CC BY
1015
Теория и практика оценки стоимости гостиниц
А.А. Едемский главный специалист Управления по работе с залогами крупного банка, кандидат экономических наук (г. Санкт-Петербург)
Алексей Александрович Едемский, edalex@yandex.ru
Как известно, оценка стоимости гостиниц является весьма нетривиальной задачей, поэтому разработано множество методов определения их стоимости - от так называемого «Мультипликатора Coca-Cola (правило 100 000)»1 до многовариантных моделей дисконтирования денежных потоков. Каждый метод, независимо от того основан он на использовании мультипликаторов или на анализе фактически произведенных затрат, имеет свои особенности и пределы применения.
Стоимость гостиниц может определяться для множества разнообразных целей, например:
• собственник планирует реализовать имеющийся у него актив и нуждается в подтверждении адекватности установленной им стоимости продажи;
• девелопер разрабатывает проект строительства гостиницы и должен обосновать интересантам объем требуемых инвестиций;
• гостиница может выступать обеспечением по кредитному договору, и для определения величины выдаваемых средств необходимо определить залоговую стоимость, которая может быть получена в случае дефолта заемщика;
• инвесторы планируют приобрести гостиницу и нуждаются в оценке ее сто-
имости, которая послужит отправной точкой для переговоров, и т. д.
В зависимости от цели оценки, намерений покупателей и продавцов, а также качества и количества исходной информации выбираются те или иные методы определения стоимости гостиниц.
Цель настоящей статьи - проанализировать и обобщить обширный опыт оценки гостиничных объектов, сформированный на развитых западных рынках и апробировать его в сложившихся экономических реалиях нашей страны.
В соответствии с обозначенной целью исследования в статье были поставлены и решены следующие задачи:
• проанализировать особенности реализации существующих подходов к оценке стоимости гостиниц и предложить способы решения ключевых проблем, возникающих при их оценке;
• описать методологию индикативной оценки стоимости гостиниц, разработанную для развитых рынков гостиничной недвижимости и апробировать ее на отечественном рынке рассматриваемых объектов недвижимости;
• предложить методы выделения стоимости недвижимого имущества из стоимости действующего бизнеса гостиницы.
1 Это правило гласит следующее: стоимость гостиничного номера определяется умножением стоимости банки Coca-Cola в минибаре этого номера на 100 000. Например, стоимость гостиницы на 200 номеров будет равна: 50 рублей (стоимость газировки) * 100 000 * 200 номеров = 1 000 000 000 рублей. Стоит отметить, что отечественная экономика, в отличие от западной, настолько многогранна, что привязать стоимость популярной газировки или же гамбургера к происходящим в ней фундаментальным процессам практически невозможно.
Особенности гостиничных объектов
Гостиницы являются уникальными объектами в отличие от других объектов недвижимости, поскольку их стоимость зависит не от способности генерировать денежный поток от сдачи квадратных метров площадей в аренду, а от ежедневных и разнообразных операций, а именно:
• сдача номерного фонда в аренду постояльцам;
• оказание услуг питания;
• функционирование спа-комплекса, спортзала и т. д.
Кроме того, для таких объектов свойственны значительные инвестиции в движимое имущество (мебель, оборудование, элементы интерьера и т. п.). В связи с этим прогноз будущих денежных потоков, генерируемых гостиницами, является сложно-составной и комплексной задачей, которая сопряжена с высокой степенью неопределенности.
В соответствии со стандартами оценки RICS 2 гостиницы относятся к связанному с торговлей имуществу (trade related properties) и, как правило, участвуют в сделках купли-продажи исходя из их торгового потенциала. В случаях когда имущество представляет собой действующее предприятие, в его состав обычно включается следующее:
• зарегистрированные права на земельный участок;
• зарегистрированные права на улучшения земельного участка;
• торговый инвентарь, который включает установленные для извлечения выгоды мебель, элементы интерьера и оборудование (furniture, trade fixture sand equipment; далее - FF&E);
• нематериальная составляющая - рыночная оценка торгового потенциала
совместно с предполагаемой возможностью получения (продления) срока действия существующих лицензий, разрешений, сертификатов и допусков.
В зависимости от цели оценки, а также от количества и качества исходной информации может возникнуть необходимость в выделении доли стоимости, приходящейся только на материальные объекты (недвижимое и движимое имущество). Единая концепция по определению этой величины до сих пор не выработана, тем не менее мы попытаемся предложить возможные способы оценки доли стоимости.
Подходы к оценке гостиничных объектов
Методология реализации затратного
подхода при оценке гостиничной
недвижимости
Как известно, федеральными стандартами оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» 3 и «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» 4 установлены три подхода к оценке - затратный, сравнительный и доходный.
В соответствии с ФСО № 1 «Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке».
Рассмотрим реализацию затратного подхода при оценке гостиничных объектов. В этом случае затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости гостиницы, основанных на определении затрат, необходимых для вос-
RICS Valuation - Professional Standards. Incorporating the International Valuation Standards, March 2012. Общие понятия оценки, подходы и требования к оценке : Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1) : приказ
Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256. Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» : приказ
Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254.
