CC BY
18
УДК 347
Анаева З.К., к. э. н.
доцент Асабаева Р.И. бакалавр Манцаева М.А. бакалавр
ФГБОУ ВО «Чеченский государственный университет»
Россия, г. Грозный
Anaeva Z.K., candidate of economical science
associate professor Asabaeva R.I. Bachelor Mantsaeva M.A. Bachelor Chechen State University Russia, The Chechen Republic, city Grozniy ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Аннотация. В статье рассматриваются теоретические основы оценочной деятельности. Приведены основные характеристики стоимости оцениваемого имущества, а также факторы, влияющие на стоимость объекта. Кроме того, авторами обоснованы основные подходы к оценке имущества.
Ключевые слова: оценка, оценочная деятельность, оценочная стоимость, подходы к оценке.
THEORETICAL FOUNDATIONS OF EVALUATION ACTIVITY
Abstract. The theoretical bases of valuation activity are considered in the article. The main characteristics of the value of the property being valued, as well as the factors affecting the value of the object are given. In addition, the authors substantiate the main approaches to property valuation.
Keywords: valuation, appraisal activity, appraised value, approaches to valuation.
Оценочная деятельность - это установление более реальной стоимость оцениваемого объекта (движимости и недвижимости), материальных и нематериальных ценностей, а также и ценных бумаг. Оценочная деятельность на территории РФ является новым видом бизнеса.
Оценочная деятельность - это полноправный раздел экономической науки - прикладной экономический анализ, тесно связанный с другими экономическими науками: экономикой отрасли, бухучетом, анализом хозяйственной деятельности, финансовой математикой, финансовым менеджментом.
Оценочная деятельность необходима как органам государственной власти с целью налогообложения, так и физическим и юридическим лицам для нужд гражданского оборота. Субъектами оценочной деятельности являются юридические и физические лица, органы, уполномоченные государством. Со всеми методами принципами стандартами, предметом оценочная деятельность выступает и в области научной деятельности.
Необходимо различать правовое регулирование сферы недвижимости и правовое регулирование оценочной деятельности. Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности, а также их нормативное регулирование в Российской Федерации, находятся в периоде становления. Федеральный закон «Об оценочной деятельности» принят 28 июля 1998 году, а закон государственной регистрации право на недвижимое имущество и договоров - в 1997 году.
В оценочной деятельности применяются три общепризнанных подхода оценки недвижимости: затратный, сравнительный (рыночный) и доходный. Оценщик при проведении оценки в отчете должен указать стоимость, в которую он определил имущество при проведении оценки с учетом следующих характерных черт стоимости:
1) полезности, которая выступает как мера полезности вещи;
2) стоимости, которая выступает мерой физических и умственных усилий при создании вещи; как определённая мера относительной редкости вещей;
3) вещь для обладания стоимостью в первую очередь должна обладать способностью обмениваться на товарные и действительные деньги;
4) стоимость выражается в действительных деньгах что немало важно при проведении оценки;
5) определение цены в различных источниках литературы содержит различное понятие. Цена - это денежные средства, уплачиваемые за объект оценки.
Федеральные стандарты оценки (ФСО), утвержденные Постановлением Правительства РФ №519 от 06.07.2001 года «Об утверждении стандартов оценки», определяют, что цена - это денежная сумма, уплаченная или предлагаемая за объект оценки или его аналог (п.8).
Цена прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют стоимость объекта оценки на дату оценки.
Затраты - это средства, которые необходимы для восстановления объекта собственности в условиях современности. Затраты выступают мерой издержек, которые необходимы чтобы создать объект собственности. Это затраты не произведенные когда-то и кем-то при создании объекта, а затраты, которые необходимы сейчас для воспроизводства этого объекта. Затраты не отличаются от суммы, которую возможный покупатель готов заплатить.
В оценочной деятельности существует несколько видов стоимости. Определение стоимости всегда зависит от поставленной цели, и конкретной
ситуации. Есть следующее понятие видов стоимости; рыночная, кадастровая, ликвидационная, инвестиционная и т.д. Стоимость в общем разделяется на две категории: 1) стоимость пользования и 2) стоимость обмена.
Стоимость пользования - это стоимость вещей пользователя с его точки зрения, который использует или собирается использовать данную вещь определенным образом. Такая стоимость является субъективной, при том, что она устанавливается пользователем.
Стоимость обмена - это стоимость которую рассматривают при отчуждении вещи и проявляется в форме цены в ходе обмена на деньги. В определении рассматривается цена, преобладающая на свободном, открытом и конкурентном рынке, основываясь на равновесии, соотношении спроса и предложении. Такая стоимость является объективной, она определяется как с позиции потенциальных пользователей, так и с позиций неопределенного числа. Рыночная стоимость является основной и часто используемой стоимостью в оценочной деятельности при проведении оценки.
Первый международный стандарт оценки (МСО) «Рыночная стоимость как база оценки» дает точное определение и подробную характеристику рыночной стоимости. Российская Федерация основывается при определении рыночной стоимости на требования, которые содержатся в Федеральном законе «Об оценочной деятельности РФ» от 28 июля 1998 года и ФСО. В соответствии с указанными нормативными документами под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Рыночная стоимость является результатом проведением справедливой сделки и осуществляемой при условиях открытости рынка, на котором совершается сделка, конкурентности рынка, разумной информированности сторон, использовании типичных средств платежа.
