Теоретические и практические аспекты кадастровой оценки земельных участков садоводческих, огороднических и дачных товариществ в Белгородской области

Марциневская Лариса Владимировна I.; Кошлакова Светлана Юрьевна I.; Рудычева Алёна Александровна

Выходные сведения статьи:

Марциневская Л.В., Кошлакова С.Ю., Рудычева А.А. Теоретические и практические аспекты кадастровой оценки земельных участков садоводческих, огороднических и дачных товариществ в Белгородской области // Региональное развитие: электронный научно-практический журнал. 2016. № 2(14). URL: https://regrazvitie.ru/teoreticheskie-i-prakticheskie-aspekty-kadastrovoi-otsenki-zemelnYh-uchastkov-sadovodcheskih-ogorodnicheskih-i-dachnvh-tovarishhestv-v-belgorodskoi-oblasti/_

УДК 332.3:332.64

Теоретические и практические аспекты кадастровой оценки земельных участков садоводческих, огороднических и дачных товариществ в Белгородской области

E-mail: alrudych@yandex.ru

Белгородский государственный национальный исследовательский университет

Данная статья посвящена актуальным вопросам кадастровой оценки земель в составе садоводческих, огороднических и огороднических товариществ в Белгородской области. В статье выявлены факторы, определяющие кадастровую стоимость земельных участков, представлены результаты всех трёх туров кадастровой оценки земель в разрезе муниципальных районов, проанализирована пространственная и временная динамика кадастровой стоимости земельных участков.

Ключевые слова: кадастровая оценка земель, кадастровая стоимость земель, садоводческие и огороднические товарищества, типичный земельный участок, факторы оценки.

Theoretical and practical aspects of cadastral valuation of land plots horticultural, vegetable gardening and suburban associations in the Belgorod région

E-mail: martsinevskaya@bsu.edu.ru

1 Марциневская Лариса Владимировна - кандидат географических наук, доцент НИУ БелГУ «Белгородский государственный национальный исследовательский университет» (Российская Федерация, 308015, г. Белгород, ул. Победы, 85).

Marcinevskaja Larisa Vladimirovna - kandidat geograficheskih nauk, docent NIU BelGU «Belgorodskij gosudarstvennyj nacional'nyj issledovatel'skij universitet» (Rossijskaja Federacija, 308015, g. Belgorod, ul. Pobedy, 85).

2 Кошлакова Светлана Юрьевна - студент НИУ БелГУ, «Белгородский государственный национальный исследовательский университет» (Российская Федерация, 308015, г. Белгород, ул. Победы, 85).

Koshlakova Svetlana Jur'evna - student NIU BelGU, «Belgorodskij gosudarstvennyj nacional'nyj issledovatel'skij universitet» (Rossijskaja Federacija, 308015, g. Belgorod, ul. Pobedy, 85).

3 Рудычева Алёна Александровна - студент НИУ БелГУ, «Белгородский государственный национальный исследовательский университет» (Российская Федерация, 308015, г. Белгород, ул. Победы, 85).

Rudycheva Aljona Aleksandrovna - student NIU BelGU, «Belgorodskij gosudarstvennyj nacional'nyj issledovatel'skij universitet» (Rossijskaja Federacija, 308015, g. Belgorod, ul. Pobedy, 85).

E-mail: alrudych@yandex.ru

Belgorod National Research University

This article is devoted to topical issues of cadastral valuation of lands within the gardening and farming cooperatives in the Belgorod region. The article identifies the factors that determine the cadastral value of land, presents the results of all three rounds of cadastral valuation of lands in the context of municipalities, the spatial and temporal dynamics of cadastral value of land plots.

Keywords: cadastral valuation of land, cadastral value of land, horticultural and vegetable gardening association, a typical plot, the factors of evaluation.

Являясь главным средством производства в первом и по-прежнему ведущем виде деятельности человеческого общества - сельском хозяйстве, земля играла и играет важную политическую, экономическую и социальную роль. В условиях современной рыночной экономики и в целях совершенствования хозяйственного управления земельными ресурсами особое значение приобретает кадастровая оценка земель. Определение кадастровой стоимости садоводческих и огороднических товариществ с использованием единых подходов и дальнейшего применения земельно-кадастрой информации, позволяет не только упорядочить разрозненные сведения, но и адекватно применять систему налогообложения для исследуемых земель. Тем более, что до последнего времени в своем большинстве земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений не прошли государственную регистрацию, а значит не получили кадастровую оценку. Мы полагаем, что садоводческие и огороднические товарищества необходимо рассматривать не как второстепенную и малозначимую часть земельного фонда и единицу хозяйствования, а как часть городской и социально-экономической системы, обладающей определенным потенциал для саморазвития и одновременно оказывающей либо позитивное, либо негативное влияние на экономическую, социальную, экологическую, и продовольственную ситуацию в масштабе отдельно взятого региона [1,2,3].