2
3
производства либо замещения гостиницы с учетом износа и устареваний.
Согласно принципу замещения, лежащему в основе затратного подхода, благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую ему обойдется приобретение прав на соответствующий земельный участок под застройку и возведение на нем аналогичных по назначению и качеству улучшений, чтобы создать объект недвижимости равной полезности.
Таким образом, на первом этапе необходимо определить рыночную стоимость права собственности или аренды свободного земельного участка, на котором располагается здание гостиницы. Как правило, при определении рыночной стоимости земельного участка используются методы сравнительного подхода, применение которых при наличии необходимой информации дает возможность получить наиболее корректный результат. В качестве объектов-аналогов необходимо выбирать земельные участки с идентичным наиболее эффективным использованием, схожим местоположением и другими технико-экономическими характеристиками.
В зависимости от типа рассматриваемого объекта (новое строительство или здание исторической постройки) затраты на воспроизводство (замещение) здания гостиницы могут быть определены с помощью разнообразных методов, основанных на данных о реальных затратах на строительство рассматриваемого объекта или сопоставимых объектов-аналогов, а также посредством ресурсного, базисно-индексного и других методов, которые должны максимально точно отражать значение искомой величины.
После того как определены затраты на воспроизводство (замещение) объекта, рассчитывается величина прибыли предпринимателя, представляющая собой сумму, которую предприниматель ожидает
получить в виде премии за использование своего капитала. Затем определяются совокупный износ и устаревания.
Стоимость совокупного объекта недвижимости рассчитывается суммированием затрат на приобретение прав на земельный участок и стоимости строительства улучшений за минусом совокупного износа.
Как правило, величины затрат на замещение и рыночной стоимости ближе всего друг к другу для новых объектов недвижимости, поэтому затратный подход наиболее применим при оценке недавно построенных объектов, которые имеют незначительный накопленный износ.
Если объектом оценки выступают гостиницы как условно действующие предприятия, то для перехода от стоимости объекта недвижимости к возможной стоимости этого предприятия необходимо учесть в оценке ряд прочих составляющих. Так, например, ведущими специалистами гостиничного рынка, компанией HVS, были проанализированы несколько сотен бюджетов проектов по созданию гостиничных объектов 5. В результате проведенного анализа были выделены пять основных составляющих затрат:
1) земельный участок:
• затраты на приобретение земельного участка;
2) подготовка земельного участка и прямые расходы на строительство объекта (hard construction):
• затраты на строительство (услуги генерального подрядчика);
• субподрядные работы;
• подготовка участка;
• ландшафтные работы;
• получение разрешений на строительные работы;
• непредвиденные расходы;
• расходы, связанные с инженерной подготовкой участка, и т. д.;
3) накладные расходы (soft construction):
• затраты на финансирование (получение и обслуживание заемного капитала);
URL: http://www.hvs.com/article/6747/hotel-development-cost-survey-2013-2014
5
• затраты, связанные с владением объекта (налоги, страхование и т. п.);
• непредвиденные накладные расходы;
• сюрвей;
• оплата специализированных услуг (бухгалтерские, юридические, консультационные и т. п.) и прочие накладные расходы;
4) РР&Е;
5) затраты на открытие и оборотный капитал:
• формирование операционных запасов (белье, еда и т. д.);
• набор и обучение персонала;
• эксплуатационный резерв и т. д.
Распределение затрат на номер в зависимости от типа гостиницы представлено в таблице 16.
Таблица 1
Распределение типовых затрат на гостиничныи номер, %
Тип гостиницы Стоимость земельного участка Подготовка земельного участка и прямые расходы на строительство объекта Накладные расходы FF&E Затраты на открытие и оборотный капитал
Эконом-класс 14 66 7 9 4
Гостиницы среднего класса без еды и напитков 13 65 10 9 3
Гостиницы продолжительного проживания 10 67 9 11 3
Гостиницы среднего класса с едой и напитками 11 64 11 11 3
Гостиницы с полным перечнем услуг 14 62 7 10 7
Гостиницы класса люкс 15 60 13 9 3
Таким образом, зная стоимость гостиничного номера, можно определить вклад каждой из перечисленных составляющих в эту стоимость. Такое распределение затрат может пригодиться для верификации результатов, полученных в рамках реализации затратного подхода, либо при выделении стоимости движимого имущества при использовании доходного подхода, о чем будет сказано далее. Учитывая уникальность рынков недвижимости регионов, быстрый износ движимого имущества, а также
прочие сопутствующие факторы, связанные, например, с целью оценки, возможны отклонения от значений, приведенных в таблице 1. Тем не менее существенных отличий в ту или иную сторону быть не должно.
