CC BY
52УДК 711.1(07)
ТРАНСФОРМАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ САДОВОДЧЕСКИХ ТОВАРИЩЕСТВ ШЕБЕКИНСКОГО РАЙОНА БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ В МАССИВЫ ЗЕМЕЛЬ ИНДИВИДУАЛЬНОГО
ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Даниленко Е П. - доцент кафедры городского кадастра и инженерных изысканий, Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова, danilenko_ep@mai.ru, danilenko. ep@bstu.ru
Бочарникова Е. В. - студент, Белгородский государственный национальный исследовательский университет, katyufka-super@yandex.ru
Аннотация: рассмотрены практические подходы к трансформации земельных массивов садоводческих товариществ с изменением границ видов использования земельных участков. Проанализированы характеристики трансформируемых земельных массивов. Приведены результаты проводимых мероприятий по инвентаризации земель и разработке проектов планировки территории, итоги комплексных кадастровых работ.
Ключевые слова: земельные участки садоводческих товариществ, инвентаризация земель, комплексные кадастровые работы, индивидуальное жилищное строительство, проекты планировки территории.
Введение.
Я а территории Шебекинско-го района, как и других районов Белгородской области, созданы некоммерческие организации, учрежденные гражданами на добровольных началах с целью выращивания плодовых, ягодных и огородных культур, а также отдыха с правом строения на земельном участке хозяйственных и жилых построек. В Шебекинском районе Белгородской области, по данным государственного статистического учёта, по состоянию на 1 января 2017 года насчитывалось 91 садоводческих товариществ, 14397 участка, общей площадью земель 1007,11 га [1]. Однако значительная часть этих земельных участков не используется правообладателями. Участки зарастают сорной растительностью, не вовлекаются в градостроительную деятельность. В то же время, в целях реализации федеральной целевой программы «Жилище», органы местного самоуправления вынуждены вовлекать в индивидуальную жилую застройку массивы сельскохозяйственных земель, прилегающие к населённым пунктам.
Основная часть. Доля земель, приходящихся на садоводческие объединения составляет 4,31 % от общей площади земель Шебекинского района. В собственности
граждан находится 96,6 % земель садоводческих товариществ. Остальные земли принадлежат на праве общедолевой собственности садоводческим объединениям граждан [1].
Земельные участки садоводческих товариществ расположены в границах следующих поселений Шебекинского района:
- Масловопристанское сельское поселение - 13 садоводческих товарищества (1072 участка площадью 75,84 га);
- городское поселение «Город Шебе-кино» - 33 садоводческих товарищества (3001 участок площадью 159,15 га);
- Новотаволжанское сельское поселение - 23 садоводческих товарищества (5250 участков площадью 435,01 га);
- Вознесеновское сельское поселение - 6 садоводческих товариществ (1880 участков площадью 172,46 га);
- Чураевское сельское поселение - 15 садоводческих товариществ (1303 участка площадью 58,85 га);
- Графовское сельское поселение - 1 садоводческое товарищество (1891 участок площадью 105,8 га).
Под садовые участки гражданам преимущественно предоставлены земли, большей частью находящиеся в оврагах и склоновых землях.
Так, например, садовые участки садоводческих товариществ: «Виктория», «Химик», «Каштан», «Садовод», «Надежда», «Труженик», «Автомобилист» и ряда других расположены на склоновых землях крутизной от 50° и больше.
И, несмотря на указанные недостатки, земельные участки садоводческих товариществ в Шебекинском районе, по сравнению с другими районами Белгородской области, пользуются определенным спросом. Это связано с наличием благоприятных условий для отдыха, а именно, садоводческие массивы располагаются недалеко от лесных насаждений, а также вблизи имеются водоемы.
При оценке стоимости земельных участков садоводческих товариществ необходимо учитывать особенности земельного рынка в конкретном регионе. Каждый земельный участок имеет свои физические характеристики, его ценность во многом зависит от местоположения и внешнего окружения [2].
Существует множество факторов, влияющих на спрос и предложения на земельные участки. Это и экономическая ситуация в регионе, и плотность населения данного района, физические характеристики земельных участков, состояние окружающей среды и его местоположение. Стоимость земельных участков садоводческих товариществ на рынке недвижимости также зависит от пропорции спроса и предложения. Спрос на земельные участки зависит от потребности в земельных участках, которая возникает в процессе экономического роста общества, а наличие таких участков ограничивается природой [3].
