CC BY
34
http://vestnik-nauki.ru/
2016, Т 2, №1
УДК 711.14
ВОВЛЕЧЕНИЕ В ГРАДОСТРОИТЕЛЬНУЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЗЕМЕЛЬ САДОВОДЧЕСКИХ И ОГОРОДНИЧЕСКИХ ТОВАРИЩЕСТВ
А.П. Парфенюков, Н.В. Ширина, Т.Г. Калачук
INVOLVED IN URBAN DEVELOPMENT ACTIVITIES LANDS GARDENING AND
HORTICULTURE PARTNERSHIPS
A.P. Parfenyukov, N.V. Shirina, T.G. Kalachuk
Аннотация. В настоящее время интенсивное развитие программы индивидуального жилищного строительства на территории Белгородской области задействовало более 27 тыс. гектаров пригородных сельскохозяйственных земель. В такой ситуации при поиске альтернативного источника для дальнейшего развития индивидуального строительства Правительством Белгородской области было обращено внимание на земли садоводческих товариществ.
Ключевые слова: развитие территории; садоводческие объединения; включение в городскую черту; земли населенных пунктов.
Abstract. Currently, intensive development program for individual housing construction in the Belgorod region involved more than 27 000 hectares of agricultural land suburban In this situation, when searching for an alternative source for the further development of individual housing construction, the Government of the Belgorod region was drawn to the attention of ground gardening partnerships
Key words: development of the territory; gardening associations; inclusion in city line; earth of settlements.
На территории России общее количество садовых участков составляет 376,2 тыс., из которых государственную регистрацию прошли 56 %. Садовые участки занимают площадь 28,1 тыс. га, из которых зарегистрировано в собственность (включая дачную амнистию по заявлению граждан) - 17,1 тыс. га или 61 % [1]. Сегодня перспективно развитие территории населенных пунктов за счет садоводческих объединений, так как интенсивное развитие строительства, внедрение региональных и государственных программ достаточно часто ведется за счет территорий садоводческих объединений, тем самым активизируя рынок садоводческих участков.
Интенсивное развитие программы индивидуального жилищного строительства на территории Белгородской области начиная с 2004 года позволило обеспечить свыше 40 тыс. семей земельными участками для строительства индивидуальных жилых домов. Для этих целей потребовалось использование пригородных сельскохозяйственных земель площадью более 27 тыс. гектаров и были вовлечены практически все имеющиеся резервы свободных земель. Дальнейшее вовлечение земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для строительства без ущерба развитию аграрного сектора и уменьшения площади земель, участвующих в сельском хозяйстве и ином производстве, не представляется возможным.
При поиске альтернативного источника для дальнейшего развития территорий, Правительством Белгородской области было обращено внимание на существующие проблемы хозяйственной деятельности на территориях садоводческих объединений. Низкая востребованность населения в использовании по целевому назначению садоводческих участков в настоящее время (доля неиспользуемых земель составляет от 25 до 45 %), неорганизованное освоение территорий с одной стороны, нахождение в непосредственной
Вестник науки и образования Северо-Запада России
http://vestnik-nauki.ru/ -------
2016, Т. 2, №1
близости или в черте населенного пункта, о чем свидетельствует разработанная карта-схема сгущения (рис. 1), вблизи от существующих инженерных коммуникаций, в большинстве случаев со спокойным рельефом с другой стороны, позволяют рассматривать эти территории как ресурс для продолжения развития градостроительной деятельности [3].
/
к А
Уловные обозначения:
граница Белгородского района;
массивы индивидуальной жилой застройки
территория занятая группой садоводческих объединений определенных для реализации проекта
Рисунок 1 - Карта-схема сгущений садоводческих объединений на территории Белгородского района
Поэтому в Белгородской области достаточно активно приступили к реализации следующих мероприятий. Было принято решение о реализации проекта по вовлечению в градостроительную деятельность садоводческих массивов и созданию условий более эффективного использования их территорий (Протоколы поручений Губернатора Белгородской области: от 29 апреля 2013 года (утвержден 9 мая 2013 г.) и от 5 мая 2014 года (утвержден 17 мая 2014 года)).