Разумный покупатель доходной недвижимости при принятии решения о приобретении того или иного объекта учитывает ряд экономических факторов, в том числе прогнозируемый денежный поток, а также норму возврата на вложенный капитал. Поскольку в затратном подходе указанные
6 Доля типовых затрат определялась на основании среднего значения этих затрат в абсолютном выражении в общей стоимости номера (см. табл. 3). Ш1_: http://www.hvs.com/article/6747/hotel-development-cost-
survey-2013-2014
экономические категории не находят своего отражения и, кроме того, определить с достаточной степенью точности величину износа, устареваний, а также рыночную стоимость условно незастроенного земельного участка весьма затруднительно, как правило, этому подходу придается небольшой вес при согласовании результатов оценки 7.
Методология реализации
сравнительного подхода при оценке
гостиничной недвижимости
Рассмотрим основные этапы реализации сравнительного подхода, который представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО № 1).
В соответствии с методологией сравнительного подхода выделяют следующие основные этапы его реализации при оценке гостиничных объектов:
1) изучение состояния и тенденций развития рынка гостиничной недвижимости соответствующего региона (выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые по основным ценообразующим факторам оцениваемому, и которые были реализованы в ближайшей к дате оценке ретроспективе);
2) сбор и верификация данных об объектах-аналогах;
3)сопоставление оцениваемого гостиничного объекта с выбранными объектами-аналогами с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;
4) внесение необходимых корректировок, согласование скорректированных цен объектов-аналогов и определение стоимости оцениваемого гостиничного объекта в рамках сравнительного подхода.
В качестве объектов-аналогов необходимо использовать максимально схожие по категории, местоположению, качеству и количеству номерного фонда, условиям осуществления коммерческой деятельности гостиничные объекты. При реализации методов сравнительного подхода единицей сравнения необходимо выбирать стоимость в расчете на гостиничный номер, а не на единицу площади 8.
Пример реализации метода последовательных корректировок при расчете стоимости гостиницы приведен в таблице 2. Информация об объектах-аналогах (физические характеристики, ценовые параметры сделок) получена из открытых источников и может отличаться от фактических данных. Состав и объем корректировок, используемых в расчете, является условным и должен быть обоснован эмпирическим путем.
Основным недостатком сравнительного подхода является то, что при его применении невозможно учесть весь спектр различий, характерных для гостиничных объектов, ведь, помимо номерного фонда, существенный вклад в стоимость вносят такие центры прибыли, как продажа продуктов питания и напитков, сдача в аренду помещений, оказание услуг (например спа, фитнес) и т. д. Кроме того, гостиницы могут иметь различия в таких физических характеристиках, как местоположение, площадь прилегающего земельного участка, планировка здания и т. п. Именно поэтому для гостиниц (как связанного с торговлей имущества) сравнительный подход рекомендуется использовать в качестве поверочного, с указанием диапазона возможной стоимо-
7 Rushmore Stephen, Rubin Karen E. The Valuation Of Hotels and Motels For Assessment Purpose // The Appraisal Journal, April 1984. URL: http://www.hvs.com/content/971.pdf
8 Стандарты Оценки RICS, 6-е издание, 1 января 2008 года. С. 88.
Таблица 2
Пример реализации метода последовательных корректировок при расчете стоимости гостиницы в рамках сравнительного подхода 9
Показатель Объект оценки Объект-аналог
1 2 3
Наименование гостиницы Холидей Инн Сущевский Рэдиссон САС Славянская Hilton Moscow Ленинградская Renaissance Moscow Olympic
Адрес объекта в г. Москва ул. Сущевский Вал, д. 74 площадь Европы, д. 2 ул. Каланчевская, д. 21/40 Олимпийский пр., д. 18/1
Описание объекта 4*; 312 номеров; Площадь здания - 22 676 кв. м, площадь земельного участка - кв. м. Год постройки - 2006 г. 4*; 427 номеров; Площадь здания - 60 523 кв. м, площадь земельного участка - 32 389 кв. м. Ремонт - 2003 г. (г.п. - 1990 г.) 4*; 273 номера; Площадь здания -25 744,1 кв. м, площадь земельного участка - 5 400 кв. м. Реконструкция -2008 г. 4*; 487 номеров; Площадь здания - 40 000 кв. м. Ремонт - 2006 г. (г.п. - 1991 г.)
