ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ИНСТИТУТА ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА КАК СПОСОБА ОБЕСПЕЧЕНИЯ ВОЗВРАТНОСТИ КРЕДИТА Текст научной статьи по специальности «Право»

Предпринимательское право

ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ИНСТИТУТА ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА КАК СПОСОБА ОБЕСПЕЧЕНИЯ ВОЗВРАТНОСТИ КРЕДИТА

ЧУЛЮКОВА Светлана Александровна,

кандидат педагогических наук, доцент кафедры гражданского права Оренбургского государственного аграрного университета;

ДРОБОТ Марина Александровна,

магистр юриспруденции, преподаватель кафедры предпринимательского права Оренбургского государственного аграрного университета. E-mail: svetlana190179@mail.ru

Краткая аннотация: в статье на основе анализа исторического развития и современных реалий применения института залога недвижимого имущества как способа обеспечения возвратности кредита выявлены некоторые характерные тенденции отечественного ипотечного кредитования: укрепление ипотечной системы, повышение ценности недвижимости как объекта залога, усиление внимания к внесудебному порядку обращения взысканий, снижение доступности востребованной ипотеки, сокращение сроков регистрации и изменение документарного оформления ипотечных сделок.

As a result of historical development and recent situation of the wadset institute adaptation as a result of reimbursement of credit guarantee were defined some distinctive drifts of national mortgage credit lendings: consolidation of mortgage credit lendings, advancing of real property valuations as a deposit object, advertency escalation to non judicial order of levy execution upon, decline of availability of claimed mortgage, get a remission of the registry and modification of mortgage documentation.

Ключевые слова: залог недвижимого имущества, ипотечное кредитование, тенденции развития ипотеки.

Wadset, mortgaging, drifts of development mortgage.

Залог недвижимого имущества (ипотека) как средство обеспечения исполнения различных гражданско-правовых обязательств традиционно признается в странах с различной экономикой важнейшим фактором стабилизации гражданского оборота. Залог недвижимого имуществ является эффективным инструментом поддержания на должном уровне финансово - платежной дисциплины, надежным гарантом прав и законных интересов кредиторов. Он выступает также одним из наиболее действенных средств перехода национальных богатств в руки ответственных собственников. Практика показала, что указанный институт востребован и популярен, поскольку направлен на формирование в обществе деловой элиты, способной решать сложные проблемы современной экономики адекватными методами.

Прошедший испытание временем в ис-

тории общественных отношений, залог недвижимого имущества на современном этапе его реализации, отличается в России определенными особенностями и имеет специфические тенденциями развития. Высокая популярность ипотечного кредитования актуализирует рассмотрение проблем его развития как отечественного гражданско-правового института, которые представлены в данной статье.

Кратко представим историю вопроса. Залог, как гражданско-правовой институт, возник еще в римском праве. И уже в те времена между римскими юристами велись споры о его правовой природе. Этот спор имеет многовековую историю и не закончен до сих пор. Дискуссионный характер данного вопроса определяется тем, что залог соединяет в себе черты как вещного, так и обязательственного правоотношений.

В римской правовой системе институт

залога претерпевал изменения с развитием гражданского права. Первоначально существовал такой вид залога, как фидуция, смысл которого заключается в переходе вещи должника в собственность кредитора, с обязанностью возвратить предмет залога должнику в случае своевременной уплаты долга. Этот вид залога обладал существенными чертами вещного правоотношения. В классический период, появились иные формы залога: пигнус и ипотека. При пигнусе вещь (ручной заклад) переходила во владение кредитора до исполнения обязательства. При ипотеке же, в отличие от пигнуса, кредитор не становился владельцем вещи (недвижимости), но имел право в случае неисполнения обязательства в установленный срок продать предмет залога для удовлетворения своих требований. В пигнусе, как и в фидуции, присутствуют признаки вещного права. Становление ипотеки как обязательственного правоотношения происходит при неуклонном уменьшении присущих ему черт вещного права.