Согласно официальным данным, в Белгородской области было проведено 3 тура кадастровой оценки земель садоводческих и огороднических товариществ: в 2004, 2010 и 2014 годах. Согласно действующей методике для определения кадастровой стоимости земельных участков садоводческих и огороднических объединений, работы по кадастровой оценке были организованы в три основных этапа: 1) группировка садоводческих объединений; 2) определение удельных показателей кадастровой стоимости участков для каждого объединения и, наконец, 3) определение кадастровой стоимости земельных участков.

Основными показателями при проведении кадастровой оценки земель садоводческих и огороднических объединений стали:

• расстояние до столицы субъекта Российской Федерации, км;

• расстояние до районного центра, км;

• расстояние до ближайшего населенного пункта, км;

• число рейсов в день;

• расстояние до водоема, км;

• расстояние до леса, км;

• качественное состояние почв, балл бонитета;

• вид покрытия подъездной дороги, асфальт, грунт.

Из перечисленных показателей, основополагающими критериями для садоводов и огородников является расстояние от места жительства, наличие и качество дорог.

Предваряя кадастровую оценку исследуемых земель, мы подвергли пространственному анализу земельные участки садоводческих и огороднических объединений в границах муниципальных районов Белгородской области. Его результаты мы представили в виде круговой диаграммы (рис. 1) [4,8].

■ Алексеевский район

■ Город Белгород

■ Белгородский район

■ Валуйский район

■ Вейделевский район

■ Волоконовский район

■ Губкинский городской округ

■ Корочанский район

■ Краснояружский район

■ Новооскольский район

■ Прохоровский район

■ Ракитянский район

■ Старооскольский городской округ

■ Чернянский район

■ Шебекинский район

■ Яковлевский район

Рис. 1. Количество земель садоводческих и огороднических объединений в Белгородской области (на 1 января 2015 года)

Как наглядно показывает круговая диаграмма, на 2015 год наибольшее число садоводческих, огороднических и дачных объединений в Белгородской области приходится на Белгородский муниципальный район. В его границах располагается 337 дачных объединений, что составляет 39,05 % от их общего количества в Белгородской области. Второе место, как мы и предполагали, принадлежит Яковлевскому району, на его долю приходится 102 дачных товариществ, что составляет 11,82 % от их общего количества. Старооскольский городской округ занимает третье место, в его границах находится 92 дачных объединений, что составляет 10,66 %. Очевидно, что данная категория земель тяготеет к крупным населенным пунктам, где сконцентрирована большая часть населения и отсутствует возможность организации приусадебного хозяйства.

91 10,54%

10 1,16%

92 10,66%

9

1,04%

13 . 1,51%

102 11,82%

50 5,79%

18

2,09%

39,05%

42 4,87%

46

5,33%

24 2,78%

15

1,74%

6

0,70%

6

0,70%

Наименьшее количество зарегистрированных дачных массивов в Краснояружском районе - 2 участка, что составляет - 0,23 % от их общего количества. В Борисовском, Грайво-ронском, Ивнянском, Красненском, Красногвардейском и Ровеньском муниципальных районах земли садоводческих и огороднических объединений вовсе отсутствуют.

В продолжение системного анализа состояния земель в составе садоводческих и огороднических товариществ, пространственный анализ мы дополнили временным анализом, оценив динамику численности исследуемых земельных участков за последние 15 лет. Обработанные статистические данных мы также представили в виде гистограммы (рис. 2).

■ Алексеевский район

■ Белгородский район

■ Борисовский район

■ Валуйский район

■ Вейделевский район

■ Волоконовский район

■ Губкинский район

■ Корочанский район

■ Краснояружский район

■ Новооскольский район

■ Прохоровский район

■ Ракитяеский район

■ Старооскольский

городской округ

■ Чернянский район

■ Шебекинский район

Рис. 2. Динамика численности садоводческих и огороднических объединений

в Белгородской области

Согласно гистограмме, в 2004 году в Белгородском районе общее количество зарегистрированных дачных объединений составило 390 наименований. В 2010 году количество дачных участков резко сократилось до 227, уменьшение составляло 30,6 %. Четыре года спустя, в 2014 году, наблюдается прирост земельных участков в суммарном количестве дачных товариществ выделенных в границах Белгородской области. Как наглядно показывает гистограмма Росреестром зарегистрировано 318 дачных частных владений, по отношению к 2010 году их количество возросло на 26,7 %. Следует отметить, что темпы роста в различных муниципальных районах весьма отличаются.

А в Старооскольском муниципальном районе с 2004 по 2010 год прирост садоводческих дачных объединений составил 63,3 %. В Яковлевском районе за тот же период наблюдается незначительное увеличение количества земельных участков с 90 до 92 некоммерческих объединений, рост составил 2,2 %.