Ближайшая станция метро Рижская Киевская Комсомольская Проспект Мира
Источник информации - http://www.cre.ru/rus/ archivnews/26/0/24730 http://www.mossgup.ru/bull/56.pdf http://auction-house.ru/news/rossiiskii-auktsionnyi-dom-prodal-310-doli-moskvy-v-zdanii-gostinitsy-hilton-moscow-leningradskaia http://www.mosco.ru/rus/info/ newstourism/?action=show& id=3694
Дата сделки дата оценки Декабрь 2012 Июль 2012 Май 2013
Характеристика местоположения удовлетворительное нормальное нормальное удовлетворительное
Состояние объекта нормальное нормальное нормальное нормальное
Количество номеров, шт. 312 427 273 487
Площадь здания, кв. м 22 676,0 60 523,0 25 744,1 40 000,0
Цена сделки, руб. с НДС ? (искомое) 5 270 000 000 3 610 904 303 4 960 000 000
Удельный показатель (цена сделки), руб./кв. м, с НДС _ 87 074,3 140 261,4 124 000,0
Удельный показатель (цена сделки), руб./номер, с НДС ? (искомое) 12 341 920 13 226 756 10 184 805
Корректировки, учитывающие условия сделки (последовательные корректировки по независимым элементам сравнения)
Передаваемые права собственность собственность собственность собственность
Корректировка, % - 0 0 0
Скорректированная цена, руб./ номер, с НДС _ 12 341 920 13 226 756 10 184 805
Условия финансирования сделки типичные рыночные типичные рыночные типичные рыночные типичные рыночные
Корректировка, % - 0 0 0
»
В представленном в таблице тексте сохранены орфография и пунктуация оригинала.
Окончание таблицы 2
Показатель Объект оценки Объект-аналог
1 2 3
Скорректированная цена, руб./номер, с НДС 12 341 920 13 226 756 10 184 805
Условия сделки типичные рыночные типичные рыночные типичные рыночные типичные рыночные
Корректировка, % - 0 0 0
Скорректированная цена, руб ./номер, с НДС 12 341 920 13 226 756 10 184 805
Время совершения сделки дата оценки Декабрь 2012 Июль 2012 Май 2013
Корректировка, % - 7 10 5
Скорректированная цена, руб ./номер, с НДС 13 205 854 14 549 432 10 694 045
Корректировки, учитывающие физические параметры объекта оценки (кумулятивные корректировки)
Местоположение удовлетворительное нормальное нормальное удовлетворительное
Корректировка, % -10,0 -10,0 0,0
Корректировка, руб./номер, с НДС - -1 320 585,4 -1 454 943,2 0,0
Состояние объекта нормальное нормальное нормальное нормальное
Корректировка, % - 0,0 0,0 0,0
Корректировка, руб./номер, с НДС - 0,0 0,0 0,0
Количество номеров, шт. 312,0 427,0 273,0 487,0
Корректировка, % - 5,0 0,0 5,0
Корректировка, руб./номер, с НДС 660 292,7 0,0 534 702,3
Скорректированная цена, руб./номер, с НДС 12 545 561 13 094 489 11 228 747
Суммарная корректировка, % - -5,0 -10,0 5,0
Диапазон стоимости объекта оценки, руб./номер, с НДС 11 228 747 13 094 489
Диапазон стоимости объекта оценки, руб. с НДС, округленно 3 503 ООО ООО 4 085 000 000
сти. Наиболее применим сравнительный подход при оценке максимально схожих объектов, например небольших мотелей с минимальным набором удобств 10.
Далее, в рамках реализации сравнительного подхода, рассмотрим метод экспресс-оценки гостиничной недвижимости.
Экспресс-оценка гостиничной
недвижимости
На развитых рынках используется так называемый эмпирический прием приблизительной оценки стоимости гостиницы (Hotel valuation Thumb Rule) с использованием средней цены продажи номера за день (ADR). Этим приемом стоимость одного номера в гостинице можно рассчитать простым умножением ADR на 1 000. Затем, помножив полученный результат на общее количество номеров, будет определена стоимость гостиницы в целом 11.
Существенным недостатком этого метода является то, что с помощью него определяется стоимость всего бизнеса (TAB), а не стоимость гостиницы как объекта недвижимости.
На первом этапе рассмотрим более подробно результаты, которые были получены рядом исследователей, апробировавших в 2013 году этот метод на развитом рынке гостиничной недвижимости США, а на втором этапе проанализируем возможность его применения на российском рынке гостиничной недвижимости.
В качестве объектов оценки исследователями были выбраны гостиницы, расположенные в Вашингтоне (округ Колумбия), Северной Вирджинии и Балтиморе. В таблицах 3 и 4 приведены значения стоимости:
1)полученные эмпирическим методом
Сэп);
2) рассчитанные оценщиками налоговых органов с использованием методов доходного подхода (то есть оценка для целей налогообложения недвижимости, Сно);
3) определенные собственниками для целей оспаривания налога на имущество
Как видно из данных таблицы 3, отношение Сно к Сэп находится в диапазоне от 71 до 127 процентов, отношение суммы Сно к сумме Сэп составляет 90 процентов.