В дальнейшем развитие залогового права было во многом определено рецепцией римского права в других государствах. В англосаксонской правовой системе, которая в меньшей степени была подвержена влиянию римского права, институт залога обладает существенными признаками вещного права, поэтому законодательно допускается возможность заключения фидуциарных договоров залога. В континентальной правовой системе, в основном, залоговые правоотношения рассматриваются как обязательственные, то есть заимствованы более поздние разработки в римском праве. Особенности исторического развития в каждом государстве обусловили и различные подходы к институту залога. Например, в Германии залог рассматривается как обязательственное правоотношение, но в отличие от законодательства других стран залог может существовать и без основного обязательства. В некоторых других государствах континентальной системы расширены права по защите залогодержателем предмета залога, что позволило отнести залоговое право к вещным правам.

Интересны разработки российских ученых в XX в. У дореволюционных цивилистов не было единого мнения по поводу природы залога.

Это было во многом связано с несовершенством действовавшего тогда законодательства. В общем Уставе Кредитном четко определялись все обстоятельства получения кредита под залог, совокупность прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя, но организациям, специализирующимся на выдаче кредитов под залог, позволялось также принимать частные уставы, регулирующие данный вопрос; довольно часто встречались коллизии, когда частный устав противоречил общему1. В связи с этим обстоятельством мнения ученых разделились. Одни авторы утверждали, что «залог - это право на чужую вешь» . К этой группе относились: Шершеневич, Победоносцев, Варадинов и др. Другие авторы (Мейер, Гантовер, Кавелин и др.) считали, что «залог может быть разумеем как право по преимуществу с личным (обязательственным) характером, потому что ему законом не придается значения права, непосредственно тяготеющего на имущество», а также то, что «залог» - никогда не имеет самостоятельного

3

значения, какое имеют другие вещные права» . Итогом этого спора можно признать позднее обоснованный и взвешенный вывод Хвостова, объединившего наработки и той, и другой групп, заключающийся в том, что «залог» - это обязательственное право требования, а заложенная вещь является тем объектом, который отвечает

4

за неуплату залога» .

В советское время данный вопрос также продолжал обсуждаться. В ГК РСФСР 1922 г. залоговое право было помещено в разделе «Вещное право», в ГК 1964 г. - в разделе «Обязательственное право», что говорит о незавершенности спора. По современному российскому гражданскому законодательству залог выделен в особый правовой институт, обеспечивающий неполные обязательства. По ГК РФ залог относится к обязательствам, об этом говорит расположение норм, регулирующих залоговые правоотношения (гл. 23 разд. 3 «Общая часть обязательственного права»). Об обязательственно-правовом характере залога в современном российском гражданском праве говорит многое:

1 Анненков К. Система русского гражданского права. Т. 3: Права обязательственные. СПб., 1901. С. 342.

2 Шершеневич Г.Ф. Учебник гражданского права. Т. 2. С. 240.

3 Анненков К. Указ. соч. С. 343-345.

4 Хвостов В.М. Система римского права: Учебник М., 1996. С. 333.

предметом залога могут быть не только имущество, в том числе вещи, но и имущественные права (требования) - ст. 336 ГК РФ; возможна передача кредитором своих прав третьему лицу (уступка требования) - ст. 382-390 ГК РФ; исключена возможность приобретения права собственности на предмет залога, лишь право продажи заложенного имущества на открытых торгах - ст. 350 ГК РФ и т.д. Но нельзя согласиться с позицией, обосновывающей исключительно обязательственно - правовой характер залога. Вещно-правовая сущность залога проявляется, прежде всего, в преимущественном, перед другими кредиторами, праве залогодержателя удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества (ст. 334 ГК РФ); в сохранении залога при переходе права собственности на заложенное имущество к другому лицу (ст. 342 ГК РФ), а также в осуществлении прав, связанных с защитой залогодержателем своих прав на предмет залога, и прав, связанных с пользованием и распоряжением предметом залога. Статья 347 п. 2 ГК РФ предоставляет залогодержателю право требовать от других лиц устранения всяких нарушений его права, что схоже с защитой вещных прав, как связанных с лишением владения (ст. 301-303 ГК), так и не связанных (ст. 304-305 ГК). Между залогодержателем и вещью устанавливается непосредственная правовая связь. Ипотека получила дальнейшее развитие в западноевропейском законодательстве, где она стала рассматриваться как форма залога недвижимости. Таким образом, по нашему мнению, залог в результате исторического развития гражданско-правовых отношений, представляет собой особый гражданско-правовой институт, соединяющий в себе черты как обязательственного, так и вещного права.

В настоящее время наблюдаются новые тенденции развития ипотеки, которые возможно охарактеризовать следующими позициями.