Проведя анализ рыночной информации на садоводческие участки в Шебекинском районе, нами определены максимальная и минимальная стоимости земельных участков, предлагаемых к продаже.
Большая часть выставленных на продажу садовых земельных участков находится в садоводческом объединении «Зелёный бор». Наибольшую цену имеют участки, на которых имеются строения и в наличии документы, подтверждающие собственность на этот участок. Так, участок с капитальным строением, в районе с. Безлюдовка
оцене н 700 руб./м2. Это максимальная цена в данном районе садоводческих товариществ.
Минимальную цену, 30,3 руб./м2. имеют садовые участки без строений.
Большое значение для стоимости имеет транспортная доступность. Так к участкам вышеназванного садоводческого объединения можно добираться лишь на дизельном поезде, либо на собственном транспорте. Автобусная остановка расположена достаточно далеко от садоводческого объединения.
Ценятся участки в с. Графовка, их стоимость составляет 800 руб./м2. Это объясняется близостью населенного пункта с. Графов-ка и возможностью перевести строение вместе с земельным участком в жилой фонд [3].
В целях проведения анализа использования земельных участков садоводческих товариществ, администрацией муниципального образования на территории Шебекинско-го района и города Шебекино в полном объеме проведена инвентаризация земельных участков всех садоводческих товариществ в количестве 14397 участков общей площадью 1007,11 га [1].
При проведении инвентаризации земель садоводческих товариществ выполнялся обход всех земельных участков, при этом выя вл ено:
- не используются 8986 участков общей площадью 635,18 га, что составляет 58 % от общего количества участков;
- используются в соответствии с целевым назначением 5411 участков площадью 371,94 га.
С целью оптимизации использования земель садоводческих товариществ от Управления Росреестра по Белгородской области, после проведения законных процедур в рамках осуществления государственного земельного надзора, в администрацию Шебекинского района поступило 297 уведомлений о прекращении права собственности по всем садоводческим товариществам на территории Шебекинского района общей площадью 20,79 га, которые возвращены в муниципальную собственность.
Администрацией муниципального
образования в целях вовлечения не используемых земельных участков в градостро-
ительную деятельность проведена трансформация земельных массивов садоводческих товариществ. Были определены 4 перспективных массива садово-огороднических объединений, состоящих из 39 садоводческих товариществ следующего расположения:
- район 26-го километра автодороги Белгород-Волоконовка;
- район объездной дороги в направлении с. Новая Таволжанка;
- Крапивенское направление,
- с. Безлюдовка Графовского сельского поселения.
По трансформации этих массивов земель садоводческих товариществ муниципалитетом были выполнены следующие мероприятия:
1. Подготовлено и утверждено Градостроительным советом архитектурно-планировочное решение.
2. Разработаны концепции трансформации садоводческих массивов Шебекинского района с образованием земельных участков под жилую застройку:
г. Шебекино (район объездной дороги) - 586 участков;
район «26 километр» - 1546 участков;
с. Безлюдовка - 644 участка;
с. Крапивное - 402 участка.
3. Разработан проект изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки с включением в черту населенных пунктов:
- садоводческие товарищества в районе объездной дороги Новотаволжанского сельского поселения с включением в черту населенного пункта с. Новая Таволжанка;
- садоводческие товарищества в районе объездной дороги «26 км» Новотаволжан-ского сельского поселения с включением в черту населенного пункта г. Шебекино;
- садоводческие товарищества вблизи с. Крапивное Чураевского сельского поселения с включением в черту населенного пункта с. Крапивное;
- садоводческое товарищество «Зеленый бор» вблизи с. Безлюдовка Графовского сельского поселения с включением в черту населенного пункта с. Безлюдовка.
Для работ по освоению (застройке) 21.11.2014 года 5 земельных массивов (район объездной дороги «26 км» Новота-
волжанского сельского поселения, район объездной дороги «БХЗ» Новотаволжанско-го сельского поселения, «Зеленый бор» Графовского сельского поселения, вблизи с. Крапивное Чураевского сельского поселения, «Ягодка» Вознесеновского сельского поселения) передано в ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» на администрирование.