Таблица 3
Стоимость для целей налогообложения в сравнении со стоимостью, полученной
эмпирическим приемом
Тип гостиницы Сно, долл. США ADR, долл. США Номерной фонд Мультипликатор Сэп, долл. США Сно в процентах от Сэп эп нтах нт е :т о про но to 0l , ч8 к Со
ВАШИНГТОН (ОКРУГ КОЛУМБИЯ)
Самые дорогие отели
из среднего ценового
сегмента (Upper Midscale) 12 677 960 130 100 1 000 13 000 000 103 98
Люкс (Luxury) 69 239 610 425 144 1 000 61 200 000 88 113
10 Reynolds Russ. Hotel Valuation: A Look at the Main Approaches and Key Valuation Components. 4th April 2011. URL: http://hotelappraisals.com/blog/valuation-methodology/hotel-valuation-a-look-at-the-main-approaches-and-key-valuation-components.html
11 Rushmore Stephen. Hotel valuation Thumb Rule. Article from: Hotels monthly, October 2003. URL: http:/www.hvs. com/article/594/hotel-valuation-thumb-rule
Окончание таблицы 3
Тип гостиницы Сно, долл. США ADR, долл. США Номерной фонд Мультипликатор Сэп, долл. США Сно в процентах от С эп тах н S о про но to о' Со
Отели из верхнего ценового сегмента (Upscale) 67 557 300 180 265 1 000 47 700 000 71 142
Бутик-отели (Boutique Hotel Nat Flag) 20 402 500 180 140 1 000 25 200 000 124 81
Не входящий в сеть отель с ограниченным обслуживанием (Non Flag Limited Service) № 1 30 312 640 150 230 1 000 34 500 000 114 88
№ 2 66 279 550 160 340 1 000 54 400 000 82 122
Самые дорогие отели из верхнего ценового сегмента (Upper Upscale) Отели из верхнего ценового сегмента, входящие в национальную сеть (National Flag Upscale) 224 267 210 СЕВЕ 74 748 500 210 РНАЯ 175 807 ВИРДЖИНИ 319 1 000 Я 1 000 169 470 000 55 825 000 СО LO г- t^. 132 134
Самые дорогие отели из верхнего ценового сегмента (Upper Upscale) Самые дорогие отел из верхнего ценового сегмента (Upper Upsc №1 52 882 600 185 241 1 000 44 585 000 84 119
№2 9 063 500 190 45 1 000 8 550 000 94 106
№3 1 ale) 51 424 760 102 809 000 165 БАЛ! 195 396 "ИМОР 622 1 000 1 000 65 340 000 121 290 000 127 118 79 85
Итоговое значение 781 665 130 - - - 701 060 000 90 111
Следует отметить, что в российской оценочной практике, учитывая закрытость информации о рыночных сделках, разброс в пределах 30 процентов между реализованными подходами к оценке при его должном обосновании может быть допустим.
Отношения стоимостей, определенных собственниками, и стоимостей, полученных эмпирическим приемом, различаются более существенно (см. табл. 4). Диапазон отклонений находится в интервале от 45 до
119 процентов, а доля Ссоб в Сэп составляет 74 процента.
Данные таблицы 4 подтверждают разумное желание собственников уменьшить налогооблагаемую базу. Тем не менее наиболее показательными являются сравнения стоимостей, полученных эмпирическим приемом и указанных в итоговых судебных решениях (в основе оценки для целей налогообложения была использована обновленная на последнюю отчетную дату бухгалтерская отчетность). В этом случае
Таблица 4
Стоимость гостиницы как объекта недвижимости, определенная собственниками в сравнении со стоимостью, полученной эмпирическим приемом
Тип гостиницы С ^соб' долл. США долл. США С б в соб процентах от С эп
ВАШИНГТОН (ОКРУГ КОЛУМБИЯ)
Самые дорогие отели из среднего ценового сегмента (Upper Midscale) 9 960 000 13 000 000 77
Люкс (Luxury) 47 040 000 61 200 000 77
Отели из верхнего ценового сегмента (Upscale) 51 500 000 47 700 000 108
Бутик-отели (Boutique Hotel Nat Flag) 16 030 000 25 200 000 64
Не входящий в сеть отель с ограниченным № 1 22 004 200 34 500 000 64
обслуживанием (Non Flag Limited Service) № 2 55 400 000 54 400 000 102
Самые дороги отели из верхнего ценового сегмента (Upper Upscale) 88 048 000 169 470 000 52
СЕВЕРНАЯ ВИРДЖИНИЯ
Отели из верхнего ценового сегмента, входящие в национальную сеть (National Flag Upscale) 48 985 000 55 825 000 88
Самый дорогой отель из верхнего ценового сегмента (Upper Upscale) № 1 52 882 600 44 585 000 119
№ 2 3 819 000 8 550 000 45
№ 3 45 924 000 65 340 000 70
БАЛТИМОР
Самые дорогие отели из верхнего ценового сегмента (Upper Upscale) 79 072 500 121 290 000 65
Итоговое значение 520 665 300 701 060 000 74
обновленное суммарное значение доли Сно в Сэп увеличилось до 84 процентов. Диапазон отклонений стал находиться в интервале от 75 до 128 процентов.