Администрацией Белгородского района была проведена ревизия всех садово-огородных массивов, расположенных на территории Белгородского района. Было установлено, что на территории Белгородского района зарегистрировано 337 садоводческих товариществ. По итогам инвентаризации было выявлено 5659 неиспользуемых земельных участков. Так же был утвержден график «поэтапного вовлечения садоводческих массивов в градостроительную деятельность и передачи на администрирование их освоения АО «Белгородская ипотечная корпорация» (рис. 2). По полученным данным (рис. 3) заметим, что достаточно большие площади садоводческих массивов имеет Стрелецкое сельское поселение, которое и было выбрано для дальнейших исследований.
Администрацией была проведена инвентаризация всех садово-огородных объединений граждан на территории Стрелецкого сельского поселения. В соответствии с предварительными заключениями органов местного самоуправления, органов архитектуры Белгородской области и других заинтересованных структур были определены массивы, возможные для реализации проекта.
Основой возможного использования садоводческих товариществ для целей индивидуального жилищного строительства является разработка проекта планировки территории (архитектурно-планировочного решения - АПР) и утверждение его на градостроительном (техническом) совете муниципального образования.
http://vestnik-nauki.ru/
й ш
ШИ
инвентаризация садово-огородных объединений
1 определение массивов, возможных для реализации проекта
включение массивов в черту населенных пунктов
1 разработка архитектурно-планировочных решений
передача на администрирование АО "БИК"
Рисунок 2 - График поэтапного вовлечения садоводческих массивов в градостроительную деятельность на территории Белгородской области
в, -.с- у> \0 \С> \,<" & \«> \<С- \0 \С-
£
У V
О JT.& ¿Г <У JCT <ЛГ с
f W/SSSS*
<be
Площадь, Га
Рисунок 3 - Площадь садовых некоммерческих товариществ (СНТ), включаемых в реализацию программы в разрезе поселений Белгородского района
Управлением архитектуры и градостроительства Белгородского района подготовлены и утверждены градостроительным (техническим) Советом Белгородского района архитектурно-планировочные решения (АПР) (рис. 4), которые направлены в АО «Белгородская ипотечная корпорация» для дальнейшего администрирования в соответствии с распоряжением Правительства Белгородской области от 25.08.2014 года № 368-рп «Об администраторе по освоению (застройке) земельных массивов садоводческих, огороднических объединений граждан на территории Белгородской области».
Сегодня проводятся работы по внесению в установленном порядке изменений в документы территориального планирования и градостроительного зонирования и включению садоводческих товариществ в состав того или иного населенного пункта.
Нами были выявлены основные проблемы реализации Проекта, такие как:
- определение уклонов местности земель СНТ;
- недостаточная осведомленность граждан об их прямом участии в реализации программы;
- отказ собственников земельных участков в изменении разрешенного вида использования с «садоводства» на «ИЖС».
http://vestnik-nauki.ru/
Рисунок 4 - Архитектурно-планировочное решение (АПР) садоводческих товариществ «Калина», «Опенок», «Южанка» Белгородского района
Например, большинству садоводческих и огороднических объединений выделялись земли сельскохозяйственных неугодий. При этом некоторые архитектурно-планировочные решения выполнены для садоводческих товариществ, как раз и расположенных на отрицательных формах рельефа. Возникает вопрос определения уклонов местности территорий СНТ, не прибегая к дорогостоящей топографической съёмке местности. Одним из вариантов решения данной проблемы является определение границ и уклонов отрицательных форм рельефа по анализу аэрокосмических снимков с использованием ГИС (рис. 5).
Рисунок 5 - Космические снимки территорий садоводческих товариществ «Здоровье», «Котельщик», «Сказка»: а) цветной космоснимок, б) монохроматический космоснимок , в) топографический план местности
Ещё одной проблемой реализации проекта по вовлечению земель СНТ в градостроительную деятельность является недостаточная осведомленность граждан об их прямом участии в реализации Программы. Так как основная ответственность в изменении
http://vestnik-nauki.ru/
вида разрешенного использования и формировании земельных участков ложится на плечи обычных граждан, считаем необходимым разработку нормативно-установленного порядка (схемы) процедуры вовлечения в градостроительную деятельность земельных участков (рис. 6) [2].
Рисунок 6 - Схема оповещения собственников земельных участков садоводческих и огороднических объединений
Основная проблема возникает при желании некоторых собственников садоводческих участков оставить свой земельный участок с разрешенным видом использования «для садоводства» и первоначальной площадью. Разработанными АПР предусмотрена минимальная площадь земельных участков с измененным видом использования в размере 15 соток. В результате получается, что архитектурно-планировочное решение садоводческого товарищества, где площади участков находятся в пределах 6 соток, становится не актуальным. Изменять АПР, учитывая мнение каждого собственника, не целесообразно.