4. Постановлением администрации Шебекинского района №1491 от 17.12.2015 г., после проведения публичных слушаний, утверждены: «Проект планировки садоводческих массивов, расположенных в границах городского поселения «Город Шебекино» в районе 26-го километра трассы «Белгород-Шебекино-Волоконовка» и садоводческих массивов, расположенных в с. Крапивное Чураевского сельского поселения Шебекин-ского района». Проекты планировки территории переданы в АО «Белгородская ипотечная корпорация» для ознакомления и дальнейшей работы.
В границы территорий, на которые разработаны и утверждены проекты планировки территории, вошли следующие садовые товарищества:
1. Район «26-й километр»: «Лесное»; «Лесок»; «Полесье»; «Изумруд»; «Виола»; «С и р е н ь»; «Сельский строитель»; «Пищевик»; «Изабелла»; «Кооператор»; «Салют-2».
2. Район с. Крапивное: «Автомобилист»; «Ремонтник»; «Салют»; «Связист»; «Мечта»; «Флора»; «Лотос»; «Пчёлка»; «Дубравушка»;
«Берёзка»; «Родник»; «Озёрное»; «Хуторок»; «Земляне»; «Весна» [6].
В целях своевременного обеспечения трансформируемых под ИЖС территорий садоводческих товариществ инженерной инф р а структурой, освоение земельных массивов предполагалось осуществляться поэтапно.
Рассмотрим особенности выделенных земельных массивов на территории садоводческих товариществ.
1. Район «26 километр».
Микрорайон планируемый освоить под ИЖС расположен в районе 26-ого километра трассы «Белгород-Шебекино-Волоконовка».
Микрорайон планируется разместить на площади 106,31 га. В границах данного микрорайона располагается 11 садоводческих товариществ, которые включают в себя 1326 садовых участка, из них используются по назначению только 266.
При разработке проекта планировки территории этого массива разработчикам требовалось учитывать множество факто-
ров. Поскольку этот микрорайон располагается при въезде в город Шебекино, и через определенное время должен будет формировать первые впечатления о нем, то немаловажной целью является формирование архитектурно-градостроительный образа главног о населенного пункта Шебекинско-го района (рис. 1).
■ШЕБЕКЙНО!
Рис.1. Местоположение массивов садоводческих товариществ в районе «26 км»
В связи с этим, по правой стороне автодороги запроектирована зона малоэтажной жилой застройки с возможностью размещения предприятий и учреждений обслуживания населения, предусмотрены территории для строительства общеобразовательной школы, детского сада, спортивно-досугового комплекса. Проект планировки территории предусматривает 528 земельных участков для индивидуального жилищного строительства общей площадью 87 га. Общее количество жилых помещений (индивидуальные жилые дома и квартиры) 1036 штук, что позволит обеспечить жильём около трёх с половиной тысяч человек.
Со временем, этот микрорайон сможет даже существовать в образе посёлка европейского типа.
В рамках первого этапа планировалось освоение под ИЖС массива садоводческого товарищества «Лесное», с номерами садовых участков с 239 по 310. В границах данных садовых участков, возможно сформировать земельные участки под ИЖС, обозначенные порядковыми номерами 501...521, в соответствии с утвержденным проектом пла-
нировки территории.
После утверждения градостроительной документации неоднократно размещалась информация в средствах массовой информации, проводились сходы граждан товарищества «Лесное» - выбранное как пилотный микрорайон застройки ИЖС, установлены информационные стенды с необходимой информацией по данному вопросу.
2. Микрорайон, расположенный в с. Крапивное Чураевского сельского поселения Шебекинского района, планируется разместить на площади 58,85 га (рис. 2).
В границах данного микрорайона располагается 15 садоводческих товариществ, которые включают в себя 1303 садовых участка, из них используются по назначению только 311. При рассмотрении данной территории необходимо помнить, что он а ра сположена в уже сформировавшейся зоне индивидуальной застройки, которая в свою очередь обеспечена рядом необходимых социальных и коммерческих организаций [1].
Также следует заметить, что в непосредственной близости от этого массива, на
Рис. 2. Местоположение садоводческих товариществ в районе с. Крапивное
площади в 242 га, АО «Белгородская ипотечная корпорация» в 2015 году приступила к предоставлению земельных участков для индивидуального жилищного строительства общей площадью более 160 га. Остальная площадь этого микрорайона отводится под социальные и коммерческие объекты, которые будут способны обеспечить всеми необходимыми услугами население проживающей в этой части Шебекинского района.