Если в качестве мультипликатора использовать значение 800 вместо 1 000, то есть вычленить составляющие действующего бизнеса и не относящиеся к недвижимости 12, тогда получаются следующие
результаты:
• отношение суммы Сэп к сумме Сно -133 процента;
• отношение суммы Ссоб к сумме Сэп - 93 процента;
• отношение суммы Сно, основанной на обновленных значениях операционной деятельности, к сумме Сэп - 1 27 процентов.
12 Стоит упомянуть о том, что некоторые оценочные юрисдикции Нью-Йорка утвердили разновидность эмпирического приема для оценки стоимости гостиниц в целях налогообложения. Как правило, применяется поправочный коэффициент +/-20% и используется мультипликатор +/-800 вместо 1 000, предположительно, чтобы скорректировать стоимость на движимое имущество и нематериальную составляющую, присущую гостиничному бизнесу (Allen Michael. An inhospitable debate. Why can't we agree on how to value a hotel? // Valuation strategies, November/December 2013. URL: http://www.ryan.com/Assets/Downloads/Articles/ An-Inhospitable-Debate.pdf ).
Несмотря на то, что при использовании средних значений получаются достаточно впечатляющие результаты, разброс индивидуальных значений все равно остается значительным:
• отношение суммы Сэп к сумме Сно - от 93 до 172 процентов;
• отношение суммы Ссоб к сумме Сэп - от 56 до 148 процентов;
• отношение суммы Сно, основанной на обновленных значениях операционной деятельности, к сумме Сэп - от 93 до 160 процентов.
Таким образом, по мнению авторов проведенного исследования, основываясь на ограниченных и выборочных данных, однозначно утверждать эмпирический прием в качестве надежного метода оценки стоимости гостиниц как объектов недвижимости, а не действующего бизнеса несколько преждевременно 13.
Тем не менее признанный авторитет в области оценки стоимости гостиничной недвижимости - Стивен Рашмор (Stephen Rushmore) утверждает, что на протяжении многих лет использование этого метода приводит к получению удивительно точных результатов. В большинстве случаев различия в результатах оценки, полученных оценщиком и эмпирическим приемом, могут быть обоснованы нетипичным уровнем загрузки (недозагрузки) гостиницы, степенью эффективности работы менеджеров или наличием нетипичных источников дополнительного дохода и т. п. Эти отличия ведут к разбросу значений, полученных традиционными методами оценки и эмпирическим приемом.
Кроме того, использование эмпирического приема приводит к получению достаточно точных результатов при оценке гостиниц с рыночной нормой доходности и загрузкой около 69 процентов. Если фактические показатели загрузки отличаются, то
необходимо вводить дополнительные корректировки 14.
Теперь попытаемся апробировать рассмотренный эмпирический прием на российском гостиничном рынке. В качестве аналогов были выбраны гостиницы, сделки по продаже которых освещались в публичных источниках информации. В таблице 5 представлена информация об объектах с указанием источников получения информации. Следует напомнить о том, что указанная информация (физические характеристики, ценовые параметры сделок) была получена из открытых источников и может отличаться от фактических данных.
Для того чтобы определить уровень загрузки и среднюю цену продажи номеров за день, как правило, используют данные управленческого учета. В нашем случае эта информация отсутствует, поэтому мы приняли решение отталкиваться от финансовых результатов, которые отражены в официальной бухгалтерской отчетности компаний, зарегистрированных по указанным адресам в качестве гостиничных объектов. Также в таблице указан основной вид деятельности компаний - деятельность гостиниц с ресторанами или просто деятельность гостиниц 15. Предполагается, что в этих случаях выручка, указанная в отчетах о финансовых результатах, формируется за счет доходов от реализации номерного фонда и деятельности ресторанов или же только за счет доходов от реализации номерного фонда. Наличие в величине выручки потоков от деятельности ресторана потребует введения дополнительной корректировки с целью получения потока доходов, сформированного только за счет эксплуатации номерного фонда. Обоснование такой корректировки будет приведено далее, при описании доходного подхода к оценке гостиничной недвижимости.
13 Там же.