А в таких муниципальных образованиях как Борисовский, Вейделевский, Краснояруж-ский и Корочанский муниципальные районы значимой динамики в суммарном количестве земельных участков дачных объединений вовсе нет.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Беря во внимание, полученные результаты и опираясь на традиционные подходы, на следующем этапе работы мы приступили к кадастровой оценке земель садоводческих и огороднических дачных объединений. Для определения их кадастровой стоимости, мы отобрали эталонные земельные участки для каждого садоводческого объединения, обладающие в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в состав объединений.

Все данные рассчитывались на основе программного обеспечения ГКОЗ СОД, путем подстановки в уравнение связи между рыночной стоимостью земельных участков и факторов кластеризации индивидуальных характеристик эталонного земельного участка, определенных в разрезе факторов кластеризации. Расчет УПКСЗ объединения осуществлялся путем деления кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения на площадь этого земельного участка. Полученные значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков графически выражены на рисунке 3 [5,6,2].

90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

Рис.

Кадастровая стоимость, руб./кв.м

я Я я я я я я я я я я я « Ьн я Я я

о о о о о о о о о о о о о о о о

« cd « cd « cd « cd « cd « cd « cd

а а а cp а ср а а а а а а е § о о а а а

« « « >я w « « « « « « « « « « «

§ § § § § § §

о о о о о о о о и о о о о о о о о

« ч « « « « Я * & О я ä & е о « Я о ч Я Я «

(d (d о а о о ё? (d ч о я о а & о а § (D ч

ё (D 3 о к cd (d о ю о w о к н о cp и со

Ы (D W а о W m £ (D m w о ч о m ¿у а £ о о о « о X х о а Рч о (ч <d ю §

3. Средняя кадастровая стоимость земельных участков садоводческих и огороднических дачных объединений Белгородской области (по состоянию на 1 января 2014 года)

По данным представленным в графике можно констатировать, что ведущее место в Белгородской области по кадастровой стоимости садоводческих и огороднических дачных объединений занимает Белгородский район, где средняя стоимость земельного участка составляет 84,52 руб. за кв. м. На втором месте располагается Старооскольский район со средней стоимостью участка в составе дачных объединений в 50,71 руб./ за кв. м. Третье место принадлежит Губкинскому муниципальному району, там средняя кадастровая стоимость равна 40 руб. за кв. м. Самые высокие цены на земельные участки, предоставляемые для садоводства и огородничества, устанавливаются вокруг крупных городов, и в первую очередь в пригороде Белгорода. В Борисовском, Краснояружском, Волоконовском и Чернянском районах кадастровая стоимость земельных участков составляет 14,6 руб./кв. м. Наименьшая кадастровая стоимость в Вейделевском районе - 7,28 руб./кв. м. Средний удельный показатель кадастровой стоимости земель садоводческих и огороднических объединений по Белгородской области равен 57,60 руб./кв. м (табл.1) [6].

Таблица 1 - Средний удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков в составе _садоводческих и огороднических дачных объединений Белгородской области_

Район Средний удельный показатель кадастровой стоимости 2010 год Средний удельный показатель кадастровой стоимости 2014 год Процент увеличения

Белгородский район 21.98 84.52 71 %

Старооскольский городской округ 16.79 50.71 31%

Новооскольский район 5.09 17.79 28%

Краснояружский район 4.76 14.11 33%

В ходе анализа, нами выявлены, следующие закономерности - кадастровая стоимость объекта недвижимости зависит от основных характеристик и в первую очередь от удаленности земельных участков от населённых пунктов. Чем ближе расстояние садоводческого объединения до районного центра, тем выше его стоимость. Данную закономерность убедительно демонстрирует таблица 2, где представлены три садоводческих объединения в разной степени удаленные от областного центра (табл. 2) [6].

Таблица 2 - Удаленность садоводческих объединений _ от областного центра

Название садоводческого товарищества Расстояние до Белгорода (км) Кадастровая стоимость руб./кв. метр

Земледелец 15 86,48

Элегия 19 84,80

Южанка 21 77,68

Также на кадастровую стоимость в той или иной степени влияет следующие характеристики: транспортная доступность и вид покрытия подъездной дороги, наличие коммуникаций, расстояние до водоема и лесного массива.

Установленная в процессе массовой оценки кадастровая стоимость земельных участков в составе садоводческих объединений будет явно влиять на применение значений цен присутствующих на открытом рынке недвижимости.

Наиболее заинтересованными сторонами достоверной и справедливой кадастровой оценки являются правообладатели или собственники, а также органы местного самоуправления, и те и другие являются конечными потребителями результатов кадастровой оценки в виде местного налога на землю.

Список литературы

1. Варламов А.А.Земельный кадастр. В 6 томах. Том 4 Оценка земель. - М.: «КолосС», 2008. 464 с.