В связи с этим, в границах территории садоводческих массивов предусмотрено 402 земельных участка для индивидуального жилищного строительства и одна зона социального и культурно-бытового обслуживания населения площадью 3 га.
Кроме того, территория попадает под действие зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), границы которых в соответствии с законодательством РФ подлежат внесению в государственный реестр недвижимости [4]. Так, часть территории площадью 2,2 га попадает в водоохранную зону реки Корень [5]. На территории массива также имеется болото, которое занимает площадь 11,4 га. В санитарно-защитную зону автомобильных дорог 1 и 2 категории попадают 11,3 га территории. Вся остальная площадь отведена для обустройства улично-дорожной сети.
Поскольку для садоводческих товариществ не требуются проекты межевания территории, необходимые для включения в фе-
деральную программу, которые отсутствовали в районе на территории садоводческих товар иществ, в 2017 году в рамках предложений для проведения комплексных кадастровых работ по федеральной программе были проведены работы на территории 20 кадастровых кварталов, в которых расположены земельные участки садоводческих товариществ в районе «26 километра» [6, 7]. Комплексные кадастровые работы занимают в ажное п оложение в системе государствен-н о го управления территорией муниципаль-н о го о бразования. Они охватывают такие функции управления как: изучение, обследование, съемка и картографирование земельных ресурсов, ведение единого государственного реестра недвижимости, оперативные управленческие решения и действия, информационное обеспечение платности землепользования, государственный контроль за использованием земель, разрешение земельных споров. На данные садоводческие товарищества были запрошены в Государственном фонде данных землеустроительной документации утвержденные проекты организации территории садоводческих товариществ 1992 года [8]. Подготовлены по запросу комитета муниципальной собственности и земельных отношений, заверенные Росреестром копии правоустанавливающих документов. Подготовлены сводные инвентаризационные ведомости в отношении определенных кварталов.
Проведение комплексных кадастровых работ на территории садоводческих товариществ Шебекинского района позволило:
1) получить актуальную, полноценную и юридически значимую информацию об объектах недвижимости на территории муниципального образования;
2) выявить неиспользуемые, нерационально используемые или используемые не по целевому назначению и не в соответствии с видом разрешенного использования земельные участки;
3) выявить самовольные постройки и факты самовольного захвата земель;
4) устранить кадастровые ошибки, допущенные при определении местоположения границ земельных участков;
5) разрешить существующие земельные споры и предотвратить их возникновение в будущем;
6) увеличить базу налогооблагаемых объектов недвижимости;
7) вовлечь в оборот неиспользуемые ранее земельные участки.
Заключение. Основная задача при разработке проектов планировки территории бывших садоводческих товариществ заключалась в рациональном использовании земель, максимальной возможности сохранения существующих, в границах данных территорий, жилых объектов капитального строительства с последующим формированием полноценных участков под индивидуальное жилищное строительство. В границах, отведенных для проектирования, были выявлены планировочные ограничения, связанные с рельефом территории, прохождением инженерных и транспортных коммуникаций, которые, в большей степени, и определили градостроительный принцип формирования микрорайонов индивидуальной жилой застройки.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Официальный сайт Администрации города Шебекино. URL: http:// gorod.shebekino.ru (дата обращения: 14.014.2018).
2. Даниленко Е.П. Введение в профессию «Городской кадастр»: Курс лекций. Белгород: Изд-во БГТУ, 2014. 154 с.
3. Даниленко Е.П., Коробейник В.А. Оценка эффективности работы органов местного самоуправления при управлении территорией города Шебекино // Вестник БГТУ им. В.Г. Шухова. 2016. №10. С. 230-236.
4. Кара К.А., Ширина Н.В. Наполненность государственного кадастра недвижимости сведениями о границах и зонах Белгородской области // Вестник БГТУ им. В.Г. Шухова. 2016. №12. С. 215-221.
5. Публичная кадастровая карта. URL: https://pkk5.rosreestr.ru (дата обращения: 14.014.2018).
6. Распоряжение Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27.12.2016 № 483-р «Об утверждении перечня кадастровых кварталов, в границах которых планируется проведение комплексных кадастровых работ на территории Белгородской области». URL: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 14.04.2018).