14 Rushmore Stephen. Hotel valuation Thumb Rule // Hotels monthly, October 2003. URL: http:/www.hvs.com/ article/594/hotel-valuation-thumb-rule
15 Использованы данные системы профессионального анализа рынков и компаний «СПАРК». URL: http://www. spark-interfax.ru
Таблица 5
Информация о сделках купли-продажи гостиничных объектов
16
Наименование гостиницы Местоположение Описание объекта Цена сделки, млн р. Дата сделки Источник информации Стоимость
номера, р./номер здания, р./кв. м
Рэдиссон САС Славянская Москва, площадь Европы, д. 2 4*; 427 номеров; Площадь здания - 60 523 кв. м, площадь земельного участка - 32 389 кв. м. Год постройки - 1990 г. Обременение долгосрочной арендой. Основной вид деятельности: деятельность гостиниц с ресторанами 5 270 Декабрь 2012 http://www.cre.ru/rus/ archivnews/26/0/24730 http ://www. mossg up.ru/ bull/56.pdf 12 341 920 87 074
Октябрьская Нижний Новгород, Верхне-Волжская набережная, д. 9А 3*; 80 номеров; Площадь здания - 4 594,3 кв. м, площадь земельного участка -1 600 кв. м. Основной вид деятельности: деятельность гостиниц 306 Сентябрь 2012 http://www.kommersant. ru/doc/2030570 3 825 000 66 604
Националь Москва, ул. Моховая, д. 15/1 5*; 202 (56 люкс) номер; Площадь здания - 21 530,3 кв. м, площадь земельного участка - 4 435 кв. м (аренда). Реконструкция - 2009 г. Основной вид деятельности: деятельность гостиниц с ресторанами 4 674,66 Декабрь 2011 http://auction-house. ru/news/rossiiskii-auktsionnyi-dom-prodal-100-aktsii-oao-gostinitsa-natsional 23 141 881 217 120
Ростов Ростов-на-Дону, Буденновский пр., Д 59 3*; 374 номера; Площадь здания - 19 531,1 кв. м, площадь земельного участка - 16 868 кв. м. Реконструкция - 2007 г. Основной вид деятельности: деятельность гостиниц с ресторанами 750 Март 2012 http://www.bvaluation. ru/news/news_d. php?ID=18748 2 005 348 38 400
Hilton Moscow Ленинградская Москва, ул. Каланчевская, д. 21/40 4*; 273 номера; Площадь здания - 25 744,1 кв. м, площадь земельного участка - 5 400 кв. м. Реконструкция - 2008 г. Основной вид деятельности: деятельность гостиниц с ресторанами 3 610,904 303 Июль 2012 http://auction-house. ru/news/rossiiskii- auktsionnyi-dom-prodal- 310-doli-moskvy-v-zdanii- gostinitsy-hilton-moscow- leningradskaia 13 226 756 140 261
16
При составлении таблицы частично использовалась информация сайтов гостиниц. Орфография и пунктуация оригиналов сохранены.
О го
ZI о ti
Окончание таблицы 5
05
Наименование гостиницы Местоположение Описание объекта Цена сделки, млн р. Дата сделки Источник информации Стоимость
номера, р./номер здания, р./кв. м
Hilton Moscow Ленинградская Москва, ул. Каланчевская, д. 21/40 4*; 273 номера; Площадь здания - 25 744,1 кв. м, площадь земельного участка - 5 400 кв. м. Реконструкция - 2008 г. Основной вид деятельности: деятельность гостиниц с ресторанами 3 610,904 303 Июль 2012 http://auction-house. ru/news/rossiiskii- auktsionnyi-dom-prodal- 310-doli-moskvy-v-zdanii- gostinitsy-hilton-moscow- leningradskaia 13 226 756 140261
Метрополь Москва, Театральный пр., Д. 2 5*; 362 номера; Площадь здания - 39 400 кв. м, площадь земельного участка - 10 000 кв. м. Реконструкция - 1991 г. Основной вид деятельности: деятельность гостиниц с ресторанами 8 874 Август 2012 http://www.arendator.ru/ articles/1 /art/57938 24 513 812 225 228
Ritz-Carlton Москва, ул. Тверская, д. 3 5*; 334 номера; Площадь здания - 59 300 кв. м, площадь земельного участка - 6 486,2 кв. м. Постройка - 2006 г. Основной вид деятельности: деятельность гостиниц 16 800 Апрель 2011 http://next-stop.ru/ analitika/gostinichnyi- segment-otchet-za- pervoe-polugodie- 2011g-87362.html 50 299 401 283 305
Будапешт Москва, ул. Петровские Линии, Д. 2 3*; 116 номеров; Площадь здания - 6 860 кв. м, площадь земельного участка - 3 811 кв. м. Ремонт - 2006 г. (г.п. - 1876 г.). Основной вид деятельности: деятельность гостиниц с ресторанами 1 036 Ноябрь 2012 http://www.cre.ru/rus/ archivnews/26/0/24446 8 931 034 151 020
Renaissance Moscow Olympic Москва, Олимпийский пр., д. 18/1 4*; 487 номеров; Площадь здания - 40 000 кв. м. Ремонт - 2006 г. (г.п. - 1991 г.). Основной вид деятельности: деятельность гостиниц 4 960 Май 2013 http://www. mosco, ru/rus/ info/newstourism/?action= show&id=3694 10 184 805 124 000
Таблица 6
Расчет стоимости гостиничных номеров с использованием эмпирического приема (ЭП)
№ п/п Наименование гостиницы Выручка, тыс. р. Основной вид деятельности (включает питание или нет) Корректировка на питание, % Rev PAR, р. Загрузка, % ADR, р. Стоимость номера, рассчитанная ЭП, р. Стоимость номера (информация о сделках), р. Отклонение, %
1 Рэдиссон САС Славянская, 4* 1 500 445 -20 7 702 70 11 002 11 002 498 12 341 920 -11
2 Октябрьская, 3* 38 259 + 0 1 310 55 2 382 2 382 254 3 825 000 -38
3 Националь, 5* 776 076 - -30 7 368 65 11 336 11 335 605 23 141 881 -51
4 Ростов, 3* 137 516 - -20 806 50 1 612 1 611 791 2 005 348 -20
5 Hilton Moscow Ленинградская, 4* 742 560 -20 5 962 70 8 517 8 516 634 13 226 756 -36
6 Метрополь, 5* 629 387 - -30 3 334 65 5 130 5 129 807 24 513 812 -79
7 Ritz-Carlton, 5* 2 229 446 + 0 18 288 65 28 135 28 134 828 25 149 701 12
8 Будапешт, 3* 466 401 - -20 8 812 65 13 558 13 557 676 8 931 034 52
9 Renaissance Moscow Olympic, 4* - - - - - - - 10 184 805 -
Примечание.