В первую очередь важно подчеркнуть высокую ценность недвижимости как объекта залога, что является усиливающиеся тенденцией в развитии данного гражданско-правового института.

Мы выделяем следующие характерные

1 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М.: Изд-во «Статут», 1997. С. 402-404.

особенности ценностных характеристик объекта залога.

Во-первых, именно недвижимость обладает значительной и устойчивой ценой, которая почти постоянно повышается.

Во-вторых, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначения позволяет оставлять заложенный объект недвижимости во владении и пользовании залогодателя, то есть не «омертвляет» имущество, а стимулирует последнего к активному его использованию.

В-третьих, недвижимое имущество может быть индивидуально определено наиболее легким и надежным образом.

Следующая тенденция определяется тем, что развитие ипотеки сопровождалось укреплением ипотечной системы, то есть совершенствованием законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества, и деятельности организаций, обслуживающих этот оборот, и прежде всего, осуществляющих его регистрацию.

Говоря об ипотеке как одной из развивающихся в законодательстве формы залога, следует отметить, что она представляет собой наиболее надежный способ обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств. Так, анализируя положения действующего российского законодательства, мы можем выделить следующие сущностные признаки залога недвижимости.

Во-первых, основываясь на положениях ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»2 (далее - ФЗ об ипотеке), ипотека является способом обеспечения именно денежного обязательства. Перечень обязательств, которые могут быть обеспечены ипотекой, определены ст. 2 этого же закона. К ним относятся: кредитный договор, договор займа или иное обязательство, в том числе основанное на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, за исключением случаев, указанных в федеральных законах.

Во-вторых, право залога возникает в от-

2 Об ипотеке (залоге недвижимости). Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (с изм. от 5 октября 2015 г. № 286-ФЗ) // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

ношении конкретного недвижимого имущества. Это имущество должно быть специально выделено в составе имущества залогодателя, должны быть определены его признаки (видовые, родовые, индивидуальные): наименование, местонахождения, качественные характеристики, техническое состояние принадлежность определенному лицу.

В-третьих, залогодержатель имеет преимущественное право удовлетворить свои требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, за счет заложенного недвижимого имущества (абз. 1 ч. 1 ст. 1 ФЗ об ипотеке), в связи с чем основанные на договоре, обеспеченном ипотекой, денежные требования залогодержателя могут быть погашены в достаточно короткие сроки, за счет реализации предмета ипотеки.

В-четвертых, возможно несовпадение личности залогодателя по ипотеке и должника в обязательстве, которое обеспечивает данная ипотека (абз. 2 ч. 1 ст. 1 ФЗ об ипотеке).

Третью тенденцию развития института залога о недвижимости выявил мировой финансовый кризис, который внес свои коррективы в развитие рыночных отношений на территории России. Экономический кризис привел к дефициту тех ресурсов, которые банки могли бы направить на выдачу кредитов, к «сворачиванию» у многих банков программ ипотечного кредитования, ужесточению требований к заемщикам при выдаче кредитов. При этом произошло ухудшение программ кредитования заемщиков, что повлияло на сокращение количества программ с пониженным первоначальным взносом, а также на повышение процентных ставок.

Во-первых, финансовый кризис привел к удорожанию кредитных средств вследствие закрытия для российских банков внешнего рынка заимствования, что, в свою очередь, повлияло на увеличение процентных ставок по кредитам.

Во-вторых, произошло сокращение системы ипотечного кредитования в виду потери ликвидности кредитными организациями. Перед банками была поставлена задача почти полностью ликвидировать то, что было принято называть на рынке «ипотекой sub-prime по-русски» - то есть программы кредитования без

первоначального взноса, по льготной ставке и т.д. Участились случаи отказа финансово-кредитных структур в предоставлении займов тем клиентам, которым ранее ипотека была вполне доступна.

На сегодняшний день на рынке недвижимости наблюдается увеличение объема предложений по продаже ипотечных квартир. Это обусловлено, прежде всего, тем, что с момента возникновения ипотечного кризиса у заемщиков возникает потребность в реализации жилья, отданного в залог банку, с целью досрочно погасить кредит, так как у многих заемщиков сумма ежемесячного платежа по ипотечному кредиту возросла из-за изменения курса валют. Таким образом, в силу экономического кризиса, востребованность ипотеки по-прежнему высока, но сама ипотека стала менее доступной для заемщиков.