7. Распоряжение Правительства Белгородской области от 19.12.2016 № 613-рп «Об организации проведения комплексных кадастровых работ на территории Белгородской области». URL: http:// www.consultant.ru/ (дата обращения: 14.04.2018).
8. Департамент имущественных и земельных отношений Белгородской области. Официальный сайт. URL:http://old.dizo31.ru/ index.php/normativnaya-pravovaya-baza/ pravovye-akty-i-dokumenty/reestr-gosudarstvennoj -sobstvennosti-belgorodskoj -oblasti.
9. Даниленко Е.П. Управление городскими территориями. Белгород: Изд-во БГТУ, 2015. 160 с.
REFERENCES
1. Ofitsialnyiy sayt Administratsii goroda Shebekino. URL: http://gorod.shebekino.ru (data obrascheniya: 14.014.2018).
2. Danilenko E.P. Vvedenie v professiyu «Gorodskoy kadastr»: Kurs lektsiy. Belgorod: Izd-vo BGTU, 2014. 154 s.
3. Danilenko E.P., Korobeynik V.A. Otsenka effektivnosti rabotyi organov mestnogo samoupravleniya pri upravlenii terri-toriey goroda Shebekino // Vestnik BGTU im. V.G. Shuhova. 2016. #10. S. 230-236.
4. Kara K.A., Shirina N.V. Napolnennost gosudarstvennogo kadastra nedvizhimosti svedeniyami o granitsah i zonah Belgorodskoy oblasti // Vestnik BGTU im. V.G. Shuhova. 2016. #12. S. 215-221.
5. Publichnaya kadastrovaya karta. URL: https://pkk5.rosreestr.ru (data obrascheniya: 14.014.2018).
6. Rasporyazhenie Departamenta imusch-estvennyih i zemelnyih otnosheniy Belgorodskoy oblasti ot 27.12.2016 # 483-r «Ob ut-verzhdenii perechnya kadastrovyih kvartalov, v granitsah kotoryih planiruetsya provedenie kompleksnyih kadastrovyih rabot na territorii Belgorodskoy oblasti». URL: http:// www.consultant.ru/ (data obrascheniya: 14.04.2018).
7. Rasporyazhenie Pravitelstva Belgorodskoy oblasti ot 19.12.2016 # 613-rp «Ob or-ganizatsii provedeniya kompleksnyih kadastrovyih rabot na territorii Belgorodskoy oblasti». URL: http://www.consultant.ru/ (data obrascheniya: 14.04.2018).
8. Departament imuschestvennyih i zemelnyih otnosheniy Belgorodskoy oblasti. Ofitsi-alnyiy sayt. URL:http://old.dizo31.ru/ index.php/normativnaya-pravovaya-baza/ pravovye-akty-i-dokumenty/reestr-gosudarstvennoj -sobstvennosti-belgorodskoj -oblasti.
9. Danilenko E.P. Upravlenie gorodskimi territoriyami. Belgorod: Izd-vo BGTU, 2015. 160 s.
TRANSFORMATION OF LAND PLOTS OF GARDENING PARTNERSHIPS SHEBEKINSKIY DISTRICT OF THE BELGOROD REGION IN TRACTS OF LAND OF INDIVIDUAL HOUSING CONSTRUCTION
Danilenko E.P., Bocharnikova E. V.
Annotation: practical approaches to the transformation of land plots of gardening partnerships, with the change of the boundaries of the types of land use are considered. The characteristics of transformed land areas are analyzed. The results of the activities on inventory of land and project development plan for the area the results of a complex of cadastral works are given.
Key words: land plots of gardering associations, land inventory, complex cadastral works, individual housing construction, territory planning projects.
© Даниленко Е.П., Бочарникова Е.В., 2018
Даниленко Е.П., Бочарникова Е.В. Трансформация земельных участков садоводческих товариществ Шебекинского района Белгородской области в массивы земель индивидуального жилищного строительства //Вектор ГеоНаук. 2018. Т. 1. №1. С. 36-42.
Danilenko E.P., Bocharnikova E.V. 2018. Transformation of land plots of gardening partnerships shebekinskiy district of the belgorod region in tracts of land of individual housing construction. Vector Of Geosciences. 1(1): 36-42.