Для решения данной проблемы предлагаем рассмотреть вариант уменьшения предельной минимальной площади земельного участка для целей индивидуального жилищного строительства в части реализации данной программы с 1500 кв.м до 1000 кв.м или даже 800 кв.м. Данное решение позволит упростить процедуру формирования таких участков, вместо объединения 3-х и более участков понадобится объединить только 2 участка, или оставить свой участок без изменений. Уменьшение минимальной площади земельного участка также приведет к увеличению общего числа участков в сформированном массиве.
Например, согласно проекта организации территории, в рассматриваемом СНТ находилось 192 земельных участка. После проведения процедуры вовлечения в градостроительную деятельность в СНТ «Домостроитель-1» должно остаться всего 48 участков с видом использования «для ИЖС», а, значит, 75% собственников должны будут продать свои земли соседям. При уменьшении предельной минимальной площади земельного участка количество участков увеличивается до 92 (рис. 7-9).
Процедура уменьшения предельной минимальной площади земельного участка для целей индивидуального жилищного строительства не требует больших трудовых и финансовых затрат: производится внесением изменений в градостроительную документацию поселения, а именно в текстовую часть Правил землепользования и застройки, согласно Градостроительного кодекса РФ.
Рисунок 7 - Проект организации территории СНТ «Домостроитель-1»
Рисунок 8 - Архитектурно-планировочное решение территории СНТ «Домостроитель-1»
Рисунок 9 - Предложенный вариант архитектурно-планировочного решения территории СНТ «Домостроитель-1» при минимальной площади земельного участка 1000 кв.м.
Вестник науки и образования Северо-Запада России
http://vestnik-nauki.ru/ -------
2016, Т. 2, №1
Вовлечение в градостроительную деятельность земель садоводческих и огороднических объединений имеет и экономическую обоснованность, так как при смене вида использования с «садоводства» на «для ИЖС» в разы меняется и кадастровая стоимость этих земель, а, следовательно, изменяется потенциал налоговых поступлений в бюджет.
Таким образом, реализация программы по вовлечению в градостроительную деятельность земель садоводческих и огороднических объединений позволит не только дать «вторую жизнь» территориям садоводческих и огороднических объединений, но и пополнить местные бюджеты.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Затолокина Н.М. Кадастровая оценка земель садоводческих объединений в составе земель сельскохозяйственного назначения Белгородского района Белгородской области: автореферат дисс.... кандидата географических наук: 25.00.26 / Воронежский государственный педагогический университет. Воронеж, 2012. 23 с.
2. О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую: от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 31.
3. Ширина Н.В. Перспективы развития территории городского округа Новороссийск за счет земель садоводческих объединений / Комсомольск-на-Амуре, 2015. С. 471-478.
ИНФОРМАЦИЯ ОБ АВТОРАХ
Парфенюков Артем Павлович Администрация Белгородского района, Белгородская область, Россия, главный специалист отдела муниципального земельного контроля, E-mail: parfenukov@gmail.com
Parfenyukov Artem Pavlovich Administration of the Belgorod region, Belgorod region, Russia, Chief Specialist of municipal land control
E-mail: parfenukov@gmail.com
Ширина Наталья Владимировна ФГБОУ ВПО «Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова», г. Белгород, Россия, кандидат технических наук, доцент, профессор Российской академии естествознания,
E-mail: schnv02@mail.ru.
Shirina Natalya Vladimirovna FSEI HPE «Belgorod State Technological University named after V.G. Shukhov», Belgorod, Russia, candidate of technical Science, assistant professor, professor of Russian Academy of Natural History,
E-mail: schnv02@mail.ru.
Калачук Татьяна Григорьевна ФГБОУ ВПО «Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова», г. Белгород, Россия, кандидат технических наук, доцент, профессор Российской академии естествознания.
http://vestnik-nauki.ru/
2016, Т 2, №1
Kalachuk Tatyana Grigorievna FSEI HPE «Belgorod State Technological University named after V.G. Shukhov», Belgorod, Russia, candidate of technical Science, assistant professor, professor of Russian Academy of Natural History.
Корреспондентский почтовый адрес и телефон для контактов с авторами статьи: 308012, Белгород, ул. Костюкова, 46, БГТУ им. В.Г. Шухова, ГК, каб. 605, Ширина Н.В.
8(920)552-46-90