В обзорах рассматриваемого сегмента рынка городов Ростова-на-Дону и Нижнего Новгорода информация о среднерыночных значениях ADR отсутствует. По остальным гостиницам анализ среднерыночных значений ADR и тех, что были получены практическим путем, проведен далее.
В таблице 6 приведены результаты расчета величины средней цены продажи номера за день (ADR), а также стоимости гостиничных номеров с использованием эмпирического приема. Показатели загрузки гостиниц приняты на основании обзоров рынка гостиничной недвижимости регионов. Фактические показатели загрузки могут отличаться от среднерыночных значений.
Значения Rev Par 17 определялись путем корректировки выручки на величину дохо-
дов от питания (F&B; описание составляющих выручки будет приведено далее, при описании методологии оценки в рамках доходного подхода) и делением получившегося значения на количество номеров в гостинице.
Значения ADR определялось по формуле:
ADR = Rev Par / Occupancy Rate, где Occupancy Rate - показатель загрузки гостиницы.
17 Rev Par или Revenue per available room - показатель, отражающий уровень доходности одного гостиничного номера. Рассчитывается как частное от деления чистой выручки от продаж номерного фонда (после вычета скидок, косвенных налогов, стоимости завтраков и т. п.) на общее количество доступных для проживания номеров (номера, находящиеся, например, на ремонте должны быть исключены из расчета). Другой вариант расчета - умножить ADR на заполняемость отеля (Occupancy Rate). URL: http://www.hotelstat.ru/ vocabulary/r#revpar
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. RICS Valuation - Professional Standards. Incorporating the International Valuation Standards, March 2012.
2. Общие понятия оценки, подходы и требования к оценке : Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1) : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256.
3. Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254.
4. URL: http://www.hvs.com/article/6747/ hotel-development-cost-survey-2013-2014
5. Rushmore Stephen, Rubin Karen E. The Valuation Of Hotels and Motels For Assessment Purpose // The Appraisal Journal, April 1984. URL: http://www.hvs.com/content/971.
6. Стандарты Оценки RICS, 6-е издание, 1 января 2008 года.
7. Reynolds Russ. Hotel Valuation: A Look at the Main Approaches and Key Valuation Components. 4th April 2011. URL: http://ho-telappraisals.com/blog/valuation-methodology/ hotel-valuation-a-look-at-the-main-approach es-and-key-valuation-components.html
8. Rushmore Stephen. Hotel valuation Thumb Rule. Article from: Hotels monthly, October 2003. URL: http:/www.hvs.com/ article/594/hotel-valuation-thumb-rule
9. Allen Michael. An inhospitable debate. Why can't we agree on how to value a hotel? // Valuation strategies, November/December 2013. URL: http://www.ryan.com/Assets/Down loads/Articles/An-Inhospitable-Debate.pdf
10. Система профессионального анализа рынков и компаний «СПАРК». URL: http:// www.spark-interfax.ru
11. URL: http://www.hotelstat.ru/vocabulary/ r#revpar
Окончание в следующем номере журнала
--- ,
МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ ОЦЕНКИ И КОНСТАЛТИНГА
__,____^ .__."Г ~ ■.',! , {.-,,*""• i 'т" i I t"V.пх*-
ПРЕДЛАГАЕТ КВАЛИФИЦИРОВАННЫЕ УСЛУГИ ПО ОЦЕНКЕ СЛЕДУЮЩИХ ОБЪЕКТОВ:
• предприятий, бизнеса;
• пакетов акций, облигаций;
• активов предприятий, созданных на основе франчайзинга;
• инвестиционных проектов;
• дебиторской задолженности;
• недвижимого имущества (незавершенных строительных объектов, земельных участков и т.д.);
• машин, оборудования и транспортных средств;
• —интеллектуальной собственности (патентов, товарных знаков и т.д.);
• ювелирных изделий и драгоценных камней, антиквариата
Звоните сегодня - (495)331-97-89, 331-99-41
Мы ждем Вас - 117418, г. Москва, ул. Новочеремушкинская, 65 к1,
6 этаж
e-mail ocenka@maok.ru наш сайт www.maok.ru