Отметим четвертую тенденцию развития института ипотеки в России. Институт ипотеки охватывает и такую сферу гражданских правоотношений, как залог гражданами принадлежащего им на праве собственности жилья. Достаточно высокая степень эффективности залога недвижимого имущества как способа обеспечения исполнения обязательств, связана, прежде всего, с тем, что кредитор по основному обязательству имеет дополнительные гарантии в виде конкретного объекта недвижимости. В свою очередь должник, опасаясь за судьбу своего имущества и не желая утратить право собственности, стремиться действовать наиболее разумно и добросовестно в исполнении обеспеченного ипотекой обязательства. В результате, в законодательстве об ипотеке возникли изменения относительно жилых помещений, находящихся в залоге у банка. Согласно действующему законодательству, во внесудебном порядке требования залогодержателя подлежат удовлетворению за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд в случаях, если это предусмотрено договором об ипотеке, или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной. Взыскание на предмет ипотеки может быть обращено на основании исполнительной надписи нотариуса, однако в случае если условие об

этом было включено в договор об ипотеке удостоверенный нотариально, если же права залогодержателя удостоверены закладной - то данное условие должно содержаться в закладной и нотариально удостоверенном договоре об ипотеке или договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, на основании которых выдается закладная. Однако во внесудебном порядке жилые помещения, принадлежащие физическим лицам на праве собственности, не допускается.

Предметом залога у банка по договору ипотеки может быть не только квартира, но и любое другое имущество. Ранее банк имел право только в судебном порядке взыскать с должника заложенное имущество, но при этом взыскание во внесудебном порядке может быть обращено на любое имущество, кроме жилого помещения. Следовательно, обращение взыскания на квартиру возможно только в судебном порядке. Таким образом, усиливается внимание к внесудебному порядку обращения взыскания на заложенное по ипотеке имущество.

Важной тенденцией (пятой) развития института ипотеки является усилие внимания к динамике процесса ипотечного кредитования в частности к срокам ее регистрации. Такие изменения в законодательстве об ипотеке касаются сроков регистрации ипотечных сделок. До внесения изменений в действующее законодательство сделки не регистрировались менее чем за месяц, даже тогда, когда по всем остальным сделкам регистрация составляла только две недели. Согласно же новой поправки в законодательстве « Ипотека должна быть зарегистрирована в течении пяти рабочих дней со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав». Таким образом, отмечается тенденция сокращения сроков регистрации ипотечных сделок.

Шестая тенденция определяется, по нашему мнению, изменением документарного оформления ипотечных сделок. Законодательство рассматривает ипотечную закладную как ценную бумагу, удостоверяющую право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без пред-

ставления других доказательств существования этого обязательства и право залога на имущество, обремененного ипотекой. Закладную выдает орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, после регистрации ипотеки.

Как показала практика работы с бездокументарными акциями, нередко возникают ситуации, когда возможно списание их со счета по поддельным документам, записи в реестре акционеров могут не соответствовать выписке из него, и т.д. Если предположить, что такие же проблемы возникнут и при бездокументарном обороте закладных, то может пострадать заемщик: к нему вправе обратиться несколько кредиторов с выписками по счету, и он не сможет понять, кому в итоге он должен заплатить. Вместе с тем, принятие этого закона способствовало развитию рефинансирования ипотечных кредитов.

Таким образом, последние изменения в законодательстве об ипотеке, несомненно, являются шагом вперед на пути ипотечного кредитования в Российской Федерации. В них содержится множество новелл, отдельные положения закона можно охарактеризовать как достоинства или как недостатки. Истинную оценку всем новым законоположениям даст практика их применения. По своей правовой природе ипотека относится к числу сделок, в ходе совершения которых не происходит смена собственника недвижимого имущества. Однако при определенных условиях такая смена может произойти (неисполнение залогодателем своих залоговых обязательств и обращение взыскания залогодателя на заложенное имущество).

В то же время следует отметить, что ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Отечественная практика применения данного института определяет как позитивные, так и негативные тенденции его развития. В то же время общий вектор изменений демонстрирует, что с помощью ипотеки происходит гармоничное сочетание интересов населения в улучшении жилищных условий, банков и других кредитных организаций - в результативности своей работы, государства - в общем экономическом росте.