2. Коростелев С.П. Кадастровая оценка недвижимости Учебное пособие. М.: Маросейка, 2010. 336 с.

3. Пылаева А.В. Основы кадастровой оценки недвижимости Учебное пособие для вузов. Нижний Новгород.: ННГАСУ, 2014. 140 с.

4. Приказ Росземкадастра от 26 августа 2002 г. N П/307 «Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс»

5. Постановление Правительства Белгородской области от 13 ноября 2010 г. №389-пп «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих и

огороднических объединений Белгородской области» // ^равочно-правовая система «Хон-сультант Плюс»: [Электронный ресурс] / ^мпания «Kонсyльтaнт Плюс»

6. Постановление правительства Белгородской области от 18 августа 2014 г. № 306-пп «Об утверждении результатов кадастровой стоимости земельных участков в составе земель садоводческих и огороднических объединений Белгородской области» // ^равочно-правовая система «^мул^ант Плюс»: [Электронный ресурс] / ^мпания «^мул^ант Плюс»

7. Шулешко A3. ^манексное развитие муниципальных образований на основе региональной инновационной инфраструктуры: автореф. дис. кандидата эконом. наук // http://economy-lib.com/kompleksnoe-razvitie-munitsipalnyh-obrazovaniy-na-osnove-regionalnoy-innovatsionnoy-infrastruktury#ixzz45LgoLP7k (доступ свободный). Дата обращения (10.04.2016)

8. Демидова П.М. Разработка геостатистической модели определения кадастровой стоимости земель садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области: дис. канд. географ. наук. // http://www.dissercat.com/content/razrabotka-geostatisticheskoi-modeli-opredeleniya-kadastrovoi-stoimosti-zemel-sadovodcheskik#ixzz45LkeTi1b (доступ свободный). Дата обращения (10.04.2016)

References

1. Varlamov A.A. (2008). Zemel'nyj kadastr. V 6 tomah. Tom 4 Ocenka zemel'. - M.: «KolosS», 464.

2. Korostelev S.P. (2010). Kadastrovaja ocenka nedvizhimosti Uchebnoe posobie. M.: Marosejka, 336.

3. Pylaeva A.V. (2014). Osnovy kadastrovoj ocenki nedvizhimosti Uchebnoe posobie dlja vuzov. Nizhnij Novgorod.: NNGASU, 140.

4. Prikaz Roszemkadastra ot 26 avgusta 2002 g. N P/307 «Ob utverzhdenii Metodiki gosudarstvennoj kadastrovoj ocenki zemel' sadovodcheskih, ogorodnicheskih i dachnyh obedinenij» // Spravochno-pravovaya sistema «Konsultant Plyus»: [Elektronnyj resurs] / Kompaniya «Konsultant Plyus».

5. Postanovlenie Pravitel'stva Belgorodskoj oblasti ot 13 nojabrja 2010 g. №389-pp «Ob utverzhdenii rezul'tatov gosudarstvennoj kadastrovoj ocenki zemel' sadovodcheskih i ogorodnicheskih obedinenij Belgorodskoj oblasti» // Spravochno-pravovaya sistema «Konsultant Plyus»: [Elektronnyj resurs] / Kompaniya «Konsultant Plyus».

6. Postanovlenie pravitel'stva Belgorodskoj oblasti ot 18 avgusta 2014 g. № 306-pp «Ob utverzhdenii rezul'tatov kadastrovoj stoimosti zemel'nyh uchastkov v sostave zemel' sadovodcheskih i ogorodnicheskih obedinenij Belgorodskoj oblasti» // Spravochno-pravovaya sistema «Konsultant Plyus»: [Elektronnyj resurs] / Kompaniya «Konsultant Plyus».

7. Shuleshko A.V. Kompleksnoe razvitie municipal'nyh obrazovanij na osnove regional'noj innovacionnoj infrastruktury: avtoref. dis. kandidata jekonom. nauk//http://economy-lib.com/kompleksnoe-razvitie-munitsipalnyh-obrazovaniy-na-osnove-regionalnoy-innovatsionnoy-infrastruktury#ixzz45LgoLP7k (dostup svobodnyj). Data obrashhenija (10.04.2016)

8. Demidova P.M. Razrabotka geostatisticheskoj modeli opredelenija kadastrovoj stoimosti zemel' sadovodcheskih nekommercheskih ob#edinenij Leningradskoj oblasti: dis. kand. geograf.

nauk.//http://www.dissercat.com/content/razrabotka-geostatisticheskoi-modeli-opredeleniya-kadastrovoi-stoimosti-zemel-sadovodcheskik#ixzz45LkeTi1b (dostup svobodnyj). Data obrashhenija (10.04.2016)

Theoretical and practical aspects of cadastral valuation of land plots horticultural, vegetable gardening and suburban associations in the Belgorod region