеки. Это введение в 2018 г. электронной закладной, запуск «Абсолют банком» цифровой ипотеки. Создавая программное обеспечение, «Абсолют банк» ориентировался прежде всего на ожидания партнеров: акцент на скорость и простоту использования ПО. В результате средняя скорость рассмотрения заявки на ипотеку составляет 30 минут, проведение сделки происходит в течение всего двух часов.
Однако ряд факторов сдерживает развитие цифровой ипотеки, как и цифровизацию экономики страны в целом:
- отсутствие определенной инфраструктуры в национальной инновационной системе, которая бы помогла выходу уникальных отечественных информационных продуктов на рынок;
- низкий уровень образовательных программ по подготовке кадров в области информационных технологий по сравнению с развитыми странами;
- отсутствие существенного спроса со стороны субъектов рынка на цифровые технологии во многих видах деятельности, что отражается на соответствующем предложении и сдерживает темпы цифровизации экономики [3, с. 58].
Необходимо также учитывать, что далеко не все клиенты банка готовы перейти на оформление ипотечного кредита в электронном виде. Даже если застройщики, агентства недвижимости и банки предлагают онлайн-сервисы, многие граждане все же предпочитают увидеть приобретаемый объект, оценить качество инфраструктуры, лично пообщаться с менеджером и совершить сделку на бумаге. По результатам опросов ВЦИОМа, проведенных по заказу «ДОМ.РФ», лишь 20% граждан положительно относятся к возможности оформить ипотечный кредит полностью в электронном виде [11].
Сегодня большинство операций по оформлению жилищной ипотеки клиент может провести через интернет, но для подписания договора необходимо приехать в банк, а потом в МФЦ - для подачи документов на регистрацию прав собственности. Для перехода к цифровой ипотеке требуется перевести в электронный вид все бизнес-процессы: от подачи заявки, предоставления заемщиком всех необходимых документов, сопровождения и секьюритизации ипотечных кредитов до регистрации приобретенной недвижимости. Это подразумевает прежде всего дистанционное взаимодействие с заемщиками, возможность оформления и дальнейшего обслуживания ипотечных кредитов без посещения офисов банка.
Реализация механизма удаленной идентификации является одной из ключевых задач для перевода финансовых услуг в цифровую среду. Чтобы полностью исключить присутствие клиента в банке, Центральный банк создает единую платформу для удаленной идентификации на основе биометрических данных: например, лица и голоса. В настоящее время разрабатывается технологическая инфраструктура для реализации указанного механизма, а
также осуществляется доработка информационных систем кредитных организаций и их подготовка к сбору биометрических персональных данных.
Сбербанком уже создана биометрическая платформа для банковских технологий. В конце 2017 г. им заключена сделка по приобретению пакета акций в компании Vision Labs, являющейся одним из лидеров рынка распознавания лиц в мире. Компания входит в мировой топ-3 по уровню точности идентификации (99,17%). Сотрудничество с Vision Labs позволит создать уникальный биометрический идентификатор для доступа к любой услуге или сервису клиентам Сбербанка России и обеспечит высочайший уровень информационной безопасности экосистемы. Данный идентификатор будет распознавать клиента не только по лицу, пальцу, но и по голосу, сетчатке глаза и другим биометрическим факторам [13].
К концу 2019 г. планируется провести пилотные онлайн-сделки по покупке квартир в ипотеку. Ожидается, что к 2023 г. 20% сделок основных игроков на рынке жилищной ипотеки будут заключаться в электронном формате. В целом цифровая ипотека в России будет распространяться параллельно с переходом всех государственных и коммерческих организаций на электронный документооборот [9].
Однако цифровые технологии, создавая удобства, ускоряя операции, не способствуют увеличению объема банковских услуг. Поэтому одновременно с развитием цифровых технологий следует внедрять новые качественные и сервисные продукты для расширения сферы ипотечного жилищного кредитования.
1. Доля банков-лидеров на рынке кредитования ипотеки. URL: http://rusipoteka.ru/
2. КарповаР.А., МуслимоваЭ.Е., ШишкинаД.А. Банковское кредитование населения. Саратов, 2009.
3. Медведева Е.С., Прудникова В.А. Современные проблемы перехода к цифровой экономике в России // Бизнес, общество и молодежь: идеи преобразований: мат. VII Все-рос. студ. науч. конф. Саратов, 2018. С. 56-58.
4. Нацпроект «Жилье и городская среда». URL: http://v. ru/newduma.gos/28415/
5. Объем ИЖК в рублях, предоставленных физическим лицам в разрезе федерального округа. URL: http://www.cbr. ru/statistics/pdko/mortgage/
6. Послание Президента Федеральному Собранию. URL: https://www.5-tv.ru/news/239901/poslanie-prezidenta-federal-nomu-sobraniu-v2019-godu/
7. Показатели ипотечного кредитования в России за период 2009-2018 гг. URL: http://www.cbr.ru/news/archive/ ?datefrom=mindate&dateto=today#highlight.
8. Суммарный объем ипотечного кредитования по банкам-лидерам в 2018 году. URL: http://www.ludiipoteki.ru/ blogs/index/entry/19/post/1342/
9. Цифровая ипотека без прикрас для банков и партнеров. URL:http://www.interbankclub.com/main.mhtml/
10. Шишкина Д.А. Инновационные технологии на рынке розничного кредитования: современное состояние и перспективы // Вестник Саратовского государственного социально-экономического университета. 2019. № 1 (75). С. 125-128.
11. URL: https://дом.рф.
12. URL: http://www.banki.ru/products/hypothec
13. URL: https://finance.rambler.ru/money/40930985-sberbank-nachal-sobirat-biometricheskie-dannye-rossiyan/