В стандартах оценки кроме рыночной стоимости, приводятся еще несколько видов стоимости, которые применяются в определенных целях оценки. Это:
1. Стоимости оценки объекта с ограниченным рынком.
2. Стоимость замещения объекта оценки (сумма затрат на создание объекта в рыночных условиях, учитывая также износ объекта оценки).
3. Стоимость воспроизводства, то есть стоимость оценки (сумма затрат в рыночных ценах на воспроизводство идентичного объекта оценки учитывая износ объекта оценки на дату указанной в отчете проведения оценки).
4. Инвестиционная стоимость - это стоимость которая определяется, основываясь на доходности для конкретного лица и конкретных заданных инвестиционных целей.
5. Ликвидационная стоимость - это цена, за которую объект может
быть продан на рынке за ограниченные сроки. Этот вид стоимости всегда меньше рыночной оценки.
В соответствии с п. 20 ФСО, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Применение того или иного подхода в каждом конкретном случае может быть ограничено и зависит от типа объекта оценки.
Затратный подход основан на расчете затрат на воссоздание оцениваемого объекта с учетом обесценивания, вызванного всеми выявленными видами износа. В основу затратного подхода положен принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение прав на соответствующий участок под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени.
Затратный подход обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного объекта с последующим учетом износа.
Формула расчета стоимости объекта оценки затратным подходом:
сз сземл. + сулучш.
где: сз - стоимость, полученная затратным подходом, руб.; сземл-стоимость земельного участка, руб.; сулучш. - стоимость улучшений, руб.
Стоимость улучшений может определяться по следующими формулами:
сулучш. своспр. ссов.и. сулучш. сзат.замещ. ссов.и.
где: своспр.з - затраты на воспроизводство объекта оценки,
необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий стоимость, полученная затратным подходом, руб.; ссови. -затраты на замещение объекта оценки, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки; ссов.и. - совокупный износ объекта, руб.
Основой применения сравнительного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.
При использовании сравнительного подхода необходимо выполнить следующие шаги:
1. Сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);
2. Проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене
продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;
3. Анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
4. Корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;
5. Согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.
Доходный подход основан на принципе ожидания, в соответствии с которым стоимость собственности определяется настоящей стоимостью будущих выгод, которые данная собственность будет обеспечивать своему владельцу.
Процесс расчета стоимости доходным подходом состоит из трех этапов:
1) сбор и анализ достоверной рыночной информации по величинам арендных ставок, условиям аренды, величинам операционных расходов, уровням риска инвестиций и т.д.;
2) прогнозирование денежных потоков, которые собственность, вероятно, будет генерировать в будущие периоды;
3) пересчет будущих денежных потоков в настоящую стоимость методами капитализации.
В рамках оценки рыночной стоимости оцениваемого объекта Оценщик отказался от применения сравнительного и доходного подходов в связи с нижеизложенным.
Для получения ценового измерителя (цена 1 кв.м. общей площади) оценщику необходимо проанализировать состояние рынка недвижимости и сделать вывод о возможности реализации сравнительного подхода -существует ли достоверная и необходимая (с точки зрения достаточности) информация о рыночных ценах на аналогичные объекты. Корректная реализация сравнительного подхода для оценки объекта оценки невозможна:
1) в условиях закрытости рынка недвижимости в Российской Федерации, в том числе и в Чеченской Республике, невозможно получить адекватный (рыночный) ценовой измеритель по аналогичным объектам.
2) невозможно получить достаточную, достоверную информацию по сделкам купли-продажи, а также сдачи объектов в аренду, которая отвечала бы требованиям п. 19 ФСО:
- информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки;
- информация считается достоверной, если данная информация
соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Использованные источники:
1. Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 N 519 (ред. от 14.12.2006) "Об утверждении стандартов оценки". [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/. © КонсультантПлюс, 1992-2017
2. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) [Электронный ресурс]. URL: http://base.garant.ru/ © Система ГАРАНТ
3. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)". [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/. © КонсультантПлюс, 1992-2017
УДК 338.7
Анаева З.К., к. э. н.
доцент Асабаева Р.И. бакалавр Манцаева М.А. бакалавр
ФГБОУ ВО «Чеченский государственный университет»
Россия, г. Грозный
Anaeva Z.K., candidate of economical science
associate professor Asabaeva R.I. Bachelor Mantsaeva M.A. Bachelor Chechen State University Russia, The Chechen Republic, city Grozniy ОСНОВНЫЕ ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ И ОРГАНИЗАЦИОННАЯ СТРУКТУРА ОТДЕЛЕНИЯ СБЕРЕГАТЕЛЬНОГО БАНКА РОССИИ № 8643 В ЧЕЧЕНСКОЙ
РЕСПУБЛИКЕ
Аннотация. В статье рассматриваются основные экономические характеристики и структура Чеченского отделения Сберегательного банка России №8643 (Чеченское ОСБ № 8643) как структурного подразделения Сберегательного банка России, входящего в единую организационную структуру Сбербанка России и осуществляющего функции Сберегательного